武汉复地东湖国际10楼开盘总结报告
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天颂九号开盘
put one's signature
迎宾签到
礼仪人员服装设计 阿拉伯人的包头巾，也是 沙漠坏境产物，起帽子的 作用，夏季遮阳防晒，冬 天御寒保暖。从细节着手 使来宾时时刻刻体会到浓 浓的异域风情。
迎宾红毯设计
stage area
舞台区
主舞台背景灵感来自于迪拜著名的在建筑德拉斯大屏幕— —立面有一个34长9米宽的巨大的投影屏，远在城市海岸线 都能看见。它还能拆卸并在另外一个地方组装起来。
d.由于活动当日参与人数较多为防止踩踏事故，礼仪人员及工作人员须对 来宾人群进行有效地疏导。
以上安全突发状况将于专人负责
活 动 效 果 评 估 表
集客率统计分析 邀约客户 数量 意向客户 数量 现场订房 数量 检讨分析： 客户满意度分析： 到场客户 数量 留档客户 数量 H级： A级： 到场 率 留档 率 B级： 宣传效益分析：
• • • •
A\筹备阶段 C\执行阶段注意事项 E\应急措施 G\效果评估
B\记者新闻资料准备 D\执行人员安排 F\仪式备忘
Part five 費 用 預 算
15：40—16：00
嘉宾互动
集美女帅哥模特与来宾的近距离游戏互动
全程摄像 备注：内场为全自由参观过程，各表演节目演出时间为5分钟，穿插演出。
全程活动现场责任人安排
• 外场人员职责 外场布置（如灯旗、路引等）及安装情况查看 时刻对外场布置的损毁进行修补，遇到影响宣传效果的要及时更正 签到大厅人员工作职责 负责引导领导在签到簿上签字，并为其戴贵宾花负责 会场大厅舞台（项目人员2名，礼仪2名） 严格按效果图布置现场 协调音响等设备的调试及播放等 媒体区\贵宾区（礼仪人员2名） 协助媒体安排好摄影摄像的机位 协助媒体采访等 内场人员职责（人员6名） 对全场活动的情况了如指掌 时刻准备对突发事件进行应对 并对整个仪式活动进行总协调
复地东湖国际价值树分析终稿
景观中采用的多种石材营造步道和小品等
• 小区二级道路采用人工开凿石材加以少量石材装饰，起到防滑作用； • 宅间小路主要采用人造环保地砖，与草坪相接处使用大理石装饰，形状规则； • 小品装饰采用砂岩片石铺贴，色系分为黄色、浅灰色，经久防腐。
东湖国际的立面
立面整体效果不佳，品质感一般，未能达到项目高端定位的 水准
东湖国际的人性化设计
复地东湖国际的部分人性化设计
• 空调机位全部采用百叶窗隐形设计处理，同时建筑立面管线全部隐形设计； • 厨卫管井隐蔽设计，方便装修； • 公共部分注重业主的安全性和环保性。
东湖国际的工程质量
关注到施工细节
• 无论是公共道路还是小 区内道路全部采用隐形 排水，其上井盖经过精 心设计和处理，既防盗 又平整；
• 在工程质量上做到最佳， 包括聘请建工和中天知 名的承建商进行施工。
东湖国际的“价值树描述”
产品价值
规划
景观 公共部位 会所 配套及商业 材料设备 立面
户型
样板间 新技术 人性化设计 工程质量
及格线
标准线
标杆线
• 分析复地东湖国际的产品价值树，支撑其销售业绩和市场口碑主要源自于大型项目对 于整个区域影响、外部景观、公共部位、以及未来商业教育等配套；
• 花园洋房基座采用石材，公共墙体的节点处以砂岩浮雕修饰； • 公寓外立面采用ARTDECO建筑风格，立面较为挺拔。
东湖国际的户型
公寓大户型常规设计，赠送面积附加值、套房设计、观景阳台 及飘窗
三个价值点：
• 价值点一：1楼带地下室赠送大面积的下
沉式庭院
花园
• 价值点二：1楼带花园设计、阳光娱乐室、
• 致力于引进武汉重点教育机构，未来将有两个幼儿园、一个小学和一个中学（但 目前仍处于规划中，幼儿园、小学在三期和中学在四期）；
德阳楼市2023总结(25篇)
德阳楼市2023总结第1篇在户型设计上，采用大窗户比，一点非常细节的细节，常人都不在意的，但是在万景进园，你看到了。
还有为什么他们要修两层地下车库？为的是不让地面有1个停车位，还以业主清净自然，能够更安心的陪同孩子在园林玩耍。
这也是为业主考虑得更加周全体现，所以才会舍弃利润，花费更多成本去修建两层地下室。
为什么他们要去做挑高6-9米的架空层，为什么架空层要去精装，为什么要做双精装入户大堂？这就是万景进园难得可贵之处，他们一直以来都是站在业主角度出发，从业主角度考量居住舒适度，从业主角度打磨产品细节。
他们，以追求极致细节的精神，来打造德阳有高级质感的产品。
这些，都是万景进园能成为销冠，不可或缺的因素，但绝对不止这些。
没有谁能平白无故的成功，只有立足于用户需求，不断提高产品品质，提升产品力的选手，才足以顶峰相见。
返回搜狐，查看更多德阳楼市2023总结第2篇你看这张月度销量走势图，是不是就像个滑滑梯？真的是一路下滑。
年初的高潮以为是开始，没想到就已经是结束，后来到了国庆节的时候，小小冲了一波，但也收效甚微。
如果跟以前动辄一个月销售一千多套来对比，这个成绩，更是惨不忍睹。
不过值得一提的是，即便是现在行情如此不济，但在德阳，卖得好的楼盘，价格反而不低，比如在每个月的排行榜中你可以发现，销量排名前5的楼盘，基本上均价都在7字头甚至8字头，看得出来，现在很多客户买房的第一想法是：“要买就买个好的”，当然，这也说明了现在德阳楼市确实改善客群非常多。
德阳楼市2023总结第3篇到2024年，楼盘数量最多的还会是孝感，预计有6个。
此外就是中央商务区加上尾盘充其量有4个。
而其他区域一般都是1个或者2个。
这么说来，明年，买房的选择面就进一步变窄。
另外，可以看出来，每年的销量和在售楼盘数量也是有一定关系的。
为了印证这个猜想，所以我又狠了一把，把从2020-2023年的在售楼盘数量进行统计。
事实上这是一个非常简单的逻辑，我只是用数据与图表来更形象的展示。
(中北)复地·东湖国际一期10#~11#岩土工程勘察报告
武汉中北房地产开发有限责任公司复地·东湖国际一期10#、11#楼岩土工程勘察报告1 前言1.1 工程概况武汉中北房地产开发有限责任公司拟在武汉重型机床厂厂区东北角与东湖壹号相邻地块兴建复地·东湖国际一期工程项目，该项目规划用地总面积92094.5m2，总建筑面积263594.4m2，该项目包括11栋高层建筑（编号1#~11#）、10栋多层（编号12#~21#）及辅助用房。
该项目详勘阶段的外业工作于2007年11月结束，由于建筑物方案需要调整，应建设方要求该项目分标段提交报告，我院在2007年12月至2008年12月之间分三次提交了A、B、C标段的详勘报告。
本次提交的是D标段（包括10#、11#楼）详勘阶段的岩土工程勘察报告。
由于10#、11#楼建筑平面布置变化不大，原勘察方案基本满足规范及技术要求，经与建设方协商，D标段没有补充外业勘探工作。
各拟建建筑物基本概况详见表1.1。
拟建建筑物性质一览表表1.1本工程各拟建建筑物10#、11#楼重要性等级均为一级，场地等级为二级，地基等级为二级，岩土工程勘察等级为甲级。
该项目由深圳市筑博工程设计有限公司武汉分公司设计，受建设方委托，由我院进行该项目详勘阶段的岩土工程勘察工作。
1.2 勘察目的及技术要求本次勘察目的是为施工图设计提供详细勘察阶段的岩土工程勘察资料，要求查明场地地基土的分布埋藏特征及其物理力学性质，并进行岩土工程评价，为拟建建筑物地基与基础设计与施工提供有关地质资料。
具体需解决以下技术问题：1、查明拟建建筑物范围内各岩土层的分布埋藏条件、地层结构、均匀性及其物理力学性质。
2、判明场地内有无不良地质作用，并对地基承载力作出评价。
3、判定场地土类型、建筑场地类别，评价场地地震效应、提供抗震设计参数。
4、根据场地条件和施工条件，建议经济合理的基础类型，采用桩基时，查明桩基持力层并提供桩基设计参数。
5、查明基坑影响范围内岩土层分布情况，建议基坑支护型式，提供基坑设计参数。
20081031复地·东湖国际价格报告
谨呈武汉复地房地产开发有限公司
复地〃东湖国际价格报告
本报告是严格保密的。
报告 纲要
项目08年目标沟通 项目背景分析
定价策略及方法
核心均价推导 价格表形成及验证 销售安排及销售预估
本报告是严格保密的。
目标沟通
多层共计150套，高层 共计90套。 今年实现80％的销售 率，多层120套，高层 70余套。 开盘时间延后至11月 底，所以开盘必须尽量 实现高销售率。
1
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧
•国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均 增长率将达到8％左右
中国历年经济增长率
12% 10% 9% 8% 6% 4% 2% 0% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 8% 8% 7% 7% 8% 9% 10% 11% 10% 11% 11% 10%
本报告是严格保密的。
10.22 新政”是以减少交易成本、鼓励住房消费为目的， 重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产 市场发出的“救市”的第一个信号。
10.22新政与9.27新政的对比
“10.22新政” 政策目的 鼓励住房消费 1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房 的，契税税率暂统一下调到1%； 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策。 “9.27新政” 抑制住房消费
预销控最终 指导精准销 售
成交
建立门槛，首次梳 理前期积累客户
正式认卡，扩大客户
本报告是严格保密的。
复地〃东湖国际价格报告
本报告是严格保密的。
报告 纲要
项目08年目标沟通 项目背景分析
定价策略及方法
核心均价推导 价格表形成及验证 销售安排及销售预估
本报告是严格保密的。
目标沟通
多层共计150套，高层 共计90套。 今年实现80％的销售 率，多层120套，高层 70余套。 开盘时间延后至11月 底，所以开盘必须尽量 实现高销售率。
1
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧
•国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均 增长率将达到8％左右
中国历年经济增长率
12% 10% 9% 8% 6% 4% 2% 0% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 8% 8% 7% 7% 8% 9% 10% 11% 10% 11% 11% 10%
本报告是严格保密的。
10.22 新政”是以减少交易成本、鼓励住房消费为目的， 重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产 市场发出的“救市”的第一个信号。
10.22新政与9.27新政的对比
“10.22新政” 政策目的 鼓励住房消费 1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房 的，契税税率暂统一下调到1%； 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策。 “9.27新政” 抑制住房消费
预销控最终 指导精准销 售
成交
建立门槛，首次梳 理前期积累客户
正式认卡，扩大客户
本报告是严格保密的。
房地产项目开盘总结复盘分析报告
高达50万平方米的复合型社区，二期将建设商业
综合体，其中包括商业街、酒店、大型写字楼、
高档公寓等业态。
➢
总占地3.2万方，总建面11万方
➢
容积率3.0，建筑密度25%
➢
绿化率35%
➢
总户数905套
两房居多，符合市场，90㎡主流刚需产品。
4 号 楼
3 号 楼
丰尚时代广场·熙龙湾本次加推的3、 4号楼位于一期地块的右侧，靠近半圆路。 推出楼栋为两梯四户的28层高层，底层 带有两层商业和架空层。
开盘现场整体流程设置
场地选择——全民健身中心场地开 阔，现场实际容纳客户400-600人， 保证了开盘现场的销售气氛；
分区安排——签到区、客户等候区、 及杀单区进行了绝对分割，保证相 互之间的独立性，开盘过程中各区 域总体运作顺畅；
动线设计——通过桁架、铁马形形 成单向动线，无重合、回流，保障 了客户安全，以及动线流畅；
杀单区——杀单区气氛紧张，杀单速度较快
重点把控：
保证销售气氛，快速逼定客户； 尽量将客户从89㎡产品引导至92㎡产品；
现场情况：
杀单员与销控员岗位分离，采取二对一的模 式，提高了杀单质量和速度； 预备选房区到杀单区专设引导岗，保证客户 动线连贯，节奏紧凑；
不足之处：
客户成功认购后没有马上去换票区换票，而 是在销控区游离，没有及时离开选房区；
九坤五环华 城
➢ 沿海赛洛城——六期纯新盘， 推售时间、产品、货量和本案 相同，最大竞争对手。
➢ 天合新界——尾盘，后期无新 产品，现有少量大户型和小户 型产品，与本案竞争非常小。
➢ 航天彩虹镇——尾盘，明年5 月推出新地块产品，现有少量 中大户型产品，与本案竞争较 小。
武汉复地东湖国际三期户型优化报告
增值亮点
● 客厅餐厅无隔断连接。
（选择性满足） ● 附送空间，如入户花园、内庭院、附送空间能用作活动房最好；
● 开放式大阳台。
200-220平米 经典热销户型研究
客户访谈分析：
该户型客户特征 • 年龄35岁-50岁以上； • 三口之家或三代同堂； • 事业有成、经济实力雄厚； • 有一定的社会地位和优越感 • 有自己的生活圈层，注重社交 往来； • 已有多次置业经历；再次购房 主要为体现身份和地位；
客户需求关键点 • 基本配置保证三个卧室+书房； • 有花园或露台等接近自然的区域； • 地下室自然采光，可在利用； • 专属车库1-2个； • 注重私密性和尊贵感，专属通道 和空间，有天有地；
160-240㎡叠院house
市场经典户型的特征描述： 金地国际花园：四层三户、独门独户，赠送地下室、花坛或露台。 一~二楼一户，赠送地下室、花园； 一二层
结合客户需求特征，策源认为130-150㎡户型设计注重点为：
必要条件
（必须满足， 否则会造成房 屋贬值）
● 南北通透、保证透风、采光； ● 明厨明卫； ● 动静分区； ● 目前大多数项目均采用飘窗设计，新近项目全部为飘窗设计。 公共空间 ● 客厅开间在4.8-5.4m； ● 南北双阳台； 私人空间 ● 最少具有三个标准房间。 ● 主卧带独立卫生间； ● 主卧开间3.5-3.8m；
必须条件
否则会造成 房屋贬值）
● 户型朝南，其中客厅和主卧一定朝南，保证透风、采光。 ● 客厅开间建议在3.8-4.2米； ● 户型方正紧凑实用，无斜长分布，实用率高
（必须满足， ● 户户有采光面，无暗房。
增值亮点
（选择性 满足，提 高房型竞 争力与价 格）
武汉复地·东湖国际三期可行性研究报告
• 居住性提高。
装修市场研究
2.发展趋势
开发精装修房已成大势
发达国际已基本进入全装修时代，本国政策倡导，国内一线开发商大多进军精装修市场。
•
政府的政策导向，鼓励全装修住宅市场的发展。
2002 年 7月8日，建设部颁布了《商品房住宅装修一次到位实施到则》。全国推广住宅商品房精装修。 2008年7月，国家相关部门发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，《通知》引导和鼓励新建 商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。 •
4.二线城市情况
以沿海发达城市为榜样，加速发展。
以苏州、成都、重庆为代表的二线城市，精装房的发展也在加速进行，借鉴沿海
发达城市的经验，结合自身市场特性，逐步从起步阶段向成熟阶段发展。 在苏州，万科·瀚庭以“成品住宅”为理念升级了苏州住宅产业革命。苏州多家楼盘打起 “精装”招牌，向不断细化分级的市场进发：小面积精装修酒店式公寓；顶端人士专享的湖景 住宅；以及拥有着丰富户型，面向改善型居住的购房人群的精装产品。这股浪潮可能形成大片 成品精装社区。 成都市场随着外来实力开发商不断进入，带来了沿海先进的精装房开发理念，高档精装房， 大社区中的精装房等类型不断呈现，到09年这一比例已接近20%。 同样在重庆，棕榈泉开始推出大批量的成品住宅后，龙湖、富丽等都也相继开始推行成品 住宅概念。
三期公寓产品分析
1.矛盾：价格区域最高，而产品面 积并非顶级。主力面积为市场最常 规面积，供应量密集。在此情况下， 要做到量价双收存在难度。 2.价格支撑点不足：户型、视野并 不能单独支撑高价。必须有其它因 素支撑：如社区价值、品牌价值等。
三 期 产 品 分 析 总 结
要实现量价双收，寻找新的价值支撑点很有必要。那么，走精装修成品路线
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蓄客推广执行要点1
表现创新、重要节点释放的报广与户外 ➢ 通过报媒广告和户外，释放项目阶段性的重大销售节点及项目核心卖 点。 ✓线上报媒推广讲求视觉冲击力与诉求内容实效强销相结合。 ✓版式创新、大量不断更新的实景图运用； ✓软文硬广化的运用，硬广式冲击力的大小标题的表现； ✓区域夹报的不断跟进与铺进重点来访区域； ✓诉求重点强调东湖区域、产品面积段、大盘规模配套、高端小户型品 质。
去化率
74% 89% 93%
总价
725611 39
645649 88
552920 17
单价
11020.71 10284.86 9538.54
说明：由于高低区价格相差不大，并且景观和采光效果好于低区，所以高 区房源去化相对较快。
内部报告 注意保密
4 营销策略及推广执行
内部报告 注意保密
4.1 营销推广节点主线
爱家国际华城， 未定，不低于1.5万
不低于5万㎡， 不低于400套
中南国际城（未 定）
融侨华府4、6号楼 加推，不低于200套， 不低于3万㎡
6月
7月
8月
9月
10月
内部报告 注意保密
竞争等级划分：主要竞争来自于徐东板块。
类比竞争 高价竞争
万达广场 融科天城 宝利金中央荣御 华润中央公园
主要竞争 客户重叠度高 同区域竞争
武汉复地·东湖国际 10#楼开盘总结报告
（2010年8月）
内部报告 注意保密
1 营销任务 2 市场态势 3 10#供应房源及销售情况 4 营销策略及推广执行 5 客户摸排及筛选
6 10#开盘执行方案
内部报告 注意保密
1 营销任务
内部报告 注意保密
开盘时间：7月31日 蓄客时间：5/8—7/31（3个月） 推 广时间：6/1—7/31（2个月） 推售量：10#整栋 248套 销售任务：200套 价格实现: 成交均价9800元/㎡ 销售面积：21492.74㎡
场与前四月相比，热度直线下降，在此背景下，消化周期还将拉长，市场压力极大。
内部报告 注意保密
近期营销活动
市场严峻，明折暗扣盛行。
项
目
万达广场
华润中央公园
世茂锦绣长江
金域华府
融侨华府 福星国际城 爱家国际华城 融科天城
折扣
基本无折扣，剩余房源可能会在5.24提价300，逼迫前期客户出手。 每个周末推出特价房活动，总价减免2万元左右。 高低区一口价，无层差，变相降价。一次性付款95折。 样板房开放，客户实名登记后领取邀请卡，凭卡连续三周参加售楼 部活动，每次可减免房价1000元，开盘另有优惠。 实名登记，认筹日公开后接收1万抵3万认筹款。 购房五重礼。 明折暗扣。折扣力度在95-98折。 剩余房源打包重推，缴纳2万诚意金客户可申请内部优惠。
内部报告 注意保密
报广
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月3日 媒 体：楚天都市报（半版） 主 题：“天工系列”产品首度面世 创作表现：
该媒体客群范围宽广。作为小户型产品首度面世的第一期报广，主题以阶段定位+产 品+阶段slogan为主。画面设计为未来的表现定下主基调。
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月3日 媒 体：长江日报（整版） 主 题：“天工系列”产品首度面世
化周期预计较长，按前四个月去化速度计算，不低于11个月
项目名称
2-5月供应套数
1-4月去化套数（套）
1-4 月 存 销 区域月均去化 比：
福星国际城
约340
316
融侨华府
约165
162
水岸星城
120
120
爱家国际华城
120
88
金地国际花园
45
45
汉宫银座
136
136
1.07
270套
东湖春树里
170
155
开盘方式 推售的房源共248套，产品面积在65-97㎡左右，总价相比之前
大户型低，而且此类产品在市中心数稀缺性产品，所以来访人数及 认筹人数较多，为保证公平，同时力求客户最大几率的成交，并保 证现场人气，决定选择按照摇号方式进行选房。认筹总数共计362 组，当天到访客户298组。
内部报告 注意保密
3.2 销售情况分析
推售的户型去化情况分析：
I1：户型面积小，房型方正，但全部朝北，所以去化率最低 I2：大部分朝北，但赠送面积大，且带有入户花园，去化率较高 I3：全朝南，客厅较大，有部分湖景效果，虽然采光不理想，但 由于性价比较高，所以去化率最高 I4：全南向户型，湖景效果好，且房型方正，所以去化率较高
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月10日 媒体：楚天都市报（半版） 主题：小户型产品惊艳东湖 创作表现：
配合6月11日世界杯活动，画面表现上以足球为主体。 强调活动信息，以此吸引现场人气，强化产品的市场认知度。
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月10日 媒体：长江日报（整版） 主题：软文：稀缺百平以下小三房 精雕东湖气质 硬广：小户型产品惊艳东湖 创作表现：
内部报告 注意保密
2 市场态势
内部报告 注意保密
2.1 市场背景：市场严峻，寒冬到来。
1. 新政实施以来，成交量暴跌近40%。 2. 客户上门量暴跌60-80%。 3. 新政影响深远，成交量连续三个月持续下探，幅度达40%。
市场下行通道形成，已进入价跌阶段。
内部报告 注意保密
2.2 市场调研：千军万马过独木桥—抓刚需，推小户,竞争激烈。
推广节点
6/12 世界杯活动主题推广
洋房交房主题 推广Fra bibliotek“首日封”首发活 动
主题推广
认筹主题推广 开盘主题推广
内部报告 注意保密
4.2 营销推广总策略
以本次10#的产品特性以及自5/8复地会入会的积累客户数据分析为 依据，此次推广执行的总体推广策略为： 1、线上推广、线下渠道双管齐下，齐头并进。 2、线上推广讲求表现创新，视觉冲击力与核心卖点打动力神形兼备。 3、线下渠道遵从多渠道、控成本、密执行、深落实的原则。 4、推广阶段主题始终围绕项目核心卖点，同时结合阶段营销节点主题。
内部报告 注意保密
3 10#供应房源及销售情况
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
10#小区所处位置及楼层平面图
10#
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
2010.7.31首推房源情况 此次复地·东湖国际小户型产品以“天工”系列概念推出，产品面
积段在65-97㎡之间，总价适中，市中心数稀缺性产品，且东向10 楼以上部分户型可以看到东湖景观。因为国家相关政策要求，此次 房源需一次性全部公开销售，共计248套。
金域华府
60
56
1-4月合计：
1156套（约11万㎡）
1078套（约9.7万㎡）
6-9月总推量
3050套（约25.28万㎡）
相比前四月增量：
164%
1894套，约14.28万平米
1-4月份，竞争区域（徐东、中南、积玉桥片区）小户型存销比接近1，市场总体去化良好
按照新政出台前的270套月均去化速度，6-9月份市场新增量去化完毕需要11个月。6-9月市
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
10#整栋供应情况
供应
总价
底单价
套 M2
I1 65㎡
62 4084.56
37514375
9184
I2 96㎡
62 5983.44
55884569
I3 93㎡
62 5795.76
53937303
I4 90㎡
62 5628.98
56850882
248
21492.7 4
创作表现：
该媒体受众以事业单位、党政机关为主。 ½软文+1/2硬广的形式，将项目强销与产品核 心卖点完整结合，信息传达全面彻底。 软文：全面展示小户型产品，从区域、项目整 体规划及配套、产品本身，分别进行了详述。 硬广：阶段定位+产品+阶段slogan为文字主 体。画面设计为未来的表现定下主基调。
内部报告 注意保密
3.2 销售情况分析
推售的楼层去化情况分析
楼层
供应
去化
套
M2
套
M2
21F-32 96
71 6584.0
8320.42
7
11F- 80
71 6277.6
20F
6932.8
7
2F-10F 72
67
备注：以上金额数62据3已9.5包2括开盘优惠5796.7
剩余
套
M2
25 1736.35
9 655.13
5 442.82
一房
未来城53㎡，147套
徐东雅苑75㎡，180套
一房：约800套 东湖国际65㎡，124套
未来城45㎡，382套
锦绣长江58㎡，120套
万达广场46-55㎡，约100套
爱家国际47㎡，60套
华润中央公园89㎡，128套 福星国际城，90-95㎡，240套
30
50
70
80
100
内部报告 注意保密
主要竞争区域市场压力测算：供大于求。6-9月区域小户型市场压力大，去
204187129
表1：销售供应套数表(以上金额数据已去掉开盘优惠)
9340 9306 10100
9500
说明： 共推出房源248套，累计销售209套，销售面积18658.44平米
， 销售金额181401081元，去化平均单价9722元/平米(以上金额数 据已去掉开盘优惠)。
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
小三房
东湖国际，90-96，372套
表现创新、重要节点释放的报广与户外 ➢ 通过报媒广告和户外，释放项目阶段性的重大销售节点及项目核心卖 点。 ✓线上报媒推广讲求视觉冲击力与诉求内容实效强销相结合。 ✓版式创新、大量不断更新的实景图运用； ✓软文硬广化的运用，硬广式冲击力的大小标题的表现； ✓区域夹报的不断跟进与铺进重点来访区域； ✓诉求重点强调东湖区域、产品面积段、大盘规模配套、高端小户型品 质。
去化率
74% 89% 93%
总价
725611 39
645649 88
552920 17
单价
11020.71 10284.86 9538.54
说明：由于高低区价格相差不大，并且景观和采光效果好于低区，所以高 区房源去化相对较快。
内部报告 注意保密
4 营销策略及推广执行
内部报告 注意保密
4.1 营销推广节点主线
爱家国际华城， 未定，不低于1.5万
不低于5万㎡， 不低于400套
中南国际城（未 定）
融侨华府4、6号楼 加推，不低于200套， 不低于3万㎡
6月
7月
8月
9月
10月
内部报告 注意保密
竞争等级划分：主要竞争来自于徐东板块。
类比竞争 高价竞争
万达广场 融科天城 宝利金中央荣御 华润中央公园
主要竞争 客户重叠度高 同区域竞争
武汉复地·东湖国际 10#楼开盘总结报告
（2010年8月）
内部报告 注意保密
1 营销任务 2 市场态势 3 10#供应房源及销售情况 4 营销策略及推广执行 5 客户摸排及筛选
6 10#开盘执行方案
内部报告 注意保密
1 营销任务
内部报告 注意保密
开盘时间：7月31日 蓄客时间：5/8—7/31（3个月） 推 广时间：6/1—7/31（2个月） 推售量：10#整栋 248套 销售任务：200套 价格实现: 成交均价9800元/㎡ 销售面积：21492.74㎡
场与前四月相比，热度直线下降，在此背景下，消化周期还将拉长，市场压力极大。
内部报告 注意保密
近期营销活动
市场严峻，明折暗扣盛行。
项
目
万达广场
华润中央公园
世茂锦绣长江
金域华府
融侨华府 福星国际城 爱家国际华城 融科天城
折扣
基本无折扣，剩余房源可能会在5.24提价300，逼迫前期客户出手。 每个周末推出特价房活动，总价减免2万元左右。 高低区一口价，无层差，变相降价。一次性付款95折。 样板房开放，客户实名登记后领取邀请卡，凭卡连续三周参加售楼 部活动，每次可减免房价1000元，开盘另有优惠。 实名登记，认筹日公开后接收1万抵3万认筹款。 购房五重礼。 明折暗扣。折扣力度在95-98折。 剩余房源打包重推，缴纳2万诚意金客户可申请内部优惠。
内部报告 注意保密
报广
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月3日 媒 体：楚天都市报（半版） 主 题：“天工系列”产品首度面世 创作表现：
该媒体客群范围宽广。作为小户型产品首度面世的第一期报广，主题以阶段定位+产 品+阶段slogan为主。画面设计为未来的表现定下主基调。
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月3日 媒 体：长江日报（整版） 主 题：“天工系列”产品首度面世
化周期预计较长，按前四个月去化速度计算，不低于11个月
项目名称
2-5月供应套数
1-4月去化套数（套）
1-4 月 存 销 区域月均去化 比：
福星国际城
约340
316
融侨华府
约165
162
水岸星城
120
120
爱家国际华城
120
88
金地国际花园
45
45
汉宫银座
136
136
1.07
270套
东湖春树里
170
155
开盘方式 推售的房源共248套，产品面积在65-97㎡左右，总价相比之前
大户型低，而且此类产品在市中心数稀缺性产品，所以来访人数及 认筹人数较多，为保证公平，同时力求客户最大几率的成交，并保 证现场人气，决定选择按照摇号方式进行选房。认筹总数共计362 组，当天到访客户298组。
内部报告 注意保密
3.2 销售情况分析
推售的户型去化情况分析：
I1：户型面积小，房型方正，但全部朝北，所以去化率最低 I2：大部分朝北，但赠送面积大，且带有入户花园，去化率较高 I3：全朝南，客厅较大，有部分湖景效果，虽然采光不理想，但 由于性价比较高，所以去化率最高 I4：全南向户型，湖景效果好，且房型方正，所以去化率较高
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月10日 媒体：楚天都市报（半版） 主题：小户型产品惊艳东湖 创作表现：
配合6月11日世界杯活动，画面表现上以足球为主体。 强调活动信息，以此吸引现场人气，强化产品的市场认知度。
内部报告 注意保密
出街时间：2010年6月10日 媒体：长江日报（整版） 主题：软文：稀缺百平以下小三房 精雕东湖气质 硬广：小户型产品惊艳东湖 创作表现：
内部报告 注意保密
2 市场态势
内部报告 注意保密
2.1 市场背景：市场严峻，寒冬到来。
1. 新政实施以来，成交量暴跌近40%。 2. 客户上门量暴跌60-80%。 3. 新政影响深远，成交量连续三个月持续下探，幅度达40%。
市场下行通道形成，已进入价跌阶段。
内部报告 注意保密
2.2 市场调研：千军万马过独木桥—抓刚需，推小户,竞争激烈。
推广节点
6/12 世界杯活动主题推广
洋房交房主题 推广Fra bibliotek“首日封”首发活 动
主题推广
认筹主题推广 开盘主题推广
内部报告 注意保密
4.2 营销推广总策略
以本次10#的产品特性以及自5/8复地会入会的积累客户数据分析为 依据，此次推广执行的总体推广策略为： 1、线上推广、线下渠道双管齐下，齐头并进。 2、线上推广讲求表现创新，视觉冲击力与核心卖点打动力神形兼备。 3、线下渠道遵从多渠道、控成本、密执行、深落实的原则。 4、推广阶段主题始终围绕项目核心卖点，同时结合阶段营销节点主题。
内部报告 注意保密
3 10#供应房源及销售情况
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
10#小区所处位置及楼层平面图
10#
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
2010.7.31首推房源情况 此次复地·东湖国际小户型产品以“天工”系列概念推出，产品面
积段在65-97㎡之间，总价适中，市中心数稀缺性产品，且东向10 楼以上部分户型可以看到东湖景观。因为国家相关政策要求，此次 房源需一次性全部公开销售，共计248套。
金域华府
60
56
1-4月合计：
1156套（约11万㎡）
1078套（约9.7万㎡）
6-9月总推量
3050套（约25.28万㎡）
相比前四月增量：
164%
1894套，约14.28万平米
1-4月份，竞争区域（徐东、中南、积玉桥片区）小户型存销比接近1，市场总体去化良好
按照新政出台前的270套月均去化速度，6-9月份市场新增量去化完毕需要11个月。6-9月市
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
10#整栋供应情况
供应
总价
底单价
套 M2
I1 65㎡
62 4084.56
37514375
9184
I2 96㎡
62 5983.44
55884569
I3 93㎡
62 5795.76
53937303
I4 90㎡
62 5628.98
56850882
248
21492.7 4
创作表现：
该媒体受众以事业单位、党政机关为主。 ½软文+1/2硬广的形式，将项目强销与产品核 心卖点完整结合，信息传达全面彻底。 软文：全面展示小户型产品，从区域、项目整 体规划及配套、产品本身，分别进行了详述。 硬广：阶段定位+产品+阶段slogan为文字主 体。画面设计为未来的表现定下主基调。
内部报告 注意保密
3.2 销售情况分析
推售的楼层去化情况分析
楼层
供应
去化
套
M2
套
M2
21F-32 96
71 6584.0
8320.42
7
11F- 80
71 6277.6
20F
6932.8
7
2F-10F 72
67
备注：以上金额数62据3已9.5包2括开盘优惠5796.7
剩余
套
M2
25 1736.35
9 655.13
5 442.82
一房
未来城53㎡，147套
徐东雅苑75㎡，180套
一房：约800套 东湖国际65㎡，124套
未来城45㎡，382套
锦绣长江58㎡，120套
万达广场46-55㎡，约100套
爱家国际47㎡，60套
华润中央公园89㎡，128套 福星国际城，90-95㎡，240套
30
50
70
80
100
内部报告 注意保密
主要竞争区域市场压力测算：供大于求。6-9月区域小户型市场压力大，去
204187129
表1：销售供应套数表(以上金额数据已去掉开盘优惠)
9340 9306 10100
9500
说明： 共推出房源248套，累计销售209套，销售面积18658.44平米
， 销售金额181401081元，去化平均单价9722元/平米(以上金额数 据已去掉开盘优惠)。
内部报告 注意保密
3.1开盘房源供应
小三房
东湖国际，90-96，372套