子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷分析

子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷

案情介绍

张老汉所在单位86年分配公房一套，99年单位最后一次房改机会，允许职工以优惠价折算工龄购买公房产权。但张老汉已年老退休，无力购房，于是向其三个子女提出“谁代父出资购房就取得此房所有权”，三子女中一子张丙表示愿意出资，另两个子女甲乙均表示放弃购房。

当时由张老汉亲笔起草了一份名为《申请公证书》的文件，文件明确如下内容：“由张丙自愿以父亲名义购房，让父亲终身居住免除房租负担，房屋产权归实际购置人张丙，其它人不得提出异议。此协议申请公证”等内容。在该文件上，陈老汉父子四人分别亲笔签字。且张甲张乙在签字时明确写到“放弃购房”。但此文件并未到公证处公证。

协议签订后，张丙出资3万元并折合张老汉的工龄等购房，产权证在张老汉名下。

2000年取得房产证后，张老汉亲笔写下自书遗嘱一份交给张丙，简述前因后果，主要内容与此前四人共同签订的文件基本一致，并亲笔签名，很遗憾的是因此遗嘱是用毛笔宣纸所书，保管不善，在老人去世后，张丙手中的此份遗嘱最后一条落款处的立嘱日期竟然找不到了，但是张老汉的自书内容中提到立嘱时自己的年龄，可以推算出立嘱时间为2000年。

2003年张老汉去世，此时房产市值已达数十万元，张丙提出按此前的约定和遗嘱继承该房，办理过户手续，要张甲张乙配合，但张甲张乙提出要求共同继承该房或得到补偿，协商不成，张丙准备起诉。

张丙找到我代理此案，经审查本案的关键证据《申请公证书》和《遗嘱》均有瑕疵，《申请公证书》并未公证，《遗嘱》落款时间又没有。但是从上述文件中可以得出此案的基本事实，因此我认为该案的胜面还是比较大的，即使对方以《遗嘱》形式有不符不认可，但如果以“出资购房取得产权的协议关系”为基础，即使此两份书面文件都有瑕疵，只要能证明事实上确实存在“出资购房取得产权的约定”就很可能胜诉。

接手此案后，又指导张丙进行了必要的取证工作，然后到北京市某区法院立案。

法院以继承纠纷立案，在审理中，被告提出了“《申请公证书》未公证”、“所有权以登记为准”、“《遗嘱》形式有问题，应无效”等观点，要求按法定继承。但原被告双方均认可曾经有过“出资购房取得产权的约定”，只是被告认为此约定无效。

关于原告在庭审中的相关观点，经整理后形成了书面的代理意见庭后交给法院如下：

代理意见

北京杨文战律师依法接受张丙的委托代理其与张甲、张乙继承纠纷一案。经过庭审及原被告双方举证、质证，我对本案形成以下看法：

本案原被告系被继承人张老汉的三位合法继承人，被继承人生前为取得购房机会，免去长期支付房租之负担，提议由三位继承人之一承担买房义务，并以此为条件在被继承人去世后由出资购房的继承人取得该房屋产权，也即继承该房。为此被继承人与三位继承人签订了一份书面文件，内容为由原告出资购房并在被继承人去世后由原告取得该房产权。

此后，原告履行了付款及办理购房手续的义务，在房款交付后，被继承人还又交给原告另一份自书遗嘱，其内容与四人原签署的文件一致，以确认将该房由原告继承。

2003年初被继承人去世，原被告之间为此房的继承权诉至贵院。

在庭审中二被告已明确承认曾在名为《申请公证书》的文件上签字表示放弃购房与继承该房。该文件虽名为《申请公证书》，但文件中对财产的处理已做了相当清楚的表述，而且公证也不是文件生效的必要形式与要求，未进行公证并不能否认文件的效

力，该文件实际上是一份协议，被继承人为原告取得该房产权设置的条件就是原告出资购房，待被继承人去世后可完全取得该房。后原告已完全履行了此项义务，文件所设立的条件已成立，由原告取得该房是完全符合被继承人意思表示的。

原告履行了付款义务后，被继承人出具的另一份自书遗嘱更加证实了由原告继承该房是被继承人的真实意思表示，虽然这份遗嘱的落款时间丢失，但并不表示无法证实立遗嘱时间，从遗嘱的开头部分可以看出被继承人自述“现年六十六岁”，从这段表述中可以明确得出被继承人立遗嘱的时间。

遗嘱之所以有时间要求，其立法目的是为了防止有数份矛盾的遗嘱的情况下以最后的遗嘱作为被继承人的最终意思表示，从本案来看，与处分财产有关的遗嘱性文件只有两份，一份是由被继承人自书，并要求本案原被告共同签字的协议性质的文件，这份文件其实也是一份自书遗嘱，而且本案被告对此已签字确认。另一份是原告履行完毕付款买房义务后，由被继承人自书的另一份遗嘱，这两份文件内容及意思表示完全一致，现在也没有与这两份文件矛盾的文件与之抵触，因此，虽然最后一份遗嘱的落款时间丢失，并不代表该遗嘱无效。《遗嘱》与《申请公证书》的内容能相互印证。

此外，即使遗嘱继承的关系不能确认，单从各方一致的意思表示所达成的实际履行的协议的角度来看，此争议房产的归属也是属于原告的。

经过法庭调查，可以确认在被继承人生前曾与原告达成一致，由原告出资以被继承人名义购房，在被继承人生前此房由被继承人居住，被继承人承认此房的实际所有者是原告，但原告完

全实现对此房的占有、使用、收益、处分权利除了要履行付款义务外，还要等待另外一个条件的出现──被继承人不再使用该房，也就是被继承人去世。而被继承人提供了购房机会，取得的权利是可以不用继续承担房租而终生居住此房，所做出的承诺就是承认此房的实际所有者是原告。

实际上这也符合权利义务一致原则，文件中所提及的赡养老人与购房无关，所包含的意思是此房的取得原则是出资购房，不论是购房者还是非购房者，都不能因此排除赡养义务。只不过购房者因为出资购房多承担了一份义务，最终取得了一项权利就是房屋产权，文件中提及只要原告履行了出资义务，这种产权的取得连父亲也不可以提出异议。当然这种权利的取得仍然是附有一定义务的，这项义务就是在父亲有生之年，原告还要保证父亲对此房的居住权。这对原告来说是一种不定期的义务，即不管父亲在世的时间是长是短，都必须保证其居住权。时至被继承人去世，就取得此房产权的条件而言，原告都已完全做到，此房产权归原告是完全合法、合理的。就房屋产权的处置而言，被继承人与原告已达成权利义务的完全一致，而且已经实际履行多年，包括被告在内的所有人均无权对此项约定提出异议。就履行变更房屋产权的义务而言，由于被继承人已经去世，不可能由其亲自完成变更产权事宜，本案的被告作为被继承人的继承人，对于被继承人应当履行的这项义务，理应积极配合予以完成，这也是继承人应尽的义务。

至于被告所提及的答辩理由，是站不住脚的。被告提及的被继承人生前表示不愿把此房给原告是无稽之谈，没有任何证据。

综上所述，争议房屋的产权理应由原告取得，其它财产也应由原被告依法定继承原则继承。请法院依法判决。

一审法院判决

2003年底法院做出一审判决，认定“张老汉与子女达成的《申请公证书》不具有赠与或遗嘱的性质，《遗嘱》不符合遗嘱继承的法定要件，本案按法定继承由三个继承人共同分割，分割前先行给本案原告扣除其出资购房款。”

判决中对于原告律师提出的“出资购房，约定一定条件下取得产权的协议关系”未做任何评判和表述。

一起子女出资以父亲名义购房的产权风波（下）

上诉前情况介绍

对于一审判决，我很不理解，虽然说本案原告的证据确实有瑕疵，比如严格讲你可以说这两份文件都不具备法定的遗嘱的完全要件，法院可以从严掌握按遗嘱继承的条件。

但是对于我在庭审中提出的“张丙与张老汉形成的一方出资购房供老人使用，另一方待老人去世后取得房屋产权”的约定，属于一种协议性质的行为，可

以证实，且没有违反法律规定，应属有效的观点，为什么一审法官不做任何评判呢？

当然，对于当事人而言，面临的是是否上诉的问题，而当事人要考虑的是上诉的机会有多大的问题，当事人说曾经带着判决和资料找过同事在中院工作的亲戚看过，也找过其他律师，都说上诉的机会不大。这个问题又摆在我的面前了。

法官怎么判决确实不是律师能左右的，这一点我只能清楚地告诉我的当事人，就本案而言，毕竟不是大案，我也不能确保用什么手段让二审法院对此案有

足够的重视，但是，我告诉他：“我认为，一审法院没有正面对我提出的全部观

点进行明确反驳，这也说明这是一审法院不能正式面对的地方，也是本案的软肋。既然能证明存在这个关系，这此关系又并不违法，为什么法院不可以依此判决？这个问题现在你有机会让二审法官来回答你。所以，上诉是你唯一的机会，如果你不上诉，此事就只能如此了。当然，二审法官怎么判，不是我们能决定的，我只能说以目前的案情和证据，我认为把房产判决给你是有足够理由的，上诉要付出上诉费，但是可以争取一个机会，就当是赌博，输了是什么后果，多付些诉讼

费，赢了呢？”。

经过慎重考虑，张丙还是决定向一中院上诉了，说实话，这也是我希望的，这个案子确实有争议，但是我也确实是希望能有机会让法官对我在此案中的观点有个明确的说法。

既然一审法院否认了遗嘱，而本案如果说按遗嘱打确实涉及文件瑕疵，这是不可避免的，如果让二审的法官认为一审的判决在可对或错之间，那么改判

的机会就确实不大了，所以我索性把上诉的重点就放在一个点上“出资购房以换取产权的约定”，遗嘱有效的意见一带而过。我主攻协议有效这一个点，二审法院要想驳回我的上诉，就必须对我主攻的这一点进行正面驳回，以免碰到某些打“马虎眼”的法官，你提出几个观点，他驳回一、二，不理三假装没看见就过去了。

以下是二审提交给法院的代理意见：

北京杨文战律师依法接受张丙的委托代理其与张甲、张乙继承纠纷二审一案。现发表如下代理意见：

一审及二审审理中都已明确查明：在1999年被继承人张老汉单位房改购房时，由于经济能力有限，无法以个人之力购房，而如果错过这次机会，张老汉不但无法取得争议房屋的所有权，更要长年承担每月的房租。于是张老汉向自己的三个子女提出：谁出资帮助自己购买房屋，谁就有权在自己去世后取得该房产权。最终由本案上诉人张丙为张老汉出资使其取得了争议房屋产权，并免于在有生之年继续承担房租。为此张老汉及本案的上诉人、被上诉人四人共同签署了名为《申请公证书》的购房协议。而且，本案上诉人也实际履行了该协议中的义务“交付购房款”。之后，张老汉还出具了一份自书遗嘱。其内容与《申请公证书》一致，只不过由于张丙已实际履行了义务，所以遗嘱中明确了在去世后该房由张丙取得的含意，并放弃了申请公证的表示。

上诉人认为，本案中的自书遗嘱是合法的遗嘱。虽然该遗嘱的落款时间丢失，但在遗嘱的开头部分被继承人自述“现年六十六岁”，从这段表述中可以明确得出被继承人立遗嘱的时间。法律之所以对遗嘱有时间要求，其目的是为了防止有数份矛盾的遗嘱的情况下以最后的遗嘱作为被继承人的最终意思表示，从本案来看，与处分房产有关的遗嘱性文件只有两份，一份是本案原被告共同签字的“购房协议”，另一份是原告履行完毕付款买房义务后，由被继承人自书的另一份遗嘱，这两份文件内容及意思表示完全一致，现在也没有与这两份文件矛盾的文件与之抵触，因此，虽然最后一份遗嘱的落款时间丢失，并不代表该遗嘱无效。

另外，对名为“申请公证书”的购房协议，其既有遗嘱性质也有协议性质，其本身是合法有效的。遗嘱是在生前处分自己财产在自己去世后的归属问题的法律文件。该份文件将被继承人的房产明确处分给帮被继承人购房的张丙，具备遗嘱的性质。只不过该遗嘱处分是有条件的，也就是张丙要出资购房。这是一份特殊的遗嘱。特殊在这份遗嘱具有协议性质。因为该文件除了具备公民处分自己财产在去世后归属的特征外，还要求遗嘱继承人在被继承人生前履行出资购房义务。并明确在该继承人履行了这个义务后，被继承人的处分财产的权利也将受到此份协议的限制。

但这种约定对双方是公平的，没有上诉人的出资，被继承人不但无法取得该房产权，还要在有生之年继续承担房租。相应地出资人也有权在被继承人去世后也就是被继承人对该房产不再需要后，完全取得该房的产权。这种约定也是合法的，在不违反法律的前提下，公民有权处置自己的财产，从本案来看，张老汉与张丙的这种约定完全

没有任何违法之处。一审法院即使否认该协议具备遗嘱性质，但也没有理由否认该协议并不违反法律，公民完全有权做出这样的约定。

另外，关于该《申请公证书》的名称，上诉人认为与其内容不符。该协议实际为约定购房协议，在协议中也没有注明协议必须经过公证才生效的内容。所以，虽然没有经过公证并不影响该协议的效力。

退一万步讲，即使该“申请公证书”明确该协议在公证后才能生效，又实际没有公证，也不妨碍上诉人依约定取得该房产的所有权。因为一份明确“公证生效”的协议的生效条件也是依当事人意思自治原则确定的，如果该协议已实际履行，各方就已经用自己履行义务和接受履行的行为否定了当初的约定生效条件。是否公证对协议的效力已没有影响。只有在各方都未履行协议的情况下，是否公证才具备决定协议是否生效的效力。从本案来看，各方在该协议签字后，张丙已履行了协议中约定的出资购房义务，被继承人张老汉也已经实际接受了张丙履行的义务，并出具了一份自书遗嘱（即使遗嘱因为落款丢失失去了遗嘱的效力，但至少该遗嘱有一定的证明事实的作用），从购房行为发生到被继承人去世的数年间，该协议已实际履行，并无任何一方反悔，也就是说即使没有该书面协议，只要这种一方出资购房，并以此为条件在被继承人去世后取得产权的约定得到证实，并且各方也已实际履行了这种约定，也要按照这种约定来确定各方的权利。

现张丙取得房屋产权的条件已经形成，完全有权依已实际履行的约定取得该房，二被上诉人做为继承人，应配合完成被继承人生前的意愿，以继承人的身份履行该约定。

上诉人在被继承人生前，克服各种困难，在其他继承人不愿出资为老人解除房屋之忧的情况下，为老人出资购房，并保证了老人在世时有房居住，还不用承担房租，等于是为老人尽了最大的赡养义务，

被继承人也通过各种方式明确了自己将房产的所有权给上诉人的意思，如果不能确定上诉人依约取得该房，对上诉人是极不公平的，也是无视被继承人处分自己财产的权利的行为。以上意见，希望人民法院能充分考虑。

二审判决情况

二审案件本该二审立案后三个月结案，此案03年底上诉，到一中院二审判决下达时已经是04年9月了，据了解此案涉及的一些法律问题引起了法院内部的一些争议，经反复研讨、请示后才做出最终判决。

二审判决认为：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，可以订立附条件的合同，合同经订立后不得擅自变更解除。本案中张老汉生前曾与三子女达成协议，由张丙以张老汉名义购房，并同意张丙在张老汉去世后取得房屋所有权。此协议表示是各方当时的真实意思表示，与张老汉生前自书的其它书面意见内容一致，体现了权利义务对等原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，且张丙已履行了出资义务，协议有效。现张老汉去世，张丙取得房屋产权的条件已成就，张丙起诉主张取得房屋所有权的要求，理由正当，应予支持。张甲张乙在订立协议时已明确放弃了对房屋所有权的主张，现否认该协议效力，违反了民法的诚实信用和公平原则，其主张不能成立。原审法院判决适用法律错误，对协议的性质

及效力理解有误，本院应予以纠正，依法改判争议房屋归上诉人张丙所有”。

杨文战律师小结：

本案二审能改判我很欣慰，毕竟我是鼓励当事人上诉的。且本案的证据形式确有瑕疵，所遇到的法律问题此前缺乏先例和明确法律条件规定，最终法院判决的观点基本上是采信了我在诉讼中的观点。就相关法律争议本身的问题在此就不多说了，在代理意见和案情介绍等内容中已有充分表达。

我觉得如果是对一般的当事人而言，我更要提示的是下面的内容：

虽然这个案子的法律关系特殊一些，但是之所有出现纠纷和法律争议也和当事人不懂法，不重视法律有很大关系。

就本案而言，如果在张老汉还在世时，张丙能拿着《申请公证书》、《遗嘱》找到律师，那么律师肯定会告诉他《申请公证书》形式有问题，最好签订成明确的各方书面协议，《遗嘱》一定要保存好，可能的话要采取律师见证或公证的形式。

如果当初张丙肯花十几分钟听听律师的建议，那么恐怕这个历时一年的继承纠纷就不复存在了。

不单老百姓，即使对很多做生意的公司而言，也常常是在发生纠纷时才想到法律和律师，这时往往处理起来就比较麻烦。理智的方法是及时请律师介入、把关，虽然律师不能避免纠纷的出现，但是如果有律师提前介入，当纠纷出现时，你面临的法律上有威胁的争议就可以尽量降低。