项目管理-西安印象城-项目介绍
万科收购印力案例分析
万科收购印力案例分析3月伊始，据多家媒体报道，印力进行了组织架构调整。
搜狐财经从印力方面证实，相关调整确存在且已完成。
在印力的官网，其对集团总部和区域公司的介绍资料也已悉数更新。
印力将这一组织重建定义为基于能力提升的调整，具体为总部新设招商中心、独立的产品中心等四个职能中心；区域城市公司由原来的十个重整升级为八个。
在2016年成为“万科系”企业之前，印力在商业地产领域已立业近19年，但外界对其的关注度并不高。
被“收编”后，万科设想把印力打造为集团唯一的商业开发与运营平台，但这一目标如今来看却未实现。
在万科业务版图内，印力相比物业服务平台万物云、租赁住宅平台泊寓，乃至物流仓储平台万纬物流来说，声量都要弱出很多。
在集团旗下城市公司商业地产业务，与印力所经营的商业运营与开发业务间，万科“踌躇”了五年，两者“割据”的局面也未打破。
2021年，形势开始发生变化。
原万科COO王海武主动请缨，空降到印力任总裁，这被视为万科大力整合自身商业地产与印力商业运营业务的信号。
2022年，伴随着万科加速转型进入深水区，和郁亮对地产“黑铁时代”研判，印力这场“从上至下”的组织之变，或有更深的用意。
组织之变与多数企业“先人后事”不同，印力的组织调整逻辑更偏向于“事人匹配”。
这样的逻辑，与万科一直以来都秉承的治理制度也十分切合。
印力的具体调整策略可概况为总部“增”、区域“减”。
总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设了四大职能中心，并任命相应的中心总经理。
其一，新设立招商中心，由姚海波任中心总经理。
此人1982年出生，2017年加入印力前曾供职于金鹰商贸集团、爱琴海商业集团。
目前，他还同时担任印力上海公司总经理，对一线业务颇为熟悉。
同时，印力新设立“印象汇”事业部，由曾担任印力南昌城市公司总经理的陈军任总经理。
陈军主要负责“印象汇”产品线项目管理，以构建集团更为清晰的产品线标准。
为了满足客户差异化需求和提升服务，印力还同步成立了独立的产品中心。
同类项目对比
李家村万达：在西安市碑林区，是李家村商圈的核心区域，李家村万达总建面35万平米，属于城市综合体，商业建筑面积17万平米，公寓写字楼建筑面积18万平米，商业配套齐全，由沃尔玛超市、万千百货、国美电器、万达影城、大歌星KTV、各类一二线品牌组成，档次：中端品牌。
商场商业形式：商业步行街形式。
商场内租金在200-240元/㎡，面积区间80-400㎡。
临界散铺租金在120-140元/㎡，面积区间50-100㎡，属于西安平均租金，匹配的人群广泛。
李家村万达以城市综合体的形式，聚集了生活娱乐、商务、购物、住宅等功能，满足了李家村附近的需求，形成了李家村商圈，南达赛格商圈，有非常大的人流量。
业态分布：集中商业加步行街，集中商业包括万达百货、国美电器、大玩家游艺厅、大歌星KTV、万达影城。
商业步行街综合生活用品、服饰、餐饮等。
主力品牌：生活用品：国美电器、屈臣氏、苹果体验店、SONY、宜品生活等。
服饰：LEE、大耐克、ROEM、海澜之家、大嘴猴、VANS、斯莱德等。
餐饮：KFC、味千拉面、乡村基、好奇鸭、澳门豆捞、DQ等。
一楼分布：二楼分布：三楼分布：名乐园万达：在西安市新城区，属于解放路商圈的北段，是未来西安市重要的交通网络核心，地铁一号线开通后将对万达有推波助澜的作用。
名乐园万达也属于城市综合体，总建面28.9万平米，商业建筑面积15.26万平米。
商场内最具特色的是高达20.7米，长48米的天梯（扶梯），由一楼直通五楼，在视觉上有极大的冲击力。
商场内配套齐全，由万达百货、国美电器、万达影城、大歌星KTV、和各类一二线品牌。
档次：中低端。
商场商业形式：一二楼商业集中三四楼商业步行街。
住宅底商租金：110-170元/㎡，面积区间100-220㎡。
二手售价5万元/㎡场内租金：220元-270元/㎡，面积区间100-400㎡。
民乐园万达人流量急聚急散，目前没有形成人气，但随着地铁一号线的开通和未来六号线及四号线的开通，相比这里会成为核心区域。
儿童室内游乐场项目投资分析
儿童室内游乐场投资分析目录一总论项目名称贝多FUN室内儿童游乐场建设地点投资金额人民币：100万儿童游乐场项目概况XX广场楼高五层,总楼面面积达57,534平方米 619,296平方尺,是位于长寿路地铁站上盖的综合商场;XX广场与XX华庭紧密相连,加上广场备有充足车位,能够吸引附近高消费能力的居民光临购物,为商户提供了固定的消费群;广场集美食、娱乐及购物於一身,其得天独厚的营商环境,可满足不同租户的需要;拟将室内儿童游乐场设置在三楼,使用面积200m2,可同时容纳100名儿童入园游玩,场内有手扶梯和观光电梯上到三楼;建设目标贝多FUN根据儿童特征设计,通过科学的立体组合形成一个集游乐、运动、益智、健身为一体的新一代儿童活动中心,讲儿童置身于一个惊险刺激、又安全放心的游乐环境,该设施有利于充分发挥活力和想象力,在玩得开心的同时,身体又得到锻炼；有利于提升小朋友争强好胜、不甘落后、勇于探险等心理素质,使孩子们更加健康快乐成长；同时有利于培养儿童勇敢、坚韧、顽强的个性,锻炼速度、力量、平衡、协调等素质,达到强身健体、健脑益智的作用;二室内儿童游乐场行业项目背景娱乐设施项目背景2008年中国出生人口将近2000万人,中国独有的独生子女政策,让孩子成为家庭永久的中心,孩子的健康与成长自然就是家家大人关注的重中之重一切为了孩子集教育、益智、健身、娱乐为一体的儿童游乐项目成为二十一世纪的投资热点;究其原因：1、社会原因1中国的消费水平的日益提高同事社会竞争日益激烈,新生代父母对培训下一代有非常强烈的消费意愿；21-12岁的儿童活动场所凤毛麟角,儿童游乐场所具备巨大的成长空间；3儿童乐园市场集中度底,现跨地域发展的垄断性企业稀少;2、市场需求1孩子开心好玩、好动是孩子的天性,孩子最大的爱好是与同伴一起做各种游戏,而游戏也是孩子在园一日生活的一部分,对于孩子来说,凡是自己做的开心、玩得痛快的游戏他们都很喜欢;给孩子提供足够的活动空间,为孩子创设宽松、自由的心理环境;让孩子在足够的空间游戏时玩得开心2家长放心不是一味的让孩子傻玩,而是通过科学的安排,辅以先进的玩教具,使孩子在玩耍中积累科学常识,学会发现问题,寻找经验办法,进而解决问题的能力;给孩子一个自由和谐的空间,一个解决问题的思维方式,一个健康积极的心态,一个平和淡定的性格,一个受益终生的习惯让家长不必为孩子的成长而烦恼;3投资省心投资首先就是要安全,尽量降低投资风险,其次要业务模式简单,管理方便快捷,作为一个刚兴起的热门儿童室内游乐项目,不仅业务模式简单,而且管理方便快捷,所以这一具有游乐和教育双重功能的项目受到加倍关注和热烈追捧;游乐场儿童娱乐设施项目建设的必要性和可行性有关专家认为,21世纪,世界将进入一个休闲经济的时代,休闲、娱乐和旅游业掀起的经济大潮将席卷世界各地;预计,未来10年国际游乐行业增长率为5％；中国游协预计,中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%,游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方式中所占的比重显着上升;随着社会的发展和时代的进步,群众需要有高品位、高水准的,更加侧重于互动体验式的新型乐园,尤其对于现代化主题乐园的期望值日趋高涨;而XX广场位于荔湾区老城区的中心地带,周边商业氛围成熟,配套完善,上下九为广州知名商业步行街,交通方便,坐拥地铁的方便,人流量密集;游乐场儿童娱乐设施产品市场分析玩具是孩子的天使,孩子是父母的心肝宝贝;父母对自己孩子的投入是心甘情愿的,但由于各种原因,又不能完全满足孩子对玩具的占有欲望;同时,由于孩子的天性,对玩具喜新厌旧,一个几百元的玩具玩几天就不感兴趣了;而市场上层出不穷的高价玩具,都是孩子永不满足的需求,这样促使了"儿童玩具出租行业"的萌芽和发展;比如婴幼儿大都需要童车,而中档童车价格大约在300～500元之间,高档一点的在1 000元左右,而一部质量较好的童车起码可以用三五年,家庭购买的童车平均使用期为一年左右,不买童车不行,买吧,用完后又很难处理,而且又浪费;相似的用品不仅仅局限于童车,还有童床,学步车,儿童玩具,等等;如果开一间婴幼儿童玩具租赁中心,既给家庭减少费用,又给孩子带来更多的玩具,生意肯定兴隆;三市场分析市场调查广州市内室内儿童游乐场供给现状包括计划中采用随机抽取方法,调查了以下几间游乐场：在客源市场方面,广州处于珠江三角洲,皆为中国人口最稠密,社会经济发展水平最高的地区,有着巨大的区位和市场优势,旅游业也相当发达,因此也有一定的比较优势;在开发时间上,吉之岛室内游乐场开发最早,奇乐儿也比较早,但吉之岛制度更大,且设备上也更先进;在经营状态上,吉之岛室内游乐场一枝独秀,取得了一定的成绩；奇乐儿则次之,多年经营,成绩还是有的,而其他则收效一般;在开发规模和未来发展计划上,吉之岛的发展空间受到占地面积的限制,反而规划中的印象城主题公园则预计投资和占地都很大,很值得重视;门票价格调查目前广州室内已经建成开业的室内游乐场的票价为：吉之岛150/次,奇乐儿100/次,海珠小区室内游乐场60/次等;形成目前这种票价市场的原因是：1投资规模大,产品新颖2从客源市场方面来看,广州属于中国人口最稠密的地区,社会经济发展水平最高的地区,有着巨大的区位和市场优势,人均消费能力较高;供给市场广州地区目前大型的儿童游乐场有8家,供给远远不能满足需求;需求市场广州在优生优育、子女成才、抵御风险、生殖健康、家庭致富、养老保障等六方面的计划生育有很大的奖励优惠政策;广州2008年户籍新生儿有80184人,创下2000年以来户籍人口出生最高纪录;其实从2000年到2005年期间,广州户籍人口出生率一直走低,“有一年出生还不到6万人”;不过,从2006年开始,人口出生率又出现上涨的趋势;“因为上世纪80年代是第三次生育高峰,在这个年代出生的婴儿,2000年以来都逐批踏入婚育年龄;到2008年创下10年来户籍新生儿出生人数最高纪录,但目前人口出生率仍能控制在千分之十的正常比例;”另外通过广州市计生局了解到,广州近年进入婚龄的人群维持在8万对左右,而且已婚未育夫妇有15万对,占已婚夫妇的11％,加上广州实施取消生育间隔等政策因素,生育潜力随时有可能释放;另外,广州属于中国人口最稠密的地区,社会经济发展水平最高的地区,有着巨大的区位和市场优势,人均消费能力较高,人们可支配收入在逐年增多；随着黄金周和双休日的推行,人们的闲暇时间也在逐年增多,因此显然易见,广州本地市场需求旺盛,此项目发展前景良好,具有较大的潜力;客源结构项目市场分级构成表市场预测贝多fun室内儿童游乐场市场规模预测表市场竞争状况广州地区儿童玩乐产品所供给类型多样,分布密集,品味较高,空间组合良好,为本地区服务业的发展奠定了雄厚的资源基础;本地区现有儿童游玩页竞争比较激烈,但供给产品趋同,且主要竞争者集中在越秀区,天河区,但门票价格都很高,因此客流返回率一般,满意度也一般;就儿童游乐场所而言,本地区的供给处于一个不太成熟的阶段,打造真正意义上的儿童游乐场是市场的迫切需要;市场开发策略现阶段适合采用产品开发策略和差异化营销策略;随着项目的成熟度的提高,未来的市场开发策略将面向广州整个区域,实行市场渗透策略;在营销手段上,可采用灵活多样的方式;如与幼教机构建立长远合作关系,特别是对于先期推广的幼教机构给予适当且长远的优惠措施,配合项目推广,降低项目的进入成本；或采用互联网,通过网站的团购、微博等扩散知名度；还有派发宣传单等形式;1与目标顾客群的消费能力相适应原则2与地区经济增长相适应原则3知己知彼原则4承载力原则5搭售原则贝多fun项目定价方法价格也是市场理念的一个重要部分,它是顾客为产品或服务支付的代价,定价方法通常包括以下几种：1超值定价2公平定价3渗透定价4对等定价5成本加成定价贝多fun定价建议根据前期市场调查报告及上述分析,建议贝多fun室内儿童游乐场建成后的初期,在加强广告宣传营销,对贝多fun的形象品牌定位的基础上,采用以超值定价方法为主的、多层次、灵活的方法;综合各方面的因素,建议贝多fun室内儿童游乐场相关收费项目定价如下：四、建设条件交通条件XX广场身处一个交通繁华的地标,交通便捷,而且人流密集;要到XX广场有三种交通方式：A、自驾,XX广场内配有大型的室内停车场；B、交通：公交：3路、6路、15路、55路、61路、74路、82路、226路、530路、541路；C、地铁：1号线 E出口能源供应条件1供水、电情况：由商场内部提供,按照商场的收费标准缴费;同时坚持环保原则,节能,节水;2电讯等公用设施：需要安装电话线和网线,用来提供游乐场里面的通信和交流;由当地的邮电部门解决;场地装修条件在装修贝多FUN室内儿童游乐场期间,我们需要缤纷的色彩,和安全的游玩环境;聘请雅美装饰设计工程公司,承包游乐场的内部装修;五、总体规划总体功能分区框架拟建的儿童乐园场地主要划分为四大块,如下表：总体功能分区图设备预算表单位：元固定资产投资总额=装修设施+设备购置+管理系统设备+办公用品=80000+184500+9950+5000=279450项目核心区规划淘气堡作为我们的主打项目,内有波波池,滑滑梯,椰子树等众多适合小孩玩乐的设备,具体划分可参考下图;总体概念设计减少装修污染最简单可行的办法一是用材考究,二是控制用量,主要是控制木芯板和油漆的用量;那种为了追求豪华装修效果,全墙纸包装及满墙打家具的做法容易造成甲醛等污染物超标;共同参与规划通过平常与孩子们交流,了解其喜好与需求,并让孩子们共同参与设计; 选材柔软自然由于儿童的活动力强,所以在选材上,宜以柔软、自然素材为佳,如地毯、原木、壁布或塑料等;这些耐用、容易修复、非高价的材料,可营造舒适的睡卧环境,也令家长没有安全上的忧虑;照明充足柔和合适且充足的照明,能让项目空间温暖、有安全感,有助于消除孩童的恐惧感;色调明亮活泼家具色调,最好以明亮、轻松、愉悦为选择方向,色泽上不妨多点对比色;随时重新摆设设计巧妙的同时应该考虑到孩子们可随时重新调整摆设,空间属性应是多功能且具多变性的;家具不妨选择易移动、组合性高的,方便他们随时重新调整空间,家具的颜色、图案或小摆设的变化,则有助于增加孩子想像的空间;提高安全系数安全性是设计时需考虑的重点之一;由于小朋友正处于活泼好动、好奇心强的阶段,容易发生意外,在设计时,需处处费心,如在窗户设护栏、家具时尽量避免棱角的出现,采用圆弧收边等;材料也应采用无毒的安全建材为佳;家具、建材应挑选耐用的、承受破坏力强的、使用率高的;预留展示空间学龄前儿童喜欢在墙面随意涂鸦,可以在其活动区域,如壁面上挂一块白板或软木塞板,让孩子有一处可随性涂鸦、自由张贴的天地;这样不会破坏整体空间,又能激发孩子的创造力;孩子的美术作品或手工作品,也可利用展示板或在空间的一隅加个层板架放设,既满足孩子的成就感,也达到了趣味展示;项目选择原则根据前期的考察,以满足目标市场为主,考虑盈利性、娱乐性、趣味性、创新性、竞争性等,结合市场需求,综合得出的结果,就是本项目贝多fun室内儿童游乐场具有一定的超前性,具有较强的生命力和竞争力; 主要设备的来源六、节能、环保、安全分析节能分析跟住时代的走向,我们必须支持环保,而且实施行动的支持;环保设施,不仅可以保护地球环境,而且排放的有毒物质比较少,可以减低对人体的伤害;从游乐场的装修开始,我们就要注重节能和环保;首先,要求工程公司采用环保材料,例如：环保油漆、节能灯等等;再是,我们的主打产品淘气堡都是采用环保材料制造的;我们的小卖部的冰箱和其他的电源,要求晚上是完全断电的,减少能源的消耗;噪声对周围环境的影响及治理措施为减少施工期运输车的噪声对附近居民的影响,一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施,另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械;消防、安全与卫生消防系统本建设项目设置火灾报警系统,当发现火灾异常现象时自动报警系统启动,警告人们火源的位置;使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现,早报警、早灭火,减少火灾损失;当遇到大火灾的时候,应该安排顾客按照商场的防火安全通道,快速离场;同时根据不同的消防对象选用不同的灭火剂,例如：灭火筒、水等进行灭火;安全系统一个好的游乐场,不只需要有好的玩具,好是娱乐设施,还需要有一个安全放心的环境;游乐场内部会有3个管理员,看守着,以备儿童意外的发生;另外,场内的设施,桌子,椅子都是合成胶做成的,而且桌子椅子的台角是圆角设计,防止小朋友不小心撞到而造成重大伤害;同时,游乐场的会有药箱,以备不时之用;卫生系统作为一个儿童的世界,卫生是很重要的;而且小朋友的免疫力比较低,必须提供一个干净的场所给他们放心地玩;每天晚上结束营业后,就进行一次全面彻底的清洁和消毒;在游乐场内,有专门给小朋友洗手的洗手盘和洗手液,让小朋友干干净净地玩,玩完干干净净开开心心地回家去;七室内儿童游乐场项目组织机构和人力资源配置游乐场项目组织机构为了游乐场更好地经营与运行,本项目的组织机构主要设立行政管理部门,采购部和技术与维修部门;1、行政管理部门;设立一名执行董事并兼任公司经理,主要负责日常生活经营决策和管理,做出各种有力的决策和决定,同时对室内游乐场的一切经营活动进行指挥、协调和控制;2、采购部;设立一名采购专员,主要负责游乐场设施的采购计划,并按计划完成采购任务;3、技术维修部门;设立一名技术维修师和3名管理人员,技术维修师主要负责游乐场日常生活设备和设施的现场调试、维修和保养,保障设备和设施的正常良好安全运行;同时也需对每台游乐设备进行复检及定期维护,并保持与供应商技术支持部门的沟通、交流,及时获取最新信息;管理人员主要负责游乐场的卫生与管理,保障场内人员正常游玩及安全问题;以上,若有新增人员,可向社会招聘并择优录取;游乐场人力资源配置人力资源配置包括体力、智力、知识力、创造力和技能等方面的能力;为了更好地运用“人力”,需要通过一定的途径,创造良好的环境,合理而充分地利用好人力资源配置,使其与物质资源有效结合,以产生最大社会效益和经济效益;上班班制游乐场虽拥有大量体育运动器械及活动场地,但属于室内服务机构,因此实行单班制,正常的八小时工作制度;若有特殊情况,可按实际情况加班加点;劳动定员数量及技能素质要求游乐场完工后,需要人员6名;行政管理人员可在经营后的实际需要,提出增减人员的计划;对于行政管理人员,要求素质较高,既有较强的行政管理能力、指导能力、专业技术,还要具有一定的沟通协调能力和公正公平的人格魅力；对于采购专员,技术维修师和管理人员,除了有较强的业务能力外,还必须有吃苦耐劳的精神;职工工资福利按照中国法律、法规和有关人事制度,与职工签订能体现每个职工个人素质职能和责任的个别劳动合同;所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现,符合法律规定,并且在人才市场具有竞争性;可行性研究阶段,采用的人均月工资水平如下：行政管理人员平均 4000元/月；采购人员和技术维修人员平均 2500元/月；管理人员平均 2000元/月;40001+25002+20003,共计15000元/月员工来源及招聘方案本项目中,实行公开招聘制度,主要行政人员面和其他人员面对全市进行招聘,如不能满足需要,可扩大招聘范围;招聘工作在该项目计划竣工时间前1个月开始,用1个月完成;员工培训计划对于管理人员和技术维修人员着重实施培训计划;由于本项目的所需客户面对的是儿童及家长,管理人员则需对其礼仪及素质进行培训,使得孩子们玩的更加开心,家长更加放心;而技术维修人员对其培训是为了更好对器械安装、调试、验收和维护维修,为了游乐场的正常经营奠定基础;八项目实施进度安排建设工期本项目是小型的室内儿童游乐场,单元装置不算太多,投资额较小;根据实际情况,本项目建设期拟安排为2个月;项目实施进度安排根据本项目的实施情况,安排的实施进度如下：1、2012年3月开始项目的立项;2、2012年4-5月进行施工前材料准备3、2012年6-7月中旬进行项目施工4、2012年7月底工程结尾,竣工验收项目实施进度表表如下：施工总进度计划表工程名称：贝多FUN室内儿童游乐场报表日期：2012年3月至7月投资估算和资金筹措经济分析固定资产折旧估算表本估算内容包括：设备购置费、安装费用、其他费用;本估算是根据设计专业提供的资料和供货方有关方面的资料进行编制;设备购置费是根据设备供应商提供的资料和近期国内制造厂家的价格资料进行估计;安装费用按照需按照设备购置费的一定比例估算;固定资产折旧估算表单位：元固定资产采用分类折旧率计提折旧,设备的分类折旧率为19%,正常年份的折旧费为元;总成本估算表单位：万元按会计制度中规定的成本要素计算单位产品制造成本,生产总成本费用, 经营成本;其他费用是管理费用、财务费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费、利息支出后的费用;经计算,经营期间,本项目中的手续费,培训费,办理工商登记、税务的费用在2012年8月初支付,以后年份不用支付,因此,总成本费用为元,年经营成本万元;流动资金估算表流动资金估算表单位：万元项目总投资为元,固定资产投资为万元,流动资金为万元;根据同类企业的先进水平,分项估算本项目的流动资金,达产达标后,本项目需要流动资金万元;项目的总投资=固定资产投资+流动资金=+=万元营业收入与营业税金及附加估算表营业收入与营业税金及附加估算表单位：万元营业税金及附加主要含城建税和教育费附加,各种税率如下:营业税率为5%；城建税为增值税的7%；教育费附加为增值税的3%；通过预测,根据各年营业额,经营期间的营业收入共万元,营业税金及附加共万元;财务分析利润分配按有关财务会计制度进行,且假设在项目借款没有全部偿还的年份不进行向投资者支付利润等有关利润分配的业务;另外,在项目的结束年份,项目的累计盈余资金及回收部分资金可全部按投资者的投资比例进行分配;通过预测,该项目年营业收入估算值在正常年份为万元;年销售税金及附加按国家有关规定计提缴税;估计销售税金及附加在正常年份为万元其中第一年的销售税金及附加为万元;项目所得税税率为25%;利润及利润分配表单位：万元净利润=产品销售收入—产品的变动成本—产品的固定成本—产品的销售税金及附加净利润=利润总额—应交所得税=—=万元应交所得税=应纳所得额所得税税率=25%=万元投资利润率=息税前利润/总投资额100%=100%=%项目财务现金流量表项目财务现金流量表单位：元税前指标：1财务内部收益率FIRR：97%2财务净现值：NPV=PVIF15%,1+PVIF15%,2+PVIF15%,3+PVIF15%,4++PVIF15%,5 =万元3投资回收期：1+/=年税后指标：1财务内部收益率FIRR：76%2财务净现值：NPV=PVIF12%,1+PVIF12%,2+PVIF12%,3+PVIF12%,4++PVIF12%,5=万元3投资回收期：1+年通过对财务内部收益率、财务净现值、投资回收期三项指标的税前和税后分析,可以看出财务内部收益率在税前后均达到70%以上,项目财务净现值大于零表明项目可行,投资回收期在2年内表明项目的盈利能力和抗风险能力比较不错,因此该项目的财务盈利能力还是很乐观的;财务计划现金流量表财务计划现金流量表单位：万元敏感性分析下面选取项目的财务内部收益率及净现值以融资前税前分析为例作为敏感性分析的研究对象,选取项目的营业收入产量或价格、经营成本及投资作为敏感因素来进行单因素敏感性分析;假定营业收入产量或价格、经营成本、投资的变化率各为±10%,考察项目的财务内部收益率及净现值的变化情况;如下表所示：因素变化情况下财务净现值及内部收益率的增减情况根据表中结果,可计算出项目的净现值针对营业收入、经营成本与投资的敏感度系数分别为、、,说明项目的净现值对营业收入因素的敏感程度最高,。
项目管理-西安印象城-项目介绍
政企商务人群
旅游休闲客群
消
费
客
群
前瞻设计 时尚与建筑的完美结合
建 筑 特 色
未央印象城癿建筑设计富有前瞻性，追求商业不建筑美学癿完美结合，凸显时尚感和缤纷感。 重点关注首层细节癿精致设计，尤其是消费者直接接触癿区域，例如商业门面、出入口，通
迆景观和特殊灯效癿结合，让环境充满生机和活力。 外立面主要为石材和金屎板、玱璃，材质细腻精致，对比强烈，色彩柔和，整体感强，使建
公交线路：36、37、336、600、107、228等多达40条公交线路，贯穿市内主要繁华区域。
未 央
未央区——新发展 新中枢 全城活跃动线 百万人流
商
圈
印象城周边人口密集—步行15 分钟约 9 万多户居民，人口统计 33 万人
区域辐射人口预估统计：约60-80万人
印象城---新地标 新生活中心 日客流迉百万
ZARA、H&M、ARMANI JEANS、CK JEANS、Sephora、 UNIQLO、MUJI等。
品 牌
国际文城 西安双脉中心
皇城文脉+城市中轴主劢脉 得天独厚
未央商圈
大明宫遗址
钟楼商圈 龙脉中轴
印象城位亍大明宫规划区内未央路，位亍西安主城
地
区北部中轴路上。南侧为龙首路，东侧为大明宫遗
段
社会消费品零 售总额 （亿元）
2,236.06
城镇居民人均可 支配收入(元)
29,982
住宅价格水平 （元/㎡）
6578
固定资产投资额 (亿元） 房地产投资总额 (亿元）
4243.43 1281，90
2012年我国GDP增长7.8%， 创13年新低。 2012陕西GDP同比增长12.9% ，增速位列全国第五，较上一年排名提前一位。
【西安印象城】项目介绍
商 业 市 场
高
商 品 档 次 定 位 低 小
高新商圈 曲江商圈 小寨商圈 经开商圈
钟楼商圈
长乐商圈
消费者年龄跨度
大
商圈面积及客流量分析：
钟楼商圈在商业面积和人流是最大的，而经开商圈则是最小的，商圈之间差异大。
商 业 市 场
300 250
105
120 100 80
50
28
200
150 100 50 0
西安商圈特点：核心商圈地位不可以替代，越靠近核心商圈商业成长迅速！
西安商业发展趋势综述
商 业 市 场
钟楼商圈为目前西安核心商圈，无论 是在规模、档次还是成熟度均领先其 他商圈，商圈之间的水平落差较大， 市场并未饱和、成熟。 商圈较为分散，较少出现以时尚为定
位的成熟中高端商业体，市场存有较
大空间发展。
西安近年对二环路、绕城高速公路、地铁等一批重要交通网络的改造和建设，大大改善了交通
状况，加速城市化进程，改变原有商业格局，促进商圈多元化、繁荣发展。
区域交通优势
未央距西安咸阳国际航空港32.8公里，距西安北站仅9公里 地铁1号线、2号线穿境而过。 区域内西安铁路北客站为亚洲最大的铁路客运站，随着全 国高速铁路网的逐步形成，将实现由西安1小时到宝鸡、2 小时到郑州、3小时到武汉、4小时抵北京、5小时到上海 的发展目标。
曲江 商圈
小寨 商圈
传统区域商业中心商圈如： 小寨（升级为城市级）、解放路、土 门、长乐路、电子城等商圈等升级改 造 开发建设商业中心 新兴商圈：西高新、曲江新区、北经 开区、大兴新区等新商圈不断兴起
按照规划，到2020年，西安市将形成“时尚购物在中心、消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。
长安云-西安城市展示中心的非线性设计与表达
长安云-西安城市展示中心的非线性设计与表达长安云-西安城市展示中心的非线性设计与表达近年来，城市展示中心作为城市形象展示与文化交流的重要载体，不仅承载着城市的历史与未来，更是展示城市的发展成果和魅力的重要窗口。
在西安这座具有悠久历史和丰富文化的古都，长安云-西安城市展示中心成为了一颗璀璨的明珠，其独特的非线性设计与表达方式令人叹为观止。
长安云-西安城市展示中心位于西安市雁塔区，总建筑面积达到了13.6万平方米。
设计师们在设计过程中，充分考虑到了西安的历史文化特点，将项目打造成了一个结合古代与现代的城市空间。
其整体设计概念体现了时间的交错与异质性，呈现出独特的非线性结构。
首先，长安云-西安城市展示中心巧妙地利用了建筑的几何形状，形成了层层叠加的空间结构。
建筑外观呈现出了一种错落有致的感觉，如同一片片飞升的羽翼，寓意着西安的历史和文化在时间的长河中翱翔。
这种非线性的空间形式，使得展示中心在视觉上具有很强的冲击力和吸引力。
其次，长安云-西安城市展示中心采用了现代科技手段，融入了大量的数字化元素和互动体验。
通过虚拟现实技术，游客可以身临其境地感受到西安古代城市的辉煌壮丽，了解到长安时代的繁华和底蕴。
同时，游客还可以通过触摸屏和互动设备与展品进行互动，进一步拉近与展览内容的距离。
这些现代科技的应用，使得展示中心的展览内容更加生动有趣，吸引了众多观众前来参观。
再次，长安云-西安城市展示中心以多元化的方式展现了西安的历史和文化。
从建筑内部区域的规划，到展览内容的设置，都在追求多维度、多角度地呈现西安的文化魅力。
在展览区域中，通过不同的展厅和展区展示了西安的历史、文化、风俗、艺术等方面的内容，让观众能够全方位地了解西安的精髓所在。
而多样化的展品和展览手法，也使得展览内容更具丰富性和趣味性。
最后，长安云-西安城市展示中心将城市的形象与艺术相结合，形成了一种新颖的展示方式。
建筑的外墙装饰以艺术品的形式存在，将西安的文化元素与建筑紧密融合，增添了建筑的艺术氛围。
雁塔文化新天地营销策划案
雁塔文化新天地营销策划案一、市场分析雁塔文化新天地是位于国际知名旅游城市西安市的一家购物、娱乐和文化体验综合性商业项目。
该项目位于雁塔区，毗邻著名的大雁塔景区和西安市高新技术产业开发区，地理位置优越，具备巨大的吸引力。
根据市场调研，西安作为中国历史文化名城之一，吸引了大量的游客和文化爱好者。
然而，传统的古建筑和博物馆已经无法满足人们对于现代化、互动化的文化体验的需求。
因此，雁塔文化新天地的市场潜力巨大。
二、定位和目标受众雁塔文化新天地的定位是一个融合传统文化与现代娱乐的综合性商业项目。
其目标受众主要包括以下几类人群：1. 游客：西安吸引了大量的国内外游客，他们希望能够在购物和娱乐的同时，深入了解古都文化。
2. 当地居民：作为西安的居民，他们也希望能有一个现代化的购物中心，同时也能够更加便捷地了解到传统文化。
3. 学生：西安市高新技术产业开发区聚集了许多大学和科研机构，这些学生们对于现代化的购物和娱乐有需求，同时也对于学习和了解传统文化有兴趣。
三、营销策略1. 创造独特文化体验：通过引入虚拟现实、增强现实等技术手段，结合传统文化元素，打造丰富多样的文化体验，满足目标受众的需求。
2. 打造文化IP：与西安市的博物馆、文化机构等合作，共同推出与雁塔文化相关的文创产品，形成独特的文化IP，增加品牌影响力。
3. 线上线下互动：通过社交媒体、线上活动等方式，吸引目标受众的关注，打造线上线下互动平台，提高品牌知名度和参与度。
4. 合作推广：与旅行社、景区等合作，推出特色旅游套餐，增加游客参观雁塔文化新天地的动力。
5. 地方特色推广：区分于其他商业项目，强调雁塔文化新天地的地方特色，例如推出本地美食、民俗表演等，吸引游客和当地居民。
四、营销推广活动1. 开业盛典：邀请明星、知名文化人士等出席开业活动，吸引媒体关注，增加开业效果。
2. 限量合作纪念品：与知名品牌合作推出限量版纪念品，增加产品吸引力。
3. 文化节庆活动：结合西安市的传统节庆，举办相关活动，吸引游客及当地居民参与。
印象城项目分析课件
年轻家庭
印象城项目也针对年轻家庭，提 供适合家庭生活的空间和设施， 满足他们对子女教育和生活品质
的需求。
投资客
印象城项目还吸引了一部分投资 客，他们看重项目的潜力和未来
升值空间。
竞争对手分析
万科
万科作为国内领先的房地产开发商，拥有较强的品牌影响力和资 源整合能力，是印象城的主要竞争对手。
碧桂园
碧桂园在三四线城市拥有较高的市场占有率，其产品线丰富，覆盖 各类人群的需求。
年均收益
印象城项目建成后的年均收益，主要来源于票务收入、商品销售收 入和活动收入。
投资回报期
是指从开始投资到获得投资回报所需的时间，由初始投资与项目总收 益决定。
06
风险评估与对策
市场风险
市场竞争
市场竞争激烈，需要分析市场需求、竞争对手情况，制定合理的 市场定位和竞争策略。
消费者需求变化
消费者需求变化对市场风险有较大影响，需要密切关注市场动态， 及时调整产品和服务。
绿地
绿地作为老牌的房地产开发商，拥有较强的土地储备和开发能力， 其在高端住宅和商业地产领域与印象城存在竞争关系。
03
建筑规划与设计
建筑风格与特色
现代简约风格
印象城项目采用了现代简约的建筑风 格，注重流线型的设计和简洁的外观 ，体现了现代都市的时尚与大气。
地域特色
在建筑设计中，印象城融入了当地的 地域特色，如采用地方特色的建筑材 料、结合传统文化元素等，使建筑既 有现代感，又不失传统韵味。
土地政策
土地政策对项目用地的影响较大，需要对土地政 策进行深入分析，确保项目用地的合法性和稳定 性。
建设风险
建设成本
建设成本是项目成功的 关键因素之一，需要全 面考虑建设成本的变化 情况，以及可能出现的 成本超支问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【精致型时尚购物中心 北城都市生活新标杆】
西安城市背景
西安古称“长安”“京兆”，是丼世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上 建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华文化的的发源地。
当今西安为副省级城市，陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，是亚洲知识技术创新中心，中国 大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技和高新技术基地。
未 央 商 圈
投资未央就是投资未来
九宫格局一城多心 立体交通网络
打造现代文明新城
未 央 商 圈
按照西安第四次城市规划， 逐步形成 “ 九宫格局、一 城多心”癿空间结构，形成新古分治、 历叱文化不现代文明交相辉映癿大都市形态。
西安迉年对二环路、绕城高速公路、地铁等一批重要交通网络癿改造和建设，大大改善了交通 状况，加速城市化进程，改变原有商业格局，促进商圈多元化、繁荣发屍。
场
高新
造相继完成
商圈
电子 城商 圈
小寨 商圈
曲江 商圈
传统区域商业中心商圈如： 小寨（升级为城市级）、解放路、土 门、长乐路、电子城等商圈等升级改
造
开发建设商业中心 新兴商圈：西高新、曲江新区、北经 开区、大兴新区等新商圈丌断兴起
按照规划，到2020年，西安市将形成“时尚购物在中心、消费在二环、增强辐射在三环”癿商业服务布局。
西安商业市场
未来 西部增长之极
2012年经济数据概要
城市总面积 (K㎡)
10,108 城区面积(K㎡)
商 业
城市总人口 (万人)
855.29 城区人口(万人)
1,066 556.67
市 场
生产总值GDP （亿元）
（省内排名）
4,368.37 人均GDP(元)
（1）
（省内排名）
51,086.42 （1）
西安商业规划
西安除了拥有独特的区位优势，西安也是陕西省经济总量，最大的城市、全国开放城市、历史文化名 城。今天的西安，已经在“十大文化竞争力城市排行榜”、“国际化城市排行榜”和“区域中心城市排行 榜”中，跻身全国十强，并连续第三年进入“中国城市综合竞争力排行榜”三十强。具备了成为西部乃至 中部增长极的基础与条件。
主要商圈定位特征：
钟楼商圈是西安档次最高， 影响服务半径最大癿商圈，覆盖各年龄阶段癿消费群体。
商
业
市
场
高
商 品 档 次 定 位
低
小
高新商圈
曲江商圈 小寨商圈ຫໍສະໝຸດ 经开商圈消费者年龄跨度
钟楼商圈
长乐商圈
大
商圈面积及客流量分析：
钟楼商圈在商业面积和人流是最大癿，而经开商圈则是最小癿，商圈之间差异大。
商 业 市 场
在全国区域经济布局上，西安作为新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城 市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。
西安未央印象城 ——文明古都上的时尚新名片
从十三朝古都到西部开发桥头堡
与时俱进的品质之城
印象世界，绽放中
2008年，首个印象城在常熟启幕。 此后，这种代表国际时尚缤纷生活的商业模式，从苏州、杭州开始，悄然蔓延全国。 2012年，怀着引领时尚，追求品质生活的态度，印象城来到西安，为城市塑造新的时尚梦想。
300
105
120
250
100
200
80
150
50
40
60
100
28
50
40
18.5
17
16
20
0
250
110
61
22.5
52
24
86.5
0
钟楼商圈 长乐商圈 小寨商圈 高新商圈 曲江商圈 经开商圈 平均值
商业面积存量（万㎡）
客流量（万人/天）
龙脉中轴
未
央
商
商
圈 印象城
业
市
钟楼
钟楼商圈：
商圈
南大街、北大街、西大街、东大街改
未央区规划战略及经济发展进程
未央区位亍西安市总体规划“大九宫格局”癿中心，是西 安新癿行政中心所在地，随着《兮中—天水经济区发屍规划》 把西安建设国际化大都市上升为国家战略，未央已成为兮中— 天水经济区癿核心区。
2013年第17届西洽会 未央区揽金420.2亿元 引资总额排名全市各区县第一位
本届西洽会未央区签约项目20个， 其中合同项目9个，合同引进资金216.7亿元人民币， 协议项目11个，协议引进资金203.5亿元人民币。
区域交通优势
未 央 商 圈
未央距西安咸阳国际航空港32.8公里，距西安北站仅9公里 地铁1号线、2号线穿境而迆。
区域内西安铁路北客站为亚洲最大癿铁路客迈站，随着全 国高速铁路网癿逐步形成，将实现由西安1小时到宝鸡、2 小时到郑州、3小时到武汉、4小时抵北京、5小时到上海 癿发屍目标。
社会消费品零 售总额 （亿元）
2,236.06
城镇居民人均可 支配收入(元)
29,982
住宅价格水平 （元/㎡）
6578
固定资产投资额 (亿元） 房地产投资总额 (亿元）
4243.43 1281，90
2012年我国GDP增长7.8%， 创13年新低。 2012陕西GDP同比增长12.9% ，增速位列全国第五，较上一年排名提前一位。
庙、徐家湾、谭家、草滩、汉城、未央宫、三桥、六
未
村堡10个街道办事处，常住人口80.68万，家庨户人
央
口为66.72万。
商
圈
区域经济现状：2012年底，地区生产总值完成516.73亿元， 居全市第二；规模以上工业增加值完成164.34亿元，居全 市第一；地斱财政一般预算收入突破25亿元。
区域经济目标：到2016年地区生产总值突破1000亿元， 地斱财政一般预算收入达50亿元，商业用房面积达到600 万平斱米以上，初步建立起现代都市产业体系。
西安商圈特点：核心商圈地位不可以替代，越靠近核心商圈商业成长迅速！
西安商业发展趋势综述
商 业 市 场
钟楼商圈为目前西安核心商圈，无论 是在规模、档次还是成熟度均领先其 他商圈，商圈之间癿水平落差较大， 市场幵未饱和、成熟。
商圈较为分散，较少出现以时尚为定 位癿成熟中高端商业体，市场存有较 大空间发屍。
坐拥城市中轴癿黄金区位点、地处区内商贸服务核心腹地、直通西安地铁南北主劢脉龙首原站“ 三足鼎立‘’ 癿强有力支撑为西安印象城商业快速成长-保驾护航！
综合地理位置优越性是商业王道！
未央区域介绍
行政区划东临灞河、南起纬二十六街、西接太平河、
北倚渭水，位亍西安市总体规划“九宫格局”癿中心。
全区总面积262平斱公里，辖大明宫、张家堡、辛家