合肥市土地价格走向分析报告
合肥市人民政府批转市财政局国土资源局关于合肥市土地出让金收益分配使用办法的通知
合肥市人民政府批转市财政局国土资源局关于合肥市土地出让金收益分配使用办法的通知文章属性•【制定机关】合肥市人民政府•【公布日期】2003.05.19•【字号】合政[2003]59号•【施行日期】2003.05.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文合肥市人民政府批转市财政局国土资源局关于合肥市土地出让金收益分配使用办法的通知（合政[2003]59号）各县、区人民政府, 市政府有关部门、直属机构市政府同意市财政局、国土资源局关于《合肥市土地出让金收益分配使用办法》，现转发给你们，请遵照执行。
二○○三年五月十九日合肥市土地出让金收益分配使用办法市财政局市国土资源局（二○○三年五月）第一条为加强土地出让金收益的分配使用管理，根据财政部、国家土地管理局《关于加强土地使用权土地出让金征收管理的通知》(财综字[1995]10号)、《安徽省国有土地使用权出让金管理实施办法》(财综字[1995]第326号)和《合肥市土地储备出让资金管理办法》(合政[2002]53号)，结合本市实际，制定本办法。
第二条土地出让金全额上缴财政后，市国土资源部门应按宗地每月向财政部门填报“国有土地使用权出让金清算单”，财政部门对土地储备中心用于开发建设等方面的成本性支出(包括土地收购、征用补偿费及贷款利息等相关费用)，每月按土地出让后全额收缴资金的50％进行预拨。
第三条国土资源部门每月3日向财政部门报送正常经费报表和土地收购、供应情况报表，按宗地同财政部门进行结算，财政部门在清算结束10日内及时将宗地预拨资金和土地收购成本差额拨付给国土资源部门。
第四条授权经营的控股公司和划转市辖区管理的市属工业企业的土地，储备中心收购时，应支付的收购补偿资金由储备中心直接付给授权经营的控股公司或区政府。
土地储备中心对收购的土地进行前期开发，土地出让后收入全额上缴市财政。
市财政将土地储备中心每宗土地实际发生的成本性支出扣除后，增值资金拨付给授权经营的控股公司或区政府。
2015合肥房地产市场年度分析报告
4178
5
滨湖区
56.3
5158
4
商品住宅可售存量较低，市场健康
2010至2015年合肥住宅库存量持续走低，而2015年末住宅可 售套数仅约33000套，按照目前去化速度仅够卖4.4个月左右， 2015年合肥住宅去化周期在全国排名前列，库存风险低，市场 前景被普遍看好。
部分区域商品住宅库存量告急
从各个区的存量来看，高新区、经济区、包河区、蜀山区、 庐阳区、滨湖区是库存量最低的区域，去化周期均不超过5个 月，未来这些区域的供应面临较大压力。
住宅量价表现
除新站区、高新区供应较为充足外，其他区域均供不应求，市场供应已成为制约成交量的最主要因素
图：合肥各区商品住宅2015年各区域供求情况（万㎡）
250
供应面积
成交面积
供求比
2.0
200
1.5
150 1.0
100
50
0.5
0
0.0
新站区 高新区 经济区 包河区 瑶海区 政务区 蜀山区 庐阳区 滨湖区
2015年合肥住宅、商住用地成交均价达到748.71万元/亩，超越10年峰值266万元/亩，亩均价环比增幅达到61.71%，出现爆发式增长； 历年土地溢价率自2012年低点之后逐年上涨，2015年经营性土地溢价率达到峰值88.41%，市场的火爆程度空前； 大牌企业争相进入，土地成交高单价、高溢价成为常态，地王记录被不断刷新。
住宅成交结构
住宅总价70万元以下的房源数量大幅萎缩，总价90万元以上成交量提升，主流置业门槛提升至70万以上
图：合肥商品住宅成交总价段段情况（万元）
70以下 70-90 90-120 120-160
160-200
200以上
土地市场价格与投资价值差异分析
R E A LE S T A T EG U I D E |５１㊀土地市场价格与投资价值差异分析徐丽红㊀罗腾亮㊀朱兴宏㊀郑文鸿㊀(广东美佳联房地产土地资产评估咨询有限公司㊀广东㊀广州㊀５１００００)[摘㊀要]㊀在社会经济活动中,形成对土地的需求,不同目的的经济活动,对土地价值或价格的判断和认可会有所不同.根据价值规律,价值是价格的基础,价格是价值的表现形式.价值决定价格,价格因供求关系围绕价值上下波动.由于经济行为和目的不同,土地的价值内涵㊁地价求取的测算方法和思路存在较大差异,本文分别从估价师对政府一级出让估价的角度和开发商投资开发的测算角度,对土地价值的求取进行分析,剖析土地招拍挂市场上实际成交地价经常偏离评估价的原因,以期为相关人员提供参考和借鉴.[关键词]㊀土地;市场价格;投资价值;地价差异分析[中图分类号]F ３０㊀㊀㊀[文献标识码]A㊀㊀㊀㊀[文章编号]１００９－４５６３(２０２３)１９－０５１－０３引言根据邹晓云的«土地估价基础»,从土地估价目的角度,地价类型主要有六类:(１)交易涉及的地价;(２)土地征收涉及的地价;(３)税收涉及的地价;(４)担保涉及的地价;(５)审计涉及的地价;(６)公示地价.«城镇土地估价规程»G B /T１８５０８－２０１４对地价主要分为五类:地价㊁公示地价㊁基准地价㊁标定地价和课税地价,其中地价的定义为在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格,在公开市场条件下形成的客观合理价格一般为市场价格,在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格一般为投资价值.在实际经济活动中,土地咨询类业务一般根据特定的投资者㊁特定的投资回报要求,以投资者对未来预期的开发价值测算地价,因此对应的地价测算结果一般定义为投资价值.本文主要针对土地市场价格与投资价值的差异进行探讨和分析,以提升行业从业人员对土地估价与咨询业务差异性的认识.１㊀土地市场价格与投资价值的价值基础差异分析１ １㊀土地市场价格定义及解读«城镇土地估价规程»G B /T１８５０８－２０１４对 地价 的定义为:在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格.«R I C S 评估－全球标准»(２０１７版)对 市场价值 的定义为: 在自愿买方与自愿卖方达成公平交易,经过适当市场推广,双方均具备相关知识,谨慎交易并且没有受到胁迫的条件下,资产或负债在价值时点预计可交换的金额.市场价格是国际公认的价值基础,具有长期公认的定义.该定义描述了市场上自由经营的非关联双方之间在价值时点的交易,并且陈述了相关假设性销售合同或同等法律文件中出现的交易金额,反映了自由市场参与者在决定其出价的过程中会考虑的所有因素,以及该资产的最高最佳使用.其中资产的最高最佳使用是指以(技术上)可能㊁法律上允许㊁财务上可行和生产率最大化的方式使用资产.市场价格忽略了由特殊价值(反映某一资产仅对某一特殊购买者有价值这一特殊意义的金额)或合并价值所造成的价格扭曲,代表着资产在各种情况下都最有可能实现的价格.在采用市场价值的过程中,还必须考虑评估金额要反映有效价值时点实际市场状况这一要求.结合中国的国有土地所有权归国家所有的实际情况,大部分国有土地均在一级市场上由政府部门供应,因此土地供给弹性小,土地市场无法进行充分竞争,因此其竞价也是不完全的,土地价格在一定条件下会失真,导致其成交价格会偏离真正的市场价格,而更偏向于投资价值.１ ２㊀土地投资价值定义及解读根据R I C S 评估 全球标准２０１７版,投资价值(或价值)定义为: 基于独特的投资或经营的目的,一项资产对于其所有者或潜在所有者的价值. 正如该定义所暗示的,与市场价值相反,投资价值基础并不设想假设性交易,而是对资产目前或潜在所有者的所有者收益价值进行衡量,要认识到投资价值可能会与典型市场参与者的价值基础不同.投资价值通常用于基于所有者自己的投资标准来衡量资产的绩效.比如,开发商在地块的旁边已有开发项目,且原开发项目的土地成本比较低,那么获得这个地块的成本可以相对高一些,以原有项目的利润弥补新地块的利润损失.新地块可补充原有项目的功能,或获得规模效益,或可提升原有项目储备土地的整体开发价值,所以开发商对旁边的地块是志在必得的,那么其出价就会高于一般的投资者.这个出价就可以理解为投资价值.典型案例分析:２０１６年１１月１２日香江集团以２ ８３５２㊀|R E A LE S T A T EG U I D E万元/平方米楼面地价以及２７００平方米竞配建面积拿下番禺汉溪村地块二住宅用地,溢价率达４５％,该地块的土地面积为５４１６平方米.同期香江集团旗下的锦绣香江花园住宅销售价格２ ４~２ ５万元/平方米,此次成交的楼面地价直逼住宅销售价格.值得关注的是,该地块旁边的锦绣香江花园仍有３０万平方米以上的储备土地待开发,此次土地交易可撬动上述３０万平方米储备土地的地价及项目未来开发价值的提升.１ ３㊀土地市场价格与投资价值的价值基础差异分析(１)土地市场价格的价值基础①自愿买家和自愿卖家达成公平交易;②经过市场推广;③双方均具备相关知识,谨慎交易并且没有受到胁迫;④在价值时点交易.(２)土地投资价值的价值基础随着政府对城市规划的完善和对基础设施的成本投入,从成本角度,地价一般总体呈上升态势.土地价值的实现对市场条件和土地的开发㊁使用等无特别限制和要求时,一般应当选择市场价格或市场价值作为估价结果的价值类型;为特定投资者提供咨询性土地估价服务时,应选择适于该投资者需求的特定估价资料和技术参数,一般以投资价值作为估价结果的价值类型.２㊀差异分析２ １㊀土地市场价格和投资价值的估价方法和技术路线差异分析根据«城镇土地估价规程»G B /T１８５０８－２０１４,土地估价常用估价方法和技术路线如下:市场比较法评估技术路线:收集宗地交易实例ң确定比较实例ң建立价格可比基础ң进行比较实例修正(估价期日修正㊁进行交易情况修正㊁进行使用年期等修正㊁进行区域因素修正㊁进行个别因素修正)ң求出比准价格.剩余法评估技术路线:调查待估宗地的基本情况ң确定待估宗地的最有效利用方式ң估计开发建设周期和投资进度安排ң估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值ң估算开发成本和开发商合理利润ң确定待估宗地的土地价格,确定待估土地的最终价格.土地市场价格评估一般采用两种及以上估价方法,先求出两种估价方法的测算结果,再通过综合分析和衡量后,采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果.土地投资价值测算一般采用以预期的未来房地产价值倒算地价的模式,在测算方法运用上较为单一,一般仅采用剩余法模式进行地价测算.２ ２㊀地价差异分析本文以佛山市南海区狮山镇罗村某宗商住用地为例,结合政府一级出让地价测算情况和在土地招拍挂市场上的竞价情况,对其土地市场价格和投资价值进行分析,以探讨不同经济行为和经济目的对地价的判断差异.２ ３㊀估价对象宗地情况本次研究对象为佛山市南海区狮山镇罗村一宗城镇住宅兼容批发零售㊁住宿餐饮㊁商务金融其他商服用地及公共设施用地.宗地情况:(１)规划用地面积:７２,７１１平方米.其中:A 区:３４９ ０平方米,B 区:２５,３１６平方米,C 区:１６,５５３ ２平方米,D 区:７８１ ４平方米,E 区:１７８ ０平方米,F 区:２９,５３３ ４平方米.(２)用地开发强度:１)A 区㊁D 区㊁E 区:绿化率ȡ６５％;２)B 区㊁C 区㊁F 区:①容积率:＞１ ０,且ɤ３ ２;由此测算估价对象整体容积率为＞０ ９８,且ɤ３ １４;②建筑密度ɤ２５％;③绿地率ȡ３５％.３)建筑高度ɤ６０米;４)用地竖向界限:地上部分ɤ６５米,地下部分ȡ－２０米(机场控高ɤ６５米).(３)兼容商业服务业设施计容建筑面积:ɤ２３,０００平方米.２ ４㊀以政府一级出让为估价目的的估价情况根据«城镇土地估价规程»G B /T１８５０８－２０１４,宗地一级出让为目的的估价过程如下:(１)地价定义本次评估的土地使用权价格是指在现状利用条件下,满足上述用途㊁使用年期㊁开发程度㊁设定容积率等各种评估设定条件,于估价期日的正常市场条件下的国有出让土地使用权的公允市场价格.(２)采用的估价方法及估价结果①市场比较法测算情况市场比较法基本原理及计算公式如下:市场比较法是根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在价值时点近期市场上交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待估宗地价格的方法.V＝V B ˑAˑB ˑDˑE式中:V :待估宗地价格V B :比较实例价格A :待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数＝正常情况指数/比较实例宗地情况指数B :待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D :待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E :待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数本选取三个可比实例后,对其交易日期㊁土地剩余年期㊁区域因素和个别因素等进行调整后,三个可比实例修正后的楼面地价差异在合理范围内,结合三个可比实例R E A LE S T A T EG U I D E |５３㊀与估价对象的可比程度,采用算术平均法测算出比准价格为楼面地价２６０３元/平方米.②剩余法测算情况剩余法基本原理及计算公式:剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用㊁利息㊁利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法.P ＝A－B －C 式中:P －待估宗地价格A－不动产总价B －开发项目整体的开发成本C －客观开发利润本次剩余法测算采用静态模式,预计估价对象宗地开发周期为估价基准日起计２ ５年,预计开始销售期为估价基准日起计约１年,销售期预计１ ５年,假定在工程竣工验收时全部销售完毕.开发定位以中等档次楼盘为标准,每户面积也以市场上需求量较大的户型面积为主.以估价对象宗地开发完成后的不动产正常交易价格,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用㊁利息㊁利润和税费等款项,得出剩余法测算的楼面地价为２,９２５元/平方米.③最终估价结果两种方法的测算结果差异率在合理范围内,且均能反映估价对象的正常市场价格水平,结合当地土地市场具体交易行情及估价人员实践经验,确定选用算术平均法确定估价对象的楼面单价,并以此求取其地价总评估值:估价对象楼面地价＝(２,６０３＋２,９２５)ː２＝２,７６４(元/平方米)估价对象地价总评估值＝楼面地价ˑ计算容积率建筑面积＝２,７６４ˑ２２８,４８８ ３２＝６３１,５４１,７１６(元)ʈ６ ３(亿元)２ ５㊀实际成交地价(土地投资价值)该宗地于２０１６年１１月２日在政府网站上开始拍卖,起拍价为７ ６亿元,经过４５轮竞价,最终被佛山市万科置业有限公司以１４８９６０万元竞得,楼面地价为６５２４元/㎡.从起拍价７ ６亿元看,高于当时以一级出让为估价目的的评估市场价格２０％左右,反映出当地政府部门对当时的房地产市场预期较为乐观,并不担忧在当时的房地产市场环境下地块会流拍.开发商对地价的判断一般采用以预期房价倒算地价的方法,类似土地估价中的剩余法,预期开发完成后的房地产价值可理解为投资价值,其对项目的定位类似产品定制模式,不同规模和品牌的房地产企业对同一地块开发完成后的房地产价值预期均会有所不同.万科作为龙头房地产企业,开发定位一般以万科品牌旗下的楼盘为标准,在同一片区的楼盘中档次定位和物业管理水平均较高,而且其一般采取行业领导者定价模式,其楼盘定价比普通房地产企业的定价高一些,假设以１０％品牌溢价计,开发商对开发完成后的住宅价格比估价师定价高４１１１元/平方米,可理解为开发商认为２ ５年后宗地开发完成时住宅价格将涨价４１１１元/平方米,折合每年涨价１６４４元/平方米,即房价年增长率为２０％.另外,大型房地产企业对项目开发成本的控制能力较强,在当时的房地产市场环境下,以楼面地价６５２４元/㎡取得该宗地块还是有盈利空间的,而且２０１６~２０１７年正处于房地产价格增长较快的时期,开发商作出比较激进的投资决策也是可以理解的.３㊀结论综上,在２０１６年的房地产市场环境下,估价对象宗地的评估市场地价(６ ３亿元)＜起拍地价(７ ６亿元)＜实际成交地价(１４ ９亿元).不同的房地产市场环境,对房地产开发完成后房地产价值的预期差异会较大,土地投资价值因此也会发生变化.而如果房地产市场环境较差,政府决策的起拍价格可能就会低于评估市场地价,竞拍者不多㊁底价成交的话,成交地价也可能会低于评估市场地价,即评估市场地价与投资价值的关系会随房地产市场环境的变化而动态变化.以一级出让为估价目的的评估市场地价一般要求以估价期日的房地产市场为基准进行地价测算,起到稳定市场预期的作用,而投资价值更类似房地产市场的风向标,反映投资者对市场的未来预期.参考文献[１]㊀刘博,周晨丹,刘晓欣,等．土地市场波动与房地产价格的关系分析:基于V A R 模型的实证研究[J ]．数学的实践与认识,２０１２,２４(１３):８[２]㊀李卉欣,郭杨．从地价与房价的关系分析地方政府对房地产业的影响[J ]．科技致富向导,２０１５(３):１[３]㊀孙慧．西安市房价和地价的相关关系探讨[J ]．西安文理学院学报(自然科学版),２０１２,０１５(００２):８５－８８[４]㊀刘琳,刘洪玉．地价与房价关系的经济学分析[J ]．数量经济技术经济研究,２００３(７):４ [５]㊀袁广新．基于地价与房价关系的经济学分析[J ]．中国外资,２０１２(７):１。
环巢湖大道生态旅游土地流转风险评估报告
环巢湖大道生态旅游土地流转风险评估报告随着环巢湖大道及巢湖治理工程的启动，环巢湖旅游产业必将兴起，严店乡抓住机遇承接巢湖发展辐射，主动作为，开发旅游项目，发展旅游经济。
为了临湖各村的长远发展，乡党委政府倾力招商，在县委县政府的关心下，已与安徽德煜旅游文化投资有限公司签订框架协议，为顺利将土地流转给签约公司，维护严店发展建设的良好环境和全乡社会稳定，按照肥西县关于进一步加强和规范社会稳定风险评估工作的要求，对有关土地流转工作进行了全面的、认真的社会风险评估，形成的社会稳定风险评估如下。
一、基本情况焦姥自然生态旅游度假区（暂定名）,该项目位于严店乡刘河社区、莲花村、罗祝社区、跨湖村、新建村范围内，分三期建设，总投资约20亿人民币。
三期项目总用地为25000多亩，前期需要12000多亩，范围为李大郢路以南、罗祝路以东，蒋口河以北的土地，涉及刘河社区、罗祝社区、跨湖村、新建村。
流转期限：一是2013年12月22日至12月31日召开乡村组三级动员会；二是2014年1月31日前流转好所需土地；三是流转期限至2025年12月31日，期满确需延长，双方再协商签约。
二、评估工作过程一是成立组织：成立严店乡焦姥自然生态旅游度假区（暂定名）工程项目社会稳定风险评估组，组长由严店乡乡长担任，副组长由党委委员、政法委书记担任，从乡综治维稳办、民政办、信访办、执法所、农办抽调人员参与。
二是制定方案：召开党委扩大会，研究成立严店乡焦姥自然生态旅游度假区（暂定名）土地流转社会稳定风险评估工作组，制定《严店乡焦姥自然生态旅游度假区（暂定名）土地流转社会风险评估实施方案》。
三是广泛征求意见和建议：风险评估组组长亲自主持召开群众座谈会，倾听群众对该工程的意见建议，对群众关心的土地流转、企业用工、环境保护等问题进行了解释回答。
同时，风险评估组召开成员座谈会。
针对工程项目建设中可能出现的风险和不稳定不和谐因素，进行认真分析，征求工作意见，并进行讨论。
2011年合肥土地市场总结与分析
百瑞地产家居网数据研究中心：胡志强一、土地推出与公告5001000150020002500300035001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月117358587 532479295 186225 6 495 335 2244270.612183.81742.10 0.00 0.00330.92 753.66 188.18 415.17 217.68 304.563164.022011年1-12月土地公告2010年 2011年1、土地推出情况合肥土地市场全年公告出让土地85宗，面积8570.71亩（包含流标后重新挂牌上市地块，重新上市地块为6宗，面积694.66亩），与2010年同期公告出让地块面积6615.11亩相比，同比增加2055.60亩，增幅31.55%。
公告特点：•总结：这一年一些大型房企的身影让合肥土地拍卖增色不少。
“招保万金”中，保利顺利摘得政务区ZWQTB-033地块进驻合肥。
在8月的土地出让中，保利和万科还顺利通过现场竞价的方式摘得滨湖BHC-10地块和BHC-11地块。
虽然目前楼市销售虽进寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块，拿地竞争减弱，底价成交的价格趋于合理。
此时，那些节奏把握良好的房企赢得了在土地市场抄底抢地、进而长期获利的机会。
2011年各月公告土地与房产市场走势有着密切的联系，呈U 字型，2月和12月为公告土地最多月份，也是明星地块出现的月份。
元月的“国八条”和“限购令”的影响，政府在1月仅公布了270余亩土地；2月低价供应了2183亩地，包括世纪金源拿的北城世纪城地块就超千亩；3月合肥版“限购令” 房产调控新政的出台开始波及合肥房产市场，成交量急剧下降，政府准确把握市场信息和开发商心理，从3月开始减少土地公告量，4月5月甚至没有供应土地；一直延续到11月，合肥房地产市场一直处在低迷，开发商谋划拿地的情绪低落，基本都在收缩资金；政府为了完成土地全年供应计划，政府在12月更是公告了多达两千亩地块，合肥土地市场达到公告峰值。
合肥房价以后的趋势分析
合肥房价以后的趋势分析
目前来看，合肥房价处于上升趋势中。
下面是一些可能影响合肥房价未来趋势的因素：
1. 城市发展：合肥作为中国东部地区重要的区域性中心城市，正在经历快速发展。
城市的发展将吸引更多人口流入合肥，增加对房屋的需求，从而推动房价上涨。
2. 政策调控：中国政府一直在努力控制房地产市场的波动，避免出现过度繁荣或过度放缓的情况。
政策的调整可能会对房价产生影响，需要密切关注政策的变化。
3. 经济发展：合肥的经济发展水平直接关系到房价的走势。
如果经济增长有利于就业和人民收入的增长，那么对房价将起到积极的影响。
4. 供需关系：房屋供需关系是影响房价的重要因素之一。
如果供应过剩或需求不足，可能会导致房价下降；相反，如果供应不足或需求旺盛，房价可能会上涨。
5. 地理位置：合肥作为长三角地区的核心城市，其地理位置优势可能会对房价产生积极影响。
如果区域内的其他城市也有类似的发展势头，可能增加合肥房产市场的吸引力。
总的来说，虽然我们无法预测未来房价的具体走势，但考虑到上述因素，合肥房价有可能继续上涨。
然而，需要注意的是，房地产市场存在一定的风险和波动性，购房者应该谨慎决策，根据自身经济实力和需求做出合理的选择。
2005年合肥房地产市场研究报告
2005年合肥房地产市场调研报告星彦地产顾问有限公司（合肥）目录第一部分合肥基本情况一、合肥历史、地理、人口二、合肥工、农业发展特点三、合肥交通四、合肥美誉五、合肥未来城市规划建设六、合肥经济发展概况及蓝图第二部分相关因素分析一、中央地方联动控市，2005年合肥房地产市场受考验二、2005年合肥楼市十大焦点第三部分土地市场一、八大制度护航，合肥土地市场成全国标兵二、近几年土地价格略有起伏，预测未来波动不大第四部分二级市场一、房地产投资增幅继续回落，宏观调控效果显著二、市场经历短暂动荡，重新步入复苏后的稳定状态三、飞速上涨时期已经结束，合肥商品房价格步入缓行阶段第五部分合肥市片区市场简析一、瑶海区二、庐阳区三、包河区四、蜀山区第六部分合肥市三级市场第七部分2006年合肥房地产市场走势预测【前言】对于合肥房地产行业而言，2005年注定是不寻常的一年！从来自各方声音、统计数据显示，在短短一年的时间里，以上海、杭州为代表的长三角区域楼市经历了从牛市到熊市的逆转。
而以深圳、北京为代表的一些城市却开始了新一轮的喧嚣和骚动，在政策与市场的博弈中，2005年翻过了其韵味深长的一页……那么，对处于“泛长三角”区域的合肥房地产市场而言，同样在风云变幻的楼市中体会着种种感受，重大事件的发生可以用“层出不穷”来形容：最大中介公司“桃源房产公司”的破产倒闭、城市大规模拆违、陆续出现超千亩的超大楼盘、楼盘营销多样化、动建50万平米经济实用房、房价时涨时跌出现瓶颈、供求关系发生改变等等。
可以说，宏观调控在一针见血的触及全国楼市市场时，触角也同时深入了合肥楼市深处，宏观调控政策和房地产市场的博弈将注定是一场持久的拉锯战。
以下，我们将对合肥市2005年房地产市场进行研究分析，形成总结报告。
第一部分合肥市基本情况我们先对与合肥房地产发展息息相关的城市本身的一些基本情况诸如城市历史、地理、人口、规划、交通等方面及宏观经济进行一些阐述，从中来了解合肥并探测合肥房地产行业现在和未来的一些端倪。
合肥市土地利用状况分析
合肥市土地利用状况分析一．研究地区概况1.地理位置合肥市位于北纬31度52分、东经117度17分。
东端在肥东县元祖山，相邻滁州，西端在肥西县金桥乡西，交界六安，南端在三河镇杨婆村南，与巢湖地区相望，北端在长丰县赵大山，依舜耕山与淮南市相连。
合肥市位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。
江淮分水岭南测，巢湖北岸，把河之水穿流而过。
通过南把河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。
合肥市的文字记载始见于司马迁著《史记》，至今己逾二千二百年。
合肥是安徽省省会，是安徽省政治，经济，文化中心和水路交通枢纽。
合肥市是国家首批命名的3个全国园林城市之一，城市绿化覆盖率为30.7%，人均绿地7.3平方米，形成“城中有园，园中有城，城园交融，浑然一体”的独特城市园林风格，有“绿色之城”的美誉。
图-1 合肥市地理位置2.自然条件概况合肥属亚热带湿润季风气候。
气候温和，四季分明，雨量适中，雨热同季，易涝易旱。
常年平均气温15.70C。
年平均降水量998.4毫米。
降水量集中在6-8月份，其降水量约占全年降水量的41%。
年平均蒸发量为1514毫米。
年平均日照量为2163小时，以七、八两月最多。
无霜期230天。
冰冻期82天左右。
其自然条件具有如下特点:1、季风明显，四季分明。
合肥市地处中纬度地带，是季风气候最为明显的区域之一。
春夏秋冬四季分明，“春暖”、“夏炎”、“秋爽”、“冬寒”感觉明显。
气象上常以候平均气温作为划分四季的标准，候平均小于10℃为冬季，大于22℃为夏季，介于10-22℃之间为春秋季，合肥市四季大致分配是:春季2个月，夏季4个月，秋季2个月，冬季4个月。
2、气候温和，雨量适中。
合肥市地居中纬度，气候温和。
年平均气温在15-16'C之间，属于温和的气候型。
冬季，月平均气温在1.5-5.0℃之间，夏季7月平均气温为27.5-28.5℃左右，平均年较差各地在25-27℃之间，除个别年份外，严寒期与酷暑期短促;全市年平均降水量在940-1000毫米之间，雨量比较适中。
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合肥市土地价格走向分析二〇一五年六月四日目录一、2011年—2014年土地市场供求分析 (3)（一）、土地供求年度分析 (3)二、2011年—2014年土地市场成交分析 (5)（一）、成交土地区域分析 (5)（二）、成交土地用途分析 (6)（三）、土地成交方式分析 (7)三、2011年—2014年成交土地价格分析 (8)（一）、成交地价情况 (8)（二）、地价分析及市场价格趋势预测 (9)四、城市地价与房价对比分析 (15)（一）、地价与房价比值分析 (15)（二）、地价变化率与房价变化率比较 (16)五、城市地价与土地市场协调状况 (16)（一）、地价变化率与土地计划供应面积增长率对比 (16)（二）、地价变化率与土地实际供应面积增长率对比 (16)六、城市地价与房屋市场协调状况 (17)（一）、地价变化率与房屋供应面积增长率比较 (17)（二）、地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比 (17)七、城市地价与社会经济环境协调状况 (18)（一）、地价变化率与地区生产总值增长率比较 (18)（二）、地价变化率与固定资产投资增长率对比 (18)（三）、地价变化率与城市房地产投资增长率对比 (19)八、背景情况与未来趋势分析（经营性用地） (19)（一）、城市地价变化的背景及土地市场特点 (19)（二）、土地交易现象成因分析 (21)（三）、未来地价变化的趋势预测 (23)一、2011年—2014年土地市场供求分析（一）、土地供求年度分析1、2011年—2014年合肥市土地供应量2011年—2014年合肥市土地供应计划表年份总量（亩）商品住房（亩）商服用地（亩）2011年37999.9545001000.052012年30000450010002013年30500500025002014年3020056403132从近年合肥市土地供应计划表来看，合肥市土地供应总量处于基本稳定状态，近三年来总量基本持平，商品住宅供应计划量近几年呈稳步略增态势，商服用地供应量逐步增加，且2013年较之2011年、2012年增幅较大。
总体而言近几年合肥市土地供应保持了较为稳定的增长水平。
合肥市2015年全年将供应土地31600亩，其中商服用地2100亩，商品住房用地5500亩。
从土地总供应数字上看，2015年供应量创近新高，但在商服用地、商品住房用地上相比2014年均出现了下滑，其中商服用地供应量相比2014年下跌巨大，达到1032亩，跌幅33%；商品住房用地供应量相比2014年下跌140亩。
从供应结构上看,商品住宅用地的供应规模少于2014年,同比下跌2.4%。
这可能考虑到2014年土地出让计划的实施相对不如意,而且部分区域去库存的需求依然明显,所以在2015年的土地出让方面会放缓。
从商服用地来看,也出现了比较明显的下滑,三年最低,同比下跌三成,说明对于此类土地也采取了一个有效的供地节奏。
同时，该供地计划体现了2015年3月25日国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）中明确“优化住房及用地供应结构”，“应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模”的思路。
2、2011年—2014年合肥市土地供求对比从土地成交数据来看，2011年—2014年合肥土地成交量最高为2012年的10344.03亩，最低为2011年的3868.88亩，2011年—2014年合肥土地成交量平均为7739.39亩。
成交量占供应总量比重分别约为10.18%、34.48%、29.49%、25.67%，成交量占供应量比基本稳定。
综合以上，合肥市近几年土地成交量基本稳定，总体供求状况处于一般稳定状态。
二、2011年—2014年土地市场成交分析（一）、成交土地区域分析2011年-2014年各区域成交量表（单位：亩）从成交土地的区域分布来看，滨湖新区近几年一直是成交的热点区域，2011年—2014年区域成交占合肥市成交量比重平均约为29.49%，平均成交量为2116.65亩，且近几年呈逐渐量增趋势；此外，新站区、高新区近几年平均成交比重分别约为12.73%、11.39%，分别居于第二和第三位，显然这与合肥市城市发展政策以及这些区域的可供开发土地存量关系密切。
2011年-2014年各区域成交量占总成交量平均比重图年度区域包河区滨湖区瑶海区新站区蜀山区政务区高新区庐阳区经开区2011年254.401515.04318.29212.23243.03293.68190.76582.61262.37 2012年476.321998.04626.522624.00230.08146.552119.471127.28995.77 2013年1594.172208.691292.21918.26734.86161.741099.63581.24397.05 2014年977.942744.82844.91773.08456.8884.35619.79669.28681.97（二）、成交土地用途分析2011年，合肥市居住用地占总成交亩数的43.43%，商业用地占总成交亩数的36.08%，商住用地占总成交亩数的18.46%。
2012年，合肥市居住用地占总成交亩数的26.07%，商业用地占总成交亩数的34.82%，商住用地占总成交亩数的30.69%。
2013年，合肥市居住用地占总成交亩数的24.20%，商业用地占总成交亩数的20.58%，商住用地占总成交亩数的51.84%。
2014年，合肥市居住用地占总成交亩数的21.44%，商业用地占总成交亩数的12.62%，商住用地占总成交亩数的62.93%。
年份居住（亩）商业（亩）商住（亩）20111680.401396.003714.2020122696.183601.793174.3920132176.691850.814662.0020141661.96977.954878.102011年—2014年合肥市居住用地成交量基本稳定，且自2012年以来成交量占总成交量比重基本稳定；商业用途土地成交量存在一定起伏，整体而言成交量处于递减趋势，且所占比重亦为逐年减少；商住用途土地成交在近三年以来逐步递增，2011年成交量最低，且与近三年成交量存在较大差距。
（三）、土地成交方式分析2011年—2014年合肥市土地成交挂牌、拍卖成交宗数统计图（单位:宗)由上图可以看出，2011年以来合肥市成交宗地，主要以挂牌为主，挂牌成交宗数分别为2011年37宗、2012年60宗、2013年53宗、2014年32宗；但是，近年来拍卖出让方式成交宗数逐年上升，其中以2012年以来表现最为明显，并在2014年超过挂牌出让方式，达到49宗（2014年挂牌为32宗地）。
由此，从另一方面可以看出，合肥土地市场上开发商拿地的意愿及热情还是存在一定空间的，尤其是区位条件较为优越的地块。
三、2011年—2014年成交土地价格分析（一）、成交地价情况2011年-2014年合肥市成交土地面积及均价图2011年被称为“楼市史上调控最严厉的一年”，合肥土地市场经历了抢地的高潮，零供应、频频流拍的低潮，政府采取了降低单价，把拍卖地块转为挂牌方式积极促进成交，这降低了开发的土地成本价格，加大了土地的供应量，有利于楼市调控，2011年合肥市土地成交均价338.80万元/亩，为2011年-2014年均价次低。
2012年合肥市土地成交量创历史新高，成交均价方面，2012年达256.30万元/亩,而自2011年连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。
2013年合肥全年土地成交款353.11亿元，同比2012年265.13亿元，增长87.98亿，同比增幅达33.18%，再创新高。
全年土地底价成交30宗，占比35.71%，溢价成交54宗，其中溢价超50%的有25宗，最高溢价达571.43%。
全年土地平均单价达392.90万元/亩，增长136.60万元/亩，增幅达53.30%。
2014年从全年土地价格来看，合肥土地成交均价为432.46万元/亩，同比2013年392.90万元/亩上涨39.56万元/亩，涨幅达10.07%。
地价继续上涨的原因与部分热点地块高价出让有关，2014年出现了至少四块千万级单价的地王。
另外，由于市区成交数据中包含了大量公租房、教育科研等用途的低价地，导致了一定程度整体均价被拉低的状况。
而政务区因全年仅有一宗地块出让，以990万元/亩成交，成为合肥区域地价榜首。
蜀山区以成交7宗平均地价744万元/亩位居第二，庐阳区以724万元/亩紧跟其后。
（二）、地价分析及市场价格趋势预测1、城市地价水平及变化趋势（1）地价整体水平2014年合肥市城市总体综合地价水平值为2772元/㎡，增长率为9.09%。
其中，商业用地平均地价为5726元/㎡，增长率为4.72%；居住用地平均地价为3951元/㎡，增长率为10.58%；工业用地平均地价为408元/㎡，与去年持平，且近几年基本持平为该水平。
整体地价水平有所上升，总体呈现稳中有升的态势商业、居住、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低，水平值之比为1∶0.69∶0.07。
（见下图）。
合肥市2014年地价水平柱状图（单位：元/平方米）从历年地价水平值比较来看，合肥市整体地价水平值有一定幅度的增长，其中的住宅地价水平增幅最高，达到10.58%。
合肥市整体地价水平历年状况如下表。
合肥市整体地价水平历年状况表（单位：元/平方米）年度类别综合商业居住工业200617443932243329020072006433727634082008218945753057408200922774873317740820102366505133134082011238052843310408201224395320341040820132541546835734082014277257263951408（2）地价整体增长率与2013年相比，2014年合肥市地价总体水平有一定幅度增长，地价综合增长率为9.09%。
其中，商业地价平均增长率为4.72%,居住地价平均增长率为10.58%，工业地价平均增长率为0。
2014年地价的一个显著的特点就是，居住用地地价增长率最高，受国家调控和宏观经济的影响，商业地价出现一定增长，增长率为4.72%，工业地价增长率最小。
从历年地价增长幅度来看，合肥市整体地价增长幅度总体呈现“波浪起伏”的态势，反应时间上略滞后于全国宏观经济形势、特别是一线城市房地产市场的变化速率。
合肥市整体地价增长率及变化趋势历年状况如下表、下图。