现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题
物业管理常见法律分析
物业管理常见法律分析物业管理在现代社会中起着非常重要的作用，它关乎到每个人的生活环境和社区安全。
而为了确保物业管理的顺利进行，各种法律法规的遵守是必要的。
本文将对物业管理中的常见法律问题进行分析，并介绍相关解决方法。
一、物业管理的法律责任物业管理公司作为物业的经营和管理者，承担着相应的法律责任。
首先，物业管理公司有义务确保物业设施的安全和正常运行。
若因为物业管理不善导致人员伤亡或财产损失，物业公司将承担相应的赔偿责任。
其次，物业管理公司还应保障小区居民的基本权益，如保障居民的住房安全和环境卫生等。
若物业公司违反相关法律法规，如擅自涨价、随意停暖等，将会被要求承担相应的法律责任。
二、物业管理合同的法律约束力物业管理合同是物业管理公司与业主之间达成的协议，约定了双方的权利和义务。
根据我国现行法律，物业管理合同具有法律效力，双方都有必要履行合同中的义务。
在签订合同前，双方应明确约定物业管理范围、管理费用、服务内容等事项。
同时，合同中应注明履行期限和违约责任等，以防止合同纠纷的发生。
双方应合法合规地执行合同，一旦违反合同约定，可能会导致法律纠纷和经济赔偿。
三、物业管理纠纷处理途径物业管理纠纷是常见的法律问题，主要包括与物业公司之间的纠纷以及与邻居之间的纠纷。
对于物业公司纠纷，一般可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
当然，首先建议双方尽量通过友好协商解决纠纷，保持良好的沟通与合作。
如果无法协商解决，可以寻求第三方机构进行调解或仲裁。
最后，如果仍无法解决，可能需要通过诉讼途径来解决。
与邻居之间的纠纷，如噪音扰民、共用设施的使用争议等，通常也可以通过协商或调解解决。
需要强调的是，通过法律途径解决纠纷是一种保护个人权益的方式，但也希望各方在解决纠纷时能保持理性和积极的态度。
四、物业管理的隐患与合规物业管理涉及到众多法律法规的遵守，不合规的行为可能会导致法律风险。
例如，物业管理公司未按照规定进行备案、未与业主签订合同、未按照合同的约定履行责任等都存在法律风险。
物业公司管理中常见法律问题及对策
物业公司管理中常见法律问题及对策摘要:2007年，《物权法》和修订后的《物业管理条例》生效。
它们对20多年来国内物业管理实践所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制，但因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性，以及作为新兴事物之物业管理服务自身的不断发展变化，目前国内物业公司管理服务中仍存在诸多问题为法规未予规定或规定不明，从而引发众多纠纷与争议。
文章对物业公司管理中常见的热点问题即共有部分法律问题、安全保障、物业收费问题开展了研究，并提出相应的解决对策。
关键词：共有部分安全保障物业管理条例中图分类号:f293.33文献标识码:a文章编号:1004-4914（2012）05-065-03物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。
物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性。
这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛。
随着业主法律意识的增强，物业纠纷案件也日益增多，稍有不慎就可能面临巨额的赔偿。
以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析，并提出相关对策，以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善。
一、共有部分法律问题根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。
物业公司管理中共有部分法律问题集中体现在以下三个方面：1.擅自处分业主的共有部分。
物业公司将楼体进行广告招商，在绿地上设立电子广告屏。
广告的出现并未经业主委员会的同意，其广告收益也没有归业主大会，而是全部被物业公司留下了，这些收益被物业公司用在了哪些地方，也从未公示过。
2.擅自侵占业主的共有部分。
例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物，或者违反规划或约定擅自减少绿地等。
物业管理中的法律问题与风险
物业管理中的法律问题与风险物业管理是指对房地产项目进行维护、保养和管理，以确保物业的正常运营和良好的使用环境。
然而，与物业管理相关的法律问题和风险不容忽视。
本文将探讨物业管理中的法律问题以及相应的风险。
一、业主委员会与法律问题业主委员会是物业管理中的重要组成部分，负责协调业主利益、监督物业管理公司的行为。
然而，在实践中，业主委员会可能面临一些法律问题。
首先，业主委员会的成立和运作应符合相关法律法规，否则可能导致委员会的合法性受到质疑。
其次，业主委员会在行使权力时必须合法合规，例如在选举过程中不能出现舞弊行为，否则可能涉及到选举违规的法律风险。
二、合同管理与法律问题物业管理涉及到与业主、供应商等相关方签订合同。
合同管理旨在明确各方的权利义务，确保合同履行的正常进行。
然而，合同管理中常常出现一些法律问题。
例如，在合同签订时，当事人需明确约定合同条款，一旦合同中的条款模糊不清或者存在漏洞，将导致合同履行过程中的纠纷和风险。
因此，在合同管理中，双方需严格遵守合同义务，准确履行合同条款，以降低法律风险。
三、违约与法律问题违约是物业管理中常见的问题之一。
例如，物业管理公司未能按时对设施进行维护维修，导致设施出现问题，给业主造成损失。
在这种情况下，业主可依法要求物业管理公司承担相应的赔偿责任。
然而，如果业主违约，例如未按时缴纳物业费用，则可能面临法律风险，物业管理公司有权采取法律手段维护自身权益。
四、责任与风险承担在物业管理中，责任与风险承担是一项重要的法律问题。
物业管理公司在管理过程中应承担合理的责任，确保业主的权益不受侵害。
例如，物业管理公司应及时处理业主的投诉和维修请求，并根据合同约定提供相应的服务。
同时，物业管理公司也需注意风险的承担，例如遇到自然灾害或意外事故时，需及时采取措施保护业主的生命和财产安全，否则可能涉及到法律责任。
五、安全管理与法律问题安全管理是物业管理中最关键的内容之一。
物业管理需确保小区或物业项目的安全，遵守相关法律法规，确保业主和居民的生命和财产安全。
物业管理的法律疑难问题
物业管理的法律疑难问题物业管理在社区居住环境中扮演着重要的角色，负责管理和维护共有设施、协调住户关系以及处理物业维修和安全等问题。
然而，物业管理过程中常常涉及到一些法律疑难问题，这给物业管理人员和住户带来了不少困惑和挑战。
本文将就物业管理中的一些法律疑难问题进行讨论和分析。
一、合同的签订与管理物业管理公司与业主签订的合同通常包括了物业管理范围、管理费用、维修义务等内容。
在签订合同时，应当遵循自愿、平等和公平的原则，明确双方权利和义务，提前解决潜在的争议。
管理公司应履行合同中的各项责任，如定期收费、维修工作等，避免违约行为。
对于物业费的管理，物业公司有权合理收取费用，但必须明确费用项目、金额和支付方式。
业主也有权对费用合法性进行质疑，并要求具体的费用明细。
双方如发生纠纷，可协商解决，也可以寻求法律途径维权。
二、共有设施和责任划分在小区内，共有设施如公共绿地、道路、停车场等是所有业主的共享资源。
然而，对于这些共有设施的维护和责任划分常常存在争议。
对于共有设施的维修和维护，物业管理公司应当及时处理，但在处理过程中也要遵循公平公正原则。
如果业主认为物业公司没有履行管理义务，可以向物业协会提出申诉，并保留向有关部门投诉的权利。
另外，关于停车问题也是小区管理的一个难题。
管理公司应制定合理的停车管理规定，公平地分配停车位。
在停车管理中，不宜随意收取额外费用，否则可能构成违约行为。
三、纠纷解决机制尽管物业管理公司、业主和住户之间都希望避免纠纷的发生，但是在实际操作中不可避免地会出现一些矛盾和纠纷。
因此，建立一个健全的纠纷解决机制显得非常重要。
首先，当纠纷发生时，双方应当通过友好协商解决。
如果无法达成一致，可以寻求法律援助，如律师的建议或者仲裁机构的调解。
其次，可以依靠物业协会和业主委员会的力量进行调解。
这些组织可以在一定程度上代表业主利益，促进双方的妥善解决。
最后，如果纠纷无法通过协商或者调解解决，可以采取法律途径解决，如向法院提起诉讼。
物业管理的法律问题与解决方案
物业管理的法律问题与解决方案引言：物业管理作为一个专业领域，涉及到大量的法律法规和合同条款，以确保物业的正常运营和业主的权益保障。
然而，在实际操作中，物业管理公司常常面临各种法律问题，如合同纠纷、违法违规行为等。
本文将探讨物业管理中的常见法律问题，并提供解决方案。
一、租赁合同问题物业管理公司与业主签订的租赁合同是物业管理过程中的重要法律依据。
然而，合同条款的不明确或者合同的执行问题常常导致纠纷的产生。
解决方案：1.明确合同条款：物业管理公司应与业主达成明确的合同条款，包括租金标准、租期、服务内容、违约责任等，在签署合同前双方应进行充分沟通，确保各项条款清晰明了。
2.严格合同执行：物业管理公司应按照合同约定的内容提供服务，确保合同的执行符合法律法规，并及时解决合同履约中的问题，减少纠纷的发生。
二、业主维权问题物业管理过程中，业主的合法权益常常受到侵害，例如未按时提供物业服务、未按时维修公共设施等问题。
解决方案：1.建立业主投诉渠道：物业管理公司应建立健全的业主投诉渠道，确保业主能够及时反映问题并获得解决。
2.加强公共设施维护：物业管理公司应定期检查和维护公共设施，确保其正常运作，同时加强与维修单位的合作，提供及时的维修服务。
三、违法违规问题在物业管理过程中，物业管理公司可能面临员工违法违规行为、未履行合同义务等问题，这些行为可能损害物业管理公司的声誉和业主的权益。
解决方案：1.加强内部管理：物业管理公司应建立健全的内部管理制度，包括岗位职责、工作流程等，规范员工行为，减少违法违规行为的发生。
2.监督检查与落实：物业管理公司应加强对员工行为的监督检查，如定期组织培训和考核，以确保员工履行合同义务，维护物业管理公司和业主的权益。
四、安全管理问题物业管理涉及到大量的安全工作，如消防安全、环境卫生等问题，一旦发生安全事故，可能对业主和物业管理公司带来严重的损失。
解决方案：1.加强安全意识教育：物业管理公司应加强员工的安全意识教育，包括消防知识、卫生知识等，提高员工应对突发事件的能力。
物业管理服务中的法律责任与争议解决
物业管理服务中的法律责任与争议解决在现代社会中，随着城市化进程的加快，物业管理服务的需求日益增长。
同时，物业管理服务也涉及到一系列的法律责任和争议解决问题。
本文将重点探讨物业管理服务中的法律责任与争议解决的相关问题，并提出相应的建议。
一、物业管理服务的法律责任1.业主委员会与物业公司的合同责任：在物业管理服务中，业主委员会与物业公司之间通常会签署合同，明确各自的权利与义务。
物业公司有责任按照合同规定，提供合格、安全、可靠的物业管理服务，保障业主的利益。
同时，业主委员会也有责任履行合同约定的义务，积极配合物业公司的工作。
2.物业公司与业主的管理责任：物业公司应确保物业的正常运营和维护，包括维修、保洁、安全等方面。
物业公司应加强对物业工作人员的培训和管理，确保其熟悉相关法律法规，严格遵守工作纪律，为业主提供专业、高效的服务。
3.业主的履行责任：业主作为物业管理的对象，也有一定的责任。
业主应遵守公共秩序，不得干扰物业管理的正常运转。
同时，业主有义务支付物业管理费用，并积极参与业主大会、业主委员会以及社区活动，共同维护良好的物业管理秩序。
二、物业管理服务中的争议解决1.协商解决：在物业管理服务中，各方应本着友好、互信的原则，通过协商解决争议。
在争议发生时，各方应及时沟通，明确各自的诉求，寻求双方共识，并尽量避免诉讼纠纷的发生。
协商解决是有效解决争议的首选方式，不仅可以减少时间成本和经济成本，还能维护良好的业主和物业公司关系。
2.调解解决：若协商未果，双方可以寻求专业调解机构的协助。
调解是一种独立、中立的争议解决方式，调解员会帮助双方寻求妥善解决方案。
调解解决争议的优势在于高效、灵活，可以缓解双方的矛盾，并保护双方的合法权益。
3.仲裁解决：如果调解也无法达成一致，双方可以向相关的仲裁机构申请仲裁。
仲裁是一种法律程序，仲裁庭会根据相关法律法规和合同约定，作出具有约束力的决定。
仲裁具有快速、专业、便捷的特点，是一种有效解决争议的方式。
物业管理中的法律合规问题
物业管理中的法律合规问题物业管理在现代社会中扮演着至关重要的角色。
为了保障业主的利益，物业管理必须遵守相关的法律合规要求。
本文将讨论物业管理中的法律合规问题，并提供一些解决方案。
一、业主权益保护法律合规问题在物业管理中，保护业主的权益是首要任务。
物业管理公司必须遵守相关法律法规，确保业主享有其合法权益。
然而，在实践中存在一些法律合规问题。
1. 信息透明度物业管理公司应当向业主提供必要的信息透明度，包括物业费用明细、公共资源使用情况等。
然而，一些物业管理公司在信息披露方面存在不尽如人意的问题。
为了解决这个问题，管理公司应当建立规范的信息披露机制，并及时向业主提供准确、全面的信息。
2. 合同约定的执行物业管理与业主之间通常通过合同来约定各方的权责和义务。
然而，一些物业管理公司在合同履行方面存在违规行为。
为了确保合同的有效执行，物业管理公司应当遵守合同约定，不得擅自修改或解除合同。
3. 业主投诉处理业主有权提出投诉，并得到及时有效的处理。
然而，一些物业管理公司对业主的投诉不予重视，导致问题得不到妥善解决。
为了确保投诉得到及时处理，物业管理公司应当建立健全的投诉处理机制，指定专人负责处理投诉，并及时回复业主。
二、物业安全法律合规问题物业安全是物业管理中最重要的问题之一。
物业管理公司必须遵守相关的法律合规要求，确保业主的生命财产安全。
1. 消防安全合规物业管理公司应当遵守建筑消防安全法律法规，确保物业的消防设施完善，并制定消防应急预案。
同时，物业管理公司应当定期进行消防演练，提高员工和业主的消防意识。
2. 安全设施维护物业管理公司应当确保物业的安全设施正常运行。
例如，电梯、停车场、门禁系统等设施应当进行定期检查和维护，以避免发生安全事故。
3. 安全隐患排查物业管理公司应当定期对物业进行安全隐患排查，发现问题及时整改。
例如，楼道堆放杂物、楼梯扶手松动等安全隐患应当得到及时解决。
三、员工劳动合规问题物业管理公司的员工是保障物业正常运行的重要力量。
物业管理中常见的法律问题与解决方案
物业管理中常见的法律问题与解决方案物业管理是指对一个社区、建筑物或公共设施进行维护、管理和监督的活动。
在物业管理过程中，常常会面临各种法律问题。
本文将探讨物业管理中常见的法律问题，并提供相应的解决方案。
一、租赁合同纠纷及解决方案租赁合同是物业管理中经常遇到的法律问题之一。
常见的问题包括租金拖欠、违约行为以及房屋损坏等。
解决这些问题的方法有以下几种：1.1 协商解决：物业管理方和租户可以通过协商解决争议。
这需要双方在法律框架内，尊重对方的权益和利益，寻找一种双赢的解决方案。
1.2 调解仲裁：如果协商无法解决争议，双方可以选择第三方介入，如调解组织或仲裁机构。
他们将听取双方的陈述，并提出公正的裁决。
1.3 法律诉讼：在一些严重的纠纷情况下，当事人可以选择提起法律诉讼。
法院将依法审理案件，并做出判决。
二、维修保养责任及解决方案物业管理方在维护建筑物和公共设施方面承担着重要责任。
然而，因为一些原因，物业管理方可能无法履行维修和保养责任，导致出现一系列的纠纷。
解决这些问题的方法如下：2.1 契约约束：物业管理方应严格遵守租赁或物业管理合同中的条款和义务。
当物业管理方未能履行维修保养责任时，租户可以要求其履行合同义务或承担相应的损失。
2.2 投诉和监督：租户可以向相关政府部门投诉物业管理方的不当行为。
政府部门将进行调查，并采取相应的措施确保物业管理方履行其责任。
2.3 替代维修：在某些情况下，当物业管理方无法履行维修保养责任时，租户可以自行进行维修，并要求物业管理方承担相关费用。
三、违规行为处罚及解决方案物业管理中常常会发生违规行为，如噪音扰民、违规使用共用设施等。
为了维护社区的安宁和秩序，需要采取以下解决方案：3.1 警示与劝阻：物业管理方可以通过警示或提醒违规行为的责任人，让其意识到问题的严重性，并提醒他们遵守相关规定。
3.2 罚款制度：物业管理方可以根据物业管理规定，对违规行为的责任人处以罚款。
罚款制度的实施将使违规者受到经济压力，从而减少违规行为的发生。
物业管理中的常见法律问题解答
物业管理中的常见法律问题解答引言：物业管理是指对一定范围内的房地产进行维护、维修、管理及相关服务的一种行业。
在物业管理过程中，常常涉及到一些法律问题。
本文旨在回答一些物业管理中常见的法律问题，以帮助业主和物业管理方更好地了解法律框架下的权益和义务。
一、物业管理合同的签订与解除物业管理合同是物业管理方与业主签署的法律文件，确立了双方的权益和义务。
它包括物业管理服务内容、费用、期限、违约责任等方面的内容。
当物业管理合同履行过程中发生矛盾或者一方违约时，常会涉及到解除合同的问题。
1.1 物业合同的签订要点在签订物业管理合同时，业主应注意以下几点：- 确定管理范围和内容：明确物业管理方的服务范围和具体内容，包括日常维修、安全管理、公共设施维护等项目；- 约定费用和支付方式：明确物业管理费用计算方式、支付周期和方式，以及涉及到的其他费用，如维修基金等；- 规定服务质量和时限：明确物业管理方的服务标准和时限，如维修响应时间、保洁频次等；- 强调违约责任和争议解决方式：双方应明确违约责任的承担、争议解决的方式和法律途径。
1.2 物业合同的解除物业管理合同的解除通常分为以下情况：- 协商解除：当双方协商一致时，可通过书面形式解除合同；- 违约解除：当一方违反合同约定且无法通过协商解决时，另一方可以解除合同并追究违约方的法律责任；- 法律规定的解除：在特定情况下，法律明确规定了解除物业管理合同的情形，例如物业管理方失去经营资格等。
二、业主委员会的权益与义务业主委员会是由小区内业主选举产生的组织，具有一定的权益和义务。
下面将围绕业主委员会的法律地位、功能和责任进行解答。
2.1 业主委员会的法律地位业主委员会在物业管理中属于业主代表，其设立和运作往往是通过业主大会选举产生。
虽然法律对业主委员会的组织形式和职责并无明确规定，但在实践中，业主委员会常常作为业主集体行使权益、监督物业管理的一种形式存在。
2.2 业主委员会的功能与责任业主委员会常常承担以下职能和责任：- 代表业主维护权益：业主委员会有义务代表业主维护共同利益，监督物业管理方的履职情况，并提出相应的建议和投诉；- 参与管理决策：业主委员会有权参与小区管理的决策，例如维修基金的使用、公共设施的改建等；- 履行法定义务：业主委员会承担着遵守法律法规和物业管理合同的义务，保证小区内的公共秩序和安全。
现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题
现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题论文摘要住房货币化带来物业管理市场化,房地产的欣欣向荣推动物业管理的蓬勃发展。
但与此极不协调的是,全国各地大城市均出现了不同程度的“棍棒相加”、流血冲突等物业暴力事件，停水停电更是司空见惯。
2005年11月8日在河南郑州，河南电视台一名摄相记者喋血中方园小区，摄像机与采访车受损。
此事被东方今报、郑州晚报、河南电视台等省内媒体连续重点报道，引起相当大的社会震动。
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。
物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督的行政关系。
在复杂的各种关系中，通过立法明确各方主体：政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生或把纠纷解决在初期，促进物业管理的健康发展。
一、住宅小区物业管理的法律界定（一）物业及住宅小区物业“物业”对应的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。
随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。
一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。
《河南省物业管理条例》第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。
首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。
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国家职业资格全国统一鉴定物业管理师文章（国家职业资格二级）文章类型：论文文章题目：现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题姓名：苗庆启身份证号：372922************所在省市：山东省济南市工作单位：山东信洁物业管理有限公司现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题山东信洁物业管理有限公司、苗庆启摘要：住房货币化带来物业管理市场化,房地产的欣欣向荣推动物业管理的蓬勃发展。
但与此极不协调的是,全国各地大城市均出现了不同程度的“棍棒相加”、流血冲突等物业暴力事件，停水停电更是司空见惯。
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。
物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督的行政关系。
在复杂的各种关系中，通过立法明确各方主体：政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生或把纠纷解决在初期，促进物业管理的健康发展。
关键字：城市住宅小区，物业，法律问题一、住宅小区物业管理的法律界定（一）物业及住宅小区物业“物业”对应的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。
随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。
一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。
住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。
首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。
住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。
2．土地具有共用性。
3．小区配套房屋产权具有模糊性。
（二）住宅小区物业管理及界定住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。
中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。
多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。
上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。
” 中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
”《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。
如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。
一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。
所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。
二、住宅小区物业管理中存在的问题国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。
已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。
一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。
（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利1．业主如何通过业主委员会管理物业《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。
如何计算参加投票的业主投票权问题?业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：（1）住宅物业按一户一投票权数计算；（2）非住宅物业按建筑面积计算。
确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。
2．业主委员履行职责不力国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。
3．业主委员会备案问题。
《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
备案的本意应当是登记备查。
根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。
到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。
不能让备案成为一道关卡。
一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。
解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。
只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。
（二）业主、业主委员会和物业公司之间的关系1．业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。
可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，其有效的工作是社区稳定的基础。
2．业主委员会和物业公司的关系：业主委员会在相关主管机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。
它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。
3．业主和物业公司的对立关系。
由于业主对物业公司服务不满意，或者物业公司对业主欠缴物业费用采取停水停电的不当做法，导致矛盾对立。
业主作为弱者，被物业公司人员聚众殴打经常出现： 05年11月8日出现的郑州中方园小区多位业主被方圆物业公司保安人员殴打即为典型案例。
11月10日，《东方今报》头版头条推出“诚招十大解决物业难题”，希望借助专家和社会的力量解读物业出现的难题。
4．业主、业委会炒物业公司不容易。
“本来管家是为主人服务的，现在管家把家都占了。
”一位业主的这句话，讲出了现今物业管理中许多业主的无奈与尴尬。
该小区选出的业主委员会认为原物业公司的服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业公司以某些物业费未能收齐为借口，拒绝撤出，一副不管你乐意不乐意，我要为你服务到底的架势。
从道理上讲，业主既然是花钱请物业公司来服务的，双方是平等的民事主体。
业主对物业公司的服务不满意，业主有权依法更换。
但是从南到北，从东到西的城市，居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被黑恶势力恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权。
在物业管理中，尽管理论上承认业主种种权利，也规定了物业公司种种的责任。
《物权法》草案第78条，对业主炒物业公司作了规定：应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。
但是在具体的技术操作中，由于业主在法律条文及实践中处于弱势，其权利往往被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。
在业主自我维权中，法律和政府提供的保护也常常缺位，使业主处在与物业公司很不平等的弱势地位。
就拿上文所说那个原物业公司拒绝撤出的理由来说，是很滑稽的，但究根结底是其不撤出将来所得的利益驱使。
业主拖欠物业费，是个人和物业公司之间的债权债务关系，完全可以通过司法途径追索，这和业主集体行使权利是两种法律关系。
如果在技术层面上，不为一种权利兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生。
（三）作为业主委员会，如何才能履行好监督物业公司财务收支情况？很少物业公司定期公布财务报表。
应要求物业公司财务公开化，增加透明程度。
1．管理预算年度期间（1）对物业公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。
（2）定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。
（3）建立例外大额费用支出报告制度。
2．管理预算年度年终（1）根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。
（2）根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。
（3）对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。
（四）重新审视业主委员会制度的缺陷1．业主委员会的法律地位和性质模糊《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。
”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界观点不一：（1）业主委员会是独立的社团法人；（2）业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。
笔者赞同后一种。