武汉菱角湖万达广场项目调研
菱角湖万达广场电气调试方案[详细]
![菱角湖万达广场电气调试方案[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/a067def8cf84b9d529ea7a37.png)
中国建筑工程总公司CHINA STATE CONSTRUCTION ENGRC CORP武汉菱角湖万达广场工程(BC区)电气工程调试方案编制:审核:审批:中国建筑第三工程局武汉菱角湖万达广场工程项目经理部目录第一章工程概况 (3)第一节编制说明 (3)第二节工程概况 (3)第二章调试人员组织机构 ..................... 错误!未定义书签。
第三章调试计划.. (6)一、调试对象计划 (6)二、调试工具计划(见附表1) (6)三、送电计划(见附表2) (7)第四章调试准备 (8)第一节施工准备 (8)第二节技术准备 (9)第五章强电系统调试 (10)第一节调试要求 (10)第二节送、停电安全制度 (11)第三节调试流程图 (11)第四节送电前的准备工作 (11)第五节送电调试 (13)第六节箱、柜通电无负荷调试 (14)第五节设备空载试运行 (14)第六节照明、设备满载试运行 (15)第一章工程概况第一节编制说明一、编制目的及依据:1、编制目的:用以指导施工管理和组织设备调试工作,确保安全、高效地完成送电调试任务.2、编制依据:设计院施工图纸及有关技术资料和国家、相关行业颁布的现行有关技术标准、规范、规程和规定及本企业制定的有关技术规定.第二节工程概况一、系统概况:1、工程概况本工程为菱角湖万达广场BC区1-8号住宅楼及361家商铺供电,工程主要负荷类型为二级负荷,其中消防用电为一级负荷,商业用电为三级负荷.电源为市电两路电源进线,采用TN-S三相五线供电.BC区共有8个配电房,都位于地下室负一层,其中1个10KV开闭所,1个物业变电房、2个商业变电房及4个公变配电房.所有高低压配电柜、变压器的安装都由电力部门施工完成,我方负责1个物业变电房、2个商业配电房的低压配电柜所有出线端的送电调试工作.2、动力系统3、照明系统照明系统分普通照明系统和应急照明系统.普通照明系统单回路供电.应急照明包括楼梯间、走道、电梯前室、安全出口等照明,分为客房走道应急照明及竖井照明,竖井应急照明为双电源供电,客房走道应急照明为单回路供电,并在每层照明配电箱安装EPS备用电源.裙楼采用照明调光系统,需单独调试.4、调试内容包括:动力、照明(含应急照明)系统送配电系统调试,双电源箱调试,电机设备调试,发电机调试,EPS电源调试、调光系统调试及照明系统灯具调试.二、主要实物工程量第三章调试计划一、调试对象计划本次调试主要送电对象:BC区1-8号塔楼及地下室电气系统,包含的所有动力、照明干支线回路,应急电源及所有用电的设备.二、调试工具及计划(见附表1)附表1:调试工具计划三、送电计划(见附表2) 附表2:送电计划附表3:干线电缆回路表第四章调试准备第一节施工准备一、供电线路及设备1、配电柜与箱安装完毕并确认无误.2、配电柜与箱之间供电干线敷设完毕.3、供电线路与配电柜和箱连接工作完成.4、线路标识如电缆编号、配电箱柜、控制设备的功率、电流标识工作完成.5、安全保护措施、标识工作到位.二、建筑应具备的条件1、配电室、控制室、各层强电井道室内装修工作完成并清扫干净.2、门、窗安装完成且能锁门.3、配电室、控制室、各层强电井道室内干燥.4、泵房、地下室排水畅通.5、强弱电井、设备房照明能确保.第二节技术准备一、人员准备内部人员准备:成立2个调试小组,一个负责B区1号2号5号6号塔楼、9号商铺及B区地下室所有动力、照明送电调试,负责人:郑丽辉;一个负责C区3号、4号、7号、8号塔楼、10号商铺/11号商铺及C区地下室所有动力、照明送电调试,负责人:张瑞伟.外部配合力量准备:1、配电箱(柜)供应商的技术人员2名2、空调通风设备供应商的技术人员1名3、消防通风设备供应商的技术人员1名4、水泵供应商的技术人员2名(水电各一名)5、电梯供应商的技术人员1名二、调试工具准备工具见附表1三、技术准备1、施工图纸、配电箱(柜)二次接线图及变更单准备.保证班组、管理人员都有成套的施工图、配电箱(柜)二次接线图和详细的变更单.2、与电气施工有关的规范、规程、国家标准.3、组织调试班组学习图纸、规范、规程、国家标准.4、组织调试班组学习各种工具的使用方法,直至能熟练地使用各种工具.5、管理人员负责让参与调试人员了解安全送电、停电顺序,火灾、触电事故的急救处理方法.第五章强电系统调试第一节调试要求一、风机试运转1、单体试运转应在设备安装完毕,系统试运转之前进行;2、通风机试运转、运转前必须加上适度的润滑油,并检查各项安全措施;3、盘动叶轮,应无卡阻和碰擦现象;叶轮旋转方向必须正确;4、风机启动前,应该先检查电机带电缆的绝缘>0.5米, 启动后在额定转速下试运转时间不得少于2h.5、控制箱反馈信号正常.6、远程控制及紧急停止工作正常.二、水泵试运转1、电机运行启动前,必须用500V摇表检查电机的绝缘至少》0.5米以上,电源三相电压稳定、平衡,无缺相、欠压等异常情况.2、手动、自动启泵稳定,电机额定电流符合要求,空载电流为额定电流的25%-35%,带负荷后不超额定电流.3、水压符合要求,水压表指示稳定,无卡滞、抖动等情况.4、电机转动平稳,电机运转声音正常,电机及水泵轴承、外壳温升不超过环境温度20度.5、变频泵启动电流正常,并能够随压力反馈信号自动调节转速,变频器温升正常.6、控制箱反馈信号正常,通风散热风扇正常,各电气连接点温度正常,无发热情况.7、远程控制及紧急停止按钮都工作正常.三、灯具试亮1、灯具点亮正常、光源颜色正确,各种开关控制准确.2、灯具试运行负荷规范要求,电源负载均衡,电线不超额定电流.第二节送、停电安全制度一、配电房由专人看管:配电房由高低压承包商派专人负责看管.二、用电申请制度设备要送正式电,必须提前24小时写申请.三、设备相关人员到位制度设备安装人员、工长及厂家技术人员第一次送电必须到位.四、送电顺序配电房低压柜合闸------配电箱合闸-----隔离开关合闸------控制柜合闸------用电设备投入使用五、停电顺序用电设备停电------控制柜分闸-----隔离开关断开-----配电箱断开-------配电房抵押柜开关脱闸第三节调试流程图第四节送电前的准备工作一、干线系统绝缘遥测1、电缆供电回路调试依据系统图、变更单逐一核对普通电缆的供电干线回路,保证每个回路与设计相符,在电缆首端\末端及转角的位置做好标识(回路编号、起点、终点、电缆型号).责任人:B区1号、2号、5号、6号楼及B区地下室郑丽辉C区3号、4号、7号、8号楼及C区地下室张瑞伟用500V兆欧表摇测各供电回路的A—B、B—C、C—A、A—N、B—N、C—N、A—E、B—E、C—E、N—E之间的绝缘电阻,并由专人做好记录.责任人:郑丽辉、张瑞伟干线系统绝缘值要求达到1米Ω,方可送电,否则检查故障点,排除送电安全隐患.二、楼层配电箱(柜)无电源的本体调试1、依据技术准备时已核对好的二次系统图,逐一核对各二次接线点.如有增加的设备,及时解决电源回路及二次回路的接点.2、将所有的接线端子用螺丝刀再逐一紧一次,接触不良的线头重新涮锡后连接.3、检查各开关、接触器动作是否灵活,接触面是否良好,如有不足,要更换合乎要求的新开关或接触器.4、校对电压表、电流表、电流互感器,保证为1.5级的标准,5、核对接触器、中间继电器线圈额定电压等级是否与二次线相符.6、用380V/220V临时电源逐一给每个配电箱(柜)二次回路送电,试验手动、自动动作是否准确无误.三、分户配电箱与其电源电缆无电源的本体调试检查箱子进线、出线是否符合设计要求.对楼层配电箱到分户配电箱的电缆进行绝缘摇测.检查空开动作是否灵敏.四、供电干线与配电箱(柜)无电源联调1、把供电干线各线端子全部压接于开关上,要求接触紧密良好.2、核对ABC相序,全部与设计相符.3、清理配电箱(柜)的杂物,然后用鼓风机对每个配电箱(柜)进行吹扫,保证配电箱(柜)内无灰尘,特别是铁屑.五、用电电动设备的无电源调试1、用1000V或500V兆欧表摇测各电机的A—B、B—C、C—A、A—E、B—E、C—E之间的绝缘电阻,并由专人做好记录.2、用万用表测量每组线圈的直流电阻,并由专人做好记录.一台电机各线圈直流电阻不能相差10%,否则需更换电机.3、查看电机的铭牌,并对照设计核对电机的功率、转速、△或Y接法、额定电流是否符合设计要求.4、根据不同的电机启动方式—直接启动、Y/△启动、降压启动对电机接线,并做互检,且交供应商的技术人员复检.5、检查电机是否能正常转动,以免通电烧环电机.第五节送电调试一、送电的外部条件1、施工准备与技术准备工作已经完成,安全用电及测量工具准备齐全.2、线路、配电箱(柜)、用电设备检查接线工作完成,检查记录完整.3、调试人员责任明确,注意力集中.4、变配电室调试完毕,具备送电条件.二、送电的内部条件1、开关柜(箱)已上锁.2、确信所有开关没有合闸.3、所有检测资料已经监理、业主审查完成且合格.4、先用临时电逐个回路,逐台设备调试好.三、申请送电所有检查、报验工作结束,提出送电申请报告,等待业主审批并送正式电.四、送电调试1、根据审批后的受电申请报告要求,按先后顺序依次合配电室开关.2、每合一路,送电方与受电方及时联系,确信回路正确后,方可送下一路.要求工长、班长及主要调试人员配对讲机.3、测量受电端电源线、相电压及记录受电时间.4、应急措施:(1)通告本工程各参建单位,我方已经开始陆续送电,并在相关部位贴有电危险标志牌.以免触电事故发生.(2)如果电缆绝缘合格而没有把电送出,有可能是电缆错位或中间断掉,及时检查,排除故障.第六节箱、柜通电无负荷调试一、配电柜、控制柜无负荷调试1、拆除配电柜、控制柜出线,2、合上总电源负荷开关,检查门上各电源及电机停止指示灯是否亮,如有不亮,查明原因并维修好后方可进行下一步调试.3、合上分负荷开关,按下启动按钮,各接触器动作正常、准确,如有异常,查明原因并维修好后方可进行下一步调试.4、断开各楼层配电箱、控制箱主负荷开关,给供电干线无负荷受电.5、给对应的端子短接信号,检查配电箱、控制箱远程控制及紧急停止正常.二、配电箱、控制箱无负荷调试1、拆除配电箱、控制箱出线.2、合上要调试的配电箱、控制箱的总电源负荷开关,检查门上各电源及电机停止指示灯是否亮,如有不亮,查明原因并维修好后方可进行下一步调试.3、合上分负荷开关,按下启动按钮,各接触器动作正常、准确,如有异常,查明原因并维修好后方可进行下一步调试.4、给对应的端子短接信号,检查配电箱、控制箱远程控制及紧急停止正常.第五节设备空载试运行一、把无负荷调试时拆除的柜内二次供电线路复原.二、电动机调试1、准备工作(1)土建工程全部结束,现场清理整理完毕.(2)电机本体安装检查结束.(3)系统安装完毕,验收合格,分部试运行良好.(4)电机的保护、控制、测量、信号等回路的调试完毕,动作正常.2、需做的试验工作调试工作(1)绝缘电阻测定:用1000V摇表摇测,绝缘电阻值不低于1米Ω.(2)电机转子转动灵活,无碰卡现象.(3)电机引出线相位正确,固定牢固,连接紧密.(4)电机外壳油漆完整,保护接地良好.(5)照明、通讯、消防装置齐全.(6)本工程的电机主要有水泵、风机.(7)送电前,一定要相关厂家配合检查.各项指标达标后,方可送电.3、电机试运行经检查无误后,接通电源,在空载情况下,试运行;起动多台电机时,按容量从大到小逐台启动,不得同时启动.(1)试运行时,做下列检查:电机的旋转方向符合要求,声音正常.电动机的温度无过热现象.电机的振动符合规范要求.(2)带负荷启动:冷态时,连续启动两次;热态时启动1次.电机启动后,按上述步骤检查电机性能.(3)如果电机在正常绝缘下受电后不动作,有可能是接触不良,有可能是缺相,有可能被卡住.及时检查,排除故障.第六节照明、设备满载试运行一、满载负荷调试条件1、泵本体检查工作结束.2、管道内冲洗工作完成,水样合格.3、水位计、管道排气阀开启且有专人看护.4、风叶角度调整好.5、温度、湿度、调节仪表安装完毕,信号反馈准确.6、灯具安装完毕.二、动力部分满载负荷调试1、手动启动用电设备,调试水泵及风机叶轮运转的正确方向.2、运转中应无异常震动和声响,紧固连接部位不应松动.3、测量电机电流,与电机铭牌对照,不应超过电机铭牌额定值.4、测量电机转速,与电机铭牌对照,不应超过电机铭牌额定值.5、做好各种数据的记录.6、严格按设备投入的设计顺序要求,对用电设备送电.7、手动启动用电设备使用正常后,停止受电设备,然后把自动/手动开关旋到自动档,让用电设备进入自动控制状态,采用假动作方式调试用电设备的起停,每台用电设备至少试验三次.三、照明部分满载负荷调试1、照明系统通电,灯具回路控制与照明配电箱及回路的标识一致;开关与灯具控制顺序相对应.2、关闭所有灯具控制开关,合上配电箱内空气开关,然后按下开关,使每套灯具都亮.3、在每套灯具都亮的情况下,依次断开配电箱内各回路空气开关.4、在每套灯具都亮的情况下,断开配电箱内总空气开关.5、在总空气开关断开的情况下,开启所有灯具控制开关,然后合上总空气开关.6、测量以上四种情况下的相、线电流电压.7、满载负荷调试时,所有照明均开启,通电连续运行24小时,且派专人每2小时记录运行状态1次.四、备用回路自投调试1、在用电设备自动手动、照明满负荷调试完成后,断开正常供电回路.2、检查备用供电回路是否投入使用,如果没有投入使用,则需维修、更换自投开关.3、记录自投需用时间.五、消防强切调试1、配合与消防联动系统调试及系统强切调试.。
经开万达报告PPT课件
地下车库
地下一层员工餐厅 地下车库通往百货商场的自动扶梯
21
地上一层分为百货部 分和室内步行街部分。 入口处分别设置ATM 机。室内分布有四个 卫生间，四个电动上 下扶梯和四部客梯， 两部货梯。步行街中 部设置一个总服务台。
位于自动扶梯下的总服务2台2 。
2层部分设置百货、 国美电器、KTV。 3层部分设置有百 货、电影院和湘 鄂情餐厅。餐饮 部分也主要分布 在3层。 4层设置百货、明 星厨坊。 5层都为百货商场。
周边商场：
1、湘隆时代广场 2、中百仓储超市金凯购物广场 3、中百仓储金凯购物广场 4、武商量贩沌口店 5、中百仓储金色港湾购物广场 6、东风新城商业广场 7、兴达商业中心 8、武汉体育中心体育用品商场
9
小结
商业发展有机遇也有挑战 ，无法预期 汉阳沌口的商业潜力。
23
2019/12/25
24
优点：
业态分布清晰
购物主要集中在一层和二层，餐饮及娱乐主要放置在3层，引导人流向上层 。
交通流线顺畅
以两个中庭为人流转折点，以室内步行街为主轴，布置合适数量的过廊和自 动扶梯，流线清晰顺畅。
缺点：
超市业态与其他业态较分离
超市入口只有从二号入口有一个，与其他店面之间没有很大的联系，从一定 程度上也阻碍了从去超市的人流。
广告位的合理布置，尽可能 多的临街橱窗。
18
6、室外步行街
设计风格较正立面趋于朴实，对 比没那么强烈，因而能与写字楼 外立面形成呼应。3号门前广场下 沉通向B区。
19
7、业态分布
建筑地下一层为 车库和沃尔玛超 市，以及辅助用 房：设备间，员 工餐厅等。 车库分为6个部 分，车库有电梯 直接通到地上层。
万达广场市场调研报告
万达广场市场调研报告
《万达广场市场调研报告》
市场调研报告
一、背景介绍
万达广场是一家知名的购物中心，位于城市中心区域，拥有便利的交通和众多吸引人的商家。
为了更好地了解消费者和市场需求，我们对万达广场进行了市场调研。
二、调研方法
我们采用了问卷调查和实地观察相结合的方法。
问卷调查对象为万达广场顾客，内容包括他们的消费习惯、购物偏好、对商家和服务的评价等方面。
同时，我们也对广场内的各个商家进行了实地观察，了解他们的经营情况和受欢迎程度。
三、调研结果
1. 消费者喜爱的商家类型
调研结果显示，消费者对于餐饮、时尚服装和娱乐设施的需求最为旺盛，这些类型的商家在万达广场内受欢迎程度较高。
2. 服务质量和消费体验
大部分受访顾客对于广场内商家的服务质量和消费体验比较满意，但也有一部分受访者对于部分商家的服务水平提出了意见和建议。
3. 潜在改进空间
调研结果显示，广场内部分商家的宣传和推广力度不足，影响了他们的知名度和客流量。
同时，一些商家的产品和服务定位存在问题，需要进一步优化和改进。
四、建议
基于以上调研结果，我们提出以下几点建议：
1. 加大对广场内商家的宣传力度，提高他们的知名度和客流量。
2. 鼓励商家提升服务质量，提高消费者的满意度。
3. 结合市场需求，引进更多受欢迎的商家类型，丰富广场的商业形态。
五、总结
通过对万达广场的市场调研，我们深入了解了消费者的需求和对广场内商家的评价，为广场的进一步发展提供了有益的数据支持。
同时，市场调研也为我们提供了一些有针对性的改进建议，希望能够有助于广场的提升和发展。
王健林：一个武汉和五座万达
王战峰和张百钢这几天正在忙着筹备汉街万达广场的开业。这家据称会有几乎所有一线大牌进驻的高端精品购物中心，将会给中央文化区带去另一批消费能力更强的客群。
与此前跟随菱角湖万达广场来到武汉的ZARA和H&M类似，更多的品牌也想借助万达对人流的吸引能力，将门店布局到武汉。
华润万家旗下的高端超市品牌Ole"成为了汉街万达广场的超市主力店。“我们在第一次进入某座城市时，选址上总会首先考虑在当地有指标意义的城市综合体。这能让我们通过第一家店就占领到当地供应链和品牌的制高点，在刚进入市场就一炮而红。”Ole"超市南区营运总经理吴杰说。
住在武昌区的大学老师雷蕾和她的家人现在几乎只逛汉街，中段的那些快时尚品牌是主要目的地。雷蕾三年前从法国留学回国，对于她来说，汉街把那些原本散落在武汉各地商场中的快时尚品牌集合在了一起，同时这些旗舰店里还有童装，她也能给一岁半的儿子找到合适的衣服，逛起来效率很高。
但在几年前，武汉人还很少有这样的购物习惯。
这是万达在武汉的第五个项目。在此之前，万达已经分别在江汉路、菱角湖和沌口经济开发区建造了3座万达广场，并在积玉桥推出了以酒店和写字楼为主的万达中心项目。目前，拥有5个万达项目的武汉与上海并列为万达项目数最多的城市之一。
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）2
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）
王健林给他在武汉最大的项目起了一个有野心的名字—“中央文化区”，甚至都没有冠上“万达”作为前缀。
这个中央文化区目前还在建造之中。如果一切顺利，在2017年全部完工后，这片位于武汉武昌区沙湖与东湖之间，总面积1.8平方公里的区域上会出现一条商业街、一座奢侈品购物中心、一座影城、一个剧场、一个电影科技乐园，还有6个酒店、8栋写字楼和155万平方米定位为豪宅的住宅群。万达号称将为这个总建筑面积340万平方米的项目投资500亿元。
武汉菱角湖万达市调报告
菱角湖万达广场市场调研报告一、加推产品基本情况菱角湖万达广场目前推出的是三期精品小户型，位于新华西路与南面规划路交界处，为三栋25层高层建筑：A栋1单元是毛坯房，1到4层为商业，5层以上为住宅层，70年产权；A栋2单元、3单元是精装公寓，1到5层为万千百货，6层以上为公寓，40年产权。
所推产品主要以45-60平米1房和80-120平米两房为主，公摊为24.5%。
二、所推产品调研情况1、A栋1单元产品信息（1）所在区位：紧邻新华西路。
（2）户数：该楼栋为5梯22户，总户数为572户。
（3）户型情况：80-95平米两房（104套）、60-66平米大1房（52套）和45-48平米小一房（416套）。
（4）单层结构图：2、A栋2单元和3单元（1）所在区位：位于南面新规划路。
（2）户数：该楼栋为6梯21户，总户数分别为525户。
（3）户型情况：106-120平米大两房（50套）、85-90平米为大一房（100套）和45-60平米一房（375套）。
（4）单层结构图：三、所推产品销售价格信息1．A栋1单元普通住宅销售价格概况（1）东北面起价为8350元/平米，均价为9200元/平米，最高价为9750元/平米；（2）西南面起价为9250元/平米，均价为10600元/平米，最高价格为10450元/平米。
（3）基本上3到4个楼层为一个价格，层差价为100元/平米。
2．A栋2、3单元为精装公寓销售价格概况（1）起价为8800元/平米，均价为11200元/平米，最高价格为13800元/平米（2）基本上3到4个楼层为同一价格，层差价在200—400元/平米。
3．所推产品销售价格明细四、产品优惠情况万达3期小户型于本月14日星期一正式开盘，现在所有价格已经在销售大厅公布，具体优惠幅度现在暂未出台。
五．分析1．区域：卖点热点区域，开发商众多，地块已被炒热。
新华西区域的开发最早从05开发商年开始，以新华西美林公馆等项目为代表。
武汉王家墩CBD规划及建筑设计方案
武汉王家墩CBD规划及建筑设计方案PART 1 效果图总体鸟瞰总体鸟瞰夜景临淮海路主入口沿淮海路街景沿青年路街景商业街透视商业内街透视商业街核心区透视临青年路主入口PART 2 项目背景区位分析现状分析目录CONTENTSPART 3 定位分析交通分析城市商圈分析周边商圈分析开敞空间分析定位 PART 4 案例分析PART 5 设计构思PART 6 设计方案效果图EFFECT DIAGRAM总体鸟瞰总体鸟瞰夜景临淮海路主入口沿淮海路街景沿青年路街景商业街透视商业内街透视商业街核心区透视临青年路主入口项目背景BACKGROUND项目背景区位分析 Background Location analysis武汉王家墩商务区（武汉CBD）是武汉市“十一亓”规划中的现代服务业中心，是城市重点建设项目。
不长三觊、珠三觊、长株潭等成熟群的距离分别约为870公里、650公里、330公里,，良好的区域经济势头为武汉CBD 提供了优良的发展平台。
根据规划，武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向丐界、服务全国”现代服务业中心。
本次规划基地位于武汉CBD东北部的范湖地块。
范湖地块本案“中城·上城”项目概念规划方案设计Conceptual planning of “central city·upper city”项目背景现状分析 Background Existing condition analysis基地总体呈方形，南北长210米，东西宽230米，总用地面积约4.53公顷。
分为两期地块，独立成宗。
用地东、南分别临城市主干道青年路和淮海路，北、西两侧分别为范湖路及水利北路。
“中城·上城”项目概念规划方案设计Conceptual planning of “central city·upper city”定位分析LOCATION定位分析交通分析 Location Traffic Analysis项目位于武汉内环线和二环线之间，距武昌火车站 1 0 公里、汉口火车站1.8公里、武汉火车站16公里、天河机场21公里；距离地铁二号线、三号线范湖站丌到200米，地理位置优越，交通便利。
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
万达经营惨淡案例,商业街做一条死一条
问万达模式：运营之痛2012年11月15日09:4521世纪经济报道王营常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。
这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。
在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。
北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。
“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。
”当地一位颇资深的业内人士称。
两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。
据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。
而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。
万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？运营之困襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。
资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。
据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。
但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。
李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。
他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。
“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。
”另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。
上个月，他们亏损了5万。
这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。
”但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。
万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
武汉菱角湖万达广场项目调研
项目概况
项目的总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积达51万平米，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商组成。
8栋28～33层住宅、1栋27层公寓、2栋25层写字楼及沿街商业裙房，总建筑面积为400576平方米。
项目规划——建筑形态及指标
地上总建筑面积约为18.47万平米，地下6.5万平米，主要由以下几部分组成：
a. 购物中心：地上建筑面积9.46万平方米，含步行街3.5万平方米、万千百货楼2.5万平方米、综合楼1.6万平方米、娱乐楼1.76万平方米，商管用房0.1万平米。
b. 写字楼：共2栋，地上建筑面积5.85万平方米；
c. 公寓：地上建筑面积2.2万平米。
d. 购物中心外铺0.96万平米。
e. 地下建筑面积6.5万平方米，其中地下一层为大型超市1.6万平方米和停车库、设备用房；地下二层为车库和设备用房。
室外步行街基本情况
商铺总体面积：约4.9万方
商铺数量：295个
商铺产权持有：非万达持有，对外销售。
商铺销售价：30000—48000元每平米（不包租）
销售情况：全部售罄；自购自营商铺且签订经营管理合同确定同步开
业的面积占比31.5%
单铺结构：单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。
门宽在3.8米—8.5米之间，第一层空高5.1米，第二层空高3.9米。
室内步行街基本情况
商铺总体面积：约4万方
商铺产权持有：万达持有，不对外销售
整体商铺结构：步行街呈U字形设计，长360米，共3层，1层层高5.4米、2-3层5.1米，一楼主动线宽达10米，交通组织上通过20部自动扶梯，4部观光梯，天井设计，步行街中有20余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。
商铺租金情况：100—500元每平米，一楼100—400元每平方米，像ZARA这样的服装旗舰品牌租金才能有100元每平方米的低价优惠，一般品牌没有这样的优惠政策，租金水平多在300—400.；二楼租金水平200—380元；三楼餐饮为主租金水平较低，在120元左右。
租约五年起签，前三年租金不变，第三年和第四年平均租金涨幅在5%--8% 招租情况：租满
室内步行街基本情况
入驻品牌情况：
一楼青年休闲品牌
湖锦酒楼肯德基麦当劳必胜客屈臣氏星巴克面包新语ZARA 以及三个副牌PULL&BEAR 百家好衣恋、JACK JONES ONLY 小熊、HOPERISE MINDBRIDGE GXG 丝芙兰化妆品欧时力ASOBIO 蒙奇奇施华洛世奇元素淑女屋LEE杰之行运动城二楼
椰岛卡洛驰大嘴猴LILY 、TOUCH 、cache cache 、lock&lock、拉夏贝尔、太平鸟，美晟数码，流行美万达旗下的大玩家热风hotwind 天空商贸GXG的副牌gxg1978
三楼主题性的餐饮
绿茵阁旗下的品牌荷花亭当年情港式茶餐厅巴适川菜馆、拾味馆、
大菊日本料理银鲨海鲜自助泰迪厨房帕帕米娅蓉李记阿香米线101牛排万达旗下的大歌星奇乐儿儿童乐园
主力店分布
旗舰主力店：
万达旗下：万千百货（1—5楼）
万达影城（4—5楼）
万达大歌星（3楼）
万达大玩家（2楼）
合作品牌：沃尔玛购物广场
（负一楼）
国美电器（1-2楼）
奇乐儿童乐园（3楼）
湖锦酒楼（1楼）现经营情况
室外步行街正街人流量约为12人/分钟
现经营情况：沃尔玛人气最旺，其次是电玩类
室内步行街正门入口处人流量17点前约为8人/分钟；17点以后约为20人/分钟。