项目管理-广东佛山祖庙东华里片区改造项目概念性规划方案_57页
佛山三旧改造模式总结
佛山“三旧改造模式”总结模式一：政府主导、统一规划、市场运作案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。
政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。
拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。
按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。
佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。
案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。
该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。
澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。
案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。
《佛山市中心城区控制线详细规划整合规划(一期)》
《佛山市中心城区控制线详细规划整合规划（一期）》CC-A-02-08-04街坊地块开发细则公示稿一、规划范围本次项目地块位于佛山市禅城区中心城区祖庙街道范围内，属于《佛山市中心城区控制性详细规划整合规划（一期）》控规范围。
地块涉及CC-A-02-08-04街坊，其具体范围为北至兆祥路，南至卫国路（在建），西至普君北路，东至文华路，用地面积约为14.9公顷。
其中位于街坊东南部的CC-A-02-08-04-04地块为本次地块开发细则编制的重点。
因此本次调整主要在CC-A-02-08-04-04地块范围内，该地块净用地面积为24208.2平方米。
规划范围示意图二、开发背景祖庙东华里片区改造工程是我区三旧改造示范项目，本次目标地块位于CC-A-02-08-04-04地块的南侧，市委党校以东，文华路以西，约1500平方米，作为祖庙东华里片区改造工程项目安置地块，由东华里片区改造工程自行统筹建设。
根据《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市控规制度改革与创新成果的通知》（佛府办函（2017）623号）要求，需要对目标地块所在的CC-A-02-08-04街坊编制地块开发细则。
三、现状概况（1）用地现状目标地块位于文华路和卫国路（在建）的交界处，地块内部现均为一层厂房改建的商铺，建筑质量较差，目前已停业。
（2）地块权属情况目标地块现已由禅城区土地储备中心收储，正在办理相关国有用地手续。
四、规划依据1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；2）建设部《城市规划编制办法》（2006）；3）《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》；4）《广东省城乡规划条例》（2013）；5）《广东省城市控制性详细规划管理条例》；6）《广东省城市控制性详细规划编制指引》；7）《佛山市城市总体规划（2012-2020）》；8）《佛山市城市规划管理技术规定》（201修订版）；9）《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》；10)《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市控规制度改革与创新成果的通知》（佛府办函〔2017〕623号）11）《佛山市中心城区控制性详细规划整合规划（一期）》；12）其他相关规范和要求。
祖庙东华里片区改造总体概念性规划方案
祖庙东华里片区改造总体概念性规划方案片区整体呈“山丘和山谷”状在片区整体规划上，将以祖庙和东华里两大国家级文物保护单位为核心，作为片区的中心区，保留历史建筑，在片区边缘地带则将进行较高密度和较大尺度的开发。
即利用山谷形态的设计概念，将高楼逐步移出历史区域；而在片区的边缘，沿地铁线，将建造新城市中心的最高密度，即建造高楼，形成“山丘”。
片区地上新祖庙公园建成城市客厅据悉，祖庙博物馆周围已拆迁的地块将建设祖庙公园。
同时，作为禅城乃至佛山的新的城市客厅，祖庙公园将借鉴传统园林式景观设计手法，按照祖庙的建筑形象和历史老城区的气氛进行设计。
根据规划，建成后，祖庙公园将全天向公众开放，同时提供市民不同的活动场所，其中包括婚庆等传统民俗活动。
415米高楼成佛山最高地标在规划当中，在片区边缘一座415米高的摩天大楼尤为引人注目。
在它旁边，片区内最集中的高楼群簇拥着它。
据介绍，届时，这幢佛山最高建筑将建设在祖庙汽车站对面的丝绸试样厂地块，而祖庙汽车站所在地块也将为其他高楼所取代。
建房方想把这片区域打造为现代化的佛山新城市中心。
新广场设姻缘楼根据规划图，新广场地块将建设五星级酒店和商场，其最有特点的建筑应该是五星级酒店侧面的姻缘楼，考虑了与嫁娶屋风俗的对接。
片区内的省级文保单位简氏别墅今后将拟作商业用途，一部分用来销售旅游文化用品，另一部分可能成为片区的“一号会馆”，给片区物业管理和经营方入驻。
另外，引人注目的是，在片区规划图当中，出现了两块用红色标出的“私人空间”，据规划部门介绍，这两块“私人空间”并不作别墅用途，但会建设4~5层的高档楼盘作居住用途，不像其他公共区域一样可供市民游玩。
佛山图书馆肯定要搬对市民广泛关注的佛山图书馆的命运，该规划中对佛山图书馆今后的用途描述为零售，记者了解到，佛山图书馆肯定要搬，对其搬走之后留下的建筑物，瑞安公司可能先将其作为进行零售业务的商业场所。
是否最后要将其拆除，还要看是否与周围改造后的风貌相适应。
佛山岭南新天地项目概况
项目概况1．地点：佛山祖庙东华里片区2．占地面积：65公顷（含历史保护建筑）3．建筑面积：150万平方米4．建筑和园林风格：佛山岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,将以祖庙、东华里、历史风貌区为发展主轴，用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑，延续历史街巷，创造尺度适宜的开放空间，并充分运用骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色，使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承，并赋予其新的生命力。
周边还将规划发展集高素质住宅、顶级写字楼、五星级酒店、大型商场等的现代商住区，项目横跨广佛1号线两个地铁站（祖庙站与普君南站），最终将建成城市中心的旗舰型综合项目。
景观规划在考虑其建筑的功能性转变的同时，亦注重其原有街巷保护及历史风貌重现，通过喷泉、铺地、遮阴乔木等营造老城风貌，加强岭南古城的风情。
岭南天地致力于为佛山老城区祖庙东华里片区创造一个新的开发模式，将未来的发展合理地融入具有悠久历史的城市文脉中。
期待通过这样一种全新的历史保护和城市复兴相结合的模式，将祖庙东华里片区转变为最令人向往的具有活力的，集购物、餐饮、居住、休闲娱乐为一体的岭南风格的新天地。
5．产品类型：岭南天地项目集住宅、办公、零售、休闲、娱乐为一体，主要产品包括酒店、商业（商业街区及大型商场）、住宅、写字楼及各类公建设施。
一期项目概况1．项目最新进展：项目一期2008年10月动工，预计2010年底建成及部分正式投入使用。
2．面市时间：项目一期商业预计2009年底正式招商，住宅预计2010年中旬开盘，2010年底地铁开通后岭南天地一期商业也将部分开业迎客。
3．首推产品：项目一期第一阶段建筑面积约14万平米，其中LOT D：（酒店式公寓）占地面积：16,479 m2，建筑面积：52,100 m2；LOT 1XTD：（商业街区）占地面积：28,699 m2，建筑面积30,368m2；LOT 4：（小高层住宅）占地面积：20,362m2，建筑面积：41,131 m2；LOT 14：（低密度住宅）占地面积：14,105 m2，建筑面积：14,528 m2。
佛山市祖庙东华里历史街区保护与利用评价
佛山市祖庙东华里历史街区保护与利用评价作者：程鑫来源：《广东园林》 2015年第5期程鑫（华南理工大学，广东广州 510641）摘要：佛山市祖庙东华里历史街区自2008年启动片区改造工程，现已完成6条风貌保护街巷和10个文保单位的修缮工作。
风貌保护街巷经过空间整合与功能重构，基本保留了岭南传统风貌；各文保单位已完成修缮，但利用情况不佳。
针对街区内传统风貌的保护与利用现状，提出扩大参与、严格控制、丰富体验、加强宣传等建议。
关键词：佛山名城；历史街区；保护利用；评价建议祖庙东华里片区地处佛山市禅城区中部，自古就是佛山古镇的核心区域，是佛山历史城区内文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的一处历史街区。
为了有效地保护和利用片区内丰富的历史文化资源，佛山市划定了祖庙东华里历史文化街区的范围，并在2008年启动了片区改造工程。
祖庙及东华里两个全国重点文物保护单位周边涵盖了大部分文物建筑，总面积为28.35 hm2，核心保护范围11.32 hm2。
此片区的旧城改造项目“佛山岭南天地”至今已启动6年有余，基本完成一二期工程。
已完成部分的空间格局发生巨大变化，历史街区的保护与利用现状却值得回顾与反思。
1历史街区的保护价值与存在问题1.1保护价值祖庙东华里片区属佛山古镇核心区域，区域内保存了众多历史文化资源。
1.1.1古镇风貌祖庙东华里片区属佛山老城中部的商住混合区。
片区内呈现出明清以来形成的功能分区，主要为商铺聚集区、家庭作坊聚集区和宗族聚居区。
片区内里巷密布、纵横交错，街道布局顺应地形发展、狭窄而曲折，部分街巷宽虽仅容两人并行，但颇有生活气息。
原有街巷肌理，体现了清末民初佛山古镇风貌。
1.1.2传统建筑祖庙东华里历史街区的传统建筑数量众多、类型丰富，包括祖庙、家庙、商铺、会馆、民居、义仓等。
建筑形式则分为竹筒屋、三间两廊式民居、西式洋楼、近代骑楼等。
区内共有全国重点文物保护单位2处、广东省文物保护单位1处、佛山市文物保护单位19处。
祖庙东华里片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案
高明区沿江路以东（含玫瑰路以东）区域旧城改造项目房屋拆迁补偿安置方案为顺利实施高明区沿江路以东（含玫瑰路以东）区域旧城改造项目房屋拆迁补偿安置工作，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，依据法律规定程序，经充分征求各方面的意见和建议，结合我区实际情况，制定拆迁补偿安置方案并公布如下：一、拆迁范围拆迁范围为以下两片区：（一）沿江路以东区域：沿江路以东区域：高明自来水公司水厂以南至荷城公园以北；灵龟公园以南至高明大道以北。
（二）玫瑰路以东区域：东至沿江路，南至沧江路，西至玫瑰路。
具体拆迁范围见附图。
二、拆迁人与被拆迁人经佛山市高明区人民政府批准佛山市高明区明建市政投资建设有限公司为本拆迁项目的拆迁人；以上拆迁范围内被拆迁房屋的房地产权属人为被拆迁人。
三、拆迁补偿的依据及原则1、确定被拆迁房屋面积及使用功能的依据为：《房地产权证》、《国有土地使用证》或其他权属证书记载的合法面积及使用功能。
《房地产权证》登记的使用功能不清晰或与土地使用证登记用途有冲突时，以土地使用证登记用途为准。
2、拆迁原则：本次拆迁补偿实行先迁后拆的原则。
四、奖励办法为促进和谐社会及实践科学发展观，本方案特制定相应的拆迁补偿奖励条款。
在规定时间内依据本方案签定拆迁补偿合同者，可享受奖励。
超过规定时限者，一律不得享受相关奖励。
具体奖励办法见下文拆迁补偿标准。
五、拆迁补偿方式拆迁补偿实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，由被拆迁人自行选择。
六、拆迁补偿标准房屋建筑物根据拆迁房屋的功能分为住宅和非住宅两类。
其中住宅包括配套的车库或杂物房，非住宅包括商铺、办公用房及工业用房等。
土地使用权根据拆迁土地使用权的类型分为出让和划拨两类。
（一）、住宅（1）货币补偿住宅货币补偿基本标准如下：3600元/平方米以上标准以套内面积计价，包括其占地使用权的补偿及其室内水电的补偿。
佛山市禅城区人民政府文件
佛山市禅城区人民政府文件佛禅府〔2009〕39号禅城区促进经济平稳较快发展的实施意见南庄镇政府，各街道办事处，区直副局以上单位，市驻禅单位：为贯彻落实国家、省、市促进经济平稳较快发展的工作部署，积极应对国际金融危机对经济的冲击，区政府决定推出9类32项措施，加大投资力度，进一步扩大内需，促进我区经济平稳较快发展和产业转型升级。
计划实施100项重点建设项目，通过政府推动、企业参与、市场运作的方式，带动全社会总投入约948亿元，其中2009-2010年投入约500亿元。
具体意见如下：一、加快产业结构优化升级全面落实科学发展观，深入推进“优二进三”、“精品发展”两大战略，以转变发展方式为主题，以改革、开放、创新为动力，以优化提升传统支柱产业、培育壮大新兴产业为主线，加快构建具有较强竞争力的现代产业体系，全力打造高端产业、现代服务业和文化产业核心区。
2009-2010年全区现代服务业、先进制造业产业计划投资约为135亿元。
（一）大力发展高端制造产业。
一是继续推进传统产业优化提升。
促进陶瓷产业优化升级工作全面完成，加快瓷海国际、陶瓷产业总部基地、华夏陶博城二期、陶瓷文化创意园等重大项目建设，全力打造国际陶都。
加快推动不锈钢、童服、针织等产业从制造领域向会展、物流、研发和商贸服务等高端环节延伸，进一步提高产业的整体竞争力和市场话语权。
二是实施“百企振兴工程”，加大政策引导和服务推动力度，鼓励和支持优质企业在本地增资扩产，做大做强。
三是加快发展先进制造业。
大力推进集约型工业园区建设，以产业关联链条为纽带，加快产业向园区集聚步伐。
积极发展无线射频（RFID）、光电子（LED）、精密制造、特种陶瓷、新医药制造等新兴产业，重点发展陶瓷机械、高端汽配、医疗器械、环保设备等装备制造产业，加快形成一批占地少、无污染、低能耗、高技术、高附加值的都市型产业。
（由区经贸局牵头，会同区发展和改革局、佛高禅管局、科技局、环保局等相关单位负责落实）（二）全面推动现代服务业发展。
佛山祖庙东华里片区改造概念性规划方案
Planned 1 st Ring Highway Corridor
广东佛山祖庙东华里概念规划 Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan, Guangdong
6
地铁 Transit
e5 五号线Lin
一号线 Line 1
SOM
规划地铁线路 Planned Subway Lines
SOM
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5
机动车交通联系 Vehicular Connection
广州机场 Guangzhou Airport
佛山大道 Foshan
佛山 Foshan
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现有建筑和城市肌理 Existing Buildings and Urban Fabric
SOM
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文物保护单位 Officially Protected Monuments and Sites
• Preserve historic heritage
• Conserve historic buildings • Conserve selected alleys, • Interior space to meet modern needs • Upgrade structural integrity of buildings • Use compatible building scale, color, materials, • Consider re-using special architectural elements • Create small scale open space compatible to historic fabric • Appropriate taller infill buildings, • Provide emergency access • Provide vehicular drop-off • Accommodate small scale parking on and off site
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第二部分：历史文脉 Part II: Historic Context
SOM
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与广州的关系 Relationship to Guangzhou
地铁连接 Transit Connection
广州机场
Guangzhou Airport
佛山 Foshan
项目地段 Project Area
Line 5 规划地铁１号线
广州中央商务区 Guangzhou CBD
LiOM
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9
地段特征 Unique Qualities of the Site
SOM
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祖庙东华里片区改造概念性规划方案
Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan
兴合有限公司、益励有限公司、盈源有限公司、立恒有限公司 东享有限公司、南詠有限公司、才邦有限公司、源捷有限公司 美国SOM 有限公司
2008-1-9
SOM
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目录 Table of Contents
第一部分：周边环境 Part 1: Context 第二部分：历史文脉 Part II: Historic Context 第三部分：视线走廊和高度策略 Part III: View Corridors and Height Strategies
第四部分：总体规划 Part IV: Master Plan 第五部分：开放空间网络 Part V: Open Space Network 第六部分：开发指标总结 Part VI: Development Summary
佛山 Foshan
人民路Renmin 祖庙零售街
Zumiao Retail Corridor
Dongxi Avenue
广州中央商务区 Guangzhou CBD
桂城商业区 Guicheng Commercial Zone
东方广场商业区 Dongfang Plaza Commercial Zone
项目地段 Project Area
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地段特征 Unique Qualities of the Site
SOM
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与老城的关系 Relationship to Old City
在较小尺度的老城肌理上进行较大规 模的开发的体量策略 Massing Strategy for introducing bigger scale new development into the small scale Old City Fabric
季华路Jihua Wu Road
JiaAng湾wa路n Lu
规划东西快速路 Planned East-West Expressway
Kuqi Yi Expressway
佛山新中央商务区 Foshan New CBD
老城边界 Old City Boundary 项目地段 Project Area 高速公路 Highway 城市快速路Expressway 城市干道 Main Street 城市此干道Town Street 城市支路 Local Street 规划道路 Planned Street
到广州白云机场 To Baiyun Airport
广州机场 Guangzhou Airport
佛山 Foshan
20km
广州中央商务区 Guangzhou CBD
Planned East-West Highway
项目地段 Project Area
佛山新中央商务区 Foshan New CBD
规划一环快速路 Planned 1st Ring Expressway Corridor
SOM
Planned 1st Ring Highway Corridor
广东佛山祖庙东华里概念规划 Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan, Guangdong
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地铁 Transit
五号线 Line 5
一号线 Line 1
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规划地铁线路 Planned Subway Lines
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机动车交通联系 Vehicular Connection
广州机场 Guangzhou Airport
佛山大道 Foshan
Gua广ng佛fo高H速ighway
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第一部分：周边环境 Part 1: Context
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SOM
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与广州的关系 Relationship to Guangzhou
地铁连接 Transit Connection
到广州中央商务区 To Guangzhou CBD