绿色物业开发途径探析

2003年1月

第14卷第1期

湖南经济管理干部学院学报

Journal of Hunan Economic Management C ollege

Jan 1,2003V ol 114N o 11

收稿日期:2002-10-16

作者简介:吴良刚(1960-　

),男,中南大学商学院教授。研究方向为经济决策、专家系统开发、房地产经营管理。谢慎兰(1975-　

),女,广西北海人,中南大学商学院M BA 研究生。绿色物业开发途径探析

吴良刚　谢慎兰

(中南大学商学院,湖南　长沙410083)

〔摘　要〕面对风起云涌的绿色浪潮和绿色消费热的节节高涨,各类绿色产品纷纷涌入市场,它以其优于传统产品的健康

和环保功能而成为市场新宠。房地产企业也不甘落后,相继打出了“绿色”旗号。鉴于这一发展趋势,本文试探性地提出了绿色物业的内涵、衡量标准与建造的基本要求以及开发的技术途径,以资对业界有所帮助。

〔关键词〕绿色物业;衡量标准;环境管理〔中图分类号〕F293133〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1008-939X (2003)01-0064-02 目前的房地产市场上,“绿色”概念已成为新卖点。环保型、生态型的绿色住宅或绿色住区的概念频频推出。绿色景观、绿色装修、绿色电梯等新概念叠出。开发商和消费者对绿色物业的关注与追求,折射出新的物业消费需求趋势,体现了进入21世纪房地产市场发展对物业消费的“优化”要求。那么,到底什么样的物业才是真正的绿色物业?又怎样去打造货真价实的绿色物业呢?也就是说绿色物业与传统的物业究竟有何不同呢?可凭借哪些依据衡量二者之间的差异,以及为了“造就”这些差异开发商在常规性的开发模式中应融入哪些新的技术因素和管理因素呢?

一、绿色物业内涵的界定

与传统物业相比,在房地产开发中的绿色物业一般应该具有如下内涵:

“绿色”首先是一个人文的概念。对绿色的追求反映出物业消费由追求数量到关注质量的消费水平的阶段性提升,体现的是一种文化品位和道德素养,是一种健康的物业消费观念,是抛开急功近利的浮躁后的宁静,是人类因漠视自然而受到惩罚后感悟到的亲近自然的需求,体现出人对自然的尊重。在“以人为本”的前提下,追求人与自然的和谐共生。通过绿色观念营造出既与自然融合又属于自己的一方居住空间。

其次,“绿色”的内涵不是仅指颜色和外在景观,也不是简单意义上的反璞归真和崇尚原生态,房地产的开发和消费都不能为绿色而绿色,靠山近树临水并不是绿色物业的全部含义。绿色物业是应用现代的科技手段和先进的文化理念为居住者提供的符合人性的健康居住环境,绿色的表现形式可以多种多样,其核心体现的是人与自然的关系,也不能用物业价格的高低来简单衡量。

最后,绿色物业是一个多项指标的组合体,而且有较高的科技含量。在面对不同的消费群体和市场定位时,其技术含量应该有所区别。绿色物业的开发建设必然伴随着现代科技的应用,包括节约用地、合理规划平面和空间、节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑寿命、具有良

好的抗灾能力等多项指标,在经济、技术、自然等多方面符合社

会的可持续发展的要求。

二、绿色物业的衡量标准和基本要求(一)绿色物业的衡量标准绿色物业在建筑设计时,要吸收建筑学、生态学、生物学等多方面的科技成果,在设计上考虑多重物质因素和精神因素设计而成,使物质资源在物业使用过程中能够有序的循环转换,并与自然和生态相平衡,获得一个高效、低耗、无废物、无污染、舒适自然、便利生活;在价格性能比方面均好的居住空间。其基本的衡量标准是:11在生理生态方面有广泛的开敞性;21采用的是无害、无污、可以自然降解的环保型建筑材料;31按生态经济开放式闭、合循环的原理作无废无污的生态工程没计;41有合理的立体绿化,能有利于保护、稳定周边地域的生态;51利用了清洁能源,能降解住宅运转的能耗,提高自养水平;61富有生态文化及艺术内涵。

(二)绿色物业除须具备传统物业遮风避雨、通风采光等基本功能外,还要具备协调环境、保护生态的特殊功能。因此,绿色物业的建造应遵循生态学原理,体现可持续发展的原则,在规划设计、营建方式、选材用料方面按区别于传统物业的特定要求进行。根据建设部住宅产业化促进中心正在研究制定的有关绿色生态住宅小区的技术导则,绿色住宅大致应满足如下一些要求(见表1):

三、营造绿色物业的技术途径———推行施工全程的环境管理方案

由于在绿色物业的建设过程中,对于环境的要求将提高到前所未有的高度。而许多情况下,承包商在施工过程中,清除和扰乱了场地上现存的自然资源(野生植物和动物,天然排水系统以及其他自然特征),代之以如非自然的植物和人造排水系统等人造系统。建造和拆除所产生的废弃物约占填埋废物总量的28%。在建造过程中由新材料散发出的如灰尘、微粒和空气污染物等被怀疑会造成健康问题。所以如何在施工过程中进行环境管理将是一个相当重要而且复杂的问题。

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表1　绿色住宅的基本要求

项　目要 求

能源系统对常规能源进行分析优化;对住宅围护结构和供热、空调系统进行节能设计,节能达50%以上;鼓励采用新能源和绿色能源。

水环境系统室外设立中水系统和雨水收集系统;供水设施宜是节水节能型;推广节水器具;在有需要的地方可同步规划设计管道直饮水系统。

气环境系统室外声环境质量达到二级标准;室内自然通风,卫生间有换气设施,厨房有烟气集中排放系统,达到居室内空气质量标准。声环境系统室外声环境设计应使日间声小于50分贝,夜间声小于40分贝;采用隔音降噪措施使室内日间噪音小于35分贝,夜间小于30分贝。光环境系统住区内防止光污染;公共场所采用节能灯;居室保证日照时间。

热环境系统住宅围护结构有一定的热工性能和保温隔热性能以保证冬季供暖室内温度达到20℃-24℃,夏季空调室内适宜温度22℃-27℃;供暖、空调应采用清洁能源,鼓励采用不破坏大气环境的循环工质。

绿化系统区内绿化应具备生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能。

废弃物

处理系统

生活垃圾全部袋装,密闭容器存放;实行分类收集,收集率100%,分类率50%以上。

绿色建材系统3R材料使用量比例达到30%;拆除时材料总回收率达到40%;应选用无毒、无害、无污、无放射性、无挥发性,有益健康的材料;应采用已取得国家环境标志认可委员会批准并被授予环境标志的建筑材料和产品。

(一)确立环境目标,建立目标体系

承包商在进行环境管理前首先必须确立环境目标。这个物业在能源与资源的节约利用上和对环境的不利影响如何达到最小,对地球的危害如何降低等一系列问题在项目施工前应该有明确的目标。在制定环境目标体系时,除充分考虑自己的环境方针外,还应考虑环境因素,法律、法规和其他相关要求以及技术、经济、运行和经营等方面的情况,使所定的目标切实可行。同时对于不同的项目,有不同的具体指标,并且该指标应该可分解落实到相关层次和相关岗位上,环境指标应尽可能量化,使其具有可测量性。

(二)建立环境管理体系,设立组织机构,配备专门人员,分配相应的责任

为了有效地实现环境管理日标,必须在企业内建立并实施一套结构化的管理体系。这个管理体系是建筑企业内整个管理体系的有机组成部分,不应成为孤立的管理系统。在建立环境管理体系时,可选择一个管理体系(如质量管理体系)作为实施环境管理体系的基础,各体系要素也不必独立于现行管理要求,可通过修正、调整,使之适合要求。整个组织机构的结构必须有利于环境目标的实现。但应该注意,环境管理体系的结构组成会因不同的项目而异。

环境管理体系的有效实施要靠企业内的所有部门承担相关的环境职责,必须对每一层次的任务、职责、权限作出明确的规定,形成文件并予以表达。对环境产生重要影响的工作人员进行培训,井把他们安排在相应的岗位上,赋予他们相应的责任。建立程序,针对企业施工时所产生的重大环境影响进行内外交流,建立常规运行的控制程序,使之与方针、目标始终一致。建立针对事故和紧急情况做出反应的程序,阻止或缓和环境影响。

(三)采取的技术方案与措施

建立环境管理体系后,必须有相应的技术方案与措施来支持。因为整个环境管理体系的目标实现与否,归根到底需要技术与措施的有效实施。具体来说,可分为场地环境问题、空气污染、噪音与健康问题和资源利用效率问题等三个方面。

1.场地环境问题

承包商在施工过程中会严重扰乱场地环境,为了将此扰乱减少到最低限度,同时最大限度地利用场地资源,承包商应当识别场地内现有的自然、文化和构筑物特征,并通过合理的技术措施将这些特征保存下来。首先要明确场地使用要求,包括使用场地的哪些区域和怎样对场地进行管理,因为松散的场地管理会造成不必要的场地干扰。其次要对在整个施工过程中对确定植物进行保护,不仅要指出被保护植物的种类和位置,还应指出保护的方法。第三要明确场地通道管理的要求和措施。最后检查雨水管理计划,增加场地内建筑物的雨水排水能力,能够减少流出场地的雨水的流量。

2.施工导致的空气污染、噪音和健康问题

许多建筑材料散发出挥发性有机化合物或微粒,它们在低浓度时会对健康构成潜在的威胁和损害,需要特殊的安全防护。防止这类事情的发生必须采取相应的管理措施:控制有潜在污染的材料的使用,并在使用前对其进行测试和检查;对减少污染物的方法进行评估;制定可靠的操作程序;良好的清扫、贮存和废物处理及消除程序能够显著地降低污染物的积聚;对于可能产生噪音的施工程序和机械没备,预先必须制定相应的预防措施。

3.资源利用效率问题

建没项目通常使用大量的材料、能源和水资源。有效的环境管理工作如通过使用可再生成分的材料,重复利用建筑材料和拆房瓦砾,重复利用废料,除了能提高效率外还能减少浪费,并保护水资源,同时减少自然资源的消耗。具体的措施包括:

(1)使用含有可再生成分和可有效回收成分的建筑材料,不仅能减少原始材料的使用,而且还可减少自然资源的消耗。

(2)使用带有较少包装材料的产品和材料并尽量重复利用或回收原来的包装材料。这不仅可减少浪费,还可降低处理费用。

(3)以能够将浪费和不必要的费用降低到最小程度的方式购买材料。

(4)在工地建立废物回收系统。这需要制定一个在它们被运送到合适的市场去以前堆放、分类和贮存材料的计划。作为计划的一部分,要调查可再生材料的市场,以确定回收建筑废料在经济上的可行性。在整个过程中,必须对现场分类和在工地上对可再生材料进行严密监视。

(5)回收和重复利用在拆除时得到的材料。在拆除时得到的装饰性金属材料、设备和窗户可以在重新整修后加以利用,建筑材料可以用作建筑物的填充和隔热材料。

(6)跟踪在施工时实际产生的废物,测量废物生成的水平,与项目关于材料的回收和重复利用的准则相对照。

(四)评审与持续改进

一个环境管理体系的有效与否,需要检验与评价。所以,光建立操作体系是远远不够的。(下转第82页)

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