基准地价法评估实例
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前，先别着急，先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说，这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂，咱就从一个小故事开始吧。
想象一下，你在城市里逛街，突然瞄到一块空地，心想着，这地儿怎么卖呢？如果有人告诉你，这块地的价钱和周围的一些地类似，价格也差不多，那你心里就能有个大概的数字了。
对，就是这种“参照周边”的方式，基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解，这就像是买衣服一样，看到朋友买了一件很合适的衣服，你就心里有了个数，买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛，咋说呢，它并不是一个死板的数字，得看地段、环境、用途。
你说，城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗？肯定不行。
就好比你去菜市场买菜，蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意，基准地价法看似简单，但其实它考虑的因素挺多的。
比如说，地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施，甚至是这个地块的历史背景。
哎，历史背景？对，就是那些以前可能是荒地，后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下，原本不值一提的地块，突然因为地铁站开通或者商业中心进驻，价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路，没啥人走，一条破破烂烂的小路，没人注意。
可突然有一天，一座新大桥修好了，那条路一下子变得人流如织，房子也卖得火爆，这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候，得把这些都算进来，不能忽视。
说到这，估价的过程中，还有个好玩的事儿，那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了，错！因为市场不断变化，地价也得随着时局调整。
比如，突然某个出台了，土地的使用权限变了，这时候估价就得调整了。
你看，就像股票市场一样，行情一变，价格就跟着跳动，不是静止的。
除了这些，基准地价法还得看什么呢？看是不是有开发潜力。
你想啊，那种已经完全开发好的地块，肯定不比那些待开发的地块值钱。
土地估价方法
（3）学校、机关、公益设施、公共建 筑等占地的估价；
（4）单纯建筑物的估价；
（5）房地产保险及其他损害赔偿中的 估价。
7
四、基本公式
（一）适用新开发土地的估价公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税 费+利息+利润+土地增值收益（土地所 有权收益） 注：以上前四项之和称为成本价格。
8
（二）适用新建房地产的估价公式： 新建房地产价格=①土地取得成本+②土 地开发成本+③建筑物建造成本+④管 理费用+⑤投资利息+⑥销售费用+⑦销 售税费+⑧开发利润
9
①土地取得成本
➢ 通过农用地征收途径取得的土地
包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗及地 上附着物补偿费、征地管理费、耕地占用税、耕地 开垦费（或新菜地开发基金）、土地增值收益等。
解：采用成本逼近法估价。 （1）计算土地取得费 （4.5+1.5）×108÷（5×106）
=120（元/m2）
（2）计算土地开发费 （2.0×108）÷（1×106） =200（元/m2）
27
（3）计算投资利息
在本案例中，投资包括土地取得费和土地开发
费，土地取得费的计息期为2年，土地开发费分
为两部分，其中40%为第一年投入，计息期为
=？
24
五、成本逼近法的局限性
投资成本的增加并不一定会增加土地的价值。 因为在现实生活中，土地的价格大部分取决于 它的效用，而不是为它所花费的成本大小。按 此方法计算得到的土地价格是“算术价格”， 成本高并不一定表明效用高、价值高。
25
六、案例解析
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估1、基准地价修正法(1)、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证XX国用(1999) 字第4010026 号373.7XX国用(1999) 字第4010025 号298.6XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6XX国用(1998) 字第4010027 号299.5XX国用(1999) 字第4010030 号277.0XX国用(1999) 字第4010031 号493.3XX国用(1999) 字第4010032 号246.5XX国用(1999) 字第4010033 号253.8合计: 21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
土地估价实例——宗工业用地土地使用权抵押价格评估
一宗工业用地土地使用权抵押价格评估一、估价对象基本特征估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内，地号：1-65-7，图号：53.60-50.25，地类(用途):工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2052年3月11日，使用权面积：5517.4m2。
《国有土地使用权证》：郴国用（2006）第347号，土地使用权人：刘学兵。
地上建筑物三栋，砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m2，总建筑面积：24310.83m2。
估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。
估价基准日；2007年6月12日。
未设定抵押等他项权利。
二、评估方法选择根据估价项目的特点和估价目的，从估价保守谨慎原则出发，宜选取用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。
三、评估过程及结果1、基准地价系数修正法测算分析运用基准地价系数修正法测算公式：V土地价=基准地价×（1+∑Ki）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf∑Ki---区域因素修正系数 Ky---年期修正系数Kd---期日修正系数 Kv---容积率修正系数Ks---面积修正系数 Ka---形状修正系数∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数Kf---开发程度修正额从上述测算公式看出，运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。
1.1、适用基准地价：适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。
1.2、期日修正系数：1.0197×1.0228×1.2562×1.063=1.39271.3、年期修正：采用简单算术平均值作为该方法的结果，即：（6.12%+6.17%+6.0%）/3＝6.1%1.4、区域因素和个别因素修正：宗地形状修正系数为1.041.5开发程度和容积率修正：宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样，容积率小于1，两者都不作修正。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
土地使用权评估、基准地价修正法、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本: 《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用字第0049号老证XX国用字第4010026号XX国用字第4010025号XX国用字第4010100号XX国用字第4010027号XX国用字第4010030号XX国用字第4010031号XX国用字第4010032号XX国用字第4010033号合计:21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字号《国有土地使用权出让合同》,该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年,尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》,主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场,建筑容积率为,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求,评估期日为1999年3月基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：30日。
期日修正为1。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表修正如下:因素修正系数%距服务中心级距交通便捷度水电气综合保证率公用服务设施完备度环境质量状况规划用途宗地形状与面积建筑朝向与采光自然灾害危害程度合计:、计算程序评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
基准地价公式
基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。
基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。
咱先来说说基准地价公式到底是啥。
简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。
比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。
我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。
在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。
按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。
但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。
基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。
它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。
就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。
在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。
政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。
再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。
他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。
如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。
总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。
它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。
希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
基准地价法评估实例
一、评估目的
目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)
按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日
一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)
五、评估方法
基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明
1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估
1、基准地价修正法
(1)、数据取值
评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):
《国有土地使用证》编号地块面积备注
郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证
XX国用(1999) 字第4010026 号373.7
XX国用(1999) 字第4010025 号298.6
XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6
XX国用(1998) 字第4010027 号299.5
XX国用(1999) 字第4010030 号277.0
XX国用(1999) 字第4010031 号493.3
XX国用(1999) 字第4010032 号246.5
XX国用(1999) 字第4010033 号253.8
合计: 21466平方米
区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25
%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月30日。
期日修正为1 。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:
因素修正系数%
距服务中心级距1.20
交通便捷度1.87
水电气综合保证率1.34
公用服务设施完备度0.67
环境质量状况1.34
规划用途0.80
宗地形状与面积0.67
建筑朝向与采光1.60
自然灾害危害程度0.67
合计: 10.16
(2)、计
算程序
评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
评估宗地地价:
21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元
= 1010.00 万元
评估宗地地价为1010.00 万元。
2、成本逼近法
(1)、成本构成(以实际发生额为依据)
土地取得费:400万元。
(含土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。
土地开发费:
项目金额:万元
土方工程130
道路征用及平整108.2
边坡修整20.0
道路征地25.20
挡土墙274.68
供水设施38.80
内排水80.00
交通邮电设施配套费25.20
用电增容50.00
临时施工用电及供电工程施工费10.00
合计: 762.08
税费:按10 %计算,即: 116.21 万元。
包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、营业税和契税等。
投资利息:按总投资额的7.11 %计算,开发期为4年。
( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元
土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元
土地出让金:据土地出让合同,出让金为87.6 万元。
(2)、计算过程:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938
=( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元
土地评估价值= 1223.9X66/70 = 1153.96 万元
3、确定地块评估价值
经评估,该地块评估价值为:
1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 万元= 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6= 1180.264 万元
本实例是土地使用权价值评估报告之一,仅供参考。
感谢您的阅读！。