精装修工程管理手册
恒大地产集团重庆有限公司
成品住宅
精装修工程管理手册
（2011年版）
恒大地产集团重庆有限公司编制
二0一一年五月
说明
一、编制目的
在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护“恒大品牌”，努力创建“业主满意工程”，恒大地产集团重庆有限公司工程技术部根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和重庆市《成品住宅装修工程技术规程》DBJ50-113-2010、《成品住宅装修工程质量验收规范》DBJ50-114-2010，结合恒大地产集团重庆公司2010年精装交楼施工经验及重庆房地产市场精装修工程现状经验，编制恒大地产重庆公司《成品住宅精装修工程管理手册》。
二、适用范围
本手册适用于恒大地产集团重庆有限公司所有精装修工程项目。
恒大地产集团重庆有限公司 2011年5月25日
目录
第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准 (5)
1 成品住宅精装修工程施工条件 (5)
2 成品住宅精装修交楼标准 (5)
第二章精装修相关工程质量控制要点 (7)
1 三层会验 (7)
2 工序施工样板 (7)
3 钢筋混凝土结构工程 (8)
4 砌体结构工程 (9)
5 抹灰工程 (10)
6 防水工程 (10)
7 铝合金门窗工程 (11)
8 阳台栏杆安装工程 (12)
9 成品烟道安装工程 (13)
10 水电安装工程 (13)
第三章精装修工程管理流程 (16)
1 精装修工程四阶段施工管理法 (16)
2 精装修工程施工管理流程 (17)
2.1 精装修工程准备工作流程 (17)
2.2 精装修工程材料计划编制申报流程 (18)
2.3 精装修工程材料进场验收流程 (19)
2.4 精装修工程施工工序流程 (20)
2.5 精装修工程验收工作流程 (21)
2.6 精装修工程移交工作流程 (22)
2.7 精装修工程签证办理流程 (23)
2.8 精装修工程结算办理流程 (24)
3 精装修工程管理工作重点 (25)
3.1 组织图纸会审 (25)
3.2 施工场地的检查移交 (26)
3.3 施工组织设计、进度计划、材料进场计划等的编制和审核 (27)
3.4 精装修工程施工进度的控制 (27)
3.5 进场材料质量的检查验收 (27)
3.6 以装饰为主施工阶段的工作重点 (28)
3.7 以分包为主施工阶段的工作重点 (29)
3.8 整改、验收、移交阶段的工作重点 (29)
3.9 现场安全文明施工管理 (30)
第四章精装修施工工艺流程及质量控制标准 (31)
1 墙面砖镶贴 (31)
2 地面砖铺贴 (32)
3 吊顶工程 (33)
4 内墙涂料（乳胶漆） (34)
5 地面石材铺贴 (35)
6 实木复合地板 (36)
7 成品木门安装 (37)
8 橱柜洁柜安装 (38)
9 墙纸裱糊工程 (39)
10 马桶安装 (40)
第五章精装修重点工程质量控制要点 (41)
1 墙地砖铺贴工程 (41)
2 内墙涂饰工程 (41)
3 成品木门安装工程 (42)
4 木地板铺装工程 (43)
第六章精装修工程成品保护措施 (45)
第七章验收、移交、维修整改管理办法 (51)
第八章精装修工程管理用表 (52)
精装修工程施工组织设计/方案报审表(GC-03) (52)
施工总进度计划报审表(GC-06) (53)
场地移交单(GC-17) (54)
工程开工令(GC-05) (55)
年月施工月进度计划报审表(GC-07) (56)
周施工进度计划报审表(GC-08) (57)
材料使用许可证（GC-13） (58)
施工样板验收审批表(GC-15) (70)
工序交接验收表(GC-18) (71)
工程签证单（GC-11） (72)
工程签证原始记录凭证（GC-12） (73)
工程进度申请表（GC-28） (74)
工程结算申请表（GC-29） (75)
工程部提交预结算部的结算资料清单（GC-29-02） (77)
结算资料卷内目录（GC-29-01-01） (78)
结算竣工图方章（GC-29-01-02） (79)
房屋移交验收记录表 (80)
附：《重庆公司防渗防潮措施二十条》 (82)
《重庆公司抹灰及涂饰质量控制措施二十条》 (89)
《重庆公司入户门及户内门控制措施》 (99)
《重庆公司装修细部标高的规定》 (103)
《重庆公司实木复合地板质量控制措施》 (104)
《重庆公司住宅精装修施工图深化设计规定》 (107)
第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准
1 成品住宅精装修工程进场前的施工条件
（1）铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。
（2）外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。
（3）所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。（4）阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。
（5）厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水打压和通球试验，无渗漏、堵塞,墙地面暗敷管道必须做好明显标识。
（6）屋面、阳台（露台）、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试验，无渗漏现象。
（7）室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。
（8）烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。
（9）所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要求。（10）所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。
2 成品住宅精装修交楼标准
（1）建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，外墙装饰工程施工完成。
（2）首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装完成并能正常使用。
（3）电梯安装完成并验收合格。
（3）各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成。（4）入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。
（5）客厅及过道地砖铺贴完成，天棚及墙面涂料施工完成、墙纸裱糊完成。（6）厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、洗菜盆和消毒柜安装完成，照明灯具安装完成，无明显质量缺陷。厨房地面防水无渗漏。
（7）卫生间天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台盆安装完成，淋浴隔断安装完成，镜框及镜面玻璃安装完成，马桶安装完成，淋浴花洒、水龙头、角阀等给水安装完成，灯具、取暖器及排风扇安装完成，保证使用功能且无明显质量缺陷。卫生间防水无渗漏。
（8）卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装完成，护窗栏杆安装完成，无明显质量缺陷。
（9）入户花园、阳台（露台）地砖铺贴完成，洗衣机水龙头安装完成。阳台（露台）防水无渗漏。
（10）室内卫生精开荒工作完成。
（11）水、电、气、通询、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等相关配套工程施工完成
(12)在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得验收合格证或意见书(规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环保验收意见书、竣工验收意见表、交楼许可证)。
第二章精装修相关配套工程控制要点
1 三层会验
（1）每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。
（2）每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门及主体、铝合金、装修、橱柜及淋浴隔断等施工单位进行综合会验。
（3）完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措
施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。
（4）三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。
（5）严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工。
（6）加强三层会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。
（7）三层会验后七天内，总工室根据装饰施工图绘制下发各楼栋水、电、气等安装工程的布管、布线及准确定位点预埋施工详图。
2 工序施工样板
2.1 在精装修大面积施工前，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，必须先做施工样板，经工程部经理检查验收批准后，并以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行大面积精装修施工。
2.2 需要做施工样板的分项工程：
（1）铝合金门窗；
（2）阳台（露台）栏杆、楼梯栏杆；
（3）室内墙面抹灰；
（4）厨房、卫生间、阳台防水工程施工；
（5）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴；
（6）室内窗台石材安装；
（7）卧室地面找平、木地板铺装；
（8）室内墙面、天花的腻子、涂料；
（9）入户门、户内门安装；
（10）橱柜、浴室柜安装；
（11）马桶安装；
（12）淋浴隔断安装。
2.3 施工样板验收程序
（1）施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。
（2）监理工程师验收合格后，报工程部经理验收。
（3）工程部经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。
3 钢筋混凝土结构工程
3.1 模板工程
（1）保证轴线位置的准确。
（2）模板的安装必须保证构件的几何尺寸，墙、柱脚模板应加垫木和导模，防止混凝土漏浆造成烂根，当梁、板跨度≧4m时，其底模应按跨度的1～3‰起拱。
（3）模板应具有足够的强度、刚度及稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。浇筑前应检查承重架及加固支撑扣件是否拧紧，防止混凝土浇筑时产生爆模。
（4）固定在模板上的预埋件、预留孔洞和预埋钢管等不得遗漏，安装必须牢固、位置准确。
（5）浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净并浇水湿润。
特别提示：对于必须严格检查控制洞口尺寸的模板工程，同时对多次使用有模板必须强制报废处理。
3.2 钢筋工程
（1）钢筋进场时，应按规定进行材料进场验收，钢筋的品牌必须符合合同要求，并应按规定抽取试件作力学性能检验，检验合格后才允许使用，不合格的立即清退出场。
（2）钢筋加工的允许偏差应符合相关的规定，钢筋直径不得严重“瘦身”。（3）钢筋安装时，钢筋的品种、级别、规格和数量、全部绑扎必须符合设计要求。钢筋接头应抽样送检，力学性能满足规定要求。
特别提示：严禁擅自更换合同品牌。
3.3 混凝土工程
（1）混凝土原材料、配合比、外加剂应符合相应规范规定，混凝土的强度等级必须符合设计要求。
（2）柱、墙混凝土应分层浇筑，振捣密实，防止漏振出现蜂窝、孔洞等质量缺
陷。同一施工段的混凝土应连续浇筑，防止混凝土结构出现冷缝。
（3）混凝土浇筑完成凝固后应及时进行保湿养护，养护时间不少于7天。
特别提示：严禁拆模过早、养护不当、上荷载太早防止出现穿透性裂缝。
4 砌体结构工程
（1）轴线位置复核：施工单位进行轴线放线，监理工程师全数复核，轴线偏差≤5mm，保证房间、过道等空间方正，严禁出现大小头。
（2）材料验收：按批次对进场的砌块、水泥、砂进行检验。加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d；水泥见证取样送检复试检查其安定性、强度；砌筑砂浆应按要求留置试块。
（3）砌筑砂浆严禁使用“砂浆王”等有机塑化剂，砂浆的饱满度、砌体垂直度、平整度满足规范和精装修施工要求。水平灰缝饱满度不小于80%，墙面垂直度、平整度的允许偏差≤4mm。
（4）严格按设计和《重庆公司入户门及户内门控制措施》的要求控制门窗洞口尺寸。
（5）顶转砌筑时间一般在砌体完成后5-7天开始砌筑，顶砖斜度45～60°，顶砖两侧缝隙用砂浆填塞饱满密实。
（6）砌体施工样板的施工及审批。
（7）砌体工程隐蔽验收
要求对：砌体放线；砌筑砂浆标号；墙柱预留拉结筋；构造柱的锚固与拉结；顶砖砌筑时间和方式进行隐蔽验收并作好记录。
5 抹灰工程
（1）加强材料质量验收。水泥、砂、铁丝网、砂浆配比等按规定进行检查验收。所用水泥必须是合同要求的品牌，水泥的安定性和稳定性复验合格；加强用的镀锌钢丝网的规格应符合设计要求。
（2）做好基层处理。抹灰前混凝土基层进行人工凿毛，基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，抹灰前一天基层洒水润湿。
（3）在不同材质基体交界处（剪力墙、柱、梁和砌体的交界处），挂镀锌钢丝
网进行补强，防止该处抹灰开裂。钢丝网的规格及质量必须符合《重庆公司抹灰及涂饰质量控制措施二十条》规定的要求。
（4）严格按照设计和《重庆公司入户门及户内门控制措施》控制门洞口抹灰完成后的墙厚尺寸。
（5）细部抹灰质量的控制。注意检查房间内进深尺寸、门窗洞尺寸、飘窗台尺寸、墙体内预埋管线开槽的处理（防开裂）、阳角护角的做法、阴阳角的顺直美观、空调预留孔位置、开关插座等暗盒位置。
（6）水泥砂浆抹灰完成后及时用喷雾器进行人工喷水养护。
（7）抹灰施工样板的施工与审批。
6 防水工程
（1）防水材料验收。防水材料进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、送样做复试，检查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。还需注意卷材防水材料的保管及堆放方式、水皮优防水涂料的保质期。
（2）基层处理及施工环境要求。基层要求平整、干燥、清洁。不宜在5℃以下施工水皮优防水层。
（3）按设计要求施工做好防水层上返。厨房、卫生间水皮优上返高度高出楼地面300mm，卫生间墙面用水泥基防水涂料做至吊顶高度。
（4）露台、屋面防水控制要点
①、基层找坡，坡度应≥2%。找坡材料严禁使用煤渣等吸水率高的松散材料。
②、屋面铺设保温板时不能破坏防水层，保温板拼缝紧密、粘帖牢固。
③、出屋面的管道、女儿墙、通风管道、烟道等处找平层均应做成￠80～￠100 的圆弧，并应做好防水附加层。
④、刚性防水层应设置 6m×6m分隔缝，并埋设透气管做为隔潮通气之用。（4）防水层施工时要旁站监理，做好旁站记录。检查防水层厚度、卷材防水的铺贴、搭接宽度、泛水构造做法。
（5）防水层完成后，须做蓄水试验。蓄水高度≥30mm，48小时无渗漏为合
格。
（6）成品保护。合理安排工序，避免防水层施工完成后，再在防水层位置开槽，破坏防水层。防水层施工完毕蓄水检验合格后，及时进行保护层施工。
7 铝合金门窗工程
（1）在三层会验时，铝合金安装单位必须参加，进一步复核铝合金施工图的正确性，以及专业之间的配套性，发现问题时，地区公司总工室可及时提出处理意见。
（2）材料进场验收。
①铝合金型材进场时，应按集团设计院确认的样板验收，实际使用的型材与样板保持一致。材料品牌须和合同规定相符。
②抽样检查到场玻璃的品牌、厚度、层数、颜色、规格、是否钢化和镀膜等应符合设计与合同要求。
③铝合金固定铁片、五金把手等按合同、设计及规范要求抽样检查验收。（3）铝合金安装前的产品保护。铝合金门、窗组装完毕后将所有杆件的表面进行贴膜保护，码放整齐，避免碰撞。
（4）铝合金门窗安装质量控制。安装的正、侧面垂直度须符合规范要求；采用中空镀膜玻璃时，镀膜面在外层玻璃的内侧面；铝合金和墙体固定牢固，固定连接片的材质、间距须符合设计与规范要求；铝合金门、窗的开启方向符合设计要求、开启灵活；玻璃密封胶要打胶严密、光滑顺直，确保良好的观感效果。（5）铝合金门窗的塞缝质量控制。
①铝合金门窗框安装前，撕掉门窗框不见光面上面的保护膜（可见光面上的保护膜须保持完好），用聚合物砂浆将框周凹槽填抹平整，防止铝合金框边渗水而遇水腐蚀。
②临时固定木屑在塞缝完成前必须全部取出，不能有任何遗漏。铝合金窗底框和阳台铝合金推拉门底框下的缝隙用聚合物防水砂浆填塞密实。其余边框与洞口的间隙，应采用弹性闭口发泡剂填塞饱满，缝隙表面留5-8mm深的槽口，填嵌
密封胶。
③塞缝必须进行隐蔽验收，并做好隐蔽验收记录。
（6）严禁在铝合金门、窗上进行防雷接地线焊接连接，防止焊接时烧伤门、窗框。
（7）做好铝合金门窗成品保护及清洁的检查。
8 阳台栏杆安装工程
（1）制作尺寸的确定。按照《全国性材料物资计划申报指引》中的铁艺栏杆材料计划申报标准，准确提出栏杆的长度及平面分段尺寸。
（2）材料验收：材质、规格、壁厚、尺寸均需满足合同及设计要求。
（3）栏杆安装样板的施工与审批。
（4）材料保管。栏杆进场后需及时转运至相应安装楼层室内码放，码放时不得拆除包装，防止日晒雨淋。
（5）安装质量控制。从可踏面至栏杆顶部的净尺寸必须大于1.1米安全高度。要求安装点稳定，不能摇晃，正、侧面的垂直度均需满足规范要求，弧线栏杆的弧度须顺滑。
（6）成品保护。安装好的室外栏杆用塑料薄膜缠绕包裹保护，防止交叉施工时，水泥浆等对栏杆的腐蚀。
9 成品烟道安装工程
（1）材料验收。对外观质量进行验收,要求壁厚统一，满足合同及设计要求，不能有破损；检查各技术参数指标是否符合设计及合同要求，检查是否有材料质量证明文件。
（2）安装质量控制。
①烟道应在砌体砌筑完成，且内墙抹灰开始前，穿插进行安装。
②安装顺序应为自下而上逐层安装。
③严格把关，防止安装中的偷工减料。每层烟道须设竖向支承措施，防止烟道沉降而引起装饰层空鼓开裂。
（3）烟道安装后，应将预留洞口补灌密实，从楼面起150mm范围内在抹灰前作防水处理。
（4）烟道与墙面及天花板相交处，应先挂镀锌钢丝网再进行抹灰，防止抹灰层空鼓、开裂。
10 水电安装工程
（1）基础底板开始施工后，水电专业同步进行管线各类孔洞的预埋、预留工作。
（2）在浇筑混凝土时，随时检查水电管、暗盒的预埋位置和设计是否有偏差，并及时纠偏。
（3）在三层会验时，必须协调好水电安装（预埋）位置和装修设计图相适应。（4）材料进场验收与管理。
进场材料按合同要求对板验收，做好验收记录并及时归档。监理经常巡视检查工地上的材料品牌、规格是否符合合同、图纸要求，防止出现假冒伪劣材料；同时检查材料的使用情况，防止优质甲供材被偷换挪用。
（5）安装质量控制。
①按设计要求和样板房的标准准确合理地确定水电管、线盒、预埋件的安装位置、出墙面位置。
②安装线管前在砌体墙体上应用机械开槽，线管内要穿铁线，安装后马上补槽口并做好走向标识。卫生间墙面水电管线安装，严禁在防水层施工后开槽打洞。
③外墙立管及天面管道的支撑管码应在土建防水施工前进行。
④阳台部位的外墙立管穿越楼板处应做好洞口的二次浇捣，并按要求做好防水附加层，避免渗漏。
⑤给水管隐蔽前应做水压试验，排水管隐蔽前应做闭水、通球试验。
（6）成品保护。做好现浇板内线管接头的密封和预留线盒封堵，楼面向上预留的线管应做好支撑、管口封堵等保护措施，防止水泥浆堵塞线管。楼地面上安装的给排水管用水泥砂浆覆盖保护，防止材料运输和装修施工时破坏给排水管。混
凝土硬化后，在地面或墙面标出预埋管的走向，防止装修施工中破坏预埋的线管。
（7）主要功能性试验
①给水管隐蔽前应做水压试验；
②排水管隐蔽前应做好闭水试验；
③各类用电器具安装前应完成电气线路绝缘电阻测试，通电后逐个检查验收;
④建筑竣工验收前完成楼宇照明全负荷试验和风机、水泵等动力系统空载试验。
第三章精装修工程管理流程