投资性房地产成本模式和公允价值模式账务处理
投资性房地产成本模式：
1、外购借：投资性房地产贷：银行存款
2、内部转换存货转入借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发商品
3、内部转换固定资产转入借：投资性房地产累计折旧/固产减值准备
贷：固定资产投资房累计折旧/投房减值准备
4、收到租金借：银行存款贷：其他业务收入
5、折旧摊销借：其他业务成本贷：房地产累计折旧/摊销
6、减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（减值一经确认，不得回转）
7、处置借：银行存款贷：其他业务收入
同时借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/减值准备贷：投资性房地产投资性房地产公允价值模式：
1、外购/自建借：投资性房地产-成本贷：银行存款/自建工程
3.投资性房地产的后续计量
投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。
(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
(2)取得的租金收入，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
4.处置投资性房地产时，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
同时：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本。
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产成本模式转公允价值模式
投资性房地产成本模式转公允价值模式
企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。
其中，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。
投资性房地产成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。
具体处理为：
借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
利润分配——未分配利润[（公允价值—账面价值）×90%，或借记]
盈余公积[（公允价值—账面价值）×10%，或借记]。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
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近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。
据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A 股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。
根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。
成本模式的会计处理基本类似固定资产，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期内，企业所得税主要涉及对于采用公允价值模式计量的投资性房地产其折旧是否可以税前扣除？公允价值变动是否调整应纳税所得额？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
一、会计处理：
（一）投资性房地产的定义。
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。
[例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。
2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。
2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。
A企业的账务处理如下：(1)2007年4月15日借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000公允价值变动损益400000贷：开发产品4500000(2)2007年12月31日借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000贷：公允价值变动损益200000(3)2008年6月出售时借：银行存款4600000贷：其他业务收入4600000借：其他业务成本4300000贷：投资性房地产——××写字楼(成本)4100000投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：其他业务收入200000贷：公允价值变动损益200000将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，按已计提的折旧等借记“累计折旧”等科目，按其账面余额贷记“固定资产”等科目，按其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”或借记“公允价值变动损益”，已计提减值准备的，同时结转减值准备。
投资性房地产的账务处理(2)
第二节投资性房地产的确认与计量二、投资性房地产的账务处理【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。
两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销 82 500（165 000÷2）贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销82 500（165 000÷2）【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值计量的分析
贷： 无形资产—— 土地使用权
３０ ０ ０ ０ ０ ０
（ ） 受外单位投入的投 资性房地产 接受外单位投入 的投 三 接 资性 房地产 ， 应按 双方评估 确认 的价值 ， 记“ 资性 房地产 ” 借 投 账 户， 贷记“ 股本” 户。 账 例如 ： 宏远股份公司２０ 年９ ０ ８ 月接受乙公 司投 入 的土地使用权 ， 资产 在乙公司的账面价值 为５０ 该 ０ 万元 ， 双方协
借： 投资性 房地产 ５ ０ ０ ０ ３ ０ ０ 贷： 股本 ５０００ ３０ ０ （ 投 资性房地 产的折 旧和摊销 应该按 照《 四） 企业 会计准则
第４ 号——固定资产》 企业会计准则第６ 或《 号——无形资产》 的有
关规定 ， 按期（ ） 月 计提折 旧或摊销 ， 企业按期 （ ） 月 对投资性房地产 进行折 旧或进行 摊销时 ， “ 借记 其他业务 成本” 户 ， 记“ 资性 账 贷 投
借 ： 资性房地产——写字楼 ４ ０ ０ ０ 投 ０ ０ 产 ４０００ ００ ０ 企业 自行建造的投资性 房地
修后 ， 应按其账面价值 ， 借记“ 在建工程”“ 、投资性房地产累计折 旧 （ 摊销 ）等账户 ， ” 贷记“ 投资性房地产” 账户 。 发生的资本化 的改建 、 扩建或装 修支 出 ， 借记 “ 在建 工程” 账户 （ 通过 “ 在建 工程 ” 账户 归 集 ）贷记“ ， 银行存 款” “ 、应付账款 ” 等账户 。 改建 、 扩建或装修完 成
（ ） 一 外购的投 资性 房地产 企业外 购的投资性 房地产 ， 当 应
按照取得 时的实 际成本 ， 借记 “ 投资性房地产 ” 账户 ， 贷记 “ 银行存 款” 等账户 。 例如 ：０ ８ 月， ２ ０ 年３ 某股份公 司为了拓展经营规模 ， 以银 行存款购得繁华商业区的一栋写字楼 ， 当即出租 。 并 该写字楼 的购 买价为４ ０ ０ 万元 ， 采用银行转账支付 。 其会计处理为 ：
投资性房地产成本模式与公允价值模式
投资性房地产成本模式与公允价值模式首先，投资性房地产成本模式是一种传统的会计方法，它将投资性房
地产的成本资本化，并在每期的财务报表中以成本减去折旧和摊销计入损
益表。
这种方法适用于长期持有固定资产的情况，可以将房地产的价格稳定，避免了公允价值波动带来的不确定性。
在投资性房地产成本模式下，
投资者只关注资产的成本和相关的经营活动，不会被市场价格的波动所干扰。
其次，公允价值模式则更加注重市场价格的变动对资产价值的影响。
公允价值是指在交易当日，买方和卖方在公平、公正、信息对称的市场条
件下进行交易所达成的价格。
在公允价值模式下，投资者需要及时评估和
调整资产的公允价值，以反映市场价格的变动。
这种方法更加适用于经常
交易的投资性房地产，或者市场价格波动较大的情况下。
在实际操作中，投资者可以根据具体情况选择适合的计价模式。
对于
长期持有、价格稳定的投资性房地产，可以采用成本模式。
而对于交易频繁、市场波动大的投资性房地产，更适合采用公允价值模式。
需要注意的是，无论使用哪种模式，在计算投资性房地产的价值时都
需要考虑到相关成本和收益。
例如，除了购买或建造成本外，还需要考虑
管理费用、维护成本、租金收入等因素，以全面准确地反映房地产的价值。
总而言之，投资性房地产成本模式和公允价值模式是两种不同的计价
方法。
投资者可以根据实际情况选择合适的模式，以便准确评估和管理投
资性房地产的价值。
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
投资性房地产账务处理如何进行_
投资性房地产账务处理如何进行处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。
下面来具体分析关于投资性房地产账务处理如何进行。
投资性房地产取得的账务处理：(1)外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产贷：银行存款(2)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
借：投资性房地产贷：银行存款(3)内部转换形成的投资性房地产①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值进行核算。
借：投资性房地产(成本模式)投资性房地产——成本(公允价值模式)公允价值变动损益(借方余额情况下，亏)存货跌价准备贷：开发产品(账面余额)资本公积——其他资本公积(贷方差额情况下，赚)②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产。
成本模式借：投资性房地产累计折旧固定资地产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式借：投资性房地产—成本(转换日的公允价值) 累计折旧公允价值变动损益(借方余额情况下)固定资产减值准备贷：固定资产资本公积——其他资本公积(贷方余额情况下) 投资性房地产的后续计量：1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(1)计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)(2)取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入(3)计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备减值准备一经计提，在持有期间不得转回。