项目本体分析方法论
项目本体分析
宏观发展环境研究 区域房地产市场研究 项目本体分析 项目定位分析 产品设计建议 开发计划与经济分析
7
项目用地指标
总占地130.04万平米，其中居住用地104.26万平米
地块编号
用地性质
面积（ha） 容积率
B-06
街头绿地
0.84
地块一
Байду номын сангаас
B-07 B-08
二类居住用地 街头绿地
12.75 1.1 1.09
12
地块状况较好，制约因素较少
项目南面是集中水面，对地块 景观价值有较大提升；
东西两面是规划住宅，布置商 业有较好的展面；
西北面是看守所，对项目有一 定影响，但未来拆除的可能性 较大；
东北面是规划新能源型工业， 对形成商业氛围有一定影响， 适合集中布置住宅。
6
项目区位 地块周边环境分析
项目用地指标
地块四 D-05
二类居住用地
13.48 1.1
D-06
街头绿地
1.94
D-07
防护绿地
1.77
地块五
E-01 E-02
街头绿地 二类居住用地
1.64 15.70 1.0
地块六
E-03 E-04
二类居住用地 街头绿地
11.30 1.0 1.87
项目总占地130.04万平米，其中居住用地104.26万平米，占总用地80%，，商业用地2.03万平米， 九年制学校用地5.02万平米，其余为代征绿地。
B-09
防护绿地
1.75
C-05
街头绿地
1.09
地块二
C-06 C-07
商业用地 二类居住用地
2.03
项目谋化方法论
项目谋化方法论
1. 明确项目目标：确定项目的目标和预期结果，确保项目与组织的战略方向一致。
2. 进行项目可行性研究：评估项目的可行性，包括技术、经济、环境和法律等方面。
3. 制定项目计划：制定详细的项目计划，包括项目范围、时间、成本、质量和风险等方面。
4. 组建项目团队：组建项目团队，包括项目经理、技术专家、业务专家和其他相关人员。
5. 进行项目风险评估：识别项目的潜在风险，并制定相应的风险管理计划。
6. 实施项目：按照项目计划实施项目，监控项目进展，确保项目按时、按质、按量完成。
7. 进行项目评估：对项目进行评估，评估项目的成果是否达到预期目标。
8. 项目总结：对项目进行总结，总结经验教训，为今后的项目提供参考。
以上是项目谋划方法论的基本步骤，不同的项目可能会有所不同。
在实际应用中，需要根据项目的具体情况进行调整和优化。
如何做项目分析
要搞一项事业总有很多决策要做的，有关资本投入这决策自有其特点，如：1、直接牵涉到一大堆真金白银的流进流出；2、因为越往后的事情越难确定，风险也就越大；3、有的项目具有不可逆性，比如把钱换来钢筋水泥建起的厂房，如果后悔不干了，很难拆掉又拿出钢筋水泥来换回同样的钱；4、投入和产出之间时常有一段时间差。
做一广告，可能不消几天能看到产品销量上升，但做一投资，回报期可以是10年8年；5、在一个项目里什么行为最终都反映在钱上面，对投资的分析必须面面俱到；6、投入的资源是有限的。
不像沟通，只要你愿意，可以无限地投入你的热情；7、时间一旦失控，成本就会飙升。
所以说“时间就是金钱”。
针对这些特点，我们可以用6个要素来衡量一个投资项目，要不你不投资，一旦投资的话必须清清楚楚这6个要素在你的项目里是什么样的：1、项目初期成本在项目正式运作之前，要投入多少钱。
这个钱可能成为将来正式运作之后很大的包袱。
在我工作过的一家企业，我见证了它从建厂到试运行到正式生产的全过程。
由于建厂期间走的弯路太多，建起了一个远远超出预算的厂，项目评估时预计的盈亏平衡时间只好推迟5年。
2、每一阶段发生的费用一般按年算，第一年要花多少，第二年要花多少………当然，最好是清楚每个月的大致情况。
而且最好能分出哪些是固定不变的，比如房租；哪些是随着其他因素，比如产量，的变化而变化；还有哪些是自己能控制的，比如自己的工资可以少拿一些；哪些是无法控制的，比如国家规定的税费。
3、投资的生命期多少年之后，这个项目就差不多等于玩完了，再运作下去也不会有赚钱的可能。
这也可以结合产品的生命周期，但不少项目不到产品的生命周期结束就结束了。
4、现金产生的时间和数量什么时候开始能有白花花的银子流进来。
就是要预计什么时候开始有销售了，或者有广告收入，或者有人给顾问费。
5、对原企业的影响这个项目有没有可能为其他项目增加利润，比如购入其他项目的产品做原料；或者制造麻烦，比如自己跟自己竞争。
项目本体属性分析
地块香山路西侧
地块香山路西侧
地块香山路西侧
指标分析——整体规模大，以住宅物业为主，城中村改造项目，对项目 现金流要求较高
项目属性以住宅为主，为综合性物业；
共13快递安置物业占4块地，资金投入较大； 其中商品住宅体量约128万㎡，项目总商业体量约5.5万㎡。
开发商 品牌分析
区域内一线房企云集，提升区域竞争层级，相对竞争项目，本项 目企业品牌有一定知名度
惠济区板块：
江 山 路 文 化 路
本项目
现状：主要以城中村及低密度 项目为主 特征：生态环境较好，人口密 度较低，处于快速发展阶段 房地产角度：区域开发强度低
金水北区板块：
现状：集合新型社区及大型城 中村，新老环境共融 特征：人口较为密集，居住氛 围成熟，环境较为嘈杂 房地产角度：区域开发较为成 熟
花园路
开元路
英才街
滨河路
开元路为项目对外的主要展示 面，路况较好，贯通花园路、 香山路，未来是市区通往项目 的核心道路之一
香山路
滨河路西段目前已初步形成，将来 联通文化路，东段尚未打通，未来 是区域横向景观大道
香山路路为项目内部南北 核心道路，目前路况处于 规划阶段，往南跨过高速 与江山路相联通
交通条件
配套分析
项目当前周边基础生活配套缺乏，生活便利性相对不足，生活氛 围淡薄；附近主要形成一定生态休闲产业氛围，使项目具备打造 特色产业的先天基础
本项目
中州大学
天地湾
实验小学 大商新玛特
三全厂区
保利海上五 月花城
贾 鲁 河
宠物文化公园
交通条件
开元路和香山路属于区域纵横交通的主要干道，通过江山路直达 市区，内部东西道路滨河路、英才街未来将与花园路、文化路联 通，整体来看，地块对外昭示性不明显，但未来项目通达条件优 越，使项目具备吸纳更广区域客户的通路条件
项目整体需求分析
项目整体需求分析1. 引言本文档旨在对某项目的整体需求进行分析，并且为该项目未来的开发、测试、验收和上线提供指导。
2. 项目概述本项目是一款针对中小企业管理的软件，主要帮助企业完成销售管理、财务管理、人力资源管理等业务流程。
该软件将提供多种功能模块和服务，充分满足企业管理的需求。
3. 项目背景当前，越来越多的中小企业需要一款完善的管理软件。
然而，传统的管理软件一般比较昂贵，且功能复杂，难以快速上手。
本项目通过研发一款价格合理、易用性强的管理软件，满足中小企业的管理需求。
4. 需求概述针对中小企业的需求，本项目将具备以下功能：4.1 销售管理该功能模块主要实现以下功能：•销售订单管理；•发货单管理；•销售订单查询；•销售决策分析。
4.2 财务管理该功能模块主要实现以下功能：•收支管理，包括进货成本、销售收入、成本支出、收款和付款等；•财务报表，包括利润表、资产负债表、现金流量表等；•税务报表，包括增值税纳税申报表、企业所得税纳税申报表等。
4.3 人力资源管理该功能模块主要实现以下功能：•员工档案管理；•薪资管理；•考勤管理；•培训管理；•招聘管理。
4.4 系统管理该功能模块主要实现以下功能：•用户权限管理；•数据库备份和还原；•系统日志管理。
5. 需求详细分析为了更好地实现项目目标，需要对每个功能模块进行详细的需求分析。
5.1 销售管理模块详细需求5.1.1 销售订单管理该功能主要实现销售订单的管理，包括以下需求：•新建销售订单；•编辑销售订单；•删除销售订单；•查询已有销售订单；•导出销售订单。
5.1.2 发货单管理该功能主要实现发货单的管理，包括以下需求：•新建发货单；•编辑发货单；•删除发货单；•查询已有发货单；•导出发货单。
5.1.3 销售订单查询该功能主要实现销售订单的查询，包括以下需求：•根据客户名称、订单日期等进行查询；•按时间范围筛选订单；•导出订单查询结果。
5.1.4 销售决策分析该功能主要提供销售数据分析，包括以下需求：•完成销售数据汇总，提供关键指标；•显示销售趋势和销售预测分析；•生成销售报告，支持导出。
项目管理方法论
4、技术创新、服务创新——“新三个和尚规则”
➢ 技术创新的步伐某种程度上决定着项目管理的变革幅度、收效的大小， 是项目管理的灵魂。
➢ 服务创新，关键是要做出特色。我们要时刻把企业信誉、顾客满意度 放在首位，为用户提供全方位的个性化服务，企业才会赢得用户，赢 得市场。
5、项目沟通——"Internet法则”
➢ 建立“前期策划、过程控制、完工复盘”的全过程管理模式，形成总 进度计划与资源匹配计划、质量计划、测试计划相互支持，总进度计 划与各业务模块计划相协调的计划管理体系。
3、成本控制、信息管理、资源管理——“新龟兔赛跑规则”
➢ “新龟兔赛跑规则”告诉我们：分开竞争要么你赢，要么我赢，甚至 可能是双输；但合作竞争则会出现双赢的和谐局面。
项目管理 “方法论”
汇报人：xxx
2021-8-31
项目管理是企业管理之基、效益之本，但企业的项目管理失衡、创 效能力不足等问题普遍存在。从实践经验看，项目管理优劣决定了企业效 力与可持续发展能力。
项目管理优，则企业强大兴盛、政通人和； 项目管理劣，则企业动力缺失、举步维艰。
项目管理“方法论”--“抓两头，带中间”--“跳绳法则”
核心，编好质量计划，用好质量控制与处置措施、做好质量改进工作。
2、进度控制——"飞机定律 ”
➢ 项目的进度也必须在工期定额范围之内才能承接任务。也就是说，效 率达不到，成本再低、质量再好，项目管理这架“飞机”也不可能脱 离跑道，更谈不上实现“飞天”梦想。
➢ 尽快健全工期管理体系，形成部门领导宏观监控，项目经理具体指挥， 各业务主体分片包干。
➢ 项目是否按照既定的计划完工收尾；
➢ 上线计划安排是否合理；
➢ 能否顺利通过验收；
施工项目本钱分析的方式
施工项目本钱分析的方式由于施工项目本钱涉及的范围很广，需要分析的内容也很多，应该在不同的情况下采取不同的分析方式。
为了便于联系实际参考应用，咱们按本钱分析的大体方式，综合本钱的分析方式，本钱项目的分析方式和与本钱有关事项的分析方式叙述如下:一、本钱分析的大体方式1.比较法比较法，又称"指标对比分析法"。
就是通过技术经济指标的对比，检查计划的完成情况，分析产生不同的原因，进而挖掘内部潜力的方式。
这种方式，具有通俗易懂、简单易行、便于掌握的特点，因此取得了普遍的应用，但在应历时必需注意各技术经济指标的可比性。
比较法的应用，通常有下列形式:(1)将实际指标与计划指标对比，以检查计划的完成情况，分析完成计划的踊跃因素和影响计划完成的原因，以便及时采取办法，保证本钱目标的实现。
在进行实际与计划对比时，还应注意计划本身的质量。
若是计划本身出现质量问题，则应调整计划，从头正确评价实际工作的成绩，以避免挫伤人的踊跃性。
(2)本期实际指标与上期实际指标对比。
通过这种对比，可以看出各项技术经济指标的动态情况，反映施工项目管理水平的提高程度。
在一般情况下，一个技术经济指标只能代表施工项目管理的一个侧面，只有本钱指标才是施工项目管理水平的综合反映。
因此，本钱指标的对比分析尤其重要，必然要真实靠得住，而且要有深度。
(3)与本行业平均水平、先进水平对比。
通过这种对比，可以反映本项目的技术管理和经济管理与其他项目的平均水平和先进水平的差距，进而采取办法赶超先进水平。
以上三种对比，可以一张表上同时反映。
某项目今年计划节约"三材"100000元，实际节约120000元，上年节约95000元，本企业先进水平节约130000元。
按照上述资料编制分析表。
2.因素分析法因素分析法，又称连锁置换法或连环替代法。
这种方式，可用来分析各类因素对本钱形成的影响程度。
在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了转变，而其他因素则不变，然后逐个替换，并别离比较其计算结果，以肯定各个因素的转变对本钱的影响程度。
项目可行性分析主要有哪几种分析方法
项目可行性分析主要有哪几种分析方法在进行任何项目之前，进行可行性分析是非常重要的一步。
可行性分析帮助评估一个项目的可行性，包括技术可行性、经济可行性和市场可行性。
针对不同类型的项目，有多种可行性分析方法可供选择，以下是其中几种常见的方法：1. SWOT 分析SWOT 分析是指通过评估项目的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）来进行可行性分析。
通过 SWOT 分析，可以帮助项目团队全面评估项目的内外部情况，为项目的决策提供依据。
2. 成本效益分析成本效益分析是通过比较项目的成本与获得的效益来评估项目的可行性。
该方法主要关注项目的经济可行性，通过分析项目的投资和回报比例来确定项目的可行性。
3. PESTEL 分析PESTEL 分析是指通过分析政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）、技术（Technological）、环境（Environmental）和法律（Legal）六个不同方面的因素对项目进行全面评估。
这种方法能够帮助项目团队了解项目所涉及的外部环境，并评估项目的可行性。
4. 竞争分析竞争分析是通过对项目所处行业的竞争环境进行分析，包括竞争对手的优势劣势、市场定位等，来评估项目的可行性。
这种方法可以帮助项目团队了解项目在市场中的竞争情况，并做出相应的调整。
5. 技术评估技术评估是针对项目所涉及的技术进行全面评估，包括技术的成熟度、可靠性、可行性等方面。
通过技术评估可以帮助项目团队确定项目的技术可行性，并评估项目在技术上的风险。
以上是常见的几种项目可行性分析方法，项目团队可以根据项目的特点和需求选择合适的方法进行可行性分析，以确保项目的顺利实施和成功完成。
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审批阶段——办理《建设工程规划许可证》所需资料
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据 申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据 城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
第一章：项｜政府办证流程｜土地证
办理《土地证》所需资料明细
建设用地申请表
征收土地调查表
建设项目用地预审意见
新增建设用地土地有偿使用费核算及筹
人民政府请示（附征地明细表）
措说明
人民政府关于征地补偿合法性、安置可 行性的说明
是否属于地质灾害易发区的证明材料或 地质灾害危险性评估审核意见
6
第一章：项｜政府办证流程
目
《土地证》流程 《建设用地规划许可》流程 《建设工程规划许可》流程 《建设工程施工许可》 流程
《商品房预售许可》 流程
录
中华人民共和国城市管理法 总则
中华人民共和国城市管理法 房地产开发用地
中华人民共和国城市管理法 房地产开发
中华人民共和国城市管理法 房地产交易
中华人民共和国城市管理法 房地产权属登记管理
6
建设工程质量责任卡（原件）
建设局施工许可窗口
7
建设工程交易证明、中标通知书
建设局招标窗口
备注：以上审批未要求留原件的，须验原件留复印件
第12页
第一章：项｜政府办证流程｜建筑工程施工许可证
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
序号
提交材料名称
办理部门
8 施工（原件）、勘察、设计、监 理合同
9 建设工程质量监督书、安全报监 书
第9页
房地产开发企业需单位营业执照复印件
第一章：项｜政府办证流程｜建筑用地规划许可证
办证阶段——办理建设用地规划许可证需要材料
办证阶段——办理建设用地规划许可证需要材料
审批阶段，报大厅的所有资料
规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时用地的，同时出具临时用地规划保证金收据
办理建设用地规划许可证过程中需要缴纳的费用
项目本体分析方法论
2020/6/9
1
本报告包括六个部分内容
项 第一部分： ：项目本体分析之土地流程 目 第二部分： ：项目本体分析之土地理解 本 第三部分： ：项目本体分析之开发目标 体 第四部分： ：项目本体分析之业主需求 分 第五部分： ：项目本体分析之项目困难 析 第六部分： ：项目本体分析之解决方法
2020/6/9
2
2020/6/9
项 第一部分： 地块资源解及分期安排 土地用地指标 规划设计规范 土地规划指标 政府办证流程
3
第一章：项 ｜土地用地指标 土地用地指标是从那里来的？
国土部
省部级
国家09年630万亩 重庆年均14.55万亩
2020/6/9
区镇级 县市级
平均区县3548亩
增加土地指标的方法：
费用名称
缴纳部门
缴纳标准
缴纳总额
人防易地建设费
市人防办
定位放线费
测绘院
环评费 地震评估费 规划技术服务费 日照分析费 质监费、安监费
环评所 地震评估所
规划处 规划局日照分析科
建设局
第10页
第一章：项｜政府办证流程｜建筑工程规划许可证
办理《建设工程规划许可证》所需资料
审批阶段——办理《建设工程规划许可证》所需资料 建设单位申请报告（说明建设工程位置、性质、规模）； 计委计划批文 建设用地证件等有关文件（带原件留复印件） 平面规划图。（规划局盖章的总体平面规划图蓝图及电子资料CAD格式） 建设工程方案设计图（南北立面及屋顶效果图a3）附（电子资料JPG文件）。单体设
其次规划局同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
规划局同意的意见书 建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模） 计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面图 （a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图a3）、停车规划图(彩图 a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的软件。(具体见用地审 图要点) 土地使用权出让（转让）合同
术报告书）
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
2第0280页/6/9
第一章：项｜政府办证流程｜建筑用地规划许可证
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料
首先携带以下资料的原件到规划局报批
申请书（房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
市建设局基建科备案 建设局质安监窗口
10
设计图纸审查合格书
建设局图审窗口
11 工程款及农民工工资清欠证明 （原件）
12
开工前审计
13
建设资金落实情况（原件）
市建设局清欠办公室
只针对政府投资项目 财政局或建设单位开户银行证明
第一章：项｜政府办证流程｜建筑工程施工许可证
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
序号
提交材料名称
办理部门
1
发改委立项批文
发改委窗口办理
2
建设工程用地批准手续
国土局窗口办理
3
建设工程规划审批表
规划局窗口办理
4
建设工程绿化规划审批表
建设局绿化窗口办理
5 建设工程绿化规划审批表（原件）
建设局施工许可窗口
国家特批、拆迁、未批先用、丁吃卯粮、买指标、置换等等；
重庆采取“地票”形式，实际也是丁吃卯粮的做法。
4
第一章：பைடு நூலகம்｜土地规划指标
地块位置图
2020/6/9
建设用地规划批准书
地块规划红线图
地块宗地图
5
第一章：项｜规划设计规范 规划许可证是怎么去通过的？
省规划局
市 长
区县规划局
联
席
会
议
行政许可听证会
2020/6/9
国土资源局（分局）审查意见 无违法用地证明 可行性研究报告批复文件或其他立项批
复文件 初步设计批准文件或其他设计批准文件 提供地价评估报告书、交费证明文件和
草签的出让合同
是否压覆重要矿产证明材料或压覆重要 矿产评估审核意见
占用基本农田的附具项目选址无法避开 基本农田的说明
听证材料 土地利用总体规划图 建设用地勘测定界图（报国务院的附技