超高层住宅开发的研究与思考
某地产超高层住宅设计研究
某地产超高层住宅设计研究前言随着城市化进程的不断加快，大城市中的土地资源日益紧张。
超高层住宅作为一种有效的解决方案，得到了越来越多地产开发商和居民的关注。
本文将对某地产超高层住宅设计进行深入研究，探讨其设计原则、功能布局以及可持续发展等方面的问题。
设计原则在超高层住宅设计中，有一些重要的原则需要遵循，以确保居民的舒适度和安全性。
超高层住宅的结构设计应确保其能够抵御各种自然灾害和外力，如地震、风力和火灾等。
采用钢筋混凝土框架结构和可靠的抗震措施，对于超高层住宅的结构来说是必要的。
空间规划超高层住宅的空间规划需要充分考虑居民的居住需求和生活方式。
主要包括以下几个方面：1.公共区域：超高层住宅应提供充足的公共区域，如大堂、娱乐设施区和室外空间等，以满足居民的社交和休闲需求。
2.私人空间：每个住宅单元应具备足够的私人空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间等，以确保居民有一个舒适的居住环境。
3.视野设计：超高层住宅的设计应优化居民的视野，提供良好的景观和采光条件，以增加居住质量。
在超高层住宅设计中，可持续发展是一个重要的考虑因素。
以下是一些值得关注的可持续设计策略：1.节能设计：包括合理的建筑朝向和立面设计，以最大程度地减少能源消耗。
2.水资源管理：使用节水设备和措施，如低流量水龙头和淋浴器，以减少水资源的消耗。
3.建筑材料：选择经济环保的建筑材料，如可再生材料和低VOC（挥发性有机化合物）材料，以减少对环境的影响。
4.废物管理：实行有效的废物分类和回收制度，减少垃圾对环境的污染。
功能布局超高层住宅的功能布局需要充分考虑不同居住需求的群体。
以下是一些常见的功能布局：1.住宅单元：超高层住宅的住宅单元通常分为多个户型，以满足不同家庭规模和需求。
在每个住宅单元中，通常包括卧室、客厅、餐厅、厨房和卫生间等区域。
2.公共区域：超高层住宅的公共区域包括大堂、电梯厅、停车场、娱乐设施区和室外空间等。
这些区域一般设计美观、舒适，并提供各种便利设施。
超高层住宅开发的研究与思考
超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。
(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
超高层住宅发展模式研究
未来发展趋势：随着科技的不断进步和社会需求的多样化超高层住宅将向更高、更智能、 更环保的方向发展为人们提供更加舒适、便捷的生活环境。
发展趋势和前景
政策支持：政府 出台相关政策鼓 励超高层住宅的 发展提高土地利 用率。
智能化技术：超 高层住宅运用智 能化系统实现建 筑设备自动化、 智能化管理提高 居住便利性和安 全性。
绿色建筑与智能 化技术的结合： 超高层住宅将绿 色建筑和智能化 技术相结合实现 节能、环保、智 能化的居住环境 提高居住品质。
未来发展方向： 随着科技的不断 进步超高层住宅 将进一步发展绿 色建筑和智能化 技术为人们提供 更加舒适、便捷、 安全的居住环境。
社区化：超高层住宅将更加注重社区建设和发展提供更加完善的社区 服务和设施增强居民的归属感和凝聚力。
多元化：超高层住宅将更加多元化满足不同人群的需求和偏好包括 户型、功能、装修等方面。
技术创新和产业升级
建筑技术：随着科技的发展超高层住宅的建筑技术不断创新提高了住宅的稳定性和安全性。
绿色建筑：超高层住宅需要注重绿色建筑技术的应用提高建筑的环保性能和可持续性。
社会影响分析
提高土地利城市 形象和知名度
增加就业机会 促进社会稳定
和经济发展
改善城市居民 生活品质提高 居住环境和质
量
可持续性发展路径
节能减排：采用绿色建筑材料和节能技术降低能耗和碳排放 资源高效利用：合理规划空间布局提高土地利用效率 生态保护：保护生态环境增加绿化覆盖率营造宜居环境 循环经济：实现废弃物的减量化、资源化和无害化处理促进经济的可持续发展
超高层住宅专题研究
深圳超高层案例剖析——
★物业名称：擎天华庭 ★物业位置：福田景田路与商报路交汇处 ★物业管理：深圳市中海物业管理有限公司 ★物业管理费：3.2元/㎡ ★总占地面积：5174.20㎡ ★总建筑面积：90482㎡ ★容积率：17.5 ★物业描述：由二层地下室、七层群楼及两栋塔楼，楼体高度168米， 共48层其中地下室（-1至-2层）为设备层和地下车库群楼第1-2层为 商场群楼第3-5层为地上车库群楼第6层为水主题空中花园群楼第7层 为亲子会所第8-45层均为住宅第46-47层为全城独有的星空观光层第 48层为设备层。 ★建筑结构：国际水平大板结构，剪力墙钢混土板承重，无梁无柱。 ★单位面积：64－305㎡ ★使用率：约83％绿化率：10.00％ ★内部配套：平台花园、特色住灯、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特 色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石铺成的脚部按摩小径、健身 设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房 ★大堂： 入口豪华落地自动全钢化玻璃门，台式IC卡读卡器密码锁， 地面大理石； ★电梯： 四部，IC卡式智能管理，凭IC卡经授权到达住户所住楼层 ★供水： 给排水到位，给水终端每户安装一个普通龙头，直接饮用水 系统，先进变频调速供水设备供应； ★消防： 住宅各楼层进入防火楼梯的防火门采用先进的消防安全推闸 锁，从防火楼梯须用钥匙方能进入楼层，有利防盗和各楼层的独立性； ★发售时间：2002-8-13 ★销售价格：均价7600元/㎡，最高价12000元/㎡
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
二 、 超高层住宅的发展背景
超高层出现的城市背景——
超高层住宅专题研究
11000
10000
12000
上海世茂滨江
武汉锦绣长江
青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
超高层出现的技术背景——
超高层技术安全等级的变化，设计和建设的难度大幅度增加，建设周期大。
结构形式 户型立面 水电指标
电梯设置 高科技
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列
成都、重庆、杭州…… 超高层客户共性
深圳、上海……
大城市生活背景 视野开阔，见多识广 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 ……
超高层出现的价值背景——
形象价值标签，适度溢价空间。
一方面，超高层建筑使项目建立区域标志形象，对整体提升项目档次及价值具有较 好的标杆作用。
半岛城邦，珑园
蓄客待售
幸福里
销售中，均价约28000元/㎡
金域蓝湾
三期均价17000元/㎡
擎天华庭
开盘均价7600元/㎡
港丽豪园
均价约12000元/㎡
万科俊园
开盘均价约15000元/㎡
城市中心地段，优势的资源，蓄客待售。
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶 级公寓，强势登场。
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
深圳超高层住宅成长背景-------
2009年 2008年 2006年 2002年 2000年 1998年
关于超高层住宅的研究
关于超高层住宅的研究一、有关概念1、规X中明确的定义、概念的条文。
不同规X的定义（1）、超高层住宅——高度超过100米的住宅。
高层住宅——≥10层的住宅。
（2）、高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
2、明确的定义和概念的总结（1）根据我国《高层民用建筑设计防火规X GB 50045-95》，在我国民用高层建筑分为四类：10-18层住宅，19层-100米住宅，100米以上的住宅。
（2）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层与十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
（注：建筑高度指地面到檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间，电梯间，排烟机房和楼梯间出入口不计入建筑高度。
）3、超高层住宅设计三需要应用什么特殊规X?城市居住区规划设计规X（GB50180-93）（2002版）；高层民用建筑设计防火规X（GB50045-95）（2005版）；（简称《高规》）建筑设计防火规X（GB50016-2006）；民用建筑热工设计规X（GB50176-93）；住宅设计规X（GB50096-1999）（2003版）；住宅建筑规X（GB50368-2005）；汽车库建筑设计规X（JGJ100-98）；汽车库、修车库、停车场设计防火规X（GB50067-97）；城市道路和建筑无障碍设计规X（JGJ50-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；地下工程防水技术规X（GB50108-2008）；当地规X（例如《XX省住宅设计标准》DGJ32-J26-2006）二、平面布局的形式1、核心筒形式核心筒比较多采用”二室合一“的形式，就是消防电梯前室和剪刀梯的一个前室合并，剪刀梯的另一个前室为一个单独的前室。
关于超高层建筑未来发展的思考
关于超高层建筑未来发展的思考[摘要] 本文首先讨论了世界各国超高层建筑的发展现状，然后指出超高层建筑存在的一系列问题。
诸如存在严重安全隐患、污染和破坏生态环境、建设和维护成本太高、不适宜人类居住等。
通过对超高层建筑优劣的分析，建议今后超高层建筑筹划兴建应该科学从事，不能盲目跟风甚至互相攀比。
同时建议把建设超高层的资金用于投资郊区城市化和乡村城镇化是一个不错的选择。
[关键词] 超高层建筑郊区城市化乡村城镇化人类自从有了建筑的能力,就一直渴望建造高耸的建筑。
但在古代由于受土、木、砖、石等主要建筑材料本身性能的限制；同时也由于当时社会生产和生活还没有使用高层房屋的实际需要。
因而，在用砖石盖房子的地方，建筑物一般不超过五、六层，在用木料造房子的地区，一般多为单层和两层建筑，超过三层的就不多见了。
进入现代社会，随着科学技术的发展，人们可以修更高的建筑。
超高层建筑作为一个特殊类型的建筑，通常是一个国家、民族、城市经济崛起和发展的象征，承载了许多人的梦想。
二十世纪初美国芝加哥开始修超高层建筑开始，到现在的亚洲的中国和中东的迪拜超高层建筑热，无不和经济的快速发展紧密联系。
超高层建筑的攀比彷佛是各国的一场轰轰烈烈的军备竞赛......然而，随着超高层建筑的发展，其种种弊端逐渐显现，针对这些弊端我们该怎么办呢？这是一些值得思考的问题。
超高层建筑的建设虽然体现了繁荣、活力与发展，但也有许多弊病。
这些高楼都是集宾馆、办公、购物中心、餐饮和娱乐为一体的综合建筑，在亚洲多数城市道路、水电、排污等基础设施尚不完善，往往给市政带来巨大压力。
很多大楼其实是攀比的产物，却无助于发展经济，这就是亚洲最发达的国家日本不造高楼的原因，尽管许多大厦都将由日本的建筑公司来完成。
具体的说，目前发现超高层建筑具有以下问题。
1. 超高层建筑存在严重安全隐患⑴发生火灾地震后救援难度大超高层建筑纵向交通容量有限，且外部开放空间面积较少，因此在发生地震、火灾等灾害时，避难和消防难度较大，造成人员大量伤亡的事件在历史上曾多次发生。
浅析超高层建筑设计的问题分析及对策探讨
浅析超高层建筑设计的问题分析及对策探讨摘要：随着当前房地产行业的快速发展，城市土地资源的拍卖价格也随之走高，在此过程中企业为提升自身收益，并且加强获得土地的应用率，各类复杂高层及超高层建筑也快速出现。
大量复杂高层与超高层建筑结构项目的出现，使得其工程的设计现状，也引起了研究人员及设计人员的关注。
如何更好的提升土地资源应用率，并且提升建筑结构设计质量，成为当前建筑企业发展中主要面临的问题。
关键词：高层建筑；结构设计；问题；对策引言随着科学技术发展进步，建筑设计不断变化，建筑工程逐渐朝着高层变化的发展。
建筑结构设计成为建筑工程发展主要趋势，高层建筑设计的质量成为人们广泛关注。
高层建筑结构设计成为建筑设计主要工作之一，直接影响建筑行业的质量和使用寿命。
所以我国高层建筑结构设计存在剪力墙结构体系设置不合理、建筑设计超高、嵌固端设计不合理等问题，设计人员要对此问题给予高度重视，采取有效的解决措施，并且提高建筑行业质量的提升。
1．超高层建筑结构体系1.1体系的分类以及选用原则超高层建筑一般是按照建筑使用功能、建筑高度不同以及建筑抗震防水、防火和经济、可靠、合理、安全的原则，将超高层建筑结构体系分为框架结构体系、框架-剪力墙结构体系、剪力墙结构体系、框-筒结构体系、束筒结构体系以及筒中筒结构体系。
在超高层建筑结构设计中主要采用钢筋混凝土结构、型钢混凝土结构、钢管混凝土结构和全钢结构。
目前，钢筋混凝土结构是我国超高层建筑的主要应用材料。
在进行超高层建筑结构体系的选用时，首要考虑其安全及经济性，其次要依据超高层建筑的高度和施工环境来选择，同时要求超高层建筑的结构应具有较强的承压能力。
1.2超高层建筑的结构材料分析钢筋混凝土材料之所以成为我国目前超高层建筑建设中使用最为广泛的材料，是因为钢筋混凝土在适应超高层建筑结构设计的前提下，能够全面发挥其性能，并且钢筋混凝土耐久性较强，结构刚度较大，在维护过程中成本费用较低，因此钢筋混凝土作为建筑材料被广泛应用于建筑领域。
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超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：♦主要结论♦超高层建筑的界定♦超高层住宅建筑部分特点♦部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他♦深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:♦超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972 年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1 ）9〜16层（最高为50米）；（2 ）17〜25层（最高到75米）；（3）26〜40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓” 。
（本文把40 层以上楼定为超高层）♦超高层住宅建筑部分特点•结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
♦部分开发环节技术难点的研究与思考•结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
•结论二：由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用。
•结论三：超高层住宅建筑由于要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点，垂直交通设计需采用先进理念和工艺水平。
分散核心筒设计理念相对较为符合超高层住宅的要求，但会增加一定程度的公摊面积。
需通过多方案论证比较，找寻最优化方案。
•结论四：百年大计，安全第一，超高层住宅建筑由于自身特点，消防保障是重中之重，全方位、现代化的智能消防保障体现一方面是建筑本身必不可少的要素，另一方面结合智能化系统也是项目营销推广中的重要卖点之一。
•结论五：超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则；前期投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护；节能材料、节能工艺、节能设备广泛运用；采用优化建筑位置及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达到降低能耗的效果。
♦深圳市场超高层住宅物业研究与思考•东海港丽豪园结论：港丽豪园的失败只能作为一个开发项目的失败，不能作为超高层住宅项目的失败个案来看，假使港丽豪园在开发进程中避开竞争锋芒、完善宣传推广系统，细部处理到位，价格定位合理，应该能够找到成功之路的。
•擎天华庭结论：擎天华庭项目的失败可以说在产品设计完成之时已经确定了，5000 平米的地块用以开发小户型是最安全的开发模式，已经是行业内共识，开发单位背离市场规律，结果只能是留下深刻教训。
这个项目的失败对于超高层住宅物业的开发如何成功，借鉴意义不大。
♦超高层建筑的界定根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100 米的均为“超高层公寓” 。
高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972 年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9〜16层（最高为50米）；（2）17〜25层（最高到75米）；（3）26〜40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
日本建筑大辞典将5〜6层至14〜15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。
我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1〜3层为低层；4〜6层为多层；7〜9 为中高层；凡超过100 米均为超高层。
无疑，现代超高层建筑从一定意义上是城市现代化标志。
目前，深圳市已经建成的超高层住宅建筑包括万科俊园、东海港丽豪园、万科金域蓝湾、擎天华庭等几个项目。
从住宅项目开发的层面来看，超高层住宅的开发相对其他形式的住宅开发有着较大的难度。
♦超高层住宅建筑部分特点与普通高度住宅相比，超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好，受干扰程度小。
超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。
★超高层建筑由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞大。
超高层楼宇无异于一条竖立起来的街道，存在着安全、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题，越是向高处发展，安全性、耐久性及适用舒适等问题就愈多，对结构工程师和建筑师、机电工程师都提出新课题。
相对高层住宅而言，超高层住宅设计复杂，对项目设计及管理水平要求严格，因此设计、工程顾问及监理费用可能增加；超高建筑物中每隔一定距离须加设避难层，以可使用面积计，成本会较高；★超高层建筑的建设和维护要耗费大量财富。
成本、能源的角度审视超高层建筑。
超高层建筑在施工设计上的要求更加严格，尤其是对消防、防震、防风的指标要求很高，对例如玻璃等建筑材料的选择格外严格，同时由于高处的湿度、风力影响，对建筑结构构造方面也有特殊要求，由于这些特殊要求和设计，使整个建筑成本约增加1/4 左右。
因其体量高大、荷载强度高、地基处理及建筑成本高、电梯垂直爬升的耗能及运转成本也大。
还有的专家指出，超高层建筑的结构寿命一般在100 年以上，而其内部的许多设备系统寿命仅为十几年，维修、更换的难度很大，成本过高。
有学者还指出，因建筑本身也是一种消耗性产品，日子长了会有磨损，钢筋混凝土也会逐步丧失其强度，其维修、保养将会是一笔不小的开销。
★超高层建筑设计、施工和管理维护诸多方面与众不同之处，点点滴滴都要认真对待。
超高层建筑绝不是普通建筑的拉伸或简单叠加。
在一般建筑物中的一般问题，到了超高层建筑中都成了特殊问题，需要特别关切和处理。
▲ 侧向风影响高层、超高层建筑要承受侧向的风力，这一点是勿庸置疑的。
但是，对建筑物影响多大？一般说，在正常的风压状态下，距地面高度为10m处，如风速为5m/s,那么在90m的高空，风速可达到15m / s。
若高达300-400m ,风力将更加强大，即风速达到30m /s以上时，摩天大楼产生的晃动将十分剧烈。
对大楼的这种晃动，首先要考虑它对电梯的影响，电梯被视为超高层建筑的“生命线” 。
当电梯高速运行的同时，如果大楼的晃动超过一定尺寸，电梯的钢缆就会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。
▲ 烟囱效应冬天，在气温较低的情况下，会由于低层（特别是一层大堂）和地下室的冷空气窜入电梯井，经烟囱效应形成强大气流，造成电梯关不上门。
而且会将底层的一些气味带到高层，如厨房的气味、油烟味等，此时如在底层或地下室有电焊操作或燃气泄漏就可能将火源随气流带到高层，极端危险。
同时，由于电梯轿厢与井壁间的缝隙很小，在电梯移动时，气流的摩擦会产生啸叫，这种现象在金茂大厦也有出现。
据对于超高层建筑设计极有经验的美国SOM 设计事务所说，这是个国际性难题，目前尚未找到很好的解决办法。
▲ 消防安全问题超高层建筑存在诸多火灾事故隐患。
建筑装修中使用了大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦火灾形成，火势会非常迅猛，电梯井和管道井就像一个个大烟囱，火借风势，蔓延很快。
此外，超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差，在700C度的高温下，其承重性能就会大大降低，导致楼体坍塌。
同时，超高层建筑内部人员疏散也会比较困难。
▲ 其他管理维护问题一些超高层大楼都曾出现过断电、跑水等事故。
从管理上看除了做好预案，防止事故发生和做好备用系统以外，一旦事故出现，如何抢救，是否有一位掌握全局、了解本系统一切细枝末节的人十分重要。
上海金茂大厦的管理层就曾对没有一位掌握该建筑14000 多个阀门的人感到十分遗憾。
擦玻璃也成了管理这些庞然大物的一个麻烦。
金茂大厦的幕墙有，1O．8 万平方米，据说两架擦窗机连续工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方达3m 以上，擦玻璃相当困难。
•结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
♦部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算相对高层住宅而言，超高层住宅设计复杂，对项目设计及管理水平要求严格，因此设计、工程顾问及监理费用可能增加；超高建筑物中每隔一定距离须加设避难层，以可使用面积计，成本会较高；配套设施建设费或会因建筑物层数不同而收费基准有异。
超高层住宅造价增加主要体现在以下四个方面：项目整体设计与建筑标准；基础及结构；屋面及外立面；机电。
根据表示，假设开发商开发一座30层的毛坯房一般造价约2,200元/平方米，如设计转为50层超高建筑，经过下列简单测算，其额外造价约：330-545元/平方米，造价增幅约为15% -24%。
•结论:成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
▲结构系统对于结构设计来讲，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及拟建场地的抗震设防烈度以经济、合理、安全、可靠的设计原则，选择相应的结构体系，一般分为六大类：框架结构体系、剪力墙结构体系、框架一剪力墙结构体系、框一筒结构体系、筒中筒结构体系、束筒结构体系。
七十年代以前，我国的高层建筑多采用钢筋混凝土框架结构、框架一剪力墙结构和剪力墙结构。
进入八十年代，由于建筑功能以及高度和层数等要求，筒中筒结构、筒体结构、底部大空间的框支剪力墙结构以及大底盘多塔楼结构在工程中逐渐采用。
九十年代以来，除上述结构体系得到广泛应用外，多筒体结构、带加强层的框架一筒体结构、连体结构、巨型结构、悬挑结构、错层结构等也逐渐在工程中采用。
为适应结构体系的多样化，结构材料向多样性发展，八十年代以前高层建筑主要为钢筋混凝土结构。