02投资者调研分析报告

《投资者调研分析报告》佳豪商业广场（商业巷）中国·西宁西宁项目组2008年8月4日 1目录第一部分投资特征分析一、投资者特征研究二、地产投资产品分析第二部分投资者问卷调研分析一、投资者需求分析二、投资者个人信息分析综述 2第一部分投资者特征分析一、投资者特征研究通过前期市调，对西宁的房产投资者进行了归纳，大致有以下几个种类。

1、投资者组成1.1投资自营客户1.1.1商业巷市场现有经营客户，以西宁、西宁周边地区、兰州客户为主。

1.1.2商业巷在西宁市、青海省都具有极大的影响力，很多商家有往来于兰州、西宁业务，在两地都有商业经营。

现在商业巷改造，为他们提供了极佳的投资机会，通过现在登记购买的客户可以看出，这类客户数量十分巨大，是我们最重要的一部分消费群体。

此类客户资金能力相对较弱，但数量众多，是我们店中店商铺的主要投资消费群体。

1.2专业投资客户1.2.1以西宁、兰州专业投资客户为主，西北地区、国内专业投资客户为辅。

1.2.2中国经济快速发展，产生了一批高收入群体，他们具有极强的投资能力。

他们投资地产，就孕育一批专业的投资客户，如温州炒房团等。

他们以投资地产获利为根本目的，在商业地产、住宅市场上占有相当大的比重，这类人投资知识丰富，投资相对谨慎，但是当遇到合适的物业，将会展现很强的投资能力。

341.2.3政府官员、国企高管等等1.2.4中国官员的灰色收入相当突出，特别是在经济相对不发达的地区，存在相当的官员存在着灰色收入。

他们需要一个合适的渠道“洗钱”，地产、特别是商业地产无疑是其“洗钱”的一种主要方式，这类消费者看重投资收益的稳定性和安全性，相对而言，对投资的收益率考虑相对较弱。

这类消费者投资能力很强，关键要做好保密工作，管理公司要做好服务。

1.3保值增值客户1.3.1每个地区都有一些客户，他们手里有一些闲钱，投资股市风险太大，现在通货膨胀又这么严重的，想寻求一个相对安全、又有稳定收益的渠道。

地产无疑是最佳的渠道之一。

他们胆子较小，给他们展现投资的安全性、收益的保障性是说服他们的关键。

尤其在青海，这类客户占有较大的比重，特别是在各州县。

二、西宁现阶段投资产品分析本章节主要通过对西宁目前房地产投资产品的统计与分析，了解投资者的价格倾向及产品取向，当然由于目前西宁在入市产品的地段、类型、定位、管理等方面存在很大的差异性，所以我们只是希冀通过分析来了解投资者市场的大致情况，而不是通过这些项目的分析来武断的作为导向来确定我们项目的一些指标。

表一：表二： 5 67从以上两个表格可以看出，以上投资产品无论在地段、基础配套、周边环境方面、还是在产品的个性设计、物业、商业管理都存在一定的硬伤。

但是不可忽视的一点就是这些楼盘的销售率都很高，这可以概括为三方面的结论：一是目前西宁房地产市场钢性需求旺盛，整个市场处于供求基本平衡的阶段；二是目前西宁房地产投资市场资金存量旺盛，社会闲散资金急待寻求投资方向；三是现阶段在西宁还没更好的房产投资产品出现，亟待更好房地产投资产品的升级。

从以上三方面可以看出，我们项目在投资市场上具有良好的基础面支撑及良好的发展前景。

第二部分 投资者问卷调研分析一、投资者需求分析81、 请问您从事投资有多少年？2、您最近是否有意向投资商铺？投资年限8-10年的投资者占总比例的48%，其次是10年以上的投资者， 从以上图表中看出，所调查的投资者中1-3年有投资意向占总比例的55%， 占16%。

从所调查的投资者中，都是在投资上有一定的经验，投资 近期投资占总比例的20%。

这对于我公司项目来说，在建筑周期时间上 商业地产都具有一定的眼光，通过对这部分人群的调查能充分了解其投资 与项目推盘时间相吻合。

行为和投资对象的要求。

3、投资商铺您会注重的因素有？4、西宁商业巷改造，您认为该地段最适宜开发的项目为？9物业的人气、地段、商业环境是投资者最为注重投资的因素，投资物业的 商业巷改造，所调查人群中九成以上的人都是很认同的，并都希望改造后 升值空间以及物业后期的商业管理，都是决定投资者行为的最大因素。

商业巷，开发成西宁市唯一新型的综合型购物广场，从调研中再一次了证明 本项目定位西宁唯一一个新型大型综合购物广场是符合投资者、经营者以及消费者心理需求的。

105、您投资商铺，会选择哪个面积区间？6、您投资酒店、公寓、写字楼可接受的最高单价为？通过调研，自营投资者针对选择铺位区间在20—40平方米占总比例47%； 通过对西宁投资者调查，投资者针对酒店、公寓、写字楼可接受的最高 投资品牌专卖店的投资者选择铺位区间在40—60平方米占总比例15%；本 单价在2500—3000元每平方的占总比例47%；其次接受最高单价在 项目针对铺位面积划分计划以20平方米为单位是可以实施的，此面积的划 3000—4000元每平方之间的占总比例53%，从以上所占比例可以看出 分可以充分满足不同投资客户需求。

西宁市酒店、公寓、写字楼投资是有一定的市场，但市场相对较少。

117、您投资商铺可接受的最高单价为？ 8、请问您投资商铺的目的是？在调研中，投资者目前在西宁市区所投资临街商业物业接受均价在25000元/㎡ 通过调研，投资自营客户占总比例的65%从而可以看出近年来，西宁左右。

这说明投资者投资商业地产，都是很看中商业物业的投资价值，对于 市商业物业一直飙升，租金的一再上涨都是促进经营者投资自营的关键。

价格并不是有很太大敏感。

佳豪广场在定位准确，销售均价略高于市场价格 是完全有可能的。

9、请问您投资商铺是否会委托经营管理以收取稳定的回报？ 10、请问您投资商铺时，首选哪一种付款方式？12商业投资者对于所投资的商业物业，看情况是否要委托经营管理公司出 通过对投资者的调研，银行按揭的投资者占总比例的 59%，一次性付 租来收取稳定租金的占总比例的54%，因目前西宁市商业市场还没有出 款的占总比例的26%。

在调查中部分投资咨询本项目是否可以分期付款， 现针对商业物业管理有完善的管理公司，对投资者而言，如有管理完善 因西宁市场很多项目是没有分期付款。

的商管公司，是完全可以放心委托管理公司租赁物业。

11、请问您主要通过哪些渠道获知房地产广告信息？ 12、请问您最愿意选择投资品种为？13通过朋友介绍来投资商业的占总比例的28% ，其次是现场活动来获 通过调研，因整个投资市场品种的不景气，股票、基金、住房行情的不 知房地产信息的，从而可以看出西宁市房地产销售渠道，抓着投资者 稳定，针对投资者而言投资商场铺位还是临街铺位都是很受青睐的。

心理让投资者人群口头传播是关键所在，其次现场活动的推广也是不 可忽视。

13、您认为在西宁投资房地产物业的投资者，主要是来自哪些区域？ 14、您投资商铺所期望的回报率是？14从对西宁投资者的访问中，西宁市商业投资者除西宁市本地投资者外，西 通过对投资者调查访问，期望投资回报率11%的占总比例的60%， 宁周边州县投资者也占有一定的市场，其次是其它外省投资者，以温州浙 对于投资者来说，投资回报是越多越好，但针对西宁商业投资回报 江投资者居多。

整体平均在8%左右。

二、被调查者的个人基本信息1、您的年龄？2、您的居住地？15通过投资者调研，商业投资者年龄32—45岁这一阶段是市场投资 居住在城西区的投资者占总比例55%是，从而可以看出城西区投资人主力人群。

群是本项目推广重点区域。

3、请问您所从事的职业为：4、请问您目前投资一套商铺的总价为？16通过调研，占总比例63%的投资者是个体经营商户，如何针对这部分投 从以上图表中可以看出，市场目标投资客户投资总额在40—60万投资 资客户人群做好项目的宣传推广工作，是让这部分投资人群接受本项目 区间，是本项目核心投资目标人群。

的投资价值是很重要的。

5、调查者性别？6、您的文化程度？17通过对投资经营者调查，投资经营者8-10年的女性经营者，对投资商业 从调查中，具有高中、大专学历者是西宁市场主力目标投资客户人群。

有一定的眼光，通过对这类人群的调查，能充分了解到投资者投资行为 以及对物业的要求。

综 述通过对西宁市投资者调研，得出西宁市投资者具有以下特点： 一、投资经验丰富，对价格方面比较理性。

本次针对投资者调查的主要对象是西宁市有投资经历市民及各楼盘现场的咨询者，所调研的有效对象是在商业地产投资大部分有3－10年的经验，对商业地产投资有一定的眼光。

特别是对产品价格比较理性，对价格方面普遍认为要视商铺地段和市场实际情18况而定。

比较关注商铺周边类似铺位的租金，由周边类似铺位租金和心理预期收益率来倒估价格。

对本项目而言，其能接受的位置优势比较明显的临街铺位的价格在25000元/㎡,如果价格突破这个区间，其投资意向则可能转移。

二、重复投资意向明确从投资意向看，大部分被调查者在1－3年内都有再次投资意向，这对于我公司项目佳豪商业广场推出时间相吻合，对于项目销售利好。

但如何针对这部分投资目标客户群做好项目的宣传推广工作，是让这部分投资人群接受本项目的投资价值并进行重复投资关键。

三、关注商铺所在区域的商业现状及发展前景从接受被调查的投资者来看，投资者对于商铺所在区域的商业状况比较关注，较多的考虑到日后的经营情况、收益期望等。

所以投资物业的人气、地段以及物业升值空间，是投资者考虑的主要因素。

而佳豪广场项目，是西宁市老商业圈（商业巷）改造项目，商业巷的繁荣已在西宁市市民心中具有很大的影响力，商业巷物业价值的一直飙升，项目周边近30万人口的支撑，这都是投资者看好佳豪商业广场项目的重要因素。

四、偏向于小面积铺位从被调查投资者投资所接受物业价值来看，接受的投资物业总价在40－60万元、面积在20－40平方，是本项目核心目标投资客户人群。

从调查中对本项目物业期望价格一楼外铺为20000—25000元/㎡，被调查者对购买物业的付款方式分一次性付款以及银行贷款两种方式，期望投资回报率在10-11％以上较多。

五、较为接受独立街铺、临街铺和底层商铺，对于广场铺及较高楼层铺位则认可度不高受传统商业经营理念和西宁市现有商业经营情况的影响，投资者对于独立街铺和底层商铺，尤其是商业区外街底层商铺有着较强的心理倾向，而对广场铺及较高楼层的商铺则显得投资信心不足。

这就需要在日后的宣传推广中加以引导，并对投资者通过各种方式进行培训以使其接受其他形式商铺。

19六、对主力店的引进和经营管理规划也予以关注投资者对主力店的招商工作及后期经营管理规划做得好的商业项目表现出更大的投资热情。

本报告的提交并不意味着我司对本项目投资者调查工作的完成，后期销售实施阶段工作将进一步了解、研究、分析西宁市投资者，力争使本项目商业价值在销售上达到最大化，由于时间仓促，不周全之处请提出，以便共同商议并完善。