中天_桃花源项目营销策划方案(第一部分)
地产计划排期
桃花源三期计划表一、第一阶段蓄客期(7月1日——8月20日）1、坐销蓄客：对于上门客户进行产品宣传2、原顾开发：对于一二期业主进行产品宣传3、行销蓄客：对一年多的行销客户宣传，同步拓展新客户4、宣传蓄客：现有媒体投放、更改画面来宣传时间节点1、户型单页、三期户型折页(已完成）2、媒体更换如“三期来了”信息正式进入宣传。
三期首次微信宣传发送(已完成）因三期项目的蓄客期较短，现有媒体的宣传难以达到成熟开盘效果，建议增加宣传媒体。
3、一二期产权证开始办理，案场通知前期业主办理产权证同步告知三期面世信息，让业主来售楼处办理手续的时候了解产品，原顾开发最大化。
————————7月30日前完成4、对前期合作商户，联谊商户，行销客户集中跟访形成三期蓄客————8月10日前完成二、第二阶段准备阶段(7月10日——8月20日）1、内部准备：销售部制作销控模板，提供业主反馈价格2、市场调研：营销部提供调研报告，3、制定均价：结合调研报告/业主反馈制定首轮可释放均价时间节点1、三期测绘报告送达销售部————————————————7月22日前完成2、营销部调研五月花，富甲、普罗旺斯等多层、小高层价格————7月20日前完成3、集团领导确定释放均价——————————————————7月21日前完成三、第三阶段三期认筹（认筹时间建议定于2015年8月22日）1、建议蓄客2个月，认筹1个月2、董事长制定9月末开盘，而认筹提前一个月最佳时间节点1、蓄客阶段顺利进行，宣传推广配合完成蓄客2000组以上2、制定认筹优惠方式————————————————8月8日完成3、认筹信息推广——————————————————8月10日开始四、第四阶段开盘前准备(8月22日——9月25日）1、开盘活动方案/现场人员方案/场地布置方案/房源定价方案/开盘日各部门配合需求———————————————————8月31日前销售部自行完成2、务必完成三期五证手续———————————————9月5 日前办公室/工程部3、房产签约信息录入、天舜通录入———————————9月10日前销售部自行完成4、多层产品整体封顶剧本产品说明会——————————-9月20日销售中心案场大厅5、桃花源邻居节召开————————————————- 9月20日桃花源业主广场9月20日下午15：30举办产品说明会，邀请诚意客户及一二期老业主参加9月20日晚上17：30举办邻居节，让意向客户体验到中天物业的优势以下为阁楼的封顶时间节点（工程部提供）11#、12#封顶时间11月15日13#、14#封顶时间9月18日15#、16#封顶时间8月30日25#商网封顶时间9月15日五、第五阶段三期开盘2015年9月26日（如遇秋展临时调整）1、三期受光线影响开盘不能过晚，最晚9月末前。
桃花源2009年营销推广计划0320
绿城｜桃花源2009年营销推广计划和声机构，2009-02-18一.2008年推广总结 (2)（一）推广经验成果 (2)（二）推广不足之处 (2)二.2009年推广中的挑战 (3)三.2009年推广策略 (3)（一）充分发挥“成熟园区”的独特优势 (3)1. 园区服务系列活动 (4)2. 别墅生活体验活动 (5)（二）适当加强渠道营销与定向推广 (5)1. 渠道之一：老客户 (5)2. 渠道之二：异地推广 (5)3. 渠道之三：拥有高端客户资源的组织 (6)4. 渠道之四：品牌联盟 (6)5. 渠道之五：景气行业（企业） (6)6. 渠道之六：杭州高端消费场所 (6)7. 渠道之七：杭州优质专业市场 (6)（三）以“人文大盘”为定位的长效性品牌活动 (7)1. 桃花源名人大讲堂 (7)（四）桃花源全新产品形象展示 (8)1. 桃花源产品陈列室 (8)2. 全景桃花源 (8)3. 桃花源系列纪念品 (8)（五）媒体投放策略 (8)1. 户外 (9)2. 杂志 (9)3. 报纸 (9)4. 网络 (9)5. 客户通讯 (9)6. DM (9)7.《全景桃花源》 (9)（六）营销推广计划 (9)1. 可售房源概况 (9)2. 重要节点 (11)3. 营销推广具体工作计划 (11)（七）年度营销推广计划表 (20)（八）年度营销推广费用预算 (25)一.2008年推广总结（一）推广经验成果1. 根据市场变化，及时调整营销策划方向。
受经济环境影响，今年整体销售形势不容乐观，桃花源项目及时调整营销策划方向，围绕“别墅生活体验”为中心，辅助以其他推广手段，实现项目销售以及形象宣传的目的，并在销售方面取得了明显的突破。
2. 围绕活动营销，广告的主题比较鲜明，媒体资源得到有效整合。
结合2008年经济形势以及房产市场情况，绿城•桃花源对产品和营销做了仔细的梳理和重组，推广主要围绕“活动营销”开展，高调全新出市，不放松以销售目的为主的宣传。
桃花源项目策划
桃花源项目策划项目简介桃花源项目是一个旨在打造一个独特的休闲度假胜地的规划项目。
该项目位于中国南方的一个山区，并以其美丽的自然风光和悠久的历史而闻名。
桃花源项目的目标是提供给游客一个远离城市喧嚣的宁静环境，提供与大自然互动的机会，同时享受舒适的住宿和各种娱乐设施。
项目规划步骤步骤一：地点选择选择一个适合项目的地点非常重要。
首先，我们需要找到一个在自然风光方面具有独特优势的地区。
这个地方应该有山水相依的美景和丰富的生态资源。
其次，地点应该容易到达，而且交通便利。
最后，我们还需要考虑地方政府的支持和相关法规的限制。
步骤二：项目定位确定桃花源项目的定位非常重要。
我们需要确定项目的目标受众是谁，以及项目提供的主要服务和设施是什么。
我们可以将桃花源项目定位为一个适合家庭度假、企业研讨会、婚礼和其他特殊活动的场所。
我们还可以考虑增加一些特色服务，例如温泉、农家乐和徒步旅行等。
步骤三：设施规划为了提供给游客一个愉快的体验，我们需要规划各种设施。
这包括住宿设施、餐饮设施、休闲娱乐设施、会议设施等。
我们可以考虑建设山地别墅、度假酒店、露营地、餐厅和咖啡馆等。
此外，我们还可以规划一些户外活动，例如游泳池、网球场、徒步径等。
步骤四：环保考虑在规划过程中，我们应该特别关注环境保护。
由于项目位于山区，我们需要确保在开发过程中不会对自然环境造成破坏。
我们可以采取一些措施来保护野生动植物、水源和森林资源。
此外，我们还可以考虑使用可再生能源和推广环保意识。
步骤五：市场营销一旦项目规划完成，我们就需要制定一个市场营销计划。
我们可以利用社交媒体、在线旅行平台和旅行社等渠道来宣传桃花源项目。
此外，我们还可以举办一些推广活动，例如特价优惠、旅游路线推荐和合作伙伴推广等。
我们还可以与当地旅游局和相关企业建立合作关系，以增加知名度和客流量。
步骤六：项目执行项目执行阶段需要一些专业团队来负责建设和运营。
我们需要招募合适的人员来管理住宿、餐饮、娱乐设施和其他一些服务。
桃花源商业项目定位及营销框架思路
（5）沿街价值：
项目围合公园而布，环型商业，四面全临街，沿街面长，它不 同于内商场和线性沿街商业等类型，具有人流聚集便利、可不断 循环、有灵活的自我调节能力、商业培育快等众多方面的优势。 同时也不存在管理统一难的问题，能最大程度的缩短商业培育周 期，加快街区商业的成熟。
3、项目隐性价值分析值：
交通价值会影响土地和项目的价值，由于区域可达性的提升， 使得许多拥有优质资源的地区会获得更多发展机会，例如本案； 本项目就是位于1纵2横的大交通网络中，南北向紫阳大道直抵高 速入口，东西向凤凰大道和三清山大道，贯穿上饶中心城区东西， 是两条上饶当前最重要的交通主干道，交通的便捷性，是未来商 业成型所需人流、商业流顺利到达的基础。
上饶至今还没有一个地方可以成为城市名片，例如上海有新天地，南昌 有八一广场，这些都能充分代表了一座城市，这就是城市的个性魅力，一 个城市必须要有一个代表性的地方。——城市有打文化牌的要求
紫阳公园本就是为宣扬朱熹文化而设，是政府钦定的特色文化公园，本 身即蕴涵了深厚的文化底蕴，这与后天强硬填鸭上的文化有本质的区别， 其次，作为文化载体的建筑，古典的徽派建筑语言很完美的符合了文化的 营造体现；再者，商业项目不仅要做好，还要做得久，做得有口皆碑，那 就必须跳出项目做项目，不仅需要有一个主题、还要提升到城市的高度， 让项目拥有持久的生命力。——项目有打文化牌的要求
D、出文化牌不可独自唱戏，需借势、借力，整合多方资源；
文化不具像，是一种精神内涵，对于文化的理解，也是各人见 仁见智，出文化牌，其实就是一场炒作，如果仅凭一家之言，难 起大势，必须联合政府资源、板块内其他开发商资源、品牌商家 资源、名人资源、文化资源等，整合多方资源，合力炒作，众生 唱戏，倾全城之力，才可打响这张文化牌。
桃花源营销策划方案范文
桃花源营销策划方案范文一、背景介绍桃花源是继《流泪的鱼》、《小苹果》之后，中国文化界又一时尚传媒品牌，主要经营范围为服装、鞋类、配饰、家居等产品。
作为新兴品牌，桃花源需要一个全面的营销策划方案，帮助其在市场上建立品牌形象、扩大知名度、增加销量。
本方案将从品牌定位、目标市场、营销渠道、品牌推广等方面展开讨论，为桃花源制定一套适合的营销策略。
二、品牌定位1.传统与现代结合：桃花源品牌以传统文化为基础，注入现代元素，让消费者在购买产品的同时感受中国传统文化的魅力。
2.注重品质：桃花源秉承“精致、时尚、高品质”的理念，通过严格的质量控制，保证产品的品质和性能，提高消费者的购买体验。
3.注重推陈出新：桃花源不断创新，推出适应市场需求的新产品，提高品牌的竞争力。
三、目标市场1.消费者定位：主要以年轻人群为目标市场，特别是90后和00后，他们对时尚和个性的追求较高，对传统文化也有一定的兴趣。
2.地域定位：初始阶段主要在一二线城市开展营销推广活动，之后逐步扩大至三四线城市。
四、营销渠道1.线下渠道（1）实体店面：在一二线城市选择繁华地段设立实体店面，通过商场、百货等途径扩大品牌知名度，提供便利的购物环境。
（2）经销商渠道：与实力零售商合作，通过代理桃花源产品，覆盖更广泛的市场。
（3）展会活动：参加相关行业的展会活动，展示桃花源的产品和品牌形象，吸引潜在消费者参与，并进行产品推广和销售。
2.线上渠道（1）官方网店：建立官方网店，提供在线购买服务，为消费者提供更加便捷的购物体验。
（2）社交媒体：通过微博、微信等社交媒体平台发布品牌资讯、产品推广活动等，吸引粉丝参与互动，增加品牌曝光度。
（3）电商平台：与知名电商平台合作，开设桃花源品牌店铺，提供在线购买服务，扩大销售渠道。
五、品牌推广1.产品研发与设计：持续推出有创意、有个性、与传统文化相结合的产品，增加消费者购买兴趣。
2.品牌宣传推广：利用各类媒体渠道进行品牌宣传，包括电视广告、户外广告、平面媒体广告等，增加品牌曝光率，提高品牌知名度和美誉度。
世外桃源的营销策划
世外桃源
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W 项目劣势
➢目前项目所在位置周边生活配套缺乏； ➢所在区域在大众的心理还较偏僻, 是新区东部, 但非新 区中心； ➢项目价格在永川相对较高, 不具备价格优势。
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O 项目机会
➢后期主题商业街长乐坊和永川博物馆的建立, 使区域 发展潜力巨大； ➢随着永川城市化水平提高, 将使得更多农村人口的刚 性需求持续走高, 给项目带来更多市场机会；
世外桃源
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竞争对手代表分析
各项目都有其自己的优势, 现在以下楼盘与本项目进行 比较分析
核心竞争力 PK本项目 对手胜出要素
中央公园城 区位+品质 三湖生态城 品质+生态
乾风紫园 区位+价格
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区位 生态 价格
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2.2政策分析
世外桃源
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政策分析
在房地产市场不景气的情况下，区政府在国家政策的基础上出台一系列的优惠政策救市
块
板块
老城板块: 供应量较少，有乾风公园道、奥韵雅苑 等住宅项目，档次不高，规模不大，均价约3500 元/平米左右。
新区板块: 在售的奥兰半岛、文海泊金湾、巴塞罗 那香寓等，均价约4300元/平米左右，属于销售热 点片区。新区属于发展阶段，加之区政府的一些政 策导向，新区会发展更好。
三大湖板块: 政府重点打造的高品质住宅区，目前 有神女湖的世外桃源、兴龙湖的金科中央公园城、 凤凰湖的三湖生态城等等，均价5200元/平米左右。 这三大湖板块环境好，适宜居住，加之属于政府规 划区，将来升值潜力巨大，未来竞争激烈。
每个人心中都有一个世外桃源
风景美筑 悠雅生活
世外桃源
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第五部分: 项目营销策略
桃花源营销策划方案设计
桃花源营销策划方案设计一、市场分析1. 核心目标用户- 年龄群体：以35岁以下的年轻人为主。
- 地域群体：以一二线城市为主，但也要考虑二三线城市的潜在客户。
- 兴趣爱好：重视生态环境，喜欢亲近大自然，追求宁静、休闲、度假的生活方式。
2. 竞争对手分析- 同类景区：国内有许多类似的度假胜地，如九寨沟、张家界等，它们和桃花源具有一定的竞争关系。
- 品牌度：目前桃花源作为一个品牌在市场上的知名度相对较低，需要加强品牌宣传和推广。
- 客户满意度：了解竞争对手的客户满意度，找出其不足之处，为桃花源提供有针对性的改进方案。
二、品牌定位1. 定位桃花源为高端自然生态度假胜地。
- 突出自然环境：强调桃花源的美丽风景、纯净空气，让人们感受到远离尘嚣的宁静与舒适。
- 强调服务质量：提供高品质的服务，为客户提供专业的导游、优质的住宿、舒适的交通等，让客户体验到真正的尊贵和舒适。
- 结合当地文化：充分挖掘当地的历史和文化资源，打造独特的文化氛围，让客户感受到浓厚的人文情怀。
2. 品牌口号：追求真正的桃花源，尽享宁静与美好。
三、营销策略1. 品牌宣传方式- 制作宣传片：通过视频的形式，展示桃花源的美丽风景和独特文化，吸引潜在客户。
- 社交媒体推广：利用微博、微信等社交媒体平台，发布桃花源的相关内容，增加品牌曝光度。
- 与自然环保组织合作：与一些自然环保组织合作，开展公益活动，提升桃花源的社会形象。
2. 价格策略- 制定不同的套餐：根据不同客户的需求，制定不同的旅游套餐，以吸引更多的客户。
- 早期推广优惠：在开业初期，推出一些优惠政策，吸引客户前来消费。
3. 渠道建设- 组织旅游团：与各大旅游机构合作，组织旅游团体前来桃花源，增加客流量。
- 与酒店合作：与一些高端酒店合作，为客户提供舒适的住宿环境。
4. 服务质量提升- 培训员工：加强员工的培训，提高服务质量，让客户享受到一流的服务体验。
- 诚信运营：恪守诚信原则，保证承诺的实施，为客户提供守信、高效的服务。
桃花源项目详细计划设计说明
桃花源项目详细计划设计说明第一章项目分析研究一、项目背景桃花源项目地处浙江省安吉县城递铺镇西南方约七千米处的环灵峰山休闲度假区内，为环灵峰山休闲度假区的核心区块。
项目东临浒溪和白水湾村，西接灵峰度假区大竹园村和龙王溪，南侧为连接杭州和安徽宁国市的省道白缸线段，北侧为连接县城和上墅乡、开发区剑山村的县道梅灵路段，项目的东北方向约2千米处有闻名全国的中国竹博园、四星级的香溢度假村和汀香别墅区，西南约千米处有一千年连年历史的江南名寺——灵峰寺，南向约10千米时亚洲规模最大的天荒坪抽水蓄能电站。
二、项目概况1、基地周边景观环境基地地处桃花源的中心区域，区域内有一条主山脉，东侧和南侧为计划待建的生态健身公园，北侧为计划中的安吉酒店项目，西侧为生态健身公园的配套的生态健身会所，地形多变，植被丰硕，生态优美，植被丰硕，原始地貌和独特的自然景观十分丰硕，并与其深厚的历史文化底蕴组成了一道亮丽的风光线。
本项目将充分依托极佳景观优势，计划建设高端度假产品，将开发建设成为高端山地旅行度假社区。
2、基地现状计划区有开发用地面积44623平方米。
计划范围内土地利用以山林地为主体，基地为众多山脉中段一条，东侧和南侧为谷地，为计划待建的生态健身公园。
用地地形起伏较大，最低为海拔米, 最高为海拔米，相差30米，需加以改造，现状有一条道路与外界连接。
3、计划设计依据《中华人民共和国城乡计划法》,住建部,2007年《城市计划编制方法》,建设部,2005年《城市道路交通计划设计标准》,GB50220-95《城市用地分类与计划建设用地标准》,GBJ137-90《风光名胜区计划标准》,GB50298-19991:1000地形图及甲方提供的设计任务书。
第二章整体计划设计一、计划设计理念社区品质的不同，除建筑、景观等物质环境的不同外，更重要的是社区气氛的不同、社区公共生活品质的不同。
高品质住区所具有的活力，和温馨宁静幽雅的生活力氛是当前社区营建所普遍缺乏的。
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中天•桃花源引言营南崛起一一营口城市发展的必然选择两年前，营南地区还是一片临近主城区的近郊，一年后，全国一线的开发商，本土实力开发商，广大市民共将目光转向营南，如今，这里的高楼林立，人气聚集，一个生气勃勃的新城区-------- 营南板块依然起立。
所谓营南板块是泛指青花大街以南，民兴河以北，盼盼路与市府路之间的周边地区。
城南板块崛起是城市发展的合理延伸，是城市建设条件成熟的必然结果，众多因素决定了它的率先崛起率。
该地聚集的中天•桃花源，恒大绿洲，保利香槟花园，富甲天下，佳兆业君汇上品等项目，这一开发区域，占地面积达1.5平方公里，开发面积达到一百万平方米，建成以后预计开发面积达到三百万平方米，未来区域居住人口也将达到10万人。
3-5年后一个全新的区域将在营南崛起。
由于营南板块无拆迁也无新老城区交叉互为影响等城市发展的短板，整个营南板块将形成一个全新的城区中天•桃花源是营口城南板块的一个重要项目，作为中天集团十年发展力作，该项目建筑面积达到42万平方米，园林绿化率达到70%以上，彻底的实现了人车分流，公共管廊立体交叉。
项目综合配套投资就超过了五千万以上。
桃花源一期已经主题完工，现在五星级4000平方米的业主会馆已经对外开放了，这是中天集团这些年来项目的业配套搞的早，标准最高的一个，投资1500万的桃花源业主会馆，投资1000万元的小区业主景观环境在整个小区建成之前就已经基本竣工了。
中天集团以一种新的理念把该项目做好，把这部分的公共投资提前做到位，这对于项目的长远发展，对城南板块的提升也是至关重要的。
充分竞争，同高手过招，是自我提升的最好机会。
我们会不断增加配套投资标准，提升园林景观标准，增加项目未来的附加值。
大开发，大开放，给了营口从未有过的历史机遇，大生活，达创造，让桃花源精心呈现最为精致的品质住宅。
未来营口，沈阳和大连之间的特大城市，，未来营口，百里滨海生态城，生活进步，繁华的脚步向南，生活的中心向南，营口中天企业房地产有限公司以历史的眼光，率先在营口摘下的这一块必定成为投资置业热士，在这里倾听打造出洋溢法式浪漫气质的桃花源房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
中天•桃花源是辽宁中天企业集团2010年以东晋时期大文学家陶渊明《桃花源记》中所描绘的和平恬静，人人自得其乐的幸福幸福生活为蓝本，将“绿色•人文•生态•环保•低碳•节能”作为桃花源项目的主题理念，为滨城百姓营造的一座世外桃源。
第一部分策划目的1.树立产品品牌，体现桃花源项目的三个价值：中心区------ 营口城南经济核心区和未来商业中心区；升值空间——桃花源项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现-—个人、家庭在精神层面的成功感受。
2.使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
3•以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
第二部分综合描述与分析1.区域介绍营口市地理位置优越，临近渤海，上接沈阳，下通大连，区域人口规模较大，城区人口近200 万；营口历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，为东北重要发展城市，在政策上得到国家的倾斜和支持；营口交通便捷，沈营公路和营大公路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的促进作用；营口经济平稳较快增长，年增幅约为10.5%，在辽宁省各地级市中处于第三，经济实力及居民消费能力较强；营口是劳务出入相对稳定的城市，工薪和个体经营所得为营口市居民的一个重要收入来源；城南开发以及沿海产业基地的建设是营口城市建设的新推动力，也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力，同时为本项目的良好发展提供有力的积极作用。
2 .地块四至西面：西临盼盼路与南湖公园隔路相望；南面：南靠规划路与恒大绿洲项目相邻；东面：东接规划路；北面：北依青花大街与红运大饭店相望；3.主要规划指标土地面积：420000平方米。
用地性质：商业住宅用地。
容积率：3.02。
绿化率：70%。
4•周边配套设施⑴. 项目距市中心3公里，229路，501路和19路公交车将本项目和市区的大型市场和超市和商业经营网店相连，在城南板块的同期产品中，项目的交通优势明显，将大大带动本项目人气；⑵.教育、医疗等社会配套设施相对齐全。
有公交车可直达市中心医院，一公里内有妇儿医院和新兴医院等较大设备齐全的医院，其中新兴医院属医疗保险型医院，还有诊所若干，综上医院和诊所可以充分满足就医需求。
⑶.其他配套设施现状；项目北面有营口大学，市十七中和南开小学。
①.教育:②.娱 乐: 项目对面是五星级红运酒店，步行五分钟可达太阳城歌厅。
③.景 观: 项目西临南湖公园。
4 .环境分析：⑴. 区域环境: :地块位于 城市向南，生活向上 的城南切入口，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
⑵.居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套有待完善。
⑶.景观环境：项目西边有南湖公园，享有景观优势。
⑷.商业环境：紧挨营口最具潜力的大道一一盼盼路，发展潜力巨大。
⑸.竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
⑹. 类比环境：目前该营南区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品，与本项目将有较大的竞争。
第四部分目标市场定位与分析1.目标消费群定位 先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中高档的路线，而 作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。
由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。
介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主， 一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：⑴.客源区域① .一级区域：营口主城区内；② .二级区域：营口主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。
⑵.客源职业①.私营业主、个体经营者； ②.营口在外务工者； ③.营口本地政府公务员； ④.企业高级管理人员； ⑤.学校、医院、银行等企事业职工； ⑥ .营口本地效益较好的企业职工; ⑦ . 富裕进城的农民。
⑶•客源购房目的①.新增型: 新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房； ②.改善型: 改善原有住宅环境和居住层次的； ③.工作型: 因为工作原因来营口，为了工作方便的人群。
⑷.吸引客源种类① . 以个体买家为主，集团客户为辅；②. 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2 •主力客源分析本案体量42万平方米，客源定位为公务员阶层、当地较富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。
一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
⑴•公务员阶层①•收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。
②•未来居住需求：25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
♦25 - 35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。
这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者,主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
*最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积100-120 平方米。
|—另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在5万元以上，收入水平在营口属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积100平方米以上及别墅产品。
⑵•富裕阶层：②未来居住需求:备企事业领导家庭年收入一般在5万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积110平方米以上及别墅产品。
♦企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。
其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积110-130 平方米。
* 私营主家庭年收入4万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。
25-35 岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。
少数私营主会考虑购买别墅。
⑶.工薪阶层收入状况：工薪阶层年收入1-4万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。
③居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。
政府开始向城南板块扩建，工薪阶层商品房的需求较强。
③.未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。
♦单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
*新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。
另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。
♦子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。
其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。
* 子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在100-130 平方米区间。