沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法

2006-12-27 14:12:25 编译: 沈阳市房产局

第一条为了加强对沈阳市物业管理招投标评标专家的管理，建立健全评标专家管理制度，保证物业管理招投标活动的公开、公平、公正，根据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》的有关规定，特制定本办法。

第二条本办法适用于沈阳市物业管理招投标评标专家。

第三条沈阳市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，市小区办具体负责本市物业管理招投标工作，会同市物业管理协会做好评标专家的选聘、培训和专家库的建立、专家抽取等日常监督管理工作。

第四条从事物业管理招投标活动的评标专家，应在沈阳市物业管理招投标专家库中抽取。

第五条入选物业管理招投标评标专家的人员，须具备如下条件：

（一）从事物业管理或相关工作满五年，具有本科以上学历或中级以上职称，有较丰富的实践工作经验，年龄一般在六十岁以下；

（二）熟悉物业管理及有关招投标的法律法规；

（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；

（四）身体健康，能够胜任评标专家工作；

（五）从事物业管理活动中，没有违反国家、省、市各项法律法规的不良记录。

第六条入选物业管理招投标评标专家，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人的同意。

个人申请或单位推荐均须有书面的申请书或推荐书，并附有符合本办法第四条规定条件的证明材料。

第七条沈阳市房产局对符合条件的申请人或被推荐人进行培训、考试和评审，确定评标专家成员，并颁发沈阳市物业管理招投标评标专家证书。

第八条沈阳市房产局对评标专家实行以下监督和管理：

（一）定期组织评标专家进行物业管理招投标法规、政策和业务培训；

（二）建立评标专家档案，详细记载评标专家参与评标活动的具体情况，并在沈阳物业网上公示，接受群众监督；

（三）建立年度考核制度，对每位入选评标专家进行资格确认。

第九条评标专家有下列情形之一的，由沈阳市房产局取消其评标专家资格，被取消评标专家资格人员，不得再参加任何评标活动：

（一）收受招标人或投标人贿赂的；

（二）有犯罪行为的；

（三）无正当理由，拒不参加评标活动三次以上的；

（四）不能客观公正履行职责的；

（五）年度考核不合格的；

（六）因其他原因不适合从事评标专家活动的。

第十条物业管理招投标评标专家享有下列权利：

（一）依法对招投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位和个人的干预；

（二）接受参加评标的劳务报酬；

（三）法律、法规规定的其他权利。

第十一条物业管理招投标评标专家享有下列义务：

（一）被招标人抽取，担任物业管理招投标评委委员会成员；

（二）认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；

（三）客观公正地进行评标，抵制违规的物业管理招投标活动，主动接受市房产局对评标专家的监督管理和考核；

（四）每半年向市房产局提交一份书面的评标工作经验、建议等材料；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第十二条物业管理招投标评标专家的抽取

（一）物业管理招投标评标专家的抽取，应由招标人派代表于开标前三日内到市小区办招投标专家库中随机抽取；

（二）招投标人提出与项目有利害关系的评标专家，在评标时应予回避。

第十三条对招投标过程中违法、违规，构成犯罪的评标专家，依法追究其刑事责任。

第十四条评标委员会除物业管理招投标活动的法律、法规规定外，不得否决物业管理项目的投标。

第十五条沈阳市房产局应当保证评标专家档案的记载真实有效；不得以管理为名，干预专家的评标活动；工作人员不得以私人名义不经过合法程序介绍专家参加评标活动。

第十六条本办法自2006年11月1日起施行。

沈阳市房产局

二00六年十月三十日

第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标，前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义：招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解：（1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。（2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。（3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质

建筑公司内部招投标管理办法

公司内部招标及合同签订管理制度第一条为加强对本公司的建设工程的管理，进一步规范公司建设工程内部招投标，保障工程及设备、物资质量和安全，降低造价，提高经济效益，结合我公司实际制定本制度。第二条本办法所称建设工程，是指公司所承建的建筑工程的勘察、设计、施工、监理、设备采购、物资采购等。第三条单项工程合同估算价在1万元人民币以上的施工项目；设备、人工、物资采购单项合同估算在1万元人民币以上的项目必须进行招标，并按照本办法组织实施。第四条本办法所称建设工程内部招投标，包括公司已承包的建设工程项目中的施工、调试、人工、设备和物资采购等的招 ^标。第五条招投标活动必须遵循公开、公正、公平竞争和择优定标的原则，不受各种形式的限制，任何单位和个人不得以任何理由将应招标的工程指定发包，也不能干扰规定中确定的中标结果。投标保证金缴纳为500-3000元，未中标的5个工作日内退还，中标的转履约保证金。第六条项目部发生的人工、外包、装修装饰等工程全部由项目经理组织三家以上单位（班组），工程部、材料设备科、建筑公司副总、总经理参与，由工程部主持开标。公司采购原材料、设备等由材料设备科组织三家以上单位，建筑公司副总、工程部、

预算部参与。由材料设备科主持开标。第七条招标的工作流程：（一）招标申请由负责部门向总经理提出招标申请，招标的名称、质量、预算价值、人工费等。（二）招标准备编制招标文件或工程清单报价表。（三）发标向合格的投标人发放招标文件或工程报价清单。（四）在规定的开标时间和地点，招集所有投标人参与。（1）公开招标：由公司工程部、项目部发布招标通知。（2）邀请招标：工程部、项目部向资质条件符合该工程要求的单位发出招标邀请书。（3）议标：对不宜采用公开招标和邀请招标的特殊工程项目，经公司领导研究决定之后可以实行议标。参加公开招标、邀请招标的投标单位不得少于三家，参加议标的单位不得少于两家。（五）公司招标小组协商后，初步确认中标候选单位，报有关领导批准。第八条凡经公司同意批准设立的工程项目经理部或具有营业执照和建设行政主管部门核发的资质等级证书的单位，均可按照本条规定参加与其资质和经营范围相适应的建设工程的投 ^标。第九条招标书由公司工程部及工程管理部门统一制定。

园区物业管理招标评标决标办法

园区物业管理招标评标决标办法根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，遵循公平、公正、科学、择优的原则推荐备选中标人和选择中标人。一、评标、决标组织评标、决标工作由招标人按有关规定组建的评标专家组（评标委员会）负责，其成员不少于五人。二、评标方法和内容评标采用综合评标法。开标后，评标专家组首先对投标书进行符合性审查。凡投标书中的实质性内容不响应招标文件的要求或格式严重不符合招标文件规定的，经评标专家认定，作为无效投标，予以废除。三、推荐中标人对通过符合性审查的投标单位的投标文件进行评比，综合得分最高的两单位分别为第一、第二预中标单位。如得分一致，以报价低者为中标。四、决标招标人应将决标结果报招投标管理机构。经批准后向中标人发出中标通知书，其余向各投标人发出决标通知书。五、评标细则 1、企业资质（2分）企业资质等级及年检情况：一级2分、二级1.5分、三级1

分 2、物业管理项目负责人（5分） ⑴项目负责人学历高中及以下得1分，大专得1.5分，本科及以上得2分； ⑵职称：初级得1分，中级及以上得2分； ⑶上岗证明：有物业上岗证1分。 3、前期物业管理技术方案：（18分） ⑴本项目物业管理人员组成（3分）：好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 ⑵工器具配备计划（3分）好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 ⑶物业管理单位近期主要业绩（3分）：好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 ⑷物业管理方案（3分）：好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 ⑸物业管理服务承诺（3分）：好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 ⑹物业管理服务费测算（3分）：好得3分；欠好得2分，一般得1分，缺项为0分 3、评标报价：75分最佳投标报价值为各有效报价平均值取50%+有效报价次低值50%。根据投标人投标报价与最佳报价的比值，计算报价的评分值，等于最佳报价得满分，每低于最佳报价1个百分点扣2分，每高于最佳报价1个百分点扣4分。

沈阳市物业管理办法

沈阳市城市住宅小区物业管理收费暂行办法为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下：一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》沈阳市物价局沈阳市房产管理局一九九八年四月二日沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第一条为加强我市城市住宅小区物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人和住户的委托，对其城市住宅小区内房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条本办法适用于我市范围内，具有收费资格的物业管理单位对住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅等居住物业和写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等商业物业以及工业厂房、仓库等工业物业提供社会化、专业化服务的收费管理。第四条市物价部门是物业管理服务收费的主管部门。并会同市房产行政主管部门对物业管理服务收费进行管理和监督。第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。凡属为物业产权人、使用人提供公共卫生、公用设施维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

上海市物业管理招投标管理办法

上海市物业管理招投标管理办法第一章总则第一条【目的和依据】为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条【适用范围】建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。第三条【主管部门分工】上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责：（一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案；（二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案；（三）确定开标场地，安排开标、评标时间；（四）物业管理项目的中标备案；（五）批准建设单位协议选聘物业服务企业；第二章一般规定第四条【公开招标规定】除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。第五条【协议选聘情形】符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：（一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目；（二）投标人少于3个的住宅物业管理项目；（三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的；（四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。（一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的；（二）物业服务企业提出解除合同；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容：（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

建设工程招标评标管理办法

开发有限责任公司建设工程招标评标管理办法 1目的为了加强公司对招投标工作的管理，进一步规范公司各项目招标评标活动，提高经济效益，控制项目投资、进度和质量，保证招标评标的公平、公正，维护招投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》等法律法规和中国电力投资集团公司及黄河上游水电开发有限责任公司的有关规定，制定本办法。 2适用范围适用于公司及所属二级单位招投标活动。凡属公司投资的基建工程建设项目、设备及物资采购、工程设计、勘察、工程监理等应通过招标方式，择优选择承包单位。 3术语及定义 3.1 集团公司：中国电力投资集团公司。 3.2 黄河水电公司：黄河上游水电开发有限责任公司。 3.3 公司：黄河中型水电开发有限责任公司

3.4二级单位：各管理部、分公司、子公司。 4机构与职责 4.1机构 4.1.1公司招标领导小组：成员由公司领导、工程项目部、计划发展部、办公室、安全生产部、财务部和纪检监察人员组成。招标日常管理工作由工程项目部归口管理，计划发展部和安全生产部配合完成。 4.2 职责 4.2.1 公司招标领导小组职责（1）领导招投标工作，指导、监督公司系统贯彻执行国家有关招投标的法律、法规、政策，严格执行集团公司及黄河水电有关招标管理规定。（2）负责批准公司招投标管理办法及实施细则。（3）负责审批公司组织招标项目的招标结果，按黄河水电公司规定履行报批手续。（4）研究决定公司招标工作中的重大事项。 4.2.2纪检监察职责（1）依法对公司工程招投标活动进行监督管理。监督开标、评标、定标等活动。当发现招投标活动中有违法、违规、违纪行为，应立即责令改正，必要时可做出包括暂停开标、暂停评标以及宣布开标、评标结果无效的决定，对违法的中

住宅小区物业招标评标方式与评标标准(doc)

住宅小区物业招标评标方式与评标标准一、招标项目名称：某某住宅小区二、招标事宜：某某住宅小区物业服务管理三、招标人：某某住宅小区业主委员会（业主大会决议由业主管理委员会执行）四、招标方式：公开招标。五、招标范围及要求：见招标人编制的《住宅小区物业管理招标文件》。六、评标方式：招标人采用委托招标代理机构办理本次招标事宜。1、评标委员会的组成：评标委员会由招标人和有关物业管理专家组成，成员人数为7人，其中招标人代表2人，物业管理方面的专家5人，物业管理方面的专家人员按《北京市物业管理招标投标办法》第四章开标、评标和中标第十八条相关规定，“由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取方式确定”。 1、有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（1）投标人或者投标人主要负责人的亲属；

（2）与投标人有经济利益关系的；（3）曾因在招标、评标以及其他与招投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。有上列情形之一的被选定委员会成员，应按此规定主动提出回避请求。招标人在发现委员会成员有上列情形之一出现时，可直接取消该情形委员会的成员资格，排除该成员所做出的所有评审意见，并保留向北京市国土房管局提出投诉的权利。招标人在开标前对发生应委员会成员提出回避而减员未能达到规定的评标规定人数时，可通过北京市国土房管局组建的专家库中以随机方式抽选物业管理方面的专家作为补充。招标人在开标时对发生应委员会成员提出回避而评标专家未能达到规定人数时，可选择：（1）改变开标时间；（2）减少专家人数按时开标、评标的方法。保障招投标人的合法权益。 2、评标委员会成员的名单在开标前应严格保密：评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人，其他利害关系人的财物或者其他好处。 3、招标人保证评标在严格保密的情况下进行：评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较。中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。（前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员）。 4、评标办法：

沈阳物业费标准

沈阳物业费标准标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

沈阳物业费标准物业费新标准新标准出台后，旧的收费标准全部废除，沈城各小区物业公司要重新申请物业费收费许可证，并且一年一审核。物业公司如果服务周到，园区建设有了很大改观，沈阳市物价局在审核时将允许公司适当提高物业费收费标准，但是物业公司如果服务质量差，频繁遭遇业主投诉，物价局调查核实后将给予降级收费的处罚。沈阳物业费标准普通住宅一室一厅以下每月每户元二室及二室一厅每月每户元二室二厅及三室一厅每月每户元三室二厅及四室一厅每月每户元四室二厅以上每月每户元。沈阳物业费标准中档住宅一级：每月每平方米建筑面积元二级：每月每平方米建筑面积元三级：每月每平方米建筑面积元四级：每月每平方米建筑面积元。沈阳物业费标准高档住宅及商厦实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。

一级收费标准元 /月 .平方米 (已包含税、费 ) 基础条件小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率 35%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上；固定活动馆所 300平方米以上；专用固定停车泊位 1个 /3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护 : 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

小区物业管理招投标方案

×××小区物业管理方案一、投标函第二章：×××小区物业概况；第三章：×××小区物业管理服务方案第一节：小区环境管理第二节：小区卫生绿化管理第三节：小区的安全保卫管理第四节：设施的维修管理第五节：小区的文化建设第六节：其他物业服务项目第四章：×××小区管理组织结构图第五章：人员配备；第五章：金费收支预算；一、投标函致：×××小区业主委员会：根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：地址：邮编电话：传真法定代表人（签字或盖章）：投标人全称：（投标单位公章）年月日第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。第一节环境管理维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。第二节卫生绿化管理小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

内部招投标管理办法(定)

内部招标管理办法 1、总则为规范路桥公司的内部招标、投标、评标行为，促进公司健康有序发展，维护投标活动当事人的合法权益，根据国家相关法律、法规、规章的规定，结合公司实际情况，制定本办法。 2、适用范围本办法适用于路桥公司所有工程项目需要集中采购的主要材料、租赁（含活动板房、周转材料及大型施工机械）、劳务分包、专业分包及内部承包招标投标活动；零星材料及零星工程不属于招投标范围。 3、招标方式公开招标或邀请招标。 4、招标范围 4.1主要材料：包括但不限于：钢材、水泥、商品砼、预拌砂浆、片石、碎石、砂、管材以及合同金额大于或等于50 万元的材料。 4.2大型施工机械：塔式起重机、龙门吊、砼拌合站、挖掘机、推土机、压路机、卷扬机等。 4.3劳务分包：合同金额大于或等于50 万元（指同一分包内容未进行分解的金额）的劳务分包。 4.4专业分包：建筑工程总包单位根据总承包合同的约定或经建设单位的允许，将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质的分包

单位的行为（绿化工程、管道工程、电力等等）。 4.5内部承包：根据招标策划决议，符合内部承包条件的项目。 5、承（发）包方式根据项目的具体的情况可采取单价包干、总价包干、定额取费方式。 5.1 单价包干：采取工程量清单计价方式，清单报价，中标清单价格为最终的结算价格。投标人依据招标人提供的招标清单（若招标时间紧，则招标文件中可暂不提交工程量，但进入合同的暂定工程量须由招标人提供），结合招标图纸及现场实际情况进行清单报价。结算工程量按招标人确认的中标人实际完成的工程量为准。 5.2 总价包干：依据招标图纸、招标技术要求、招标范围进行总价包干。投标人依据招标人提供的招标清单名称（不含工程量），结合招标图纸、技术要求、招标范围及现场实际情况自行计算工程量并对工程量准确性负责，同时投标人可自行依据招标清单格式另行增补清单（若投标人认为招标人提供的清单不全或有误），投标时以包干总价进行投标，中标后包干总价不作调整（招标时明确须调整部分除外）。 5.3 定额取费：按照定额取费方式进行结算。无图纸招标或招标时间特紧，无法按单价包干或总价包干时采取的招标方式。 6、内部招标工作流程及整体要求

物业招标评标办法及评分标准(修改)

评标办法及评分标准标评标原则、评分方法和中标标准一、评标原则（一）“评标委员会”构成：本采购项目的“评标委员会”分别聘请的专家、采购单位代表等有关人员构成。（二）评标依据：评标委员会将以招标文件、投标文件为评标依据，对投标人的报价、管理方案分、财务状况、信誉分；业绩分、服务质量水平；服务信誉等方面内容按百分制打分。其中价格分为30分，管理方案分为43分，、服务质量水平承诺分为15分、服务信誉分为12分。（三）、评标方式：以封闭方式进行评标。评标全过程中不允许投标人与“评标委员会”之间有可能影响到评标结果公正性的会面与谈话，以体现公平、公正的基本原则。 1）价格分………………………………………………………………………………30分(1）以进入评标的最低的评标价为30分投标人最低评标价（金额）（2）某投标人价格得分= ×30分某投标人评标价（金额） 2)管理方案分……………………………………………………………………………43分（1）项目管理制度方案分（9分）一档0.1-3分：一般（基本满足招标要求）二档3.1-6分：良好（提供的管理制度方案较为健全）三档6.1-9分：优秀（各项管理制度健全，优于二档）（2）项目管理服务目标（标准）方案分（9分）

一档0.1-3分：一般（基本满足招标要求）二档3.1-6分：良好（目标、标准满足采购单位要求）三档6.1-9分：优秀（物业管理服务工作程度、质量保证制度等、工作标准建立健全）（3）项目投入的管理人员及其他从业人员状况分（10分）（4）投入本项目的负责人（经理）资格、工作经验、以往工作实绩等（2分）（5）投入本项目的其他管理人员及专业技术人员的资格、工作经验、上岗条件等（8分）（6）项目投入的软硬件措施分（6分）一档0.1-2分：一般（基本满足招标要求）二档2.1-4分：良好（提供的软硬件措施满足采购单位需求）三档4.1-6分：优秀（优于二档的） (7)管理方案综合分（9分）一档0.1-2分：一般（基本满足招标要求）二档2.1-4分：良好（提供的管理方案较为详细，符合实际）三档 4.1-6分：优秀（在二档的基础上，管理方案更为详细、周全，有相应的具体的落实措施） 3）服务质量水平承诺分………………………………………………………………15分 (根据投标人针对本项目提供的本地化服务、服务质量承诺、服务团队组成、应急事件处置等方法综合考虑打分，本地化服务须提供有效的证明材料(包括但不限于：物业服务公司在本地进行备案的材料、所属服务机构在本项目实施地登记的证明材料、本项目实施地配备的人员设施))。一档0.1-5分：一般（基本满足招标要求）

物业管理招投标

物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广

到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理

医院招标投标管理办法

医院招标投标管理办法第一章总则第一条为了加强医院药品、医疗器械、后勤物资、基建维修工程项目的管理，维护医院利益，提高经济效益，确保物品购置及基建工程质量，规范其购销行为，遏制购销环节中的不正之风，根据《中华人民共和国招标投标法》等有关文件规定，制定本办法。第二条招标投标应当遵循公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，坚持质量第一和质量价格比最优相统一，科学评估，集体决策，依法接受监督。第二章组织管理第三条医院成立招标委员会，人员由医院领导、有关职能科室代表、职工代表及有关专家组成，负责对招标事项进行决策。招标委员会下设招标办公室，负责组织医院招标的日常事务工作。第四条医院成立监督委员会，人员由纪委、工会、支部书记代表组成，主要职责负责招投标监督工作。第五条医院组建招标评审专家库，人员由院内外医院管理专家、院内相关科室代表、医疗、医技、医学工程、基建工程、经济师(或会计师)等学科知名专家组成, 专家库人员名单由医院招标委员会批准。评标专家实行动态管理,每次招标从专家库中随机抽选一定比例的专家参加评标。第六条医院项目申购部门负责编制招标文件，招标办公室组织评标,公开招标采购医院所需的药品、医疗器械、后勤物资及基建维修工程、信息设备、广告宣传、印刷等项目。第七条根据国家有关规定和我院认为必要的,委托招标代理机构进行招标，尽量减少自行招标。第八条招标办公室受理医院内部有关科室按招标规定要求提交的招标采购项目申请,组织发标、开标和评审工作,公布中标结果,将结果转交申购科室，业务科室根据招标记录与中标方签订合同，交审计科审核后出具审计报告，建立招标档案，及时归医院档案室。第三章招标范围第九条凡是利用医院资金采购的药品、医疗器械、后勤物资、基建及维修工程、信息设备、广告宣传、印刷品、印刷制作等超过一定金额的高值项目均应纳入招标采购范围,招标金额限定如下: （一）药品类:除参加政府集中招标采购的以外，纳入城镇职工基本医疗保险目录、临床应用普遍、采购量比较大的西药及中成药及使用量较大的化学试

物业管理招投标流程

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

2取得物业管理项目的途径招投标

1.1取得物业管理项目的途径一、不同历史时期的房屋管理（一）计划经济下的房屋管理传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。（二）市场经济下的房屋管理物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。二、市场经济下物业管理项目的取得物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。（一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。（二）招投标随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管

沈阳市物业管理条例

《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。沈阳市人民代表大会常务委员会 2010年10月26日《沈阳市物业管理条例》第一章总则第一条根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。第三条市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。第四条街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。第五条市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第七条尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面

物业管理评标办法

第六章评标办法评标的原则及要求是：竞争择优，公开、公正、公平、科学合理；报价合理，质量优，作业计划先进可行，投标企业社会信誉高。本次评标实行百分制，总分为100分，其中：报价占30分；技术商务部分占70分。一、投标报价（30分） 1、由财政部门出具财政评审值，财政评审值于开标前2天公布。 2、满足招标文件要求且投标价格最低的有效投标报价为评标基准价，其价格分为满分（30分）。其他投标人的价格统一按照下列公式计算：投标报价得分＝（评标基准价／有效投标报价）×30。小数点后保留两位。 3、如有效投标报价单位不足三家，招标人终止本次招标。二、项目实施的人员配备（10分）人员配备是否合理，保安秩序管理、保洁人员、电工等分配是否合理，培训计划是否周密；拟担任本项目负责人和其他人员是否具有类似项目实施经验，项目负责人是否具有调动投标人各项资源能力，安排参与项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等情况。（0分-6分）各专业工种的配置和劳动力的投入是否能满足项目需要，从业人员持证上岗情况。（0分-4分）三、物业管理服务理念、组织架构及管理制度情况（20分）根据本项目物业使用特点提出合理的物业管理服务理念，提出服务定位、目标，投标人的管理模式是否切合实际，文明服务的计划及承诺情况。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分）是否有比较完善的组织架构。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分）有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间，并建立和完善档案管理制度、公众制度、物业管理制度及其配套设施权属清册等。（一般得

0分-2分，优秀得3分-5分）投标方案是否充分考虑业主的需求，对本次物管服务内容的目标是否有较深入的理解和渗透；投标文件编制是否完整、格式规范、内容齐全、表述准确、条理清晰，内容无前后矛盾，符合招标文件要求。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分）四、物业管理与服务方案（30分）物业管理区域内传达保安秩序管理方案。包括外来车辆及外来人员管理登记；值班室、大门口院子清洁；夜间的安全检查工作；监控室、消防巡查；应急响应措施等，服务质量标准是否符合招标需求。（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分）水电维修及日常养护维修方案。（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分）环境卫生管理方案。馆内及园区卫生保洁方案（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分）五、物业维修的应急措施和智能化设施的管理与维修方案（一般得0分-2分，优秀得3分-5分）六、优惠承诺和特色服务情况（5分）：是否给出优惠和承诺，程度如何；对后续服务等方面的优惠承诺，以及特色服务的响应措施等情况，一般得0分-2分，优秀得3分-5分。具体评标，由评标委员会依照本办法分别评出分项得分后汇总，得分最高者为中标候选人。由招标人根据评标委员会的评标结果最后宣布中标人。期间，若发现中标人投标书中有虚假内容，取消其中标资格。（以上相关证明材料，均以原件为准，开标时必须携带）

沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(沈价发[1998]66号)

沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法政策法规沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法沈价发[1998]66号2009/01/08 沈阳市物价局房产管理局沈价发[1998]66号 ________________________________________ 沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法各区县（市）物价局、房产局，各物业管理单位：为了规范我市城市住宅小区物业服务收费行为，维护物业管理单位及物业产权人、使用人的合法要权益，改善居民生活质量和居住环境，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）和辽宁省物价局、建设厅《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发[1997]25号）文件精神，经市政府批准，特制定《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。并将有关问题通知如下：一、照《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，各区、县（市）物价局同房产局，抓紧核定普通住宅小区物业管理服务收费标准，并换发《经营性收费许可证》（收费许可证按收费管理权限颁发）。二、市各级物价检查部门对我市住宅小区、单位住宅、高级住宅、公寓、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）、酒店等物业管理服务收费情况进行一次全面检查，以规范物业管理服务收费行为。三、区、县（市）物价局每月将本辖区核定的普通住宅小区物业管理服务收费标准情况，报到市物价局收费管理二处。附：《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》沈阳市物价局沈阳市房产管理局一九九八年四月二日沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法