合肥CBD商圈情况

商业市场供需空间分析
Notes
Source: 6/16/2014 1
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合肥商业发展概述—商业发展格局演变
三孝口商圈：90年代初期，合肥商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大 厦周边，商业规模不大，体量比较小； 市府广场商圈：进入94年，合肥商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。 高档商业开始显现：九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍以传统百货商店业态的商业模式为主。 各大商圈拔地而起：进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等。 购物中心开始显现：2004年中旬，元一时代广场开业，标志着合肥第一家shopping mall的诞生。 大型综合超市成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态： 安徽国际购物广场引进零售业巨头家乐福（国购广场长江店，长江西路199号，2004年12月28日）； 桐山国际购物广场引进易初莲花（2005年9月23日）； 家乐福第二家分店进入马鞍山路新都会环球购物广场（马鞍山南路100号，2005年9月16日），引领马鞍山路商圈的进一步发展。 家乐福第三家分店（恒丰店）凤阳路北侧、银屏路西恒丰大厦，2007年12月25日开业。 2007年1月17日沃尔玛签约落户合肥新站区之后，2007年5月18日，沃尔玛南七商圈选址在合作化南路与望江路西交汇处的安高城 市天地社区。 2007年11月29日，麦德龙安徽合肥店在美菱大道90号开张，商场建筑面积一万余平方米。 2007年5月，大润发进驻合肥南七商业圈。大润发合肥店位于合肥市合作化路与清溪路东南角，建筑面积约25000平方米。 07年8月，乐购超市签约进驻合肥华府骏苑，预计08年内运营。该公司计划未来几年内将在合肥市建立5~6家门店，相关选址工作 正在开展中。
9 马鞍山路商圈
该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的马鞍山路酒吧街、苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品 批发市场为载体形成一个商业中心。 新都会环球广场： 项目概况：屯溪路与马鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅辐射到周边一 公里的区域，还可辐射到滨湖新区。 主要商户：家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市先锋馆等主题商业； 消费人群：中高端消费者，但周谷堆附近为中低端的消费人群；高端消费客户较少。
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合肥商业发展概述—区级商业中心
8 南七商圈
范围：位于望江路与金寨路交叉口。以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七 小商品及农贸市场为辅的商业中心，无大型的购物中心。 经营档次：商业档次普遍不高，以中低档为主，仅能满足客户的购物需求。 目标客户：多属于中低端的消费群体。 在南七一带，周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民 收入有限，该商圈主要是满足当地居民平时的日常生活需求。 主要商家：百大商业大厦、合家福超市、北京华联超市、国美电器、百诚鞋业、 金江小商品市场、肯得基、快乐老家飚歌城、上岛咖啡、天地大浴场、光大药 房、交通银行、招商银行、工商银行、徽商银行、新华书店等。
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合肥商业发展概述—商业总体现状
合肥市商业集中在以老城区为中心的12个集聚区内； 典型的强中心型商业： 以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市 级中央商业区，且处于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商店类 为主； 区级商业中心多数发展不成熟： 未能成为承担区级商业中心的角色， 各区级商业中心发展成熟度差异明显，总体档次较低，且若干区级商圈 尚在形成之中；大型综合超市构成区级商业中心的主力；
淮河路商业步行街租金分析
商户 贵人鸟鞋业 阿迪达斯 李宁专卖 最美酒吧 楼 层 1 1 1 3 营业面积 月租金 销售额 租金 商业坪效 （平方米） （元） （元/月） （元/平方米/天） (万元） 16 45 35 1200 15000 60000 28000 45000 50000 200000 120000 540000 31.3 44.4 26.7 1.3 3.8 5.3 4.1 0.54
主导业态：大型购物中心、百货商店、专卖店等。 目标顾客：
高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际购物广场等； 中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD，合肥市 百货大楼等为代表；
低端的消费人群：如城隍庙市场等。
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合肥商业发展概述—市级商业中心
淮河路步行街
位置：东起环城路，西至宿州路 长度：960米 宽度：宽22米 沿途景点：明教寺 李鸿章故居 宝莲寺 主要物业：绿都商城、鼓楼大厦、天辰大厦、海亚商城、百盛 主要经营业态及品牌： 服装类：苹果服饰，花花公子，SK，美特斯邦威，森玛，雅鹿, 波司登， 凡人服饰，阿里达斯，雅戈尔服饰，真维斯，唐狮，皮尔卡丹，耐克 鞋类：特步，361度，李宁，乔丹，耐克，贵人鸟，鸿星尔克，大头鞋业 ，百诚鞋业等 餐饮类：小尾羊连锁店，傣妹，KFC德克士，必胜客，梦城大酒店，不倒 翁等 超市：合家福超市，百盛超市 手机大卖场：迪信通手机大卖场，协亨手机大卖场，中国移动手机大卖场 娱乐休闲：快乐老家等三所KTV、最美酒吧 建材：家饰家建材 周边设施：苏宁电器、永乐电器、太阳城服装城、庐州烤鸭店等 经营状况：以百盛为中心，西侧经营状况好，东侧较差。
综合体项目未来供应量加快， 如绿地海顿公馆之商业项目等； 且 各 个 区 域 均 有 建 立 supermall 的想法，如北一环 的信地国际广场，总体量超过 25 万方，西区的松之曼哈顿 也是拥有大量商业物业的产品。
大型电器大卖场 大型批发市场 大型烟酒批发市场 建材/五金大卖场
7.2 75.7 12 38.8
安徽国购广场 业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐 饮和娱乐等为一体购物广场； 建筑面积：7.7万平方米； 商圈范围：包括高新区、蜀山行政区； 目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中 低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。 主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈臣氏、运动100、 肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰 年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。 欢乐坊：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。 夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。 停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。
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合肥商业发展概述—未来供应
合肥市2007年新增商业用地供应量超过280万方； 增长最多的为滨湖区，高达120万方，其次是蜀山区， 近60万方； 经开区07年新增商业供应30万方，略高于与包河区和 政务区； 庐阳区、瑶海区、新站区商业增量最低。
滨湖新区作为合肥市未来建设大合肥都市圈的重要空间拓展方向，07年政府加大了此区域的批租力度； 商业基础极为薄弱的蜀山区和经开区，07年新增商业面积，可算是过去政府重住宅等开发，而忽视商业配套的弥补。 通过07年商业用地批租情况看，合肥市未来商业发展的巨大空间将位于包括滨湖区、蜀山区、政务区等南部、西南和西部地 区，这也反映了城市空间未来发展方向和居住空间的发展方向。
产权式商铺由于高风险和市
场的不规范，难有较大发展。 社区商业小户型商铺争宠，
大户型商铺难以去化。
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合肥商业业态特征—购物中心
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合肥商业业态特征—基本概况
业 态 大型超市 大型商场 商户（及数量） 家乐福3家，易初莲花1家，世纪联华2家，北京华联6家，合家福连锁超市 25家，日之惠超市7家，苏果超市，喜客多若干 商之都，百盛，瑞景名品购物中心，乐普生，鼓楼商厦，合肥百货大楼， 合肥商业大厦，百大CBD购物中心，金色巴黎购物中心，太阳城，金太阳 服饰，瑞景国际 苏宁电器4家，国美电器5家，五星电器4家，国生家电2家，永乐电器1家 长江批发市场，安徽大市场，城隍庙商业广场，城隍庙小商品批发市场 漕冲烟酒批发市场等 美家居建材市场，红旗建材市场，百安居，五里庙建材市场，卫岗“金三 角”建材市场，中州家具市场，金太阳，寰宇家具城，宝文装饰广场，家 福特，安徽国强钢材交易中心 面积 （万方） 45.6 28.7
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合肥商业发展概述—区级商业中心
西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两
个区级商业中心；
高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商业项目仍 欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高
新区商业的不足；
三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商 圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。
业态：购物中心、大型超市、专业店、专卖店。 目标客户：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的
从业人员。
典型案例：元一时代广场
位置：位于胜利路与凤阳路交叉口 建筑面积：16万平方米； 业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐、星级影院、金融、 运动康体。 目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全 市的中高端人群。
零售业态演变进程：
1 双岗商圈
2 胜利广场商圈 3 高新区商圈 4 三里庵商圈 5 三孝口商圈 6 市府广场商圈
7 淮河路商圈
8 南七商圈 9 马鞍山路商圈 10 大学城商圈 11 明珠广场商圈 12 天门湖商圈
（1）合肥零售业处在传统百货商店和大型综合超市（大卖场）并存 的格局； （2）大型综合超市近年成为构造区级商业中心的主力业态； （3）现代大型购物中心项目处于发展起步阶段。 餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐 饮、娱乐集中区尚未真正形成。
淮河路商业步行街：