攀枝花市米易县市调研报告

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全县经济及人均收入水平，为地块的开发提供了良好的经济环境，另一方面外地客越冬度假及康养消费的稳定 增长，为城市带来大量功能性住房增长需求，尤其2016年底开始，非常明显。
第二部分、目标地块分析
一、目标地块位置
力城 求市 打发 造展 康方 养向 之向 都北
克朗片区
米易县政府 城北政务新区 米易县高中 （主城区） 目标地块
城南片区 （老城区）
米易火车站
二、区位配套
城南老城区板块 县城成熟片区，得到当地人认可，占据临河较佳区位， 视野佳，周边成配套多
米易县政府
重要 节点
距离 （KM）
米易县政府 高速公路收费站 米易县中医院 米易县火车站 米易城关小学
2 2.5 1.5 1.5 50米
时间 （分钟）
4 5 2 3 1
米易县第一初级 中学
首期开盘时间
2014.11（一期2016.8已交房）
去化情况
全部仅剩余10套跃层和别墅
物业费
高层1.8元/㎡/月 别墅3元/㎡/月
日均到访情况 配套情况
康养淡季3月~9月：3组/天 康养旺季10月~次年2月：15~20组/天
内部配套：智能化设施齐全（公共区域wifi覆盖）；指纹密 码锁；刷卡入户 外部配套：自持300亩采摘体验式农庄；39000㎡康养中心、 拥有112间客房的四星标准酒店、自驾游基地
3.项目名称：南城1号【重点对标】 ➢土地信息：占地10亩，容积率估算5.0 ➢产品：高层58-115㎡，2T4，2T6；清水 ➢销售情况：总共300户，出去拆迁可售220户，目前由于资金问 题暂时未动工，开盘时间待定，输出价格6000左右，日到访20组 左右，诚意登记100多组。
一、参考竞品基本数据--海棠蓝湾
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
米易县城分析 目标地块分析
市场分析 主要竞品分析
定位建议
第一部分、米易县城分析
一、县城分析---县城简介
米易县位于攀枝花、西昌两市之间，是成昆线上重要的次级交通枢纽，是成昆线重点交通要塞，亦为成昆线上重点康养之都。
米易
➢ 米易县地处四川省西南角，攀枝花市东北部。东与凉山彝族自治州会理县、南与攀枝花市盐边县山岭相连，西与攀枝花市盐边县、凉山彝族自治 州盐源县以雅砻江为界，北与凉山彝族自治州德昌县陆路相邻。全县幅员面积2152.70平方千米，境内东西最大横跨52.5千米，南北最大纵距 73.2千米，距离成都约700公里，汽车6.5小时、火车12.5小时，距离西昌约150公里，车程1.5小时。
➢ 米易县人口增长缓慢，全县城人口21.97万，城镇化率约为39.68%，县城区常驻人口8.72万；2016年城镇居民人均可支配 收入为27224元，同比增幅9.4%，收入相比往年提升；
➢ 因米易县优良的居住气候，通达的交通环境，近几年接待外来越冬康养旅游人次逐步提升，2016年接待越冬旅游人群约为 374万人次，较2015年上浮12.11%；旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%，保持较为稳健的增长态势，此为外地人至米易 康养购房提供了基础。
全县商品住宅销售面积
11.88万方
主城区年去化金额/套数/面积
5.69亿/1285套/11.91万方
距成都距离
700公里
平均交易价格（元/㎡）
4756元/㎡
接待外地游客
374万人次
年度旅游创收
33亿
统计数据来源：米易县公众信息网--2016年年鉴
一、县城分析---县城区位
城 市 发 展 方 向 ： 主 要 向 城 南 新 区 及 北区克朗片区发展。其中城南片区土 地资源优势明显，成熟度较高，一直 受政府重视，而城北片区由于地形限 制发展已经受限。
2.项目名称：海棠蓝湾【重点对标】 ➢土地信息：占地138亩，容积率1.36 ➢产品：高层60-80㎡，2T4，2T6，2T6；联排43~138㎡，清水 ➢销售情况： 1、2014年8月开盘，1期已推高层4栋，2016年8月已交付，均价 3500元/㎡； 2、在售为2期，高层3月-9月月均40套，10月至次年2月月均去化 80~100套，高层均价5800左右、别墅均价11000左右。现总共余 货10套左右。外地康养购房客户占比80%。
➢ 城北片区（主城区）：目前城北区由于近期开放效果 较好，但是沿河已经没有地块，发展只能往克朗区域 延伸，相比城南大量沿河土地，局限性较大。
➢ 城南片区（老城区）：县城早期核心居住区，配套完 善便利，且占据临河较佳区位，视野佳，开发潜力大。
拟建 克朗新区 森林公园
城北政务新区 （主城区）
城南片区 （老城区）
一、县城分析---近三年接待游客情况
米易县近三年接待游客情况一览
年份 接待游客量（万次） 旅游收入（亿）
2014年
256
24.6
2015年
333.6
31.5
2016年
374
33
➢ 米易县近三年接待游客量均成上涨趋势，其中： 1. 2016年接待游客量374万人次，较2015年上浮12.11%； 2. 2016年实现旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%。
2017年1-6月 1191 11.73 5589
合计
3586 33.38
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2015年至2017年，米易县共计成交商品房3586套： ➢ 2015~2016年呈现平稳态势； ➢ 2017年收到政府对外大力宣传康养之都，一方面因外地越冬康养客大量购房用作投资及康养，另一方面外地客挤压了本地
居民的购房需求，故而2017年上半年成交1191套，直逼前两年全年成交量，且成交均价一路上涨。
三、市场分析小结
➢ 自2013年-2017年，米易县政府供应地块逐年减少，甚至于2016/2017年无新地供应，市场上以去化前三年供应地块 存货为主；
➢ 2015~2017年米易县新建商品房去库存表现良好，因外地越冬康养购房客的大力投资及内部需求的挤压，本地商品房 出售均价呈现一路上涨的态势（从2015年的3976元/㎡上涨至2017年的5589元/㎡）；。
市场趋势研判：
近三年米易县市场平稳前进，随着整体市场回暖、外地越冬康养投资客及棚户区改造的利好 政策的出台，2017年上半年区域内房地产市场量价齐升，整体市场在售项目仅存2个，且已 取证库存10套，未取证220套推出时间待定，目前蓄客期。
第四部分、主力竞品分析
一、目标地块周边参考竞品分布
结论：
1、米易县老城区板块成熟度 高，极容易受到当地人认可， 且出售地块极少，房地产较热； 2、迷昜森林距离目标地块较 远，以刚改投资为主，品质一 般 ， 该 项 目 2017 年 上 半 年 全 部 推 出5 栋 77~109㎡的高层 ， 已经全部售罄，其中外地康养 购房人群占比60%，因位于新 区，周边配套成熟度较低； 3、海棠蓝湾项目规划为康养 型项目，项目内部智能化设施 齐全，且配备有自驾游基地、 采摘基地、康养中心；开发商 比较注重产品包装，品质相对 较高，其产品规划为60~80㎡ 高层，43~138㎡联排别墅， 因其康养配套及产品规划，在 2016年底、2017年初米易康 养热潮之际，去化较快，外地 康养人群购房占比80%。
一、县城分析---县城简介
米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80 公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程，距攀枝花碧桂园项目约为1.2小时车程。县城辖攀莲镇、丙谷镇、撒莲镇、垭口镇、得石 镇、白马镇、普威镇7个镇。全县总人口21.97万，城镇化率39.68%，2016年接待外地游客274万人次。
宏观经济指标
2016年
全县总人口
21.97万
主城区常住人口/城镇化率
8.72万/39.68%
生产总值/增速
131亿/10.6%
人均GDP
6.2万
财政收入
13.9亿
城/乡居民收入
2.73万/1.32万
社会消费品零售总额/增速
33.22亿/11%
建成区面积
6平方公里
房地产开发投资（亿元）
5.88亿/19%
米易最大户外游
乐场
南城1号项目
米易县中医院
城南片区（老城区）
米易火车站
目标地块
米易城关小学（米易 硬件设施最好的小学）
米易一中（初中）
1
3
三、目标地块小结
➢ 城区定位：城南老城区、成熟度高，米易县重点区域，较受当地人认可 ➢ 周边配套： 1、地块旁边即是米易硬件设施最好的小学，且距离县政府、重点中小学、农贸市场、中医院距离控制在3公里以内，生活配套成熟度高；
项目名称 占地（亩）
容积率
海棠蓝湾 138 1.36
计容建筑面积（万㎡）
15
绿地率 车位比Βιβλιοθήκη 开发商 产品形态当前售价/定价
46%
1:0.7
四川仁恒旅游发展有限公司 高层1152套，60~80㎡（13F~24F，2T4、2T6、2T8）
联排别墅122套43~138㎡
高层毛坯5500元/㎡ 联排毛坯11000元/㎡
5500
40.15
0
海棠蓝湾
联排 122套
小计 3室2厅4卫 2室2厅2卫
小计
—— 138 77 ——
——
——
——
——
8
58
196
11000
151.8
2
38.76
115.76
11000
84.7
0
——
——
——
——
10
总计
——
——
——
——
——
10
结论： 1、该项目高层产品以套二为主，赠送面积较大，总价较低，易受外地客户接受； 2、别墅产品以77~138㎡的联排为主，带20-50㎡私家花园，品质及空间利用率较高的同时，总价较低； 3、该项目康养配套较丰富，故而成交客户以外地越冬康养兼投资为主，多为一次性购房。