深圳某项目运营可行性研究报告
深圳 可行性研究报告
深圳可行性研究报告一、项目概述深圳市是中国改革开放的窗口城市，也是创新创业的热土。
自上世纪80年代以来，深圳市以其独特的经济发展模式和开放的政策环境，吸引了大量国内外资金和人才，成为全球知名的经济发展城市。
本可行性研究报告针对深圳市的经济情况、市场环境、投资政策和发展趋势等方面进行了分析研究，以评估在深圳市进行投资的可行性。
二、市场分析1. 经济发展情况深圳市是中国经济最发达的城市之一，拥有强大的经济实力和产业基础。
根据数据显示，深圳市国内生产总值在全国各大城市中排名前列，GDP连续多年保持两位数的增长速度。
同时，深圳还积极推动创新创业，培育了众多优秀的科技企业和创新项目，为城市经济持续增长提供了动力。
2. 市场环境深圳市的市场环境较为开放，拥有成熟的金融体系和法律法规，为投资者提供了良好的投资环境。
同时，深圳作为国际化大都市，拥有丰富的文化资源和人才资源，可以为投资者提供充足的人力资源支持。
3. 投资政策深圳市的投资政策相对较为灵活和开放，针对不同领域和不同类型的投资，深圳市提供了不同的政策支持和优惠政策，为投资者提供了丰富的选择空间。
4. 发展趋势未来，深圳市将继续推动科技创新和产业升级，积极推动数字经济和智慧城市的建设，为新兴产业和新技术的发展提供更多的发展机遇。
三、项目可行性分析基于对深圳市的市场环境和发展趋势的分析，我们认为在深圳市进行投资是具有较高的可行性的。
具体原因如下：1. 市场需求深圳市经济发达，市场需求旺盛，为不同类型和不同领域的投资项目提供了广阔的市场空间。
同时，深圳市不断推动经济结构调整和产业升级，为投资者提供了更多的机遇。
2. 政策支持深圳市对投资者提供了多种多样的政策支持和优惠政策，为投资者提供了丰富的选择空间。
同时，深圳市也积极推动对外开放和国际合作，为投资者提供了更广阔的发展平台。
3. 人才支持深圳市作为国际化大都市，拥有丰富的人才资源，可以为投资者提供充足的人力资源支持。
深圳项目可行性研究报告(范文)
深圳项目可行性研究报告（范文）第一章深圳项目概要第二章深圳项目背景及可行性第三章深圳项目选址用地规划及土建工程第四章深圳项目总图布置方案第五章深圳项目规划方案第六章深圳项目环境保护第七章深圳项目能源消费及节能分析第八章深圳项目建设期及实施进度计划第九章深圳项目投资估算第十章深圳项目融资方案第十一章深圳项目经济效益分析第十二章深圳项目社会效益评价第十三章深圳项目综合评价及投资建议第一章项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称深圳xxx生产建设项目（二）项目建设性质本期工程项目属于新建工业项目，主要从事xxx项目投资及运营。
二、项目承办企业及项目负责人某某有限责任公司三、项目建设背景分析实干成就实力，趋势扩大优势。
随着众多大项目、大企业的落户，台州制造业将提前走出困境，台州的产业前景非常美好。
只要我们立足制造业这个转型升级的主战场，继续这样不遗余力地开拓进取，搭上第四次工业革命的“快车”，未来十年我市将基本形成有利于创业创新的制造业产业生态，制造业结构也更趋合理，制造业自主创新、质量效益、融合发展和绿色发展的水平将进一步提升，在全球产业分工和价值链中的地位也将进一步提升。
正如企业家邱继宝所说，“先进制造业给台州一个机会，台州将还世界一个奇迹”。
四、项目建设选址“xxx投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积20000.10 平方米（折合约30.00 亩），净用地面积19440.10 平方米（红线范围折合约29.16 亩）。
该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。
深圳，简称“深”，别称“鹏城”，是中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市，国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业创新中心、全球海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一。
深圳 可行性研究报告
深圳可行性研究报告标题：深圳市可行性研究报告一、引言深圳市作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速。
然而，在城市化的快速推进下，也面临着一系列的挑战和问题。
本次可行性研究报告旨在深入分析深圳市当前的现状和未来的发展方向，以及提出相应的可行性对策，为深圳市的可持续发展提供参考。
二、背景分析1. 深圳市的经济发展：深圳市经济持续增长，已成为中国的经济中心之一，拥有众多高科技企业和创新创业团队。
2. 城市化进程的挑战：城市化进程加快，也带来了人口激增、环境污染、交通拥堵等问题。
3. 政府的政策引导：深圳市政府出台了一系列政策措施，以促进可持续发展和解决城市化过程中的问题。
三、可行性分析1. 环境问题：深圳市应加强环境保护，提高生态文明建设水平，实施绿色发展战略，减少污染物排放和资源浪费。
2. 交通问题：应推进公共交通建设，提高公共交通的便利性和覆盖率，减少私人车辆使用，缓解交通拥堵。
3. 产业升级：发展高技术产业，加强科技创新，提高产业链水平，推动创新创业发展，培育新兴产业。
4. 教育问题：建设优质教育资源，提高教育质量，注重培养创新人才，为城市可持续发展提供人力资源支持。
5. 文化建设：加强文化建设和传承，丰富市民文化生活，传播深圳城市形象，增强城市凝聚力。
四、对策建议1. 加大环境治理力度，制定严格的环保标准和监管措施，推动环境友好型企业发展。
2. 建设更多地铁线路，完善公共交通网络，提高交通出行效率。
3. 支持科技创新和创业发展，提供更多的创业资源，培养创新创业人才。
4. 投入更多资源改善教育设施和教育质量，提高教育水平。
5. 建设更多文化设施，举办丰富多样的文化活动，增强市民文化自信。
五、结论本次可行性研究报告通过深入分析深圳市的现状和未来发展方向，提出了一系列对策建议。
通过积极推行这些对策，深圳市可望实现可持续发展，并解决城市化进程中的一些问题和挑战。
同时，政府、企业和市民也需共同努力，保持高度的责任感和执行力，共同推动深圳市的发展。
深圳项目可行性分析报告
深圳项目可行性分析报告核心提示：《深圳投资项目可行性分析报告》是对深圳投资项目项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给发改委、证监会、银行或其它上级主管部门审批的上报文件.深圳投资项目可行性分析报告摘要及编制说明一、报告名称：深圳投资项目可行性分析报告二、报告用途：深圳投资项目立项；深圳投资项目申报；深圳投资项目规划；深圳投资项目资金申请等。
三、报告编制单位：泓域咨询机构.四、机构简介：中国领先的投资信息咨询服务机构五、项目概况：该深圳投资项目总占地面积约42100平方米（63。
1亩）,总建筑面积43932。
4平方米。
项目总投资12597。
4 万元,其中固定资产投资9243。
8万元,流动资金3353。
6万元。
项目建成后将实现年销售收入22357。
6万元，年利润总额6953.4万元，投资回报率0.414，回收期3。
7年。
六、报告主要内容：深圳投资项目总论；深圳投资项目市场分析;深圳投资项目建设背景及可行性分析；深圳投资项目选址及建设工程方案;深圳投资环境影响分析；深圳投资项目节能分析；深圳投资投资估算分析;深圳投资项目财务分析；深圳投资项目综合评价等。
七、核心内容提示：“十三五"期间，全球经济持续复苏仍面临诸多挑战，深圳投资行业工业经济增长新旧动能正加速转换，深圳投资行业工业生产将保持平稳增长,但仍存在不稳定因素。
未来深圳投资行业将持续推进供给侧结构性改革,坚持创新引领，加快制造业创新中心建设，以智能制造为主线,推动工业转型升级，同时还要关注国际经贸规则新变化、新趋势，重塑深圳投资行业工业竞争新优势。
八、深圳投资项目可行性分析报告主要经济指标一览表参考章节一·投资估算与资金筹措一、建设投资估算（一)建筑工程投资估算该项目建筑工程参照当地类似工程单方造价指标估算；筑(构）物和场区附属工程参照《xx省建筑工程概算定额》控制指标进行估算;该项目总建筑面积43932。
可行性分析报告深圳
可行性分析报告深圳可行性分析报告深圳一、概述深圳市作为中国改革开放的先行者之一，在经济和社会发展方面取得了巨大的成就。
本可行性分析报告旨在评估在深圳市开展某项具体业务的可行性，以便为决策者提供决策支持和有针对性的建议。
二、市场分析1. 市场规模深圳市拥有庞大的市场规模和潜力。
根据最新的统计数据，深圳市的人口超过1500万人，其中包括大量的年轻人和高消费群体。
这为我们开展业务提供了广阔的市场基础。
2. 市场竞争在深圳市，我们将面临激烈的市场竞争。
目前已经有不少公司提供类似的业务，他们具有一定的品牌知名度和客户资源。
为了在竞争中脱颖而出，我们需要独特的竞争优势和创新的服务理念。
三、可行性评估1. 技术可行性在当今信息时代，技术支持是开展业务的重要保障。
我们需要评估我们目前是否具备先进的技术设备和专业的技术团队，以确保提供高质量的服务。
2. 经济可行性经济可行性评估是判断项目是否有盈利能力的关键指标。
我们需要仔细分析成本和收益，并评估投资回报周期，以确定项目在经济上的可行性。
3. 法律可行性在深圳市开展业务必须遵守相关的法律法规和政策要求。
我们需要咨询法律专家，确保我们的业务符合相关法律法规，避免可能的法律风险。
4. 市场可行性市场可行性评估是核心内容，我们需要分析目标市场的需求和竞争情况，制定市场拓展策略，建立差异化竞争优势。
5. 人力资源可行性人力资源是企业发展的核心要素。
我们需要评估我们目前的人员结构和能力，并确定是否需要进一步招聘和培训，以满足业务发展的需求。
四、风险分析1. 市场风险市场竞争激烈，我们需要面对潜在的市场份额下降、价格战等风险。
我们需要制定灵活的市场策略，及时应对市场变化。
2. 技术风险技术设备的故障和技术团队的能力不足可能导致服务质量下降，产生客户流失等风险。
我们需要加强技术支持能力，并制定应急预案。
3. 法律风险法律法规的变化可能对业务产生不利影响，我们需要密切关注政策动态，并及时调整业务策略，以降低法律风险。
深圳项目可行性报告
深圳项目可行性报告1. 项目背景深圳，作为中国改革开放的先行者和窗口城市，经济发展迅速，城市化进程加速。
在这样的背景下，对于深圳未来发展的规划与项目实施显得尤为重要。
本报告旨在对深圳市未来一个重要项目的可行性进行全面评估和分析。
2. 项目概述本项目旨在建设一座现代化的综合商业中心，位于深圳市中心地带，总占地面积约XX平方公里。
该商业中心将包括高档购物中心、写字楼、酒店、娱乐设施等多种功能，旨在成为深圳乃至全国的商业地标。
3. 市场需求分析深圳作为中国经济发展的重要引擎之一，其商业活动日益繁荣。
随着城市人口的增加和消费水平的提高，对于高品质商业设施的需求也日益增加。
据市场调研数据显示，深圳市场对于高端购物、商务办公和休闲娱乐的需求量持续增长，而现有的商业中心已经难以满足市场需求。
4. 技术与资源分析本项目所需技术和资源主要包括土地资源、建筑设计与施工、商业运营管理等方面。
在深圳市，由于土地资源稀缺且价格高昂，项目开发需要充分考虑土地利用效率和开发成本。
同时，需要借助先进的建筑设计技术和管理经验，确保项目的建设质量和运营效率。
5. 政策环境分析深圳作为中国改革开放的前沿城市，政府对于商业项目的支持政策和发展规划具有重要影响。
在深圳市政府的支持下，本项目将获得相应的土地政策和财政补贴，同时享受相关税收优惠政策，有利于降低项目的建设和运营成本。
6. 风险评估项目的风险主要包括市场风险、政策风险、技术风险和管理风险等方面。
在市场竞争激烈的情况下，项目的商业模式和运营策略需要不断调整和优化，以适应市场需求的变化。
同时，政策环境的变化和技术问题可能影响项目的顺利实施和运营。
7. 经济效益预测根据市场需求和项目投资规模，对项目的经济效益进行了初步预测。
预计项目建成后，将带动周边地区的经济发展，提高土地利用效率，增加税收收入，同时为市民提供更多就业机会，促进消费增长，对深圳市的经济增长和城市发展具有积极作用。
8. 结论与建议综合以上分析，本项目具有较高的可行性和发展潜力。
深圳项目可行性研究报告(立项申请)
深圳xx项目可行性研究报告规划设计/投资方案/产业运营承诺书申请人郑重承诺如下：该项目已按国家法律和政策的要求办理相关手续，报告内容及附件资料准确、真实、有效，不存在虚假申请、分拆、重复申请获得其他财政资金支持的情况。
如有弄虚作假、隐瞒真实情况的行为，将愿意承担相关法律法规的处罚以及由此导致的所有后果。
公司法人代表签字：xxx（集团）有限公司（盖章）xxx年xx月xx日项目概要深圳，简称“深”，别称鹏城，是广东省副省级市、计划单列市、超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。
截至2018年末，全市下辖9个区，总面积1997.47平方千米，建成区面积927.96平方千米，常住人口1302.66万人，城镇人口1302.66万人，城镇化率100%，是中国第一个全部城镇化的城市。
深圳地处中国华南地区、广东南部、珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，是粤港澳大湾区四大中心城市之一、国家物流枢纽、国际性综合交通枢纽、国际科技产业创新中心、中国三大全国性金融中心之一，并全力建设中国特色社会主义先行示范区、综合性国家科学中心、全球海洋中心城市。
深圳水陆空铁口岸俱全，是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。
深圳之名始见史籍于明朝永乐八年（1410年），清朝初年建墟，1979年成立深圳市，1980年成为中国设立的第一个经济特区，中国改革开放的窗口和新兴移民城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”，被誉为“中国硅谷”。
深圳在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位，也在中国的制度创新、扩大开放等方面肩负着试验和示范的重要使命。
2019年12月，位列2019中国城市创意指数榜第三名。
2019年12月，荣登年度中国城市品牌前10强。
该xx项目计划总投资14806.19万元，其中：固定资产投资9931.32万元，占项目总投资的67.08%；流动资金4874.87万元，占项目总投资的32.92%。
深圳可行性研究报告书
一、研究背景深圳作为中国改革开放的先行者，在过去的几十年里取得了令人瞩目的发展成就。
作为中国著名的经济特区，深圳在国内外都享有盛誉，成为全球商业和科技创新的热门城市之一。
然而，随着国际竞争的不断加剧，深圳面临着新的挑战和机遇。
为了更好地把握机遇，确保持续稳健的发展，有必要进行深圳可行性研究，制定科学的发展战略和规划。
二、研究目的本报告的主要目的是全面分析深圳的发展状况和面临的挑战，探讨深圳的发展潜力和方向，为深圳未来的发展提供科学依据和参考建议。
具体目标包括：1. 深入了解深圳的经济、产业结构和特色优势；2. 分析深圳的发展瓶颈和制约因素；3. 探讨深圳的发展方向和战略规划；4. 提出相关政策和措施，促进深圳的高质量发展。
三、研究方法本报告采用了多种研究方法，包括文献综述、实地调研、问卷调查、专家访谈等。
通过收集大量数据和信息，分析相关政策文件和统计资料，深入了解深圳的现状和发展趋势。
四、深圳经济发展分析1. 概况深圳是中国的第一个经济特区，也是中国改革开放的重要窗口和试验田。
近年来，深圳保持了较快的经济增速，成为中国经济的新增长极。
截至2022年，深圳的GDP总量达到了2.7万亿元，位居全国前列。
2. 产业结构深圳的产业结构日益优化，高新技术产业、现代服务业和文化创意产业不断壮大。
深圳已经成为全球电子信息产业的重要基地，吸引了大量跨国公司和高新技术企业在此设立总部或研发中心。
3. 特色优势深圳在科技创新、人才密集、市场开放等方面具有独特的优势。
广东省的优越地理位置和丰富资源也为深圳的发展提供了有力支撑。
1. 人才短缺深圳的人才供给不足，高端人才和技术人才仍然存在一定缺口。
虽然深圳吸引了不少高素质人才，但与发展需求相比还存在一定差距。
2. 环境污染随着经济增长和城市化进程的加快，深圳的环境问题日益凸显。
空气污染、水质污染和垃圾处理等环境问题给人们的生活带来了一定影响。
3. 企业成本深圳的企业成本相对较高，包括土地租金、劳动力成本和税收负担等。
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北斗酒店项目运营可行性研究报告项目运营部2010-04-15目录一、项目简介 (3)二、项目运营方式选择 (3)三、项目转让环境研究 (4)四、项目经营环境研究 (6)五、项目出让价值评估 (7)六、项目经营价值评估 (9)七、项目租赁价值评估 (16)八、实施方案与风险分析 (17)九、综合阐述 (18)北斗酒店项目运营可行性分析报告一、项目简介1.1项目物业属性本项目物业属性为二手商业营业用房。
1.2地理位置本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。
1.3项目现状已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；二层：多功能餐饮娱乐包间；三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）1.4拟定档次与项目规模本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房81间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。
1.5项目受让价格本项目受让价格约为16，000万元。
二、项目运营方式选择本项目运营可供选择的方式为：➢转让➢委托经营（或自营）➢整体出租三、项目转让环境研究3.1商业转让政策环境较住宅宽松2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配收入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展提供了强有力的支撑。
从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。
3.2深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长2009年1-11月，深圳商业营业用房施工面积326.53万平方米，比去年同期下降1.6%；新开工面积58.30万平方米，比去年同期减少11.12%；竣工面积19.74万平方米，同比减少17.2%；销售面积14.14万平方米，同比减少10.12%。
3.3深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落➢交易量深圳市二手房市场最近两年波动较大， 2008年，二手房交易量面积为351万平方米，比2007年减少62.3%，成交量大幅下降。
但自去年9月开始活跃，2009年以来，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面积达到838万平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超过2007年同期水平。
2009年深圳市二手房交易量变动趋势数据来源：深圳市国土资源与房产管理局➢转让价格去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。
1月份和2月份，二手房转让价格分别环比下降0.7%和0.4%；3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅在7月份达到最高，为4.2%；9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在1个百分点左右。
1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨23.8%，居全国首位。
从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250元/平方米，比2008年同期上涨58.7%。
从季度变化来看，1-3季度平均销售价格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上涨31.1%、34.3%以及下降6.2%。
深圳市去年二手房转让价格环比指数数据来源：深圳市国土资源与房产管理局结论：商业营业用房转让政策环境较住宅宽松，整体市场反应虽有所回升，但仍有波动，存在一定的不确定性。
四、项目经营环境研究4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。
需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。
2009年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。
2009年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。
其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。
城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.8%，同比提高2.3个百分点。
而2009年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。
4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。
消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。
4.3近期商业营业用房的资本收益比呈上扬趋势根据2010年宏观经济环境和商业营业用房市场状况将逐渐向好的预期下，预计2010年资产收益比有所下降，经营的不确定性随之减少，经营风险亦有所降低。
近期商业营业用房资产收益比变化数据来源：深圳市统计局结论：经营环境一直较为稳定，资本收益比呈上扬态势，经营风险有所较低。
五、项目出让价值评估5.1周边商铺出让挂牌价格调查经过本次实地调查，本项目周边目前仅有锦上花家园和文锦花园的小单位底层商铺转让。
表5.1 周边商铺出让价格调查表数据来源：本次实地调查5.2项目静态比准价格确定表5.2项目静态比准价格根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为：20693元/㎡5.3项目动态价格确定由于本项目为二手商铺，在考虑溢价因素时不需考虑产品展示因素和营销创新因素，仅需考虑自然溢价。
根据本次研究，去年深圳的二手房交易价格累计增长23.8%，结合商业营业用房新增供给减少，总体需求稳定的市场环境，本项目年度理想自然溢价可保守确定在20%左右，最低溢价空间可保持在12.5%。
据此计算本项目在一年后转让可实现动态价格：➢理想动态价格（一年后）均价：20，693×20%=24，832元/平米总价：24，832×7025=17，444.5万元➢最低动态价格（一年后）均价：20693×12.5%=23，280元/平米总价：23280×7025=16，354.2万元结论：项目目前的静态比准价格不高，短期内转让难以实现盈利，根据市场走势一年后可能有套现获利空间。
六、项目经营价值评估6.1周边酒店调查本项目周边酒店较多，方圆一公里范围内有丹枫白露酒店、三九大酒店、圣廷轩酒店、万事达酒店、国宾大酒店、长安大酒店、深圳东方宾馆、锦华唐酒店、凤凰酒店、柏豪大酒店、联城酒店等。
本次选取离项目方圆500米范围内，较具竞争性的酒店：丹枫白露酒店、三九大酒店、长安大酒店、圣廷轩酒店、联城酒店、万事达酒店和厚道大酒楼展开调查分析。
表6.1周边酒店客房调查分析表数据来源：本次实地调查表6.2周边大型餐饮中档消费水平调查分析表数据来源：本次实地调查6.2客房实收房价评估➢区域及个别因素综合分析表6.2.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表➢修正系数确定各酒店实收房价为P，加权后实收房价为Pn（n=1.2.3……）=100%；期日修正系数K1使用权年限修正系数K，考虑到本次评估各酒店的使用年期，将2会重新计算，因此选取K=1.10；2区域因素及个别因素修正系数K内容见表6.2.2。
3➢区域因素及个别因素修正表6.2.2 区域及个别因素修正表➢计算过程及实收房价评估结果各酒店实收房价加权值= P0×K1×K2×（1＋K3）拟定经营程度下的实收房价= P1+P2+P3+P4+P5+P6=139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7 =367元/间·天6.3餐饮消费额评估➢区域及个别因素综合分析表6.3.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表➢修正系数确定餐饮业其他系数无需考虑，仅需考虑区域因素及个别因素修正系数，具体内容见表6.3.2。
➢区域因素及个别因素修正表6.3.2 区域及个别因素修正表说明：中餐早茶/宵夜均按行业平均25元/人，西餐早/午/晚按行业平均分别为20元/人、40元/人、40元/人，不同项目以上消费水平区别不大，本次不做修正。
6.4年收入测算本酒店的投资价值通过收益还原法进行测算，先计算出客房及餐饮的总收益，减去其正常的经营费用、专业管理公司的利润和税费等，得出本项目的纯收益，选取适当的还原利率进行还原，测算出本项目的投资价值。
根据本酒店规模，设定本酒店的筹建期为一年，开业一年内不产生利润，在第三年进入正常经营期。
入住率：根据本次周边酒店的平均入住率调查，结合本项目的客房规模不大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，至少在85%以上。
上座率：根据本次周边大型餐饮的平均上座率调查，结合本项目的规模较大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐厅早/午/晚均为20%左右。
使用率：根据本次周边大型餐饮的包间使用率调查，结合本项目餐饮规模较大的情况，项目在进入正常运营期后包间午餐使用率率50%，晚餐70%。
表6.4 .1年总收入计算表说明：餐饮各项收入见表6.4.2表6.4.2餐饮年收入计算表6.5利润测算➢直接费用：客房及商务配套设施在服务时的直接成本➢间接费用：房屋及设施折旧、薪金及福利、食材、行政管理、市场推广、维修保养、其他部分费用、能源费用➢其他费用：支付给酒店管理公司费用➢税收：营业税、所得税同项目的总收入一样，各项费用的具体计算较为复杂，根据周边酒店的各项费用水平调查结合行业平均水平确定：餐饮业扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的50%，住宿扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的65%。
表6.5项目总利润计算表6.6资本化率的确定我们在确定本项目的资本化率时，要考虑的因素有三个：➢一是现行无风险利率，一般采用国库券利率；➢二是深圳市资本市场的资金使用利率，如同行拆借利率；➢三是行业利润率及行业风险。
结合香港的评估案例，对当前国内三个主要因素、本项目投资资金结构进行分析，采用加权平均法，综合确定本项目的资本化率为R=5.5%6.7项目的经营价值计算V=C/R ×（1-1/（1+R）^N）=2,310万元/5.5%×（1-1/（1+5.5%）^56）=44,151万元N为本项目的经营年期，本项目的使用年限还有58年，扣除工程期及试运营时间、前一年的亏损及持平期，经营期为56年。
结论：项目经营的经济效益较高，并具有较大的可塑性。