房地产营销策划与思维方法
房地产运营
房地产运营随着房地产业的不断发展，房地产策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。
房地产策划包括前期策划和后期策划，前期策划实际是产品和项目的总体策划。
业内人士称“一个项目成败的70%在于前期策划”，其重要性已为投资者所认识。
职业介绍前期策划主要是项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等，更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，目的是在事前设计好整个项目的操作方案，以确保项目的产品质量，并适销对路。
前期策划主要解决什么问题：1.项目基础判断项目可行性分析，项目优势和劣势分析，项目风险与机会点分析。
2.总体市场研究及专题市场调研房地产最新数据收集研究，宏观大势分析，中观和微观形势分析。
3.项目定位及策略总纲客户在哪里，如何确定项目的核心竞争力，如何保证项目在竞争中取胜。
4.项目物业发展建议分期开发建议、物业类型建议、户型及面积比例建议、户型功能及结构体系建议、配套设施建议。
5.项目规划、建筑设计方案评价市场将怎样看待现有项目规划及建筑设计方案。
6.相关专业公司推荐目前行业内各个专业方向的市场领跑者在哪里。
地产前期策划所面对的是一个系统工程，是一个牵涉面广、专业性很强的职位。
所以，要求策划师有相当的快速学习的能力、独立操作能力，具敏锐的市场触觉与快速的市场反应能力，应对市场的预知性和抗风险的能力;同时，有较强的协调能力与组织能力，以及过硬的文字功底;要求性格是直觉型，能总体把握事物、抓住事物的关键，对事物的发展有前瞻性和战略性眼光，擅长策略性思维。
从业者需系统地掌握房地产行业专业知识，房地产运作的形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，熟悉市场调研、资源信息、投资分析、策划、销售、规划与建筑、房地产估价等环节。
接受房地产行业的相关培训，尤其是关于前期策划的专业培训，如：房地产策划、营销高级研修班等。
可参加策划资格证书考试，获取行业知识和专业资格的认可，如：WBSA商务策划师国际认证。
房地产营销策划方案范文5篇
房地产营销策划方案范文5篇房地产销售1房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。
为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支*8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
最新房地产营销活动策划方案(3篇)
最新房地产营销活动策划方案(3篇) 房地产营销活动策划方案篇11、上市目的为了满足目前清远市场对小户型的需求，诚基房地产开发出适新婚者，好动者，老成者，度假者，的新一代小户型。
可以作为新婚时的过度性住房，平时进行娱乐活动的社交场所，或度假时的休息之处。
以一切为了消费者的需求为目的，打造具有时代气息的家园。
2、市场背景：现在清远的房地产价格、样式、服务在不断的变化，为了提高本公司的服务质量而进行策划。
通过分析房地产的发展因素来规划公司以后的策略。
清远之前掀起一股购房的热潮。
清远中高档的小户型精品房竞争非常激烈，各个开发商推出新颖的产品来增加自己的市场份额，不断完善增进，重获现在或潜在的消费群体信心。
1。
政策背景：针对20__年中国房地产市场的异常，为了房地产市场的健康发展。
12月9日国务院常务会议明确规定，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)，12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。
通知主要是针对今年以来土地市场的交易持续火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。
提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快销售和资金回笼，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。
同时，此举也是进一步加强土地市场的批后监管。
2。
经济背景：清远市的经济相对发达地区来说比较落后，但近年来的发展现状很乐观。
在地域，环境，资源等方面的优势推动下，经济呈现快速发展的趋势。
目前，清远已是广东省经济增长最快、生态环境的地级城市之一，其经济增长速度已连续5年位居广东省各城市之首。
相对发达地区来说，目前清远经济比较落后对房地产的市场的开发、营销有一定的难度。
房地产营销策划方案方案(7篇通用)
房地产营销策划方案方案（7篇通用）房地产营销策划方案方案篇1(一)广告诉求重点结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。
具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。
1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。
5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为__市的文教区，是__市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。
6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现1.广告主题围绕本案“____×”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。
2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。
3.广告表现原则(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。
(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。
(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。
(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“__项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。
房地产全员营销方案
房地产全员营销方案房地产全员营销方案（一）一、茂田国际建博城概况：项目总建筑面积约84253㎡，2月份已开盘A、B号楼，建筑面积约17325㎡，2月份的发售取得了一定的成功，本项目一直受大量的客户关注，所以计划6月中下旬对余下C、D 号商铺及住宅下裙楼商业，约16853㎡对外发售。
二期的住宅面积约38823㎡，计划推广期在7月份，因住宅与商业一起推广会让客户产生本项目的专业性不够，所以针对该商业进行以下的营销建议。
二、项目2期策略总论1、项目卖点及价值点将项目的“大规模化”、“专业化”、“品质化”、及“创新型的合川唯一建材专业市场”提炼，从而体现项目的价值，项目的核心价值点：①项目的地理位置得天独厚，是不可复制的资源；②项目的交通便利，可快速通达重庆各区及周边城市，正是专业市场所必须具备的条件，即有“路通财通”的说法；③项目在升级前也是建材市场，大量商家对本项目的认可度高，而且也具有很强的物流运输团队，所以为采购商提供更广阔的采购平台。
④合川以至整个渝西的大改造为建材市场提供更广阔的投资前景。
针对一期的热销，把项目二期提炼更高一层次，所以在对外宣传和包装上要有新的突破，体现二期是一期的‘升级版’→建材旗舰店→品牌商家争相进驻的总部基地强调二期产品与一期产品最大的优势化区别为采取统一招商、统一管理、统一回报，引进全国知名建材经营品牌企业，成就为立足合川辐射全市的国际化建材总部基地。
2、销讲重点现阶段销售说辞以建材市场的定位优势与竞争对比分析为主要方式，以经营前景、产品特色化优势、业态科学规划与专业商业管理、城市规划分析、宏观经济与政策分析、住宅商业差别化投资回报分析等为手段，把项目的几大主要价值点充分介绍；以目前已有大量品牌商家想进驻本项目为据，把项目的高度进一步提高，以带租约销售，承诺前3年回报年7%给足所有投资者信心。
3、业态规划项目2期产品整体市场形象定位为“精品建材博览馆”，分为“一街五馆”：品牌旗舰店街（D、C1区，不限制业态）、橱柜精品馆、陶瓷卫浴精品馆、地砖地板精品馆、门窗布艺精品馆、五金灯饰精品馆。
赋能销售团队的楼盘营销策划书
赋能销售团队的楼盘营销策划书【策划书】一、背景分析随着房地产市场的日益竞争激烈，楼盘销售团队面临着越来越大的挑战。
为了提升销售团队的能力和业绩，本策划书将从不同方面提出赋能销售团队的楼盘营销策划。
二、目标设定我们的目标是通过创新的营销策略和培训计划，提升销售团队的专业水平和销售业绩。
具体目标包括：提高销售团队的销售技巧和客户沟通能力；增加楼盘销售量和市场份额；提高销售团队的团队合作意识和团队凝聚力；提高销售团队的市场洞察能力和战略思维。
三、策略规划1. 制定全面的销售培训计划我们将根据销售团队的实际情况制定全面的销售培训计划。
培训内容包括销售技巧、市场洞察、客户沟通等方面的知识和技能，以提升销售团队的专业水平。
同时，我们还将组织一些实践活动和案例分析，帮助销售团队将培训内容应用于实际工作中。
2. 发挥销售团队的团队优势我们将鼓励销售团队内部的合作与分享，通过建立一个积极互助的工作氛围，提高团队的凝聚力和合作意识。
此外，我们还将组织一些团队建设活动，增进销售团队成员之间的信任和理解。
3. 引入创新的数字化营销手段随着互联网的发展，数字化营销手段成为了各行各业的发展趋势。
我们将引入一些创新的数字化营销手段，包括社交媒体营销、电子邮件营销等，以提升楼盘的知名度和销售量。
4. 加强市场监测和竞争分析我们将加强对市场的监测和竞争对手的分析，了解市场的需求和趋势，并及时调整销售策略。
通过市场洞察和战略思维，我们将制定合适的销售策略，以更好地满足客户的需求。
四、实施计划1. 制定详细的培训计划，并组织销售团队进行培训；2. 鼓励销售团队内部的合作与分享，并组织团队建设活动；3. 寻找并引入合适的数字化营销手段，并进行实际操作测试；4. 建立市场监测和竞争分析的机制，并定期组织相关人员进行分析和讨论；5. 根据市场反馈和实施效果，适时调整销售策略和培训计划。
五、预期效果通过此次策划的实施，我们预期将取得以下效果：1. 销售团队的销售技巧和客户沟通能力得到提升，销售业绩明显提高；2. 楼盘的销售量和市场份额稳步增加；3. 销售团队的团队合作意识和团队凝聚力得到加强；4. 销售团队的市场洞察能力和战略思维不断提升，能够更好地适应市场变化。
房地产的营销策划方案（精选12篇）
房地产的营销策划方案房地产的营销策划方案一、营销策划的方案的格式一、序言/前言二、市场分析/市场背景三、产品/服务优劣势分析四、市场战略/推广策略/广告或促销策略五、广告或促销文案六、媒体投放分析/计划七、费用预算八、前景预测/效果评估九、市场资源创拓十、宣传规划要注意多用数据，而且是权威数据。
央视索福瑞、AC尼尔森、CMC消费者年鉴等等不错，还有些调查公司的数据可以引用。
不过有些要收费，有些是免费的（可能时间比较早），比如零点调查等，在网上这类公司很容易找。
注意了，好的策划书不一定按某种格式，或许一篇好文案本身就是一部好的策划书。
毕竟策划的主旨是：帮助客户解决问题。
只要解决了客户的问题，就是好的策划书。
二、房地产的营销策划方案（精选12篇）为了确定工作或事情顺利开展，时常需要预先制定方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。
方案要怎么制定呢？下面是小编精心整理的房地产的营销策划方案（精选12篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
房地产的营销策划方案1第一节市场分析一、xx市房地产市产基本状况(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。
20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
1、土地前期投入增加。
20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
2、开发规模扩大，开发投资高速增长。
20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。
全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。
房地产营销策划范文5篇
房地产营销策划范文5篇房地产营销策划需要深入了解潜伏客户深层次及未来需求的基础上，以开发商、客户、社会三方共同利益为中心。
下面给大家分享一些关于房地产营销策划优秀范文5篇，期望能够对大家有所帮助。
房地产营销策划优秀范文1一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位产生失误，显现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有建立中、高级物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证估计__年5月底办下。
因而可知，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高级楼盘组成。
在郑汴路商圈的支持下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘进程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯洁以低价位的品牌内涵参与竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
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房地产营销策划与思维方法万物都是关联的，达尔文说：“许多表面上看起来毫无关系的事物之间，实际上都被一张无形的网联系着”。
策划行为的本质就是通过寻找主体与客体之间客观存在的关系链，提炼出策划物之本真价值，然后通过外物形象和内在涵意融合，借外物形象驰骋想象，使外物形象在内在涵意中孕育审美意象，这就是策划的核心内涵。
策划需要一种思辩性的哲学思想和境界，破执除障，打开心灵的窗户，追求那种具有魅力和影响力的艺术化的人格美，就像魏晋时期的玄言诗一样，它不止是抽象的说理或作文，而是借助外物（如山水风景）形成象喻，或是借着参悟山水风景印证某些道理。
因为有“玄心、洞见、妙赏、深情”的哲学思辩，才有颖悟、旷达、真率的创作灵感的自然激发和个性表现。
“独照之匠，窥意象而运斤，此盖驭文之首术，谋篇之大端”（刘勰《文心雕龙•神思》）。
文章如此，策划亦然。
通常，策划过程由“创意、文案、策略整合”三大内容组成。
无论创意、文案、策略整合如何实现，首先在于思路是否正确，思路来源于对策划物以及策划物所在的‘场’的洞察和把握（这里的场通常是指宏观经济环境和微观市场环境），也就是对策划主体和‘场’的意象与价值的整合。
这种整合和把握主要在于三个方面的努力：一是如何窥意象而感通；二是如何驭思维而把握；三是如何控节奏而出旋律。
如何窥意象而感通是指如何洞察与领悟，关键在于对事物的观照方式；如何驭思维而把握是指如何梳理思路，然后科学整合策略；如何控节奏而出旋律是指如何使策略以及策略执行充满节奏和动感，产生有序、有效、生动的策划效果和执行效果，从而达到策划要达到的目的。
一、如何窥意象而感通何谓“意象”呢？魏王弼在《周易略例•明象》中指出：“夫象者，出意者也。
言者，明象者也。
尽意莫若象，尽象莫若言。
言生于象，故可寻言以观象；象生于意，故可寻象以观意。
意以象尽，象以言著。
故言者所以明象，得象而忘言；象者所以存意，得意而忘象。
犹蹄者所以在兔，得兔而忘蹄；筌者所以在鱼，得鱼而忘筌也。
”哲学以观念为目的，思维以意象为终极，为了本质可蒸发现象，为了内容可能剥掉形式。
“神用象通，情变所景”，实际上，意象是对创作过程中心物交融的一般说明，也是思维活动的一种至高境界。
刘勰在《文心雕龙•神思》中云：“是以意授于思，言授于意，密则无际，疏则千里，或理在方寸而求之域表，或意在咫尺而思隔山河。
”言有尽而意无穷，锺嵘在《诗品》中说：“意象欲出，造化已奇。
”窥意象而感通首先是静心，这里的静心指得是一种状态，平时我们在评价一个运动员表现不好时总是说：“他不在状态”。
状态是由意识、心理、环境等综合因素组成的广域的概念，它动于无声，行于无形，但却是我们能否进入魔幻世界的关键之门，就像《哈理波特》里的9又4分之3站台。
印度宗教大师奥修说：“静心，不是寻找，不是寻找某个东西，只是深深地进入当下”。
策划最忌烦躁，一拿到项目扩初方案就坐下来像写小说一样是出不了好思路的，策划不只是文案，关键是思路，思路需要深深的感悟。
悟则通，通则“心来神来，天然入妙”。
其次是心动，心动则显境，入境方能窥意。
《乐记》中指出：“凡音之起，由人心生也，人心之动，物使之然也”。
如何窥意象而感通，王昌龄在《诗格》中总结三境：“一曰物境。
神之于心，处身于境，视境于心，莹然掌中，然后用思，了然境象，故得形似。
二曰情境。
娱乐怨愁，皆张于意而处于身，然后驰思路，深得其情。
三曰意境。
亦张之于意而思之于心，则得其真矣。
”谢赫说：“若拘以体物，则未见精粹；若取自象外，方厌膏腴，可谓微妙也”。
窥意象应动之于心，取自象外，超越有限，让心灵升腾，用心灵的俯仰的眼睛来看空间万象，一日千里，把握全境的阴阳开阖，感通高下起伏的物象神韵。
窥意象的核心是对“用心灵的俯仰的眼眼来看空间万象”的观照方式的把握。
黑格尔说：“主体通过抛舍自我，意识就伸展得更广阔，通过摆脱尘世事物，就获了自由，结果就达到了自己消融在一切高尚优美事物之中的福慧境界。
”这里描述的是一种“以物观物”的哲学思想，著名学者叶维对这种观照方式有精彩的论述：“所谓‘以物观物’的态度，在我们有了通明的了悟之际，应该包含后面的一些情况：即不把‘我’放在主位——物不因“我”始得存在，物各自有其内在的生命活动和旋律来肯定它们为‘物’之真，‘真’不是来自我，物在我们命名之前便佣有其‘生存’、其‘美’、其‘真’。
所以主客之分是虚假的，物即客亦主，我即主亦客。
彼此能自由换位，主客互相交参、补衬、映照，同时出现，物我相应，物物相应，贯彻万象；我即可以由这个角度看去，同时也可以由那个角度看回来，亦即是说，可‘此时’由‘此地’看，同时也可以‘彼时’由‘彼地’看，此时此地彼时彼地皆不必用因果律而串连。
所谓距离都不是绝对的，我们可以定向走入物象，但我们也可以背向从物象走出来，在我们可以自由活动的空间里，距离方向都是似世而非似非而是。
”（《叶维比较文字论文选》）有人问：“电梯里常会有一面镜子，这镜子是干什么用的呢？”大家纷纷回答：“用来检查自己的仪表。
”“用来看看后面有没有跟进不怀好意的人。
”“用来扩大视觉空间。
”在一再启发而仍说不出正确答案时，那人说出了非常简单的道理：“肢残人摇着轮椅进来时，不必费力转身，就可以从镜子里看到楼层显示灯。
”大家都抱怨说：“我们怎能想到这一点呢？”是啊，我们考虑问题时，为什么总是从自己的角度出发呢？以物观物，物各自然，本样自存，这就是我们在营销领域里为什么强调从消费者角度出发，同时又要从产品、市场、社会环境、政策角度出发的道理。
670亩的塘下康欣花园原定位是“全国首个农村国家示范工程”，口号定位于“江南水乡，都市生活”，这种定位来自于典型的“以我观物”的思维角度。
而不是“以物观物”的哲学观照，从“我”的角度观看，它是“农村的”，甚至是“首个”“示范工程”，“江南水乡”意境悠远，如梦如幻，充分体现了项目亲水的优美环境特征，因此在“以我观物”的层面上，这种定位确实有它的道理。
但若反过来“以物观物”，则结果大为不同，“以物观物”不把我放在主位，不用因果律的串连，因此，我们可以让意识自由伸展，从“物”的角度出发：塘下是瑞安的经济强镇，新瑞安规划后八镇合一，政府努力争取以大框架构筑现代化的城市格局，也就是说塘下现在不再是农村了，另外，无论是政府还是居民，它们本身最大的希望就是如何摆脱农村走向现代化、城市化，而康居工程又是最具城市化、国际化的现代住宅形态，以“农村”两字定位，把康居示范工程的所有优势都化为消烟了；同样“以物观物”观照，“江南水乡”亦如此，塘下水网纵横，他们每天生活在这样的环境里，跟他们强调江南水乡，哪有什么感觉呢？这就是有我之境与无我之境之别，有我之境，以我观物，故物皆著我之色彩；无我之境，天籁爽发，浑浑然，人之物化耶，物之人化耶。
以物观物，不把‘我’放在主位——物不因“我”始得存在，物各自有其内在的生命活动和旋律。
以物观物，站在更高更远的位置上，找出策划体之本真“核心价值”以及“关联价值链”，老子曰：“后其身而身先，外其身而身存”。
如此，才能精确找到所要策划项目的核心精义。
二、如何驭思维而把握有一道只有加法运算的题目，却有70%的人发生了运算错误，有兴趣不妨试一试：100040100030100020100010？如果你的得数是5000，那么你一定是计算错了，那为什么许多人会发生错误呢？这是因为运算是在千位数上重复了3次加“1”的运算，不知不觉地形成了在千位数上渐加“1”的思维定势，所以一旦十位数需要进位，便很自然地加到了千位数上去。
思维定势不仅会因思维惯性造成生活中一些低级错误，还会制约人的创造性，人们往往受固有经验和知识的影响，不自觉地形成这种思维定势，而对这种“思维定势”的有意识破除，会使我们产生许多新的意想不到的结果。
思维方式的驾驭则在于对悟性思维和理性思性的变换与交替运用。
研究中国传统文化的资深学者吴稼祥描述道：“看到一只鸡蛋和另一只鸡蛋之间差别的是理性思维；看到一根针和一头骆驼之间的共同之处的是悟性思维。
理性思维是确定性的，给它一片树叶，一朵鲜花，一片云彩，它能给你一个完美的表达方式；悟性思维是不确定性的，它能在一块石头里看到风暴，在一粒砂子里发现灵魂，在满街的繁华里瞥见荒原。
顺着树根往上爬的是理性思维，它从树干爬向树枝，从树枝爬向树叶和花朵，总之，从根本爬向枝节，从简单爬复杂；顺着树叶往回抓的是悟性思维，它从树叶爬向树枝，从树枝爬向树干，再爬向树根，它从枝节抓向根本，从复杂抓向简单。
”理性思维在于逻辑和条理，悟性思维在于灵光和感悟。
理性思维从表到里，越理越多，从无到有，从化外进入时空；悟性思维则从里到外，越参悟越少，从有到无，超越时空。
理性思维和悟性思维在策划实践中，两者参透其间，互换互动交替运用，缺一不可。
如70%属于安置房的塘下康欣花园，这样一个高安置率的安居物业，最后却被做成国家康居示范工程，这就是因为缺乏基本的逻辑和条理而做了错误的决策，康居工程的建设成本比普通住宅高500-600元/平方米，而安置物业的销售价格要比普通住宅低500-600元/平方米以上，一出一入，项目开发的支点在哪儿，开发的效益在哪儿？对于楼盘策划本身而言，规划是根，核心理念是本，推广策略是枝，卖点提炼是花叶；对物业开发而言，消费者是根，市场是本，消费者是枝，消费需求是花叶。
无论是推广策划或是开发规划，都必须从叶到根，从根到叶，反复疏理。
同样，不管是策划过程中的点或面，理性与悟性都应科学并存，有效转换，深入观照市场的底层意象，要能看到石头里的风暴，看到沙粒中的灵魂，同时要把产品给你的一枝一叶科学整合，给出完美的表达方式，不仅要使规划、理念、策略、卖点纵向融汇，而且还要与市场与消费者与消费需求横向贯通。
看到一则小故事：一乘客上了出租车，并说出自己的目的地。
司机问：“先生，是走最短的路，还是最快的路？”乘客不解：“最短的路难道不是最快的路吗？”司机回答：“当然不是。
现在是车流高峰，最短的路交通拥挤，弄不好还要堵车，所以用的时间肯定要长，你要有急事，不妨绕道多走些路，反而快些。
”“此时”或“此地”，“彼时”或“彼地”，我们的策划很多时候都需要这样的“绕道”。
平阳萧江东南丽江花园是萧江第一个以商品房形式出现的住宅，原有住宅都是居民自建的顶天立地式民房，一般家庭都有1-3间3-5层的民房，萧江本身城市经济发展强劲，只是现代化建设相对滞后，对于一般居民而言，“住”早已不是首要考虑的问题，即使买房也都到温州、瑞安等城市化浓郁、现代化程度高的市区去购房投资，我们在策划项目时，曾提出如“都市生活”等各种定位方向和思路，但“都市生活”仅是理性思维确定的基本表象，缺乏悟性思维的灵光，没有足够的支撑力和感召力。
后来我们在首个现代化住宅和居民追求城市化的本质上参悟，“现代化住宅\城市人，农村民房/农民”这是项目与市场与目标体之间的真本核心内涵关系链，以此对比思路，提炼出“萧江现代化住宅示范小区”和“让一部分人先享受起来”的理念与口号，从商品房与民房之间进行本质的区别与引导，从而取得了巨大的成功。