2008年4月东莞房地产市场分析报告
08上半年东莞房地产中期研究报告之投资环境篇
08上半年东莞房地产中期研究报告-投资环境篇一、经济面1.上半年去全国经济运行情况良好。
今年以来，尽管连续遭遇重特大自然灾害和面临复杂的国际经济环境，但全国人民在党中央、国务院的正确领导下，积极应对各种困难和挑战，国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。
主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。
2.受雪灾地震因素影响，国内物价持续上涨。
2008年初南方遭遇50年不遇的雪灾，5.12日遭遇建国最大的灾难“汶川8.0级大地震”，两次巨大自然灾害的叠加，不仅使上万生命瞬间离去，而且给中国经济带来了沉重的打击，经济损失已超过3000亿元人民币，损失数字还将不断上升。
受其影响，全国范围内物价上涨迅猛，全国居民消费物价指数（CPI）进入2008年后一直维持在高位，而东莞CPI水平低于全国水平，但仍然处于较高水平。
3.人民币持续升值，出口增速放缓。
由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，并已破7，出口的价格优势有所削弱，对外贸易增速放缓，6月30日人民币兑美元汇率更创下6.8591新高。
人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。
今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。
其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口 4670.3亿美元，增长30.4%。
2008年珠三角(城市)房地产发展报告
2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。
２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。
从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。
３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。
道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。
从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。
一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。
４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。
两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。
这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。
７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。
综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。
无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。
08上半年东莞房地产中期研究报告之潜在供应篇
08上半年东莞房地产中期研究报告-潜在供应篇数据来源：报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。
一、商品房可售存量分析1、商品房可售存量总体情况：据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月27日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.56%，有275个项目有可售存货，可售存量共计 589.89万㎡，65336套。
其中2007年（含）以前的可售存量为339.37万㎡，38442套；2008年上半年可售存量为250.52万㎡， 26894套。
可以看出，进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。
在275个有可售存货项目中，存量在5万㎡以上的项目有34个，这些项目的存量消化压力不言而喻。
除了77个有少量尾货的项目外，市场上还有198个项目可售存量在0.5万㎡以上的。
楼盘项目数量众多，在目前的市场行情下竞争非常激烈。
2、可售存量区域比较分析：据东莞中原研究部数据监测显示，从城区和镇区上看，城区可售存量为206.42万㎡，占总体的35%，其中2007年（含）以前可售存量与2008年上半年可售存量基本持平；镇区可售存量为383.47万㎡，占总体的65%，主要是2007年（含）以前的可售存量，反映了镇区去年的存量积压消化压力非常大。
通过可售存量套均面积的计算，可以看出城区的存货套均面积为82.8㎡，较镇区的94.9㎡要小很多；而通过对比2007年（含）以前与2008年上半年的可售存量套均面积，可以看出受政策调控影响，房贷新政后市场逐渐回归自住需求为主导，城区去年下半年上市的小户型公寓消化情况比较差，小户型公寓的积压货量较大。
2008 年上半年商品房可售存量主要集中在房地产开发热点区域，如：南城、东莞、厚街、常平、虎门、塘厦等区域。
可售存量前十名区域的量已经达到了416.88万㎡，占总可售存量面积的70.7%。
某年4月东莞房地产市场分析报告18p_中原
2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数据一览：总体叙述：2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰?品筑、金桂华府等致使前期??围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。
其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。
2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。
1) 区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。
2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二高。
10163元/拉大。
4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。
二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。
一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。
2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总一、前言进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。
市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。
世联顾问-2008年东莞万江风临美丽湾市场分析及下阶段策略汇报-41PPT
本报告是严格保密的。
市场分析
万江市场
周边市场供应充足，价格下降，维护片区客户难度加大 周边市场供应充足，价格下降，
风临美丽湾
西城楼大街 塞纳河畔
围仔项目 孚泰南坑项 目
合正项目
江南又一城 景湖湾畔
本报告是严格保密的。
万科运河东1 号
市场分析
万江市场
供应量大，竞争激烈， 供应量大，竞争激烈，白热化 周边市场楼盘供应充足，价格下降， 周边市场楼盘供应充足，价格下降，市场壁垒 被打破，形成直接竞争， 被打破，形成直接竞争，造成万江客户流失
100 2.27
95 3.03
11.11
成交套数
成交价格
市场分析
东莞市场
降价效果逐步减弱， 降价效果逐步减弱，每波降价的领头楼盘受益最多
从网上的日成交量 变化可以发现：月 初的降价带来成交 量的放大，但随市 场降价楼盘的增多， 客户对降价的敏感 性逐步降低，从前 面各楼盘的上门量、 成交量逐步萎缩可 以得到印证；
本报告是严格保密的。
策略
突围路径
抓住第三波价格调整机会，抢占先机， 抓住第三波价格调整机会，抢占先机，成 功起势， 功起势，确立万江市场领导者地位
第一波：以金色华庭为代表中低端楼盘价格大幅下降（70折 第一波：以金色华庭为代表中低端楼盘价格大幅下降（70折）
三 波 下 降
以万科运河东1 以万科运河东1号、景湖湾畔为代表的特价单位（85-95折） 景湖湾畔为代表的特价单位（85-95折 除少量特价单位外，大部分维持观望状态 第二波：以万科运河东1 第二波：以万科运河东1号为代表的中高端楼盘价格大幅下降 70折 70折团购引爆东莞市场，城区中端大盘全线跟进 代表项目：丰泰城 、景湖湾畔、景湖名郡、 塞纳河 畔、景湖春晓、联华花园城、阳光海岸悦湾 第三波：以天骄峰景为代表的高端盘价格大幅下降（70折起，整体80折） 第三波：以天骄峰景为代表的高端盘价格大幅下降（70折起，整体80折 折起 80 其他代表：东骏豪苑、万科高尔夫花园 将进一步挤压中端楼盘的市场空间，新一轮价格调整启动
2008上半年东莞房地产中期研究报告土地市场篇
08上半年东莞房地产中期研究报告-土地市场篇统计时间：2008年1-6月数据来源：没有特别说明，报告中数据均来源于东莞市国土资源局一、08年上半年土地政策一览：二、2008年上半年土地出让公告总体情况2008 年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地96宗，共计429.67万㎡。
其中工业用地供应2119423.17㎡，占总供应量的49.33%；商住用地供应1672650.9㎡，占总供应量的38.99%。
从供应时间上看，2008年上半年土地供应面积较去年同期增长127.89％，增幅比较明显。
从区域分布上看，08年上半年，城区土地供应总量合计为215.68万㎡，占08年总体供应的50.2%；镇区供应总量合计为213.99万㎡，占08年总体供应的49.8%。
与07年上半年城区24.4%的供应比例来看，08年城区供应步伐加快，其中城区供应主要集中在松山湖区域，08年松山湖工业用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，08年5月份北京推介会一举签下10个研发型项目，协议引资约60亿元人民币，均是研发型的高科技项目，这些项目一旦进驻，对工业用得的需求量非常大。
镇区凤岗供应量居首，上半年就有60.41万㎡土地供应，其中商住用地的供应量为44.11万㎡，占凤岗土地供应总量的73%，预计凤岗2年内的房地产市场，市场供应将非常大。
三、土地交易情况2008年上半年东莞土地成交情况：2008 年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万㎡，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。
其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万㎡，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。
从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了37.14%，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。
东莞房地产市场情况分析报告
城区地产：东莞地产走势的风向标由于主城区是城市行政、文化、商务的中心区域，因而主城区在2010年没有悬念的依然是东莞最受关注的重点区域，也是发展商抢滩大战的兵家重地。
2010年，包括东城、南城、莞城、万江四区在内的主城区，不管是价格，还是受关注度，都走在了东莞各镇街的前端，供应量相对2009年也有了一定的释放。
不过，让主城区更受瞩目的，是区域在刚性自住需求释放情况下，持续呈现供不应求的格局。
据了解，2010年主城区四大区域均有新项目入市供应，而供应产品呈现出百花齐放的局面，从一房、两房到三房、四房，从洋房到别墅，在主城区范围内均有产品供应。
而区域价格，在置业需求相对集中而供应稍嫌不足的格局下，亦将保持在一个相对高位。
南城供求表现有点失衡近几年来，随着行政中心的南移，CBD的快速发展，城市建设的推进，南城已成为东莞白领阶层、中产阶级，甚至是塔尖阶层的置业首选区域。
这也使南城近年来的成交量一直保持在全市各镇街的前列。
据东莞中原地产研究部第一季度成交监测，从各区域成交情况来看，2010年第一季度，南城区域依然以卓越的成绩占据首席位置，高出第二名的东城近10万平方米。
南城的受宠度由此可见一斑。
而在近年来持续受宠的情况下，发展商也开始扎堆于南城的开发，这使南城多年来的产品供应结构相对比较丰富，2010年也不例外，市场供应产品虽然较偏重于大户单位，但就整体而言，南城供应产品户型从一房到五房、复式，甚至包括别墅等，一应俱全，同时，供应项目依然分布在中心区、东莞大道沿线和水濂板块等多个区域，为不同需求的购房者提供了较多的选择。
与成交量领跑相对应的，却是年内供应量相对较少。
东莞中原地产研究部经理车德锐向记者介绍说，虽然2010年南城的产品线比较丰富，但南城今年的新入市项目数量较少，仅香榭丽舍等个别项目，供应量主要集中在几个大盘的后期开发，如中信·凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、江南第一城、世纪城、御花苑、御泉山等盘，新入市项目偏少，可售存量有限。
08年上半年东莞房地产中期研究报告之商品房价格篇
08年上半年东莞房地产中期研究报告-商品房价格篇注：报告中的商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。
1、商品房价格总体情况2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。
2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。
东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞市商品房均价6739元/㎡，住宅价格6241元/㎡，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/㎡，成交量最大的洋房的价格为5727元/㎡。
2008年上半年东莞各用途物业的销售价格情况如下：2、普通住宅价格分析2008年上半年东莞普通住宅价格5780元/㎡，同比上升19.1%。
2008年上半年普通住宅均价5780元/㎡，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/㎡，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。
进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。
2008年上半年普通住宅价格持续下跌可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。
可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。
从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/㎡。
成交维持低水平，短期价格相对稳定2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/㎡价格水平上下短期内也将有所稳定。
2008年11月东莞楼市分析报告
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。