投融资咨询项目建议书

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前言
2005年10月下旬，江苏现代资产投资管理顾问有限公司（以下简称“江苏现代”）丁伯康总经理、陆中奕、邵中总助等，先后与常州百老汇集团有限公司（以下简称“百老汇集团”或“集团”）的蒋佳平董事长、周道衍财务总监就百老汇集团的投资经营情况、融资需求以及资本运作思路进行了初步沟通。

应贵方的要求，同时也遵循江苏现代项目管理的一般程序，江苏现代根据其多年开展企业投融资咨询的实践经验，结合百老汇集团的实际情况，提出如下建议书,供贵方决策时参考。

本建议书主要包括以下内容：
一、项目概述
二、项目的主要内容和实施流程
三、江苏现代担任咨询顾问的优势
四、专业收费建议
需要说明的是：本建议书仅在双方初步交流沟通的基础上提出的，随着双方合作的深入开展，江苏现代将会对本项目进行更为详尽的调研，以提出具有一定前瞻性、系统性和可操作的咨询方案。

如有任何疑问、建议和意见，欢迎及时与我们联系。

一、项目概述
（一）百老汇集团概述
常州百老汇集团的发展历史最早可追溯到1989年。

经过十多年的快速发展，目前已成为一个以房地产业为主，跨地区投资发展的江苏省内知名的地产企业集团。

集团现有总资产6.2亿元，职员80人，存量土地计800多亩。

集团战略定位为以房地产开发为主要载体的资本运作型企业，并有计划进入资本市场，实现上市。

未来五年（据现有土地储量、资金来源）计划开发3个项目150万平方米建筑，实现利润16个亿。

进入资本市场，五年开发总量计划增至300万平方米。

实现利润30个亿。

（二）项目需求初步分析
百老汇集团正处于快速发展的特定时期，其投资和融资战略制定和策略安排显得尤为重要，而集团投融资战略制定和策略安排，一方面要服从于当前的经济和金融形
势，同时，还需要结合城百老汇集团目前项目运作的实际情况，以及后续项目的运作要求。

从理论上来说，百老汇目前所拥有的资产（或土地资源）都具有可获利的潜质，但是对于整个集团的运作来说，资源利用的方式、时机、整合力度等的不同，都会给集团带来不同的收益和效果。

正是如此，才具有资产运作和融资的前提，而集团的资产数量、性质和结构对公司投融资策略制定和策略安排将起到决定性的作用。

我们认为，百老汇集团的资产具有以下特点：
1、资产规模较大，但是流动性不够
目前，百老汇集团所拥有的资产规模较大，尤其是把土地资产的价值计算进来的话，应该说超过10多亿元，而且分部在不同的主体中。

资产规模大，对于集团而言是双刃剑，一方面，资产规模大，抗风险能力和整体融资能力强。

另一方面，集团资产运作、高效开发的难度加大大。

在投资管理上，如何进行有效的投资、融资、建设和开发？如何对分布在不同主体的存量和增量资产实施差异化管理？在融资安排上，集团如何实施整体性安排，实现资产和资源的合理利用？以及在未来资本运作战略上，如何进行有效的产业整合，创造条件实现持续的融资，包括实现上市融资的目标等。

2、资源分布的区域广，项目开发的差异性大
集团土地资产目前分布在常州、南京、泰州和山东潍坊等地，且具有不同的开发用途，如计划2006年1月开工的40万平方米的常州新城商业中心，已取得
7.6公顷土地使用权证，将建成由娱乐休闲区，商业步行街，超级大卖场，城市精
品小住宅、SOHO公寓、酒店式服务公寓、办公在内的不夜城大型综合商业建筑群，建成后将是江苏省内最大规模的娱乐商圈。

再如位于泰州市中心黄金商业地段的中央休憩式商业街区及住宅项目，占地约5万平方米，总建筑面积约30万平方米，其中商业面积约8万平方米，是泰州市最大规模的商业步行街区。

还有位于山东省中部潍坊市境内的40万平方米欧洲小镇式住宅,40万平方米国际家居港项目等。

集团开发的项目，业态包括了住宅、商业、娱乐等。

这些资产之间的协同效应不够，以及分布在不同地区的情况，不仅加大了投资管理的难度，也不可避免地提高项目开发融资的成本。

难以充分发挥资源综合利用和财务杠杠的作用，给集团运作带来难题是不足为奇的。

3、集团资产负债率过高，土地资源充裕而后续资金的注入量可能存在不足
根据贵集团提供的财务报表显示，集团的资产负债率已达到67％左右（这对于以民营企业为主体的集团来说，此资产负债率可能高了不少，如对于已基本符合公开发行上市的企业来说，则是一个合理的负债结构）。

这对后续项目的融资、投资和开发，都将带来很大的困难。

因此设计集团新型的融资结构模式就显得非常重要。

基于百老汇集团资产的上述特点，我们认为，百老汇集团非常有必要对其整体的资产、资源状况进行研究，并制定差别化的资本运作战略，投融资策略和实施方案。

通过对集团的资本运作战略、投融资策略和实施方案的研究，提出适应当前百老汇集团投融资方面的制度安排及流程创新方案，并对具体资产或资源的融资模式进行操作上的可行性分析和方案设计，为实现集团科学、高效的投资和可持续、低成本的融资提供借鉴和指导，进而为集团总体目标实现提供有力支撑。

二、项目的主要内容和流程
（一）主要内容
1、对集团现有的资产、资源进行相应梭理，并对其特性进行分析，为集团资产整合提供依据；
2、提出集团资产整合建议，同时评估集团财务风险，推动集团投融资战略制定和方案实施；
3、分析和研究集团现行的投融资状况、流程及具体项目的投融资操作，总结现行投融资的优缺点，并对具体项目操作的经验和不足予以总结；
4、分析集团未来的资金需求，并按照集团现有投融资模式对其资金供给和需求进行平衡分析；
5、研究和比较类似集团投融资状况、流程及模式，为集团投融资战略和实施方案制定提供借鉴；
6、根据集团的总体资本运作方向和其资产特性分析，研究并制定集团投融资战略、包括未来上市业务的构建；
7、根据集团资产性质和投融资战略，研究和分析可供选择的投融资模式，并对其适应性进行分析；
8、根据集团资产性质和投融资战略，借鉴实践中操作的经验，分析集团各类资产投融资模式的可行性，并提出具体的操作流程和建议；
9、协助集团寻求突破投融资瓶颈的运作方式、商业机会和手段。

（二）项目实施的主要流程
三、江苏现代担任贵集团咨询顾问的优势
（一）丰富的专家资源网络
江苏现代资产投资管理顾问有限公司原隶属于江苏省体改委，是具有世界银行、亚洲开发银行和中国证监会咨询资质、专业从事项目投融资咨询、企业上市咨询和招
诊断 分析
研究
评估 成文
商代理服务的专业机构。

近年来我们在城市基础设施项目融资和招商引资中积累了丰富的经验，已为各级政府、企事业单位引进资金和融资达200多亿元。

江苏现代拥有国内一流的投融资专家资源。

公司总经理丁伯康先生是国内首批从事投融资、管理咨询专家之一，亦是江苏省注册咨询专家，在多年的实践中积累了丰富的实战经验，是国内实务型专家代表之一。

公司顾问梁定邦先生是国际着名学者，先后被聘为中国证监会、香港证监会首席顾问；公司首席顾问萧灼基教授是中国着名经济学家，长期从事经济理论和经济政策研究。

我公司还拥有一大批博士、硕士为主的咨询人员，在多年实践中积累了丰富的操作经验，受到业内外人士的一致赞誉。

我们的服务涵盖了财务、法律、商务以及项目操作的一体化服务，可以降低一定的融资成本；另外，我们多年来从事企业改制重组、上市策划等工作，积累了丰富的资产重组和资本运作经验，熟悉企事业单位的资产和资源整合操作程序。

因此，我们有足够的能力和信心，帮助贵集团做好这方面的工作。

（二）多年的实际操作经验
江苏现代成立8年来，操作成功近百个项目，我们担任类似的融资顾问和投资咨询的项目包括：南京百家湖房地产公司投融资顾问、江苏益来房地产公司融资顾问、南京江宁区煤气集团海外融资、南京长江二桥投融资策划、南京长江三桥融资、徐州自来水总公司、高淳县自来水公司、南京市自来水公司、襄樊市污水处理公司、许昌市自来水公司、信阳市自来水公司、省电信公司、省广播电视总台、省交通工程公司等的投融资顾问和投资咨询服务等。

此外，我们在研发、投资银行、管理咨询等业务领域，完成的部分项目包括：
1、研发业务：
《江苏省高速公路资产经营战略研究》
《江苏省投融资体制改革的思路及对策研究》
《中心城市交通管理体制改革模式创新与发展研究》
《江苏省水路投融资政策研究》
《江苏省高速公路建设投融资体制和产业化运作研究》
《江苏省普通公路养护改善工程投融资创新研究》
2、投行业务：
《南京三桥股权融资》
《徐州自来水资产转让》
《邳州污水经营权转让》
《熊猫电子集团资产重组顾问》
《悦达收购京沪高速股权顾问》
《××集团海外上市融资财务顾问》
3、管理咨询业务
《无锡市政公用产业集团战略咨询》
《无锡市政产业集团基础管理制度》其中包括集团治理、集团对子公司控制、集团财务、预算、投资、融资等十项基础制度。

《江苏省高科技产业集团重组管理咨询报告》
《常州华威集团战略管理及投融资咨询》
《南京东方集团管理咨询》
《江苏省高速公路集团公司发展战略咨询》
四、专业收费建议
咨询公司的价值在于以其公司的品牌保障和优秀的咨询服务获得项目的增值空间。

为此江苏现代一直致力于选择优秀的客户并提供长期服务，以此形成自身的品牌优势。

在与客户合作中，价格是一个重要的因素，但不是唯一重要的因素。

客户满意及对我们服务价值的认同是我们追求的最重要的目标。

基于该项目的特点，我们对担任常州百老汇集团投融资咨询顾问的服务报价为45万元人民币。

本项目分阶段实施，分阶段收费。

我们期待着与贵集团的友好合作!。