如何理性分析商铺的投资价值

如何理性分析商铺的投资价值

——【中汇购物广场】个案分析9月28日“中汇购物广场”举办了认筹活动。随着声声礼炮冲向云霄，如东经济开发区的第一个纯商业项目正式宣告开始出售了。那么这个项目是否值得投资？投资者们该从哪几个方面来分析呢？以下从人流量、竞争力、政府规划及市场成熟期限四个方面作简单分析。

一、人流量

1.从地理位置看人流量

“中汇购物广场”位于如东经济开发区，其前身是农场老镇。除本身的固定居民外，其最大的人源支持就是厂。作为省级开发区，06年，如东经济开发区被评为“长三角最具投资价值开发区”。在政府的大力支持下，厂区规模日益壮大，“三一重工”也被引进来了。这就使得流动人口大大增加。与此同时，政府加大土地开发的力度，周边住宅小区不断增加：既有“碧桂园”、“博苑豪庭”、“万华·紫金花苑”等等高端住宅小区，更有众多居民点落成。这就使得部分其他乡镇人口迁入，同时为外来人口定居如东经济开发区提供了有利条件。

2.从项目规划看人流量

“中汇购物广场”着力于打造开发区首个购物商场。主楼1层为个体经营，有化妆品店、美甲店、移动营业厅、服装店、糕饼店、饰品店等等；2、3层经营文峰超市；4层为餐饮；5层为娱乐城。副楼1层同样是个体经营；2层为茶餐厅、咖啡馆；3、4层为宾馆。项目总建筑面积达14000多平米，能同时容纳3000多人消费。与街铺相比，除吸纳街

道上的客群外，由日常消费必备的业态-文峰超市所牵引，这两栋楼内也是尤为聚人。在商场内的购物人群可以不顾虑天气因素，尽情地享受逛街的乐趣。对商户而言，不论天气如何，店内的人气总是不缺的。

二、竞争力

1.同区域相比

在如东经济开发区，“中汇购物广场”是唯一，也是首个综合型商场。其竞争力之强，是不言而喻的。

2.与掘港老城区相比

诚然，“中汇购物广场”倘若是在老城区，其竞争力就会减弱不少。且不谈老牌的“广隆超市”、“苏果超市”以及新旧两个“文峰大世界”，新建的“财富广场”“乐天玛特”等等，单就雨润集团在新政府门前即将打造的CBD就足已让这个项目疲惫不堪。可关键就在这里，它远离了这个已开始弥漫硝烟的商圈，在开发区，这个城市的后延发展地，打造了一个以自己为中心的新的商圈。它有自己独立的商圈，独立的消费群体。并且这个消费群体正随着开发力度的加大以及厂区建设的扩大，不断地膨胀，其消费力度可以说不亚于老城区。

三、政府规划

1.开发区政府规划

如东经济开发区将黄河路划为服务业的服务区域，也就是说，要形成经济街，只有倚靠这条黄河路。“中汇购物广场”位于如东经济开发区大楼的斜对面，可以说稳坐其中心位置。

2.如东县政府规划

如东县整个行政中心北移，新的县政府与开发区政府仅10分钟车程。县中医院的新址也落户于开发区。城市要发展，必将向外扩张，新城区、老城区完全可以鼎足而立。以县政府为中心，南边就好比南通的崇川区，北边开发区就类似于南通的港闸区和开发区。

四、市场成熟期限

“中汇购物广场”项目紧接原来的农场老街，对面也有街铺，门前是2车道的街道，这3点使得这个项目更容易成熟，形成商业街。当然，它也并非是一炮而红的，人性消费都有一个惯性，2到3年的成熟期是必然。然而商铺投资看的是长期效应，这2到3年却也算不得什么了。

结语：人民币作为在外流通的货币，受市场和经济等因素影响可以说不会增值，只会贬值。如何化贬值为升值？只有投资房产。房产作为固定资产，与物价一样，价值只会提高不会下调。在住宅和商铺间比较，商铺由于不限购不限贷，越来越受投资者亲睐。其升值空间也更为广阔。出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。