万科建筑规划知识培训
广州万科四季花城的规划与建筑设计
提供永久性 的公共 空间使 用 ， 而保 证了邻里 区域 ， 从 保证 了整 个社 区的稳定 性和交流性 ； （）由于 加强 了自然环境 的保 护 ， ３ 从而逐 步形成 文化 、 历 史 的社 区价值 ：
Байду номын сангаас
首位 。对郊 居化 生活的选择更多的考虑会偏 向价格 因素或 渡 假、 投资等角度。
关 键 词 ：原 生 态 新 都 市 主 义 组 群模 式 文 化 社 区 情 景
洋房 泛会 所
一
，
项 目用 地概 况
项 目宗 地 占地 面 积 ４ ． ｍ 地 块 东 西 宽 约 ８ ０ ， 北 ２６万 ２ ’ ９ｍ 南
长约 ６ ０ 呈不规则形状。基地位于佛 山市南海 区， ９ ｍ， 与广州市 白云 区金沙洲接壤 ， 其东南 边相 隔红线 ３ ０ ５ ｍ左右 为广佛高速 公路 ； 东北侧的红线为广州、 南海行政区分 界线 ； 北侧 紧连 １ ９ Ｏ
二 ． 地 潜在 客户 群 基
１中产 阶 层 新 生代 ， 定 义 是 在 物 质 上 仍 处 于 白领 阶 层 发 ． 其
展状态 ， 但在精神追求上已向中产阶层贴近的一类人群 。此人 群教育程度和文化素质较高 ， 求高 品质和高品位 的生活 ， 追 注
万科绿色建筑规划方案
万科绿色建筑规划方案万科绿色建筑规划方案随着人们对环境保护意识的不断增强，绿色建筑正逐渐成为未来城市发展中的重要方向。
作为中国房地产业的领军企业，万科积极响应国家政策，提出了自己的绿色建筑规划方案。
首先，万科将在所有建筑项目中采用高效节能技术。
通过使用节能材料和设备，合理设计建筑结构，优化建筑能源利用效率，降低建筑对能源的需求。
同时，引入智能控制系统，定时调整室内温度、照明等设施，最大程度地减少能源浪费，提高建筑的能源利用效率。
其次，万科将注重建筑与自然环境的融合。
在项目规划阶段，充分利用地形、阳光、风力等自然资源，合理安排建筑朝向、布局和窗户位置，最大程度地降低建筑对环境的干扰。
在园林绿化方面，注重选择本地植物，建立生态水系，提高建筑周边环境的生态状况。
再者，万科将致力于提供舒适健康的室内环境。
通过合理的室内空气质量管理措施、建筑材料的选择以及室内装修的规范，降低室内空气污染物的含量。
在室内温度和湿度控制方面，采用先进的空调系统和湿度调节设备，确保室内环境的舒适度。
此外，建筑内部还将设置休闲区域和健身设施，鼓励员工积极参与健康生活方式的培养。
最后，万科还将注重建筑可持续发展。
在建筑设计中，将考虑未来的可拓展性和可改造性，以适应社会经济的发展和人们需求的变化。
此外，建筑材料的选择将注重环境友好型，尽量减少对自然资源的消耗和对环境的污染。
与此同时，万科还将积极推动建筑垃圾的分类和回收利用，减少对垃圾填埋场的压力。
总之，万科绿色建筑规划方案将全面提升建筑的节能环保水平，改善室内外环境质量，提供舒适健康的办公生活环境，促进城市可持续发展。
万科将不断努力创新，积极推动绿色建筑的发展，为城市的可持续发展作出贡献。
万科物业培训内容
万科物业培训内容
万科物业培训内容包括但不限于以下方面：
1.员工手册：包括公司的规章制度、员工权益等。
2.应知应会：包括物业管理的基本概念、服务宗旨、行业规范
等。
3.岗位职责：明确每个员工的职责和工作内容，确保工作的高效
进行。
4.岗位技能：针对不同的岗位，进行专业的技能培训，提高服务
水平。
5.常用体系文件表格：使员工熟悉各种文件和表格的填写规范，
提高工作效率。
6.入职引导：包括公司文化、团队建设、沟通技巧等方面的培
训，帮助新员工快速融入团队。
7.强化培训：针对在职员工进行的专业技能和业务知识的培训，
以提高员工的专业素质和工作能力。
以上信息仅供参考，具体的培训内容可能根据具体情况进行调整和优化。
建筑规划基础知识培训(万科)
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
组团路及 宅间路
2.0 2.0 2.5 1.5 1.5 1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道
建筑后退
基本名词概念——项目控制线
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放 场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
A、保护原有地形地貌，做为公共空间 可利用的资源
B、公共建筑占据重要的位置 C、街道是重要的公共空间
新城市主义规划设计在城花的实践
1
注重与城市的关系 尊重城市区域级规划 （交通）
新城市主义规划设计在城花的实践
注重与城市的关系
2
建立“都市核心带”——开 放空间
公共空间优先设置
大型公建结合公交设置
新城市主义规划设计在城花的实践
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
万科报建方法与技能培训解析
2 开发报建工作的核心价值
利益的最大化 经营的合法性
核心 价值
高效的时间价值
3
开发报建人员应具备的素质
沟通协调 能力
开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通 和交流，因为他的日常工作中存在大量的沟通 和协调的内容： 对外他与规划局、国土局、建设局、消防局、 环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通 。 对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务 部、营销部、采购部等多个部门协作。
3
开发报建人员应具备的素质
报建相 关专业 能力
报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专 业知识，这是我们工作的基础。 而在工作总往往看到我们的报建人员充当的只 是个二传手的角色。 其实我们除了掌握所有的报建流程、各节点的 报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范 、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专 业知识有所了解和掌握。
4
开发报建工作的流程简述
申报放线册： 1、经办部门:广州市勘测设计研究院 2、办理条件：建筑方案批复意见 3、办理时限: 10个工作日 打印在现状地形图上的总图二套 建筑施工设计图二套 建筑方案设计说明 建筑方案效果图 图纸电子光盘（报建通处理）
注意事项：放线册是规划 许可证申报的重要资料之 一，日照间距、消防间距 、各种退让都将明确标注 ，作为日后验收的依据， 而建筑面积的确定也是这 个环节的关键。
4
开发报建工作的流程简述 注意事项：竣工备案是商品 房交付的条件之一，该项工 作一般由项目部负责，类似 于施工证的办理，资料的提 前审核尤为重要，再就是项 目部要将专业验收和质检验 收统筹安排。
竣工备案： 1、经办部门: 广州市建设局 2、办理条件：竣工验收合格
竣工备案资料有18项之多，涉及施工 单位、监理单位、规划局、建设局、环保局、 消防局、档案馆、煤气公司等十几家单位。 3、办理时限: 5个工作日
万科 地产 培训计划
万科地产培训计划一、培训目标1. 帮助员工建立全面的地产知识和技能，使他们能够胜任工作任务。
2. 培养员工的领导力和团队合作意识，提高业务绩效和客户满意度。
3. 提升员工的沟通与谈判能力，增强员工的自我管理和解决问题能力。
4. 帮助员工了解公司企业文化和价值观，增强员工的归属感和认同感。
二、培训方案1. 初级地产知识培训针对新入职员工进行初级地产知识培训，包括地产基础知识、法规法律、地产市场分析等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
2. 销售技巧培训针对销售人员进行销售技巧培训，包括客户开发、谈判技巧、销售技巧等内容。
培训方式为实战演练和模拟销售场景。
3. 领导力培训针对管理人员进行领导力培训，包括团队建设、决策管理、团队激励等内容。
培训方式为实战演练和领导力案例分析。
4. 产权法律培训针对所有员工进行产权法律培训，包括房地产法、合同法、土地法等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
5. 公司文化培训针对所有员工进行公司文化培训，包括公司价值观、企业使命、团队精神等内容。
培训方式为企业文化分享和团队活动。
三、培训方法1. 专业讲座邀请地产专家和学者进行专业讲座，传授最新的地产知识和技能。
2. 案例分析通过案例分析，让员工学习真实的地产案例，提高员工解决问题的能力。
3. 实战演练通过实战演练，让员工在真实情境中练习业务技能，提高员工的实际应用能力。
4. 模拟销售场景通过模拟销售场景，让员工在真实环境中练习销售技巧，提高员工的成交率和服务质量。
5. 团队活动组织团队活动，增强员工的团队合作意识和团队精神，提高员工的团队绩效。
四、培训效果评估1. 培训前测试在培训前进行一次知识测试，了解员工的地产知识水平和技能掌握程度。
2. 培训过程反馈在培训过程中定期收集员工对培训的反馈意见，及时调整和改进培训内容和方式。
3. 培训后测试在培训结束后进行一次知识测试，了解员工的培训成果和提升情况。
4. 绩效评估通过绩效评估，对员工的业务绩效和客户满意度进行评估，进一步评估培训效果。
万科红黄线标准培训记录
万科红黄线标准培训记录万科红黄线标准是指在建筑施工过程中，建筑工人需要遵守的一种安全标准。
这些红黄线标准旨在提高建筑工人的安全意识，降低施工事故的发生率。
为了确保所有员工都能正确理解和应用这些标准，我们进行了一次培训。
培训开始时，我们首先介绍了红黄线标准的意义和背景。
我们解释了施工现场潜在的危险，以及通过遵守红黄线标准如何减少事故的发生。
我们还强调了每个工人的责任，要求他们不仅要保护自己的安全，还要保护周围的同事。
接下来，我们详细介绍了红黄线标准的具体要求和操作流程。
我们指出了红黄线的作用，即标志出危险区域和安全区域，确保工人在进行施工作业时不会误入危险区域。
我们还解释了红黄线应如何牢固地固定在地面上，并提醒工人定期检查红黄线的状态，以确保其有效性。
培训过程中，我们还展示了一些实际案例，以说明在施工现场中遵守红黄线标准的重要性。
我们向工人展示了一些由于不遵守红黄线标准而导致的事故画面，让他们深刻体会到违反安全规定的后果。
这些案例通过引起工人的共鸣，进一步增强了他们对红黄线标准的重视。
培训结束时，我们进行了一次问答环节，以检测工人对红黄线标准的理解程度。
我们询问工人关于红黄线的固定方法、红黄线所标示的区域含义，以及红黄线应如何维护的问题。
通过问答环节，我们发现大多数工人对红黄线标准有了很好的理解，并且能够正确回答相关问题。
整个培训过程中，我们注重与工人的互动和参与。
我们鼓励工人提问，并就他们遇到的问题给予解答和指导。
我们还开展了一些小组讨论活动，让工人分享自己的经验和理解，促进彼此之间的学习和交流。
通过这次培训，工人们对红黄线标准有了更深入的了解，提高了自己的安全意识。
他们明白了在建筑施工过程中遵守红黄线标准的重要性，知道如何正确应用这些标准以保护自己和同事的安全。
我们相信，通过培训的持续推进，工人们将能够更好地落实红黄线标准，减少施工事故的发生，为建筑安全做出贡献。
!万科 山地建筑的经验总结(好)
地下室
• 地下室设置原则，应顺势而为。
• 地下室挡土墙垂直高度超过2层时，应增设阶梯状地下室
增设
地下室
• 回填土厚度适中，持力层埋深较浅，建筑能采用天然基础 的前提下，可增设地下室。如东海岸社区中心。
增设
• 局部地下室，回填土区域，采用天然基础的建筑，可增设 地下室。如万科城3B。
增设
地下室 • 成本最低的地下室：全架空式地下室。如溪之谷别墅。成 本与上部结构基本相同
排水沟盲沟场区盲沟系统场区盲沟系统的设置治山先治水的原则具体体现建筑周围底标高与建筑基础底标高保持基本一致盲沟系统的类别1土工布级配碎石2成品盲沟管东海岸大量应用效果和作用明显建筑盲沟排至雨水管或湖内盲沟大样山地建筑具体工作要求山地建筑基础和地基处理的复杂实施方案涉及的因素条件比平地多几倍
山地建筑
第三只眼看建筑 徐青 2005年9月1日
独立基础稳定性的处理方法 • 地基加固法
地基加固
不稳定
稳定
• 加固材料 钢筋混凝土；毛石混凝土
基础型式的混用问题
• 桩和墩、独立基础，在一定条件下可以用于同一栋建筑基 础。应用条件：处于同一持力层。东海岸项目。
独立 基础
墩式 基础
桩基 础
两难的选择：桩还是独立基础？
• 独立基础选择的条件:70%对30%
• 盲沟系统的类别 (1)土工布+级配碎石 (2)成品盲沟管 • 东海岸大量应用，效果和作用明显
盲沟排至雨 水管或湖内
盲沟大样
山地建筑具体工作要求
山地建筑基础和地基处理的复杂，实施方案涉及的因 素条件比平地多几倍。所以，一个优秀的山地建筑方案和 实施方案一定是建筑、总图、结构、岩土等各专业合作的 结晶。 1、山地建筑在设计方案阶段，结构专业、岩土专业应 参与过程中去。建筑专业应充分吸取和取舍提供工程顾问 意见。 2、山地建筑基础施工阶段，挡土墙边坡施工阶段，现 场条件与设计条件总是有差异的。结构师应全程参与，进 行现场设计和施工配合。 3、现场工程师应及时跟踪了解现场。如果现场条件与 设计条件不符时，应及时知会设计院和万创结构师到现场 处理问题。
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基本名词概念——项目控制线 道路边线
用地范围线
道路中心线
实例——金色家园
道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项 目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目 中，道路边线与用地范围线局部是重合的。
基本名词概念——日照
居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满 窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的 确有困难时，可以放宽至1小时。
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施
几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼 儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二
5.0
2.5
2.0
1.5
2.0
1.5
1.5
1.5
道路红线
建筑控制线
车行道 绿化带 人行道 建筑后退
基本名词概念——项目控制线
实例——西半岛
道路中心线与用地范围线之间区 域为代征道路用地，不计入净用 地范围
用地范围线与建筑退线之间区域 为净用地范围，属于项目使用， 围墙可以建到用地范围线处
道路中心线 用地范围线 建筑退线
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿 地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算
各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地
在武汉市，绿地计算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放 场地。
基本名词概念——容积率
总建筑面积 容积率=
净用地面积
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
基本名词概念——停车位
随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标
基本名词概念——住宅层数划分
住宅按层数划分
一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
住宅类型 低层 多层 中高层
高层
超高层
划分标准 1层到3层 4层到6层 7层到9层 10层到11层 12层-18层 18层-100米以下 100米以上
基本名词概念——公共服务设施
公共服务设施 公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商 业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”
几个数据： 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积：
居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人 小区级 ——约1平米/人，占地1~1平米/人 组团级 ——约0.5平米/人，占地0.5平米/人
建筑规划基础知识培训
设计管理部 曹辉 2008.03.28
提纲
基本名词概念 规划实例
基本名词概念——居住区、居住小区、居住组团
居住区
居住小区 居住组团
居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施
基本名词概念—规划用地
城市规划用地： ——居住区用地（R） ——住宅用地（R01） —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03） ——公共绿地（R04）
电梯 无要求 无要求 一个电梯 一个电梯 两个电梯 两个或以上
疏散楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 普通楼梯 两个楼梯或剪刀梯
案例： 新城市主义的实践——武汉城市花园
新城市主义规划设计主张的核心思想
1、重视区域规划，强调从区域整体的高度 审视和解决问题
2、强调多样化原则
基本名词概念——用地平衡
用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标
用地构成 住宅基底
道路 景观、绿化
经验值 17%~30%
10%~18% 50%~70%
备注
即建筑密度 一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车，
会超过12%，直至18% 包括硬地、水面、绿化
说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基 本一致
日照要求是建筑退间距的依据来源
基本名词概念——建筑密度
各类建筑基底总面积 建筑密度=
净用地面积
相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低， 可用于景观用地越多
正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%
基本名词概念——绿地率
武汉市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米
居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地
基本名词概念——道路红线
道路红线
城市道路（含居住区级道 路）用地的规划控制线。
纵墙面 向道路
无出 高层 入口 多层
有出入口
高层 山墙面向道路
多层
围墙面向道路
居住区 道路 5.0 3.0
4.0 2.0 1.5
小区路
组团路及 宅间路
3.0
2.0
3.0
2.0
R=R01+R02+R03+R04
基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地
城市规划中有两个重要的用地概念 —— 公共服务设施用地（R02） —— 道路用地（R03）
公共服务设施用地（R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务
和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿 地和配建停车场等。 道路用地（R03）
各类绿地面积总和 绿地率=
净用地面积
基本名词概念——公共绿地
公共绿地
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
公共绿地名称 居住区公园
小游园 组团绿地 块状带状绿地
最小规模 10000平米 4000平米 400平米 400平米，宽度不小于8米