农用地定级估价
农用地分等定级估价实施方案
技术支持与培训
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引进专业技术团队
通过公开招标等方式，引进具有丰富经验和专业 技术的第三方机构，为农用地分等定级估价工作 提供技术支持。
加强技术培训
组织开展农用地分等定级估价技术培训，提高工 作人员的技术水平和业务能力，确保工作质量。
3
建立技术交流平台
搭建农用地分等定级估价技术交流平台，促进技 术交流和经验分享，推动工作不断创新和提高。
02
CATALOGUE
农用地分等定级估价理论与方法
农用地分等定级估价的基本概念
农用地分等
根据农用地的自然、经济和社会 条件，将其划分为不同的等级， 以反映土地的生产力和使用价值
。
农用地定级
在分等的基础上，根据土地的具体 利用方式和经济效益，进一步确定 土地级别，以体现土地在农业生产 中的实际价值。
农用地分等定级
制定分级标准
根据国家和地方相关法规，制定农用地分等定级 标准，明确各级别的土地质量和产量要求。
土地质量评价
依据收集的数据和现场调查结果，对农用地进行 质量评价，确定土地的质量等级。
土地产量评估
结合历史产量数据和农业生产条件，对农用地的 产量进行评估，确定土地的产量等级。
估价结果输出与报告编制
建立监督机制
制定农用地分等定级估价工作监督办法，明确监督主体、监督内容 和监督方式，确保工作规范有序进行。
加强考核评估
制定农用地分等定级估价工作考核评估办法，定期组织对工作进度 、成果质量等方面进行考核评估，及时发现问题并改进。
实行责任追究
对工作中出现的严重问题、失误或违规行为，依法依规追究相关责任 人的责任，确保工作的严肃性和权威性。
农用地估价
通过科学的方法，对农用地的经济 价值进行评估，为土地市场交易、 征收、抵押等提供决策依据。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、前言农用地分等定级估价是我国农村土地管理法规定的一项基础性工作。
其目的在于合理评估农地价值并作为政策扶持和市场交易的基础。
本文将阐述我国农用地分等定级估价的实施方案。
二、农用地分等定级估价的意义1.有助于科学合理界定农用地的使用范围农用地的级别高低直接影响用地范围、土地性质、权属制度以及政策的适用范围等各方面。
分好层次，能更好地加强对农用地的规划管理。
2.有助于公平合理的补偿农民政府通过征收土地、土地征用补偿费等方式对农民的土地合法权益进行补偿。
对不同等级的农用地进行分层分类，既能更好地保护农民的合法利益，也能合理地承担经济责任。
3.有助于规范农用地的转让市场通过实施好农用地分等定级估价，建立健全农用地经济监管体系，就能促进规模化、现代化、市场化的农业生产模式，同时规范土地市场，推动农村土地资源变现，增加官方决策者和企业农业家们投资农业的动力。
三、农用地分等定级估价的工作流程农用地分等定级估价的工作流程主要包括五个阶段：1.第一阶段：明确目标和任务。
审议合理利用农用地的政策要求，确定估价目标和范围。
建立工作组织机构，组织开展相关研究，制定估价方案。
2.第二阶段：搜集农用地基本信息。
以乡镇为单位，分析分级评价依据及实物数据。
包括基础地理信息、农业生产信息、土壤、水资源、气候、交通和市场等信息。
3.第三阶段：选取适宜的评估方法。
针对不同等级、不同类型的农用地进行筛选和评价。
通过现场调查、抽样检验、指标赋值等方法，选取适宜的评估方法。
4.第四阶段：制定估价报告。
根据评估结果，制定估价报告。
报告包括全区域农用地分等定级估价情况，不同等级、不同类型农用地估价结果、耕地面积依次减少的效果以及政策等。
5.第五阶段：估价报告审核。
对估价报告逐项分析，核查相关数据期限，修改具体方案。
报告审核结束后就可以发布公示，并依据报告结果进行动态管理。
四、总结根据《农村土地管理法》、《关于农村集体土地上房屋征收和补偿的若干规定》等法规和政策要求，在实施工作中，应充分重视各区域、各等级、各类型农用地的特点和规律，以确保分等定级估价方案制定合理、科学、公正、有效。
县农用地分等定级与估价工作实施方案
县农用地分等定级与估价工作实施方案清晨的阳光透过窗帘洒在办公室的角落，我泡了杯清茶，深吸一口气，准备开始这场关于县农用地分等定级的实施方案写作。
这可是我积累了十年经验后的又一次挑战，我要用最自然的语言，最流畅的叙述，来完成这份方案。
一、项目背景与目标我们得明确这个项目的背景和目标。
我国是一个农业大国，农用地资源丰富，但如何合理利用和保护这些资源，就需要我们进行分等定级与估价。
这次的项目，旨在通过对县内农用地的分等定级与估价，为土地资源管理提供科学依据，推动农业现代化进程。
二、工作内容1.农用地分等定级这一部分，我们要对县内的农用地进行详细的调查和评估。
要收集各类农用地的基本信息，包括土壤类型、肥力状况、灌溉条件等。
然后，根据这些信息，制定一套科学的评价体系，对农用地进行分等定级。
2.农用地估价在分等定级的基础上，我们要对农用地进行估价。
这需要我们了解市场上的土地价格，以及农用地的产出效益。
通过对这些数据的分析，我们可以得出农用地的市场价值。
3.制定政策建议我们要根据分等定级和估价的结果，为政府制定相应的政策建议。
比如，如何合理调整土地使用税，如何引导农民合理利用土地资源等。
三、实施步骤1.成立项目组为确保项目顺利进行，我们要成立一个专门的项目组。
这个项目组要涵盖多个部门，包括农业、国土、财政等，以确保项目的全面性和专业性。
2.收集资料项目组成立后，我们要开始收集各类资料。
这些资料包括土地利用现状、土壤质量、灌溉设施等。
收集资料的过程要细致，确保数据的准确性。
3.制定评价体系在收集资料的基础上，我们要制定一套评价体系。
这套体系要综合考虑各种因素，如土壤肥力、灌溉条件等，以确保评价结果的科学性。
4.开展评估我们要对农用地进行评估。
这个过程要邀请专家参与，确保评估结果的准确性。
评估结束后，我们要对结果进行汇总，形成分等定级和估价报告。
5.制定政策建议根据评估结果，我们要为政府制定相应的政策建议。
这些建议要具有可操作性和实用性，以确保政策的实施效果。
农用地定级估价
1）区位因素
• A.城镇影响度
– 计算方法是直线距离衰减法 某市各级城镇影响权重分值表
城镇级别 一级城镇影响度 二级城镇影响度 三级城镇影响度 因素个 数 1 3 25 权重 0.43 0.32 0.25 功能分 单级分 100 75 60 分割分 25 15 60 影响距离 （km） 50 30 6
4、因素法定级
• • • • • • （1）定级因素选择及其权重确定 （2）因素质量分关系 （3）编制定级因素分值图 （4）读取单元因素分值 （5） 定级指数计算 （6）初步划分级别
一级因素
权重
二级因素 地形状况
权重 0.15
（5）计算定级指数
H i Gi K ij
H i Yi Kij
H i Ri Kij
（6）初步划分级别
• 根据农用地分等指数修正，计算得单元定级指数， 采用总分频率曲线法划分农用地级别。 • 修正法定级分值界定与面积表
土地级别 分值区间 面积（公顷） 1级 >1900 1807.13 2级 1300-1900 4830.84 3级 970-1300 5155.75 4级 ≤970 3570.05
不同点：
1、对象：农用地；建设用地
2、范围：农地区域；城镇内部 3、方法：增设修正法和样地法；因素法 4、因素：自然差异大；基质单一
四、定级过程
• • • • • （一）前期工作准备 （二）资料收集调查 （三）分等数据处理 （四）农用地定级 （五）级别检验分析确定
（一）前期工作准备阶段
• • • • 1、制定农用地定级工作方案和技术方案 2、整理分等研究成果 3、准备工作底图（1∶1万缩成1∶5万） 4、编பைடு நூலகம்调查需要的各种表格
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、分等定级标准1.土地质量：根据土地的肥沃程度、土壤类型、水资源情况等因素，将农用地分为一级、二级、三级等等级。
2.农作物适宜性：根据土地的适宜种植农作物的情况，将农用地分为适宜、次适宜、不适宜等等级。
3.地理位置：根据农用地的距离交通、市场等便利程度，将农用地分为优势地段、一般地段、劣势地段等等级。
二、分等定级方法1.实地调查：组织有关专家和技术人员，对农用地进行实地调查，了解土壤质量、水资源状况以及周边环境等情况。
根据调查结果，初步进行等级划分。
2.数据分析：通过收集相关农业数据，如土地利用率、农作物产量、水资源利用情况等数据，并进行统计和分析，综合考虑不同指标的权重，对农用地进行定级。
3.专家评审：邀请农业专家对农用地进行评审，并根据专家意见进行进一步定级。
4.公示和听证：对定级结果进行公示，并邀请民众进行意见反馈和听证，以提高农用地分等定级的透明度和公正性。
三、估价方法1.法定估价：根据国家相关法律法规和政策，采用法定估价方法对农用地进行估值，并按照土地法定税率计算土地使用费用。
2.市场评估：参考周边地块的买卖价格、租金等市场行情，对农用地进行市场评估，确定其市场价值。
3.收入法评估：根据农用地的潜在农产品产量和市场价格，计算土地的预期收入，并以此作为农用地估值的依据。
4.成本法评估：根据农用地的造价和维护成本，计算土地的成本，并以此作为农用地估值的依据。
四、注意事项1.科学合理确定等级划分标准和权重，确保定级结果的公正性和科学性。
2.加强技术培训和指导，提高评估人员对估价方法的理解和应用水平，确保估价结果的准确性。
3.完善法律法规和政策，明确农用地分等定级估价的管理权限、程序和责任。
4.加强对估价过程的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保估价结果的可靠性。
以上是农用地分等定级估价的实施方案，通过科学的等级划分和合理的估价方法，可以更好地保护和利用农用地资源，促进农业的可持续发展。
农用地定级估价流程
农用地定级估价操作手册定级流程及操作步骤一、各因子量化方法在本次农用地定级估价中我们选择的定级因子除了自然因素部分的因子是直接得到的数值以外，社会经济因素和区位因素的值都是需要通过外业调查资料计算获得，因此在给每个单元录入属性之前需计算个单元的因子值。
下面介绍了各因子的量化方法。
1、自然因素本次农用地质量等级更新外业资料收集工作中所收集到的自然条件资料有限，而且自然条件因素本身有很强的稳定性，短时期之内不会发生很大的变化。
所以可以使用上一轮农用地分等工作成果中的自然属性数据来作为本次定级估价数据来源。
（农用地分等成果中一个行政村里的所有评价单元的对应因子分值是相同的。
）上一轮农用地分等工作成果中可使用的自然因素包括：保康、谷城、枣阳、老河口、襄阳市有：坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度、土壤侵蚀度和灌溉保证率。
南漳、宜城：表层质地、剖面构型、有机质、PH值、灌溉保证率、排水条件、障碍层深度、土壤污染状况、地下水埋深。
广水：坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度和和灌溉保证率。
随县、曾都：表层质地、有效层厚度、有机质、PH值、灌溉保证率、坡度、岩石露头度、土壤侵蚀度。
2、社会经济因素土地经营效益：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，计算每亩的经济收入。
人均耕地：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，行政村耕地面积除以行政村人口数。
3、区位因素农贸中心影响度：路网密度：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，以道路面积占行政村面积的比例来计算。
二、建立空间数据库1、确定定级单元。
采用叠置法，对县级的土地利用现状图、土壤图和地形图进行叠加，得到农用地定级单元。
将地貌图、土壤图、土地利用现状图、地形图扫描成栅格形式的影像图层后，利用ArcGIS，矢量化影像图层，并用地形图进行校正，从土地利用现状图中根据土地利用类型提取属于农用地范畴的多边形（耕地、园地、坑塘水面和荒草地、裸土地等宜农未利用地）建立一个新的农用地图层，然后在ArcGIS中利用叠加分析功能（同一合并属性方式）与地貌图、土壤图进行叠加，生成农用地资源类型图，对微小多边形进行合并后，将农用地资源类型图上具有相同属性（即具有相同的土壤类型、利用类型和地貌类型）的图斑作为农用地定级评价单元。
农用地定级估价的实施方案
农用地定级估价的实施方案农用地定级估价的实施方案一、工作内容农用地定级与估价的工作对象是我市现有的农用地和宜农未利用地，主要是指市域内的所有耕地和宜耕地。
主要任务如下：(一)按照《农用地定级规程》（td/t 1005-20*）、《农用地估价规程》（td/t 10*-20*）和《*省实施农用地定级与估价试点工作技术方案》等技术要求，对全市2007年土地利用现状变更调查中的现有耕地、园地及宜农未利用地的定级与估价进行专题研究。
(二)按照《农用地定级数据库标准》、《农用地估价数据库标准》的建设要求，完成我市的农用地定级与估价成果及数据库建设。
二、指导思想以科学发展观为指导，加强土地资源和资产管理，全面掌握和科学量化农用地的'质量和价值状况，实现土地资源管理由数量为主向数量、质量、生态相协调管理转变，切实保护农民的合法权益，促进农业增效、农民增收、农村发展。
三、工作步骤（一）20*年3月15日前完成项目的招投标工作，确定合作单位。
（二）20*年3月31日前完成全市农用地定级与估价资料的收集和图表资料的审定验收、汇总。
（三）20*年5月31日前完成全市农用地定级与估价数据的处理计算，完成成果初稿。
（四）20*年6月30日前完成全市农用地定级与估价数据的汇总，包括图件汇总、数据及数据库汇总、资料汇总、农用地工作报告编写等，形成全市农用地定级与估价的图、文、表、库等资料，上报省国土资源厅验收。
（五）根据省国土资源厅验收意见，适当调整成果数据，将资料整理存档，并开展成果应用工作。
四、工作机构农用地定级与估价是一项全新的工作，涉及的学科和业务部门多，技术性强，任务重，工作难度大。
为高质量、快节奏、短周期地完成工作，市政府成立农用地定级与估价工作领导小组，负责该项工作的组织领导和协调，研究解决有关重要问题。
领导小组成员名单如下：组长：*副组长：**市国土局）成员：*领导小组下设办公室和技术工作组，办公地点设在市国土局。
农用地分等定级估价实施方案范文(细则)
农用地分等定级估价实施方案范文(细则) 1总则1.1农用地分等定级估价的目的与任务1.1.1农用地分等定级的目的（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
1.1.2农用地分等定级估价的任务根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。
1.2农用地分等定级估价的对象1.3农用地分等定级估价的体系说明农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
—1—农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。
农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。
农用地估价农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
农用地估价是评估农用地基准地价，是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。
1.4农用地分等定级估价的原则和理论依据1.4.1农用地分等定级估价的原则（1）综合分析原则农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。
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分等定级估价相结合？ 分类定级分类估价，级与价相结合？ 综合定级分类估价？ 单地类定级？ 先估价后定级？ 全域覆盖？分图斑进行？
三、农用地定级与城镇土地定级的比较
相同点：
1、目标：对土地质量进行定级划分 2、层次：都是单层次的对象，内部排序分级
3、方法：因素法相同 4、对象：均非涵盖全部分类
（二）资料收集调查阶段
• 收集土壤、气象、水文、地形、地质、农 经、统计、社会保障、教育费用等自然、 经济各类资料和土地利用现状图、土壤图、 地形图等多种图件。拉出资料清单。
（三）分等数据处理阶段
• 对分等数据进行整理，按照定级的工作需 要，逐项分析分等评价单元的各项因素指 标及分值。如果分等底图比例尺较小，图 斑较大，还需要比较分等和定级图斑，补 充分等因素分值，以避
标 准 样 地 分 值 20
68
比 照 样 地 分 值
2
3 标准样地
1
4
7
5
比照样地
8 9
6
样地法基本原理
二、定级原理—3：程序
农用地定级方案制定 资料初步调查
农用地分等指数 农用地定级因素选取
定级资料调查 划分定级单元
划分定级单元
专家打分、确定定级因素及权重 定级资料调查与整理
选定修正因素 区位因素 耕作便利因素
不同点：
1、对象：农用地；建设用地
2、范围：农地区域；城镇内部 3、方法：增设修正法和样地法；因素法 4、因素：自然差异大；基质单一
四、定级过程
• • • • • （一）前期工作准备 （二）资料收集调查 （三）分等数据处理 （四）农用地定级 （五）级别检验分析确定
（一）前期工作准备阶段
• • • • 1、制定农用地定级工作方案和技术方案 2、整理分等研究成果 3、准备工作底图（1∶1万缩成1∶5万） 4、编印调查需要的各种表格
二、定级原理
1、定级概念 2、主要方法 3、定级程序 4、技术路线
二、定级原理—1：概念
在行政区内，依据构成土地质量的自 然因素和社会经济因素，根据地方土 地管理和实际情况需要，按照规定的 方法和程序进行的农用地质量综合评 定，并划分出的农用地级别。 对象：耕地、园地、林地、牧草地？
二、定级原理—2：方法
式中：Hi 为第i个定级单元的定级指数；i 为定级单元编号；j 为定级因素因子编号；Wj 为第j个定级因素因子的权重；fij 为第i个 定级单元内第j个定级因素因子的分值。k——非限制性定级因素因子 编号；Fj——第j个强限制性定级因素因子分值；fik——第i个定级 单元内第k个非限制性定级因素因子的分值；Wk——第k个非限制性定 级因素因子的权重；m ——强限制性定级因素因子个数；p ——定级 单元总数；
k ji K ji K j
H i G i k ji
或
H i G i W j k ji
其中修正的基础可以根据需要选择自然等指数、利用等 指数或者其中的参数。
二、定级原理--2 ：方法
（2）因素法
选择对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因 素及社会经济因素，并确定其权重，用加权和法计算单元定 级指数，依定级指数高低划分土地级别。 p ,u m 1 F j Wk f ik p ,n p ,n n i 1,k 1 H i j 1 Hi W j f ij H i f ij m 100 i 1, j 1 i 1, j 1
（四）农用地定级阶段
编制自然因素记分规则表
编制自然因素分值图
社会经济因素分级与定位 社会经济因素作用分值图
读取单元因素分值 土地区位系数修正 耕作便利度修正 各因素分值叠加，计算单元总分值 计算定级指数 初步划分农用地级别 初步划分农用地级别 级差收益检验 级别检验 级别调整与确定，并量算面积 级别确定，量算面积 成果汇报 提交验收 成果应用 提交验收 成果应用 级别实地校合
二、定级原理—2：方法
（3）样地法
依据一定的标准，选定一定的单元作为标准样地，选取比照因素， 建立样地特征分值表、定级因素记分规则表，按下式计算定级指数， 依定级指数高低划分土地级别。
H i F aij
式中：Hi为第i个定级单元的定级指数； F为第i个定级单元相应的标准样地分值； aij 为第i个定级单元内第j个定级因素的记分量。
（1）修正法定级工作流程图
（2）因素法定级流程图
（二）定级原理—3：程序
准备工作 农用地定级单元的划分
设置农用地定级县级标准样地
确定农用地定级的因素
编制定级因素分级与加（减）分规则表
计算定级指数 确定定级标准 农用地级别划分
定级结果是否符合 实际？
成果验收
（3）农用地样地法定级工作流程图
（二）定级原理—4：技术路线
（1）修正法 （2）因素法 （3）样地法
二、定级原理—2：方法
（1） 修正法
在农用地分等的基础上，进一步细划分等单元为定级单元， 选择区位修正系数和耕作便利度系数等修正因素，对分等指数进 行逐项订正，得定级指数。具体方法为：
r di / d
K ji F (1 r )
0 r 1 或 K ji F (1 r )
农用地定级估价
2016,10,28，石家庄
主要内容
• 第一部分、概述 • 第二部分、农用地定级 • 第三部分、农用地估价
第一部分、概述
一、概念 二、意义 三、进展
一、概念
一、农用地分等定级估 价概念与区别 二、与建设用地分等定 级估价的区别与联系
二、意义
一、培育市场 二、显化资产 三、规范交易
三、进展
一、规程出台前后 二、第一轮工作情况 三、新一轮试点及应用
第二部分、农用地定级
一、规程介绍 二、定级原理 三、与城镇定级的比较 四、定级过程 五、定级成果
一、农用地定级规程介绍
1.科学量化区域（县）内农用地质量和分布，为 土地整理、耕地占补平衡的实施提供依据，为 农用地估价及征地价格制定提供支持。 2.提出了因素法、修正法和样地法三种定级技术 方法； 3.定级和分等目标有所区别；定级在县内可比， 分等在国内可比；定级根据应用目的不同可以 强化区位因素、自然质量因素或经济因素。