2011上海城市开发强度分区研究：实施评估、经验借鉴、策略建议
沪府办发〔2011〕6号 上海贯彻落实国办发〔2011〕1号文实施意见
市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见沪府办发〔2011〕6号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅二○一一年一月三十一日为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。
根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。
继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。
加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。
继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。
加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。
按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。
上海市城市规划管理技术规定(2011)修改版
上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市政府规章的决定》修正并重新公布）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。
第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。
本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。
特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。
第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。
编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。
第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。
第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。
居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。
（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。
2011年上海市国民经济和社会发展统计公报
2011年上海市国民经济和社会发展统计公报【法规类别】经济统计【发布部门】上海市统计局国家统计局上海调查总队【发布日期】2012.02.24【实施日期】2012.02.24【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件2011年上海市国民经济和社会发展统计公报2011年是“十二五”规划的开局年，也是改革创新的突破年。
面对复杂多变的外部环境，全市人民在党中央、国务院和中共上海市委、市政府的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕创新驱动、转型发展，按照“六个着力”的要求，努力做好各项工作，国民经济保持平稳健康发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善。
一、综合经国家统计局联审通过，全年实现上海市生产总值（GDP）19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%（见图1）。
其中，第一产业增加值124.94亿元，下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。
第三产业增加值占全市生产总值的比重为57.9%，比上年提高0.6个百分点。
全市按常住人口计算的人均生产总值为82560元。
图1 2007-2011年上海市生产总值及其增长速度在全市生产总值中，公有制经济增加值9584.12亿元，比上年增长7.3%；非公有制经济增加值9611.57亿元，增长9.1%，占全市生产总值的比重由上年的49.5%提高到50.1%。
其中，私营及个体经济增加值4667.45亿元，增长8.3%，占全市生产总值的比重达到24.3%。
全年经工商登记新设立的各类市场主体18.52万户，比上年增长0.4%。
其中，企业13.44万户，增长7.3%；个体工商户4.91万户，下降15.5%。
在新设立企业中，内资企业（不含私营企业）4853户，增长16.8%；外商投资企业6999户，增长8.4%；私营企业122505户，增长6.9%。
全年地方财政收入3429.83亿元，比上年增长19.4%。
上海开发强度研究
毛容积率 GPR >2.8 最高2.8 up to 2.8 最高2.1 up to 2.1 最高1.6 up to 1.6 最高1.4 up to 1.4 由高度表示(resultant from height)
表2-6 新加坡住宅开发的一般强度规定
毛容积率GPR 1.4 1.6 2.1 2.8 >2.8
商办用地 容积率 主导建筑高度 1.0～1.5 24米 ＜2.0 24米 1.5～2.0 40米 ＜3.0 60米 2.0～3.0 60米 ＜4.0 100米
中心城现状容积率分布
共涉及25个编制单元，约500个 新建地块 234个商办地块容积率平均值为 2.85，集中于2.0-4.5区间，3.0 和4.0最为常见；商办容积率与空 间区位条件体现出一定相关性 169个住宅地块容积率平均值为 1.90，集中于1.0-3.0区间，2.0 最为常见；住宅容积率与空间区
平、与大容量公共交通体系的关系，
进一步划分为不同的强度分区。 密度指标采用可接受强度法确定， 综合区位、现状、未来功能布局、 交通、环境、居民承受能力等确定 不同片区上限。
图2-1 香港岛、九龙、新九龙发展密度分区
香港的强度分区实践
1) 都会区的开发强度分区
都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区域。 住宅发展密度第1区：适用于有大容量公共交通系统服务的地区。 住宅发展密度2区：虽然有大容量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。 住宅发展密度3区：适用于公共交通系统容量极为有限、或者城市设计、交通或环境 方面受到特别限制的地区。
发展密度区最高住用地积比率最高地盘发展比率地点方面的准则住宅发展密度第1区36倍乡郊市镇的商业中心住宅发展密度第2区21倍乡郊市镇的商业中心以外的地区以及其他有中等容量运输系统提供服务的重要乡郊发展区住宅发展密度第3区075倍乡郊市镇的商业中心外围的地方或其他乡郊发展区或在远离现有民居但设有足够基础设施以及在景观方面的很大限制的地点住宅发展密度第4区04倍地点与乡郊住宅发展密度区第3区相同但发展密度受基础设施或景观方面的限制所规限住宅发展密度第5区02倍取代地区内的临时构筑物以便改善地区内的环境住宅发展密度第6区30倍在传统认可乡村的规定范围界限内资料来源
上海基本管理单元建设的现状、问题与建议
专题论坛 | 17上海基本管理单元建设的现状、问题与建议DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2018.01.005文 \ 熊 竞 \ Xiong Jing \ 上海交通大学中国城市治理研究院助理研究员、博士摘要：党的十九大报告提出，实施乡村振兴战略。
对于特大城市的郊区而言，推进乡村振兴战略的核心任务之一是加强郊区基层基础工作，健全自治、法治、德治、共治的郊区治理体系。
做实基本管理单元目的在于补好上海郊区基层治理体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
及时跟踪并总结这一新探索，为新时代探索特大城市郊区空间治理的理论研究提供案例借鉴。
Present Situation, Problems and Suggestions of Basic Management Unit Construction关键词一、基本管理单元的提出及概念（一）基本管理单元的建设背景做实基本管理单元，是上海市委2014年一号课题“创新社会治理加强基层建设”和二号课题“推进城乡一体化”两项课题研究成果在应用转化和具体落实中所推出的政策抓手。
2015年上海市政府正式启动这一工作，在市民政局、市编办、市发改委、市财政局等部门的努力下，通过制定出台政策、调配专属资源、组织发动宣传等一系列工作推动，截至2016年底，全市首批67个基本管理单元的建设已进入全面验收阶段，第二批基本管理单元的申报工作也已基本完成。
基本管理单元的设置，其目的在于补好上海郊区基层治理空间组织体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
它的理论意义则在于，构建规模适度、层级合理、条块协同的基层空间治理体系，是我国特大城市在应对特有的空间尺度大且分异强、要素容量高且流动快、市民需求多且要求高等治理挑战的必要制度。
上海市城市规划管理技术规定-2011版
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
9
照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保 证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于 连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由 市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的 0.5 倍，且其最 小值浦西内环线以内地区为 24 米，其他地区为 30 米。 2、东西向的，不小于较高高层建筑的 0.4 倍，且其最小值 为 24 米。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于 高层建筑高度的 0.5 倍，且其最小值浦西内环线以内地区为 24 米，其他地区为 30 米。 2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距 不小于 24 米。 （三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的 间距不小于南侧高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为 20 米。 2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住 建筑的间距不小于较高高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为 20 米。 3、建筑山墙宽度大于 16 米的，其间距按平行布置的居住建 筑控制。 （四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距 不小于 20 米。
凡须改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提 出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。
2011年上海甲级写字楼市场报告整理——最终版
市场需求方面： 市场需求方面： 境内买家成为上海写字楼投资主体！ 买家成为上海写字楼投资主体 境内买家成为上海写字楼投资主体！
2011年上海写字楼大单成交十分活跃，来自境外投资者（包括来自香港 特区的投资者）投资总额占到全年总交易量的42％，境内买家则占剩余 的58％。
上海写字楼市场 价格大幅上涨， 租售价格大幅上涨，空置率再创新低
2011年上海甲级写字楼市场 年上海甲级写字楼市场 年上海甲级写字楼市 整理汇总
上海人均GDP全国居首，CPI同比上涨 全国居首， 同比上涨 同比上涨5.2% 上海人均 19,195.69亿元，人均GDP达到8.256万元；居全国各 省级区域之首。 – GDP增速8.2%，对处于经济转型中的上海，是比较合适的增长速度，预 计未来几年上海仍能保持这一增速。
• • • 平均售价26698元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升24.6%； 平均租金246元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上升16.6%； 平均空置率7.6%，与2010年相比下降28.3%。
附：上海2011年整购案例分享
二十一世纪中心大厦：单价10万元/平米 上海环球金融中心：单价8.3万元/平米 上海港国际客运中心一号办公楼： 单价7.2万元/平方米
• CPI:涨幅回落，同比上涨5.2%
– 食品类价格上涨幅度最大，为10.8%；居住类价格涨5.4% – CPI涨幅虽然有所回落，但通胀压力仍然非常大！
市场供应方面： 市场供应方面： SOHO中国拥有上海写字楼市场的定价权！ 中国拥有上海写字楼市场的定价权！ 中国拥有上海写字楼市场的定价权
根据CORC统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，市场整体吸纳量 为179万平方米，较于2010年吸纳量153万平米，增加17.0%。 上海每年写字楼供应量200万平米，而SOHO中国上海项目总建筑面积约200万平米， 对上海写字楼市场具有定价权！
城市土地利用规划中的开发强度评估
城市土地利用规划中的开发强度评估随着城市化进程的加快，城市土地资源的合理利用和规划成为了当代城市发展中的重要问题。
城市土地利用规划中的开发强度评估是一种评价城市土地利用程度和效果的方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
本文将从城市土地利用规划的背景和意义、开发强度评估的方法和指标以及评估结果的应用三个方面进行论述。
一、城市土地利用规划的背景和意义城市土地利用规划是指对城市土地资源进行科学规划和合理利用的过程。
在城市化进程中，土地资源的有限性和城市发展的需要之间存在着矛盾。
因此，通过制定土地利用规划，可以实现城市土地资源的合理配置，提高土地利用效益，保护生态环境，推动城市可持续发展。
而开发强度评估则是城市土地利用规划的重要组成部分，它可以对土地利用的程度和效果进行客观评价。
二、开发强度评估的方法和指标开发强度评估是通过对城市土地利用情况进行量化分析，得出城市土地开发强度的大小。
常用的评估方法包括遥感影像解译、地理信息系统分析和统计学方法等。
在评估过程中，需要选取一些合适的指标来衡量土地利用的程度和效果。
常用的指标包括建筑覆盖率、绿地率、水体面积比例、人口密度等。
这些指标可以客观反映城市土地利用的情况，为制定合理的土地利用规划提供科学依据。
三、评估结果的应用开发强度评估的结果可以为城市土地利用规划提供重要参考。
首先，评估结果可以揭示土地利用的状况和问题，为规划制定者提供决策依据。
例如，如果评估结果显示某个区域的开发强度过高，就可以采取相应的措施来调整土地利用结构，减少开发强度。
其次，评估结果可以为城市规划的监测和评估提供数据支持。
通过定期进行开发强度评估，可以及时了解城市土地利用的变化，为城市规划的调整和改进提供参考。
最后，评估结果还可以为城市的可持续发展和生态环境保护提供指导。
通过合理控制开发强度，可以保护土地资源，减少生态环境的破坏，实现城市的可持续发展。
综上所述，城市土地利用规划中的开发强度评估是一种重要的评价方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
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控规容积 率低于控 制值下限
控规容积 率位于控 制值区间
控规容积 率等于控 制值最高 值
控规容积 率高于控 制值
控规容积 率远高于 控制值
地块数量
50
64
57
36
16
百分比 (%)
22.4
28.7
25.6
16.1
7.2
2. 2.2住宅地块开发强度的实施评估
控规容积 率低于控 制值下限
控规容积 率位于控 制值区间
主体建筑层 数
建成年代
瑞虹新城
虹口区
4.5 34~35全高层 2006年
新昌城
中远两湾城三期 E地块
黄浦区 普陀区
河滨围城
普陀区
3.7 23~31全高层 2006年
3.5 27~32全高层 2003年
2.6
12~34高层 +小高层
2004年
2. 4.1 瑞虹新城 瑞虹新城的容积率为4.5，四栋板式34~35层板式高层形成围合式布
根据第六次人口普查资料，2010年度，上海市的常住人口 规模达2302万人，比2000年增加628万人。其中，户籍人口为 1412万人，外来人口为890万人。
在城市建设用地供求关系日益紧张的严峻形势下，不仅要 求更为高效集约的土地使用方式，而且注重更为科学合理的开 发建设分区管制。因此，开发强度分区研究是我国特大城市规 划的一个重要议题。
1：0.71 嘉定新城社区：30%
的地块控规容积率超出
2. 3.2 住宅地块开发强度的实施评估
A 距离中心城区较近 规模大于40万人 平均容积率：1.47
B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率：1.25
1：0.89 1：0.95 1：0.94
1：0.88
C 距离中心城区较近 规模小于40万人 平均容积率：1.27
面积的20%。在过去数十年中，香港人口平均每十年增加100万。
3. 1.1总体发展模式 根据《香港2030：规划远景与策略》的预测，香港人口将从目前的
700万增长到2030年的840万。香港采取轨道交通导向的高强度发展模 式，以2%的新增建设用地就可以满足2030年的居住和产业用地需求。
《香港规划标准与准则》中住宅发展密度的一般原则： 【1】 住宅发展密度配合基础设施容量、环境吸纳量所能负荷 的水平。 【2】 鼓励居民使用公共交通工具。较高密度发展尽可能建于 铁路车站及主要公共交通交汇处附近。 【3】 发展密度随着与铁路车站及公共交通交汇处的距离增加 而渐次下降。在主要交通走廊或铁路车站服务范围以 外，倘若有足够的接驳交通工具连接铁路车站及公共交 通交汇处，也进行较高密度的住宅发展。 【4】 必须周详考虑环境事宜，以确保环境目标。 【5】 避免城市形态单调乏味，考虑规划不同密度的住宅发 展。 【6】 位于环境易受破坏地区附近地点进行低密度住宅发展，
2. 4.4 河滨围城 河滨围城的容积率为2.6，12~34层，6栋小高层和2栋板式高层形成
平行式布局。 在容积率为2.6的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较小，如容积率上升到3.0以上和建筑高度16层
以上的情况下，则对周边地块的日照会有较大影响。
3. 经验借鉴
3. 1 香港的开发强度分区管制 香港陆域面积为1104平方公里，其中适合开发的土地仅占全港土地
2、 实施评估
2. 1：上海现行开发强度分区管制体系 2. 1.1 原型：深圳经济特区开发强度分区模型 宏观层面策略：土地供求关系、环境价值判断、总体开发强度 中观层面策略：开发强度分区
基准模型（一般区域）：交通区位、服务区位、环境区位 修正模型（特殊区域）：生态、文化、美学、安全…… 微观层面策略：地块开发强度分配（土地用途、地块规模、交通条 件、城市设计等）
2. 4.3 中远两湾城三期E地块 中远两湾城的容积率为3.5，六栋27~32层板式高层形成平行式布
局。 在容积率为3.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在
22层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。
B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率：1.74
1：0.78 1：0.61
0.99：1
C 距离中心城区较近 规模小于40万人 平均容积率：1.50
D 距离中心城区较远 规模小于40万人 平均容积率为：1.06
控制体系上限 嘉定南翔东部社区：与控制体系基本符合 青浦新城西区：与控制体系基本符合 临港新城中心区一期：与控制体系基本符合
2. 4.2新昌城 新昌城的容积率为3.7，五栋23~31层板式高层形成平行式布局，其
中西侧为三排，东侧为两排。 在容积率为3.7的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和北侧建筑高
度在18层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围 内。
设施，以及在景观方面有很大
限制的地点。
住宅发展密度 第4区
-
0.4倍
地点与乡郊住宅发展密度第3 区相同。但发展密度受基础设 施或景观方面的限制所规限。
住宅发展密度 第5区
-
0.2倍
取代地区内的临时构筑物，以 便改善地区内的环境。
住宅发展密度 第6区
3.0倍
-
在传统认可乡镇…（原照片此 处内容被遮挡）
3. 2 新加坡的开发强度分区管制 新加坡是一个国土陆域面积仅660平方公里的城市国家。1991年概
念规划预期未来【X年】人口规模将会达到400万人，2001年概念规划
的目标人口规模上升到550万人。总体规划将新加坡划分为五个规划区 域，再细分为55个分区。每个分区大致能容纳15万人口，并设置市镇 中心。
1.4
4
5
1.6
10
宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例【55.6%】明显高于商办 地块【23.3%】。
在郊区城镇，城镇规模对于商办地块开发强度的影响大于城镇区 位，城镇规模和区位对于住宅地块开发强度的影响基本相等；在区位 相同的情况下，住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例明显高 于商办地块。
2. 4 超高开发强度的建成案例分析 地区 容积率
局，其中北侧和南侧两栋为南北向排布，东侧和西侧两栋为斜45度排 布，基地中央有一栋两层大卖场。
在容积率为4.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要 求，但东西两侧建筑是45度排布，采光质量受一定程度影响。
对周边地块的影响非常大，大寒日日照达不到1小时，只有当容积率 在2.5及以下和建筑高度在20层左右的情况下，对于周边地块的日照影 响才可能在可接受范围内。
数
下
层
上
建筑密 ＜30% ＜30% ＜30% ＜25% ＜25% ＜25% 度
商 容积 ＜1.0 办 率？ ？ 一般高 ＜15
度? 米
＜2.0
＜25 米
＜2.5
＜40 米
＜3.0 ＜4.0 ＜4.0
＜60米 ＜80米 80米以 上
适宜层 3层以 3~5层 5~8层 16层以 20层以 20层以
数? 下
下
下
上
（注：标记？的内容位于原照片被遮盖处，此标记内容为制表时推测所得，仅供参考）
2. 1.3 郊区新城开发强度分区管制体系(基于各自规划)
住宅组团用地
商办用地
开发强度类别
容积率
主导建筑 高度
容积率
主导建筑 高度
Ⅰ级强度 基本强度 1.0~1.2 区 待定强度 ＜1.5
24米 24米
1.0~1.5 ＜2.0
24米 24米
Ⅱ级强度 基本强度 1.2~1.5 区 待定强度 ＜2.0
40米 60米
1.5~2.0 ＜3.0
40米 60米
Ⅲ级强度 基本强度 1.5~2.0
区
待定强度 ＜2.5
60米 60米
2.0~3.0 ＜4.0
60米 100米
2. 2 中心城区开发强度分区管制体系的实施评估 分析样本涉及25个编制单元的约500个新建地块 2. 2.1商办地块开发强度的实施评估
以保护环境。
3. 1.2 香港住宅发展密度分区 【1】都会区的开发强度分区 在都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区
域。 住宅发展密度第1区，包括最高密度的住宅发展，适用于有大容量公
共交通系统服务的地区。 住宅发展密度第2区，包括中密度的住宅发展，这些地区虽然有大容
量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。 住宅发展密度第3区，其住宅开发密度最低，适用于公共交通系统容
3. 2.2 住宅开发强度控制参数 开发强度DENSITY
毛容积率GPR
超高密度 Very-High Density
>2.8
高密度High Density
最高2.8 up to 2.8
中高密度Medium-High Density
最高2.1 up to 2.1
中密度Medium Density
最高1.6 up to 1.6
低密度Low Density
最高1.4 up to 1.4
独立式或联立式住宅（低密 度）
Landed Housing(Low Density)
由高度表示 （resultant from height）
毛容积率GPR
建筑层数控制 STOREY HEIGHT CONTROL 总体规划Master Plan 修订后 Revised
3. 2.1 总体发展模式 新加坡始终采取轨道交通导向的高强度发展模式。大部分住宅建筑
为10~13层，还有5~10%的4层建筑和5%的20~25层建筑。至今已经建 成23个新镇，80%以上的人口居住在新镇的组屋社区。各个新镇由大容 量快速交通线【MRT】与中心区连接。在部分居民较多的偏远新镇，还 建设了与MRT相连接的轻轨交通线【LRT】。