土地一级开发整理收益模式分析
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发，改变土地的用途和功能，提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。
它具有以下特点和收益分配：1. 土地一级整理开发的特点(1) 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的过程，需要考虑到经济、社会、生态等多个方面的因素。
在土地的开发利用过程中，需要综合考虑土地的条件、资源、环境等各个方面的因素，制定科学的规划和实施方案。
(2) 长期性：土地一级整理开发是一个长期性的过程，需要长期的规划、建设和管理。
土地的开发利用是一个漫长的过程，需要不断的投入和维护，才能取得持续的效益。
(3) 高效性：土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。
通过对土地进行规划和优化，可以使土地的使用效果最大化，提高土地的利用效果和经济效益。
(4) 产业化：土地一级整理开发是一个产业化的过程，可以形成一条完整的产业链。
在土地的开发利用过程中，可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个环节，可以形成一条完整的产业链，带动相关产业的发展。
2. 土地一级整理开发的收益分配(1) 土地增值收益：土地一级整理开发可以提高土地的价值，产生土地增值收益。
土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。
这部分收益通常由政府或土地企业享有，可以作为财政收入或企业利润。
(2) 基础设施收益：土地一级整理开发需要建设基础设施，如道路、供水、排水等。
这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用，也可以产生相应的收益。
这部分收益通常由政府或相关企业享有，可以用于基础设施的维护和改善。
(3) 社会效益收益：土地一级整理开发可以改善生活环境，提高人们的生活质量，产生社会效益。
这部分收益通常以公共利益为主，可以用于社会事业建设、环境保护等方面。
(4) 农民收益：土地一级整理开发中，如果涉及到农民的土地征收和安置，需要给予农民相应的补偿和福利。
“土地一级整理”操作流程盈利模式
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招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
二、一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
土地一级开发模式及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补到“五偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达让或转通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出：下让的过程。
土地一级开发实施流程具体如段㈠策划及前期准备阶⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划文件。
包性城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地是人类赖以生存和发展的重要资源，其在资源环节中的重要性不言而喻。
土地整理开发是整合、提升、优化土地资源的过程，目的是提高土地使用效率和经济效益，为城市的可持续发展奠定基础。
本文将从土地一级整理开发的特点和收益分配两方面进行探讨。
1、面积大、涉及范围广土地一级整理开发通常涉及到几个乃至几十个乡镇、村庄，涉及到的土地面积也相对较大，需要跨越多个行政区域，以获得更加广阔的市场或更好的区位。
2、资源多样化、结构复杂土地一级整理开发涉及的资源包括自然资源、人力资源、经济资源等多种类别，这些资源之间的相互关系是十分复杂的，需要进行综合分析和合理的规划布局。
3、时间长、投入高土地一级整理开发通常需要几年甚至十年以上的时间来全面实施，期间需要投入较高的人力、物力和财力。
土地一级整理开发的投入需要长期回报，并需要突破短期投资回报的限制。
4、效益长期稳定土地一级整理开发的效益一般呈现出长期稳定的趋势，可以通过租金、土地增值收益、税收等多个方面来确保整个项目的盈利。
二、收益分配的方式1、国有土地收益分配对于国有土地，其效益的分配主要包括土地流转收益、土地资源利用收益、土地增值收益、税收等几大方面。
对于土地流转收益和土地资源利用收益，国家通常会按照政策规定进行分配，其中土地流转费是交给农户、村集体等。
2、开发企业收益分配开发企业在土地一级整理开发中所占的份额很大，其收益主要来自于土地增值收益、租金收益等多个方面。
为了保证收益的合理分配，通常会按照投入比例、开发企业的风险承担程度等因素进行分配。
3、土地所有权办理流程的费用分摊土地所有权办理流程的费用主要包括测量、评估、工程建设、补偿等多个方面，这些费用通常会在土地所有权办理结束后，由土地开发企业进行分摊。
综上所述，土地一级整理开发具有面积大、资源多样化、效益长期稳定等特点，同时也为国有土地和开发企业带来了可观的收益。
对于收益的分配，则需要综合考虑多个因素，提出科学合理的分配方案，以确保双方都能获得满意的结果。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整理、利用，并实现农村土地的城市化，提高农村人居环境质量和农民生产生活条件的一项综合性工程。
土地一级整理开发的特点和收益分配是该领域关注的重点问题。
本文将就此问题进行浅议。
1、综合性。
土地一级整理开发是多部门、多领域协调推进的综合性工程，需要政府、市场、社会等各方的协同合作和资源共享。
2、工程化。
土地一级整理开发需要大量的资金、技术、人力等资源进行规划、设计、施工等环节，具有工程化的特点。
3、长期性。
土地一级整理开发需要实现农村土地的城市化，提高农村人居环境质量和农民生产生活条件，是一个长期性的工程项目。
4、效益性。
土地一级整理开发旨在实现农村土地的规范化、集约化和高效化，提高农村土地的使用效率和经济效益，以及改善农村的生产生活环境和质量，具有显著的经济和社会效益。
土地一级整理开发的收益主要包括政府和农民的两部分。
1、政府部分收益政府在土地一级整理开发中的投入主要包括财政资金、土地资源、政策支持等，政府通过资金、土地等投入，推动土地一级整理开发工程的实施，并以此为基础支撑城镇化进程的发展。
政府部分收益主要是土地增值收益和税收收益。
土地一级整理开发过程中，由于土地整理、土地规划、新城建设等工作的推进，土地的市场价值和开发价值不断提高，政府通过土地流转和土地使用权出让，实现土地增值收益。
同时，政府可以通过增收税收的方式，获得相应的财政收益。
农民在土地一级整理开发中的收益主要是土地补偿费和发展获益。
土地一级整理开发会对农民的土地产权进行统一规划、整理、清晰界定，并为农民提供一定的土地补偿费用。
此外，土地一级整理开发还将有助于提升农村基础设施建设水平、改善生产生活环境和质量，进而促进农民的生产和生活发展。
总体而言，土地一级整理开发的收益分配应该以政府部门和农民双方的经济和社会效益为基础，确保政府和农民双方能够得到合理而公正的收益回报。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。
在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。
本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。
1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。
土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。
建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。
土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。
1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。
收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。
（2）确认收入的经济利益已实现。
即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。
（3）确认收入的归属。
即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。
（1）土地出让金确认。
应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。
2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。
企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。
个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。
对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。
具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。
应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。
为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。
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土地一级开发整理的收益模式初探密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。
“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。
■文：方正商学院李明旭资源集团石生荣目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。
其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。
土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。
在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。
一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。
后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。
（二）共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。
在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。
一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。
通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。
（三）土地一级开发净收益的分成一般来讲，“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。
其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。
按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。
项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。
按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要占到净收益的“大头”。
以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）为例。
中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本；投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成[1]。
2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。
合同显示，所述土地一级开发的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5、5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%[2]。
分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。
通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。
与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。
（四）土地一级开发保底收益的设置在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
而漳州发展（000753.SZ）则更是与地方政府达成了固定回报加上收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和相小的投资风险。
2009年，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，在与漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙文段配套开发用地（A 地块）一级开发合作协议书》中，三方约定：公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%[3]。
此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价，来实现最低收入的底线。
房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。
在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：每亩土地开发成本不高于32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。
（五）参与土地规划的设计工作在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。
在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开发权方面提供了更多的先机。
因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。
此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。
（六）参与政府的土地“招牌挂”工作土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地平整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让。
虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。
在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。
通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。
（七）土地一二级市场联动的优势土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低[4]。
在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时，获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化。
当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。
”三、所蕴藏的风险：（一）政策风险相比较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。
在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）中，国务院规定，“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’。
”在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）中，规定：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
”在2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）中规定，“确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
”鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，本文所述的土地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。