房地产市政配套工程流程梳理共29页
房地产各阶段开发全流程
房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产开发前期手续及市政配套进件流程讲解学习
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（十五）规划许可证阶段供热证明
【办理单位】 市供热办
【所需材料】 1、计划；
2、总平面图；
3、方案阶段证明；4、供热协议书
面、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需提交模型。 【取得材料】《项目建筑设计方案》《建筑设计方案审定通知书》
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（十三）报审消防证明 1、进件受理
【办理单位】市消防局 【所需材料】1、 投资计划
2、 消防审批申请表 3、 消防专篇 4、 建筑平、立、剖面图及设备专业图纸 【取得材料】项目消防审核受理通知书
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（十一）国有土地使用证
【 办理单位】各区地籍处 【所需材料】1、测绘院出具的地籍图2份，
2、土地出让合同/双方土地协议/已付款的发票复印件 3、投资计划 4、规划局出具三项款项已经交齐的证明 5、委托人代理申请书，委托书 委托人身份证复印件 6、界址表 7、土地登记法人代表身份复印件 8、用地规划许可证 【所需费用】1000平米以下：1000元/证 超过1000平米部分，0.09元/平米 【取得材料】《国有土地使用证》
地产开发前期手续及配 套建设流程
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一、开发部前期工作流程
（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划
【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
（二）规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平项目建筑设计方案
房地产项目开发全程操作流程图
房地产项目开发全程操作流程第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、市销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售销商品房预售款监管协议14、办理《销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、市销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售销商品房预售款监管协议14、办理《销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续。
市政工程施工方案流程图
对于存在的问题和缺陷，要求施工单位进行整改，并 进行复验。
验收报告
根据验收过程和结果，编制验收报告，明确工程是否 通过验收，并提出相关建议和意见。
04
质量安全管理
质量管理体系建立
质量目标确定
根据工程要求和相关法律法规，明确质量目标，确保工程满足设 计要求和使用功能。
质量管理体系文件编制
建立一套完整的质量管理体系文件，包括质量手册、程序文件、作 业指导书等，确保质量管理有章可循。
对施工完成的工程进行实地检查 ，观察外观质量、尺寸等是否符 合设计要求和规范标准。
功能测试
对工程的功能进行测试，如给排 水、电气、消防等系统，检查其 是否正常运行。
数据记录
详细记录检查和测试的结果，包 括存在的问题和缺陷，为后续处 理提供依据。
验收结果处理
结果评估
根据验收结果，对工程质量进行评估，确定是否符合 验收标准。
环境保护措施
施工前进行环境影响评估
评估施工对周边环境的影响，制定相应的 保护措施。
控制施工噪音、粉尘和废水的排 放
采取降噪、除尘和污水处理措施，减少对 周边居民和环境的影响。
合理利用施工材料和资源
保护施工现场及周边生态环境
提高材料和资源的使用效率，减少浪费和 污染。
尽量减少对植被、水体和土壤的破坏，恢 复施工后的生态环境。
安全检查制度建立
建立定期安全检查制度，对施工现场进行全面检查，及时发现和 消除安全隐患。
安全教育培训
安全意识教育
通过安全教育培训，提高作业人员的安全意 识，使其充分认识到安全施工的重要性。
安全技能培训
针对不同工种和施工环节，开展安全技能培训，提 高作业人员的安全操作技能和应急处置能力。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产工程开发流程〔完整版〕第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。
4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理工程选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发【建设用地规划许可证】。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产建筑工程施工程序
房地产建筑工程施工程序一、前期准备阶段1. 项目调研与规划：在工程开工前，进行项目调研和规划工作，包括对建筑用地的规划设计、环评等。
2. 施工方案设计：确定房地产建筑工程的施工方案，包括工程施工的具体流程、时间节点分解等。
3. 施工图纸设计：设计施工图纸，包括建筑结构、电气设备、排水设备等，以便准确地施工。
4. 材料采购计划：根据施工方案确定所需材料的种类和数量，编制材料采购计划。
5. 人员招聘与培训：招聘合适的工程施工人员，并进行相关的培训工作，确保人员技术水平和安全意识。
6. 质量与安全管理计划：制定质量与安全管理计划，确保施工过程中质量达标、安全有保障。
7. 管理框架搭建：建立施工管理组织架构，明确施工人员的职责和工作流程。
二、施工准备阶段1. 地基处理：进行地基处理工程，包括挖土、填土、加固、松土等工作，确保建筑物的稳固。
2. 施工设备进场：将所需的施工设备、机械进场，准备开始施工作业。
3. 施工材料准备：准备好施工所需的各种材料，包括水泥、砖块、钢筋等，确保施工无延误。
4. 施工工具准备：准备好各类施工工具，包括搅拌机、钻孔机、起重机等，以保障施工进程。
5. 施工人员配备：确认施工人员的分工及数量，确保施工人手充足。
6. 施工现场布置：对施工现场进行布置，包括搭建临时建筑物、设立警戒线等。
7. 安全防护措施：制定并实施相关的安全防护措施，确保施工过程中安全生产。
8. 环保措施：制定并实施环保措施，确保施工过程中环保合规。
三、施工作业阶段1. 土方工程：进行土方开挖、填方和夯实等工作，为建筑施工做好基础工作。
2. 结构施工：进行建筑的结构施工，包括梁柱、墙体、楼板、屋面等的施工。
3. 安装工程：进行建筑的设备安装工程，包括电气设备、水暖设备、通风设备等的安装。
4. 装修工程：进行建筑的装修工程，包括墙面装修、地面铺设、门窗安装等。
5. 整体验收与调试：对整个建筑进行验收和调试工作，确保建筑质量合格。
房地产公司开发部配套工作流程
房地产公司开发部配套工作流程1. 引言房地产开发部是房地产公司中一个核心部门，负责规划、设计和开发房地产项目。
在开发过程中，需要与多个相关部门和外部合作伙伴进行配合，确保项目顺利进行。
本文档将介绍房地产公司开发部的配套工作流程，以帮助相关人员了解并顺利执行工作。
2. 开发部门组成房地产公司开发部门由以下几个岗位组成： - 开发经理：负责项目的整体规划和管理。
- 开发主管：负责具体项目的推进和执行。
- 设计师：负责项目的设计和布局。
- 工程师：负责项目的施工管理和监督。
- 采购专员：负责项目所需材料的采购和供应商的管理。
- 营销人员：负责项目的销售和推广。
房地产公司开发部的工作流程包括以下几个主要阶段： 1. 规划阶段：确定项目的整体规划和目标。
2. 设计阶段：完成项目的设计和布局。
3. 施工阶段：根据设计方案进行项目的实际施工。
4. 采购阶段：根据项目需求采购所需材料和设备。
5. 销售阶段：将项目推向市场并进行销售。
4.1 规划阶段在规划阶段，开发部门需要与市场部门和公司高层进行充分沟通，明确项目的定位、目标和市场需求。
具体工作流程如下： 1. 审查市场调研报告，了解目标客户、竞争对手和市场趋势。
2. 参与公司高层战略会议，确定项目定位和目标。
3.派遣团队进行可行性研究，评估项目的可行性和潜在风险。
4. 编制项目规划报告，包括项目范围、计划和预算。
在设计阶段，开发部门需要与设计师密切合作，完成项目的设计方案。
具体工作流程如下： 1. 与设计师进行需求讨论，明确项目的设计要求。
2.设计师根据要求进行方案设计和平面布局。
3. 将设计方案提交给开发主管和相关部门进行审核和修改。
4. 最终确定设计方案，编制设计图纸和相关文件。
在施工阶段，开发部门需要与工程师和施工队紧密合作，按照设计方案进行项目的实际施工。
具体工作流程如下： 1. 招标选择施工队，并签订施工合同。
2. 工程师进行现场勘测和施工图纸的解读。