农用地估价方法
农用地租金评估方法
农用地租金评估方法
农用地租金评估是根据农用地的自然条件、土地利用类型、农作物品种和地区经济水平等因素进行评估决定的过程，其目的是为了为土地所有者和使用者提供一个公正、合理的租金价格。
以下是农用地租金评估的一些方法：
1. 市场调查法：通过市场调研，比较同类土地的租金价格，并结合当地的农产品价格和市场需求等因素，评估农用地的租金价格。
2. 投资成本法：根据农用地建设和维护的成本，包括土地准备、种植、管理、收获和灌溉等方面的成本，加上合理的投资回报，来确定农用地的租金价格。
3. 收益法：通过对农用地产生的经济效益进行估算，包括农产品收益、农村旅游收益、木材收益等，来确定农用地的租金价格。
4. 土地估价法：该方法通过考虑农用地的土地质量、地理位置、土地价值等因素，以及当地的土地市场情况，来评估农用地的租金价格。
5. 综合评估法：该方法通过综合上述多种方法，综合考虑各个因素的权重，得出一个较为公正合理的农用地租金价格。
农用地评估方法
农用地评估方法嘿，咱今儿就来聊聊农用地评估方法这档子事儿。
你说农用地，那可是咱老百姓的命根子呀！就好像咱家里的宝贝疙瘩一样。
那怎么给它估个价呢？这可得好好琢磨琢磨。
咱先来说说收益还原法吧。
这就好比你养了一群会下金蛋的鸡，你得算算这些鸡一年能给你下多少金蛋，然后根据这个来估量这块农用地的价值。
你得把未来的收益都考虑进去，不能光看眼前那点小利。
要是你不算清楚，那不就亏大啦？还有市场比较法呢，这就跟咱去逛街买东西差不多。
你得看看周围类似的农用地都卖啥价，然后对比一下，看看自己这块地到底值多少钱。
这可不能马虎，得瞪大了眼睛好好瞧，不然被人坑了都不知道。
成本逼近法也很重要呀！就像你盖房子，得算算砖头、水泥、沙子这些成本加起来是多少。
农用地也一样，你得把土地取得的成本、开发的成本啥的都算进去，这样才能得出个比较靠谱的价格。
基准地价系数修正法呢，就像是有个标准在那摆着，你根据这个标准来调整自己的农用地价格。
就好比你有个榜样，你得朝着榜样的方向去努力，让自己变得更好更值钱。
那这些方法咋用呢？这可得根据具体情况来呀！就像医生看病，得对症下药。
如果那块农用地的收益很稳定，那收益还原法可能就比较合适；要是周围有很多类似的交易案例，那市场比较法就派上用场啦；要是那块地还没怎么开发，那成本逼近法可能更靠谱。
咱可不能随便乱用方法，不然得出个不靠谱的价格，那不是闹笑话嘛！这就好比你穿衣服，得根据场合来搭配，不能乱穿一气呀。
而且呀，在评估农用地的时候，还得考虑好多其他因素呢！比如土地的位置，是在交通便利的地方还是偏远的角落？土地的肥力咋样，能不能长出好庄稼？还有周围的环境，有没有污染啥的。
这些都能影响农用地的价值呢！咱老百姓种地不容易，这农用地的评估可得认真对待。
不能让咱的辛苦白费，也不能让咱的土地被低估了。
咱得用合适的方法，算出它真正的价值。
总之呢，农用地评估方法是个很重要的事儿，咱得重视起来，好好研究，让咱的农用地发挥出最大的价值！。
房地产评估师的农村土地估价方法与案例
房地产评估师的农村土地估价方法与案例随着中国农村经济的快速发展，农村土地估价作为重要的评估工作之一变得越来越重要。
房地产评估师在对农村土地进行估价时，需要运用适合的方法来保证估值的准确性。
本文将介绍一些常用的农村土地估价方法，并结合实际案例进行说明。
一、农村土地估价方法1. 市场比较法市场比较法是评估师最常用的方法之一。
根据农村土地的特征和周边土地的交易数据，评估师可以建立一个合理的市场比较模型，用于估算目标土地的价值。
评估师需考虑土地的位置、土地规划用途以及土地面积等因素，并比较周边土地的交易价格，从而得出合理的估价。
2. 收益法收益法是另一种常用的农村土地估价方法。
该方法主要基于土地的收益潜力来确定价值。
评估师需考虑土地的产出能力、农产品的市场价值以及土地的开发潜力等因素，综合计算得出土地的现值。
此方法适用于存在农产品生产、土地租赁等经济收益的农村土地。
3. 成本法成本法是一种基于土地开发成本来确定价值的方法。
评估师需要对土地的开发建设成本进行综合计算，并考虑土地的附加值和剩余价值等因素，从而得到土地的估价。
此方法适用于未开发的农村土地或者需要进行重新规划和改造的土地。
二、农村土地估价案例分析以村庄周边的农地估价为例，假设某村庄周边有一块面积为5亩的农地，评估师需要对其进行估价。
首先，评估师可以采用市场比较法来估价。
调查周边土地的交易数据，发现相邻的土地交易价格在每亩50万元左右。
评估师将这一价格作为参考，结合目标土地的位置、用途等特征，得出初步的市场比较估价为250万元。
其次，评估师可以应用收益法对目标土地进行估价。
考虑到该土地可以用于种植农作物，评估师需要调查农产品的市场价值。
假设每亩土地的年产值为5万元，评估师可以将年产值乘以一个合适的折现率，计算出土地的净现值。
假设折现率为10%，那么5万元乘以10年折现率就是50万元。
因此，根据收益法，评估师得出目标土地的估值为50万元。
最后，如果目标土地尚未开发或者需要进行重新规划，评估师可以采用成本法进行估价。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。
具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容•农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；•农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；•社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；•其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
b)资料和外业调查要求•资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；•调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；•农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；•样点调查应符合数理统计要求。
③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。
市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
a)调查样点的要求•样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；•样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；•样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；•样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni ／En=ENi／EN式中：Eni ——第i 类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i 类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。
房地产评估师的农村土地估价方法与案例
房地产评估师的农村土地估价方法与案例房地产评估师在进行土地估价时，需要综合考虑诸多因素，如土地用途、所处位置、周边环境、基础设施、市场需求等，以得出准确的估价结果。
而在农村地区，土地估价涉及到的因素更为复杂，本文将介绍房地产评估师在农村土地估价中常用的方法，并结合实际案例进行详细阐述。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，也适用于农村土地估价。
该方法核心是找到与待估价土地具有相似特征的已成交土地，通过对比其成交价格来确定待估价土地的市场价值。
在进行农村土地估价时，评估师需要关注以下几个方面：1. 地块特征：评估师需考察待估价土地的位置、面积、形状、土地质量等特征，并结合周边环境进行综合判断。
2. 市场选择：评估师需要选择与待估价土地最为接近的已成交土地，如土地用途、土地面积、地理位置相似等。
3. 调整因素：待估价土地可能存在一些特殊情况，如建筑限制、土地所有权归属等，评估师需要针对这些因素进行适度调整，以确保估价准确。
4. 可比性分析：评估师需要对已成交土地的价格进行综合分析，找出价格浮动的原因，如土地用途、市场供需状况、土地规划等，并进行合理的调整。
二、收益法收益法适用于农村土地估价的情况较为有限，一般适用于土地用于农业经营或土地改造项目的情况。
该方法通过估算土地用途所能带来的经济收益，来确定土地的价值。
在农村土地估价中，评估师需要考虑以下几个方面：1. 农业经营收益：评估师需要对农业经营产生的预期收益进行估算，包括农作物产量、市场价格等因素。
2. 土地改造项目收益：评估师需要对土地改造项目所带来的经济效益进行估算，如农田水利工程、道路建设等。
3. 贴现率确定：评估师需要确定适合的贴现率，以将未来的收益转化为现值。
三、成本法成本法适用于农村土地估价的情况较为特殊，主要适用于开发性用途的土地，如农村土地向城市扩展的开发项目。
该方法是基于土地重新开发所需的费用来确定土地的价值。
在进行农村土地估价时，评估师需要考虑以下几个方面：1. 土地获取成本：评估师需要估算土地的购买成本，包括土地征收费、土地赔偿费等。
收益还原法农用地估价方法
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
农用地评估方法
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。
农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。
农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。
农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。
考试大小编收集1.农地价格与农地资源配置经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。
一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。
建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。
社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。
在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。
农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。
价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。
建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。
通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。
对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。
农地评估方法
农地评估方法农地评估是指对农地进行价值评估的过程，通过对农地土地利用、土地质量、生产潜力等方面进行综合分析，确定土地的合理使用价值和市场价值。
农地评估的目的是为了保护农地资源，合理配置农地资源，促进农业生产和农村经济的发展。
科学合理的农地评估方法对于农业发展和农村土地资源的保护至关重要。
一、农地评估方法的基本原则农地评估方法的建立应遵循以下基本原则：1.综合性原则：农地评估应综合考虑土地的自然、经济、社会等多方面因素，全面评价土地的使用价值和市场价值。
2.科学性原则：农地评估应基于科学的理论和方法，确保评估结果的客观、准确、可靠。
3.灵活性原则：农地评估方法应具有一定的灵活性，能够根据不同的地区、不同的农作物类型、不同的土地利用方式等进行灵活调整和应用。
4.可操作性原则：农地评估方法应具有一定的可操作性，便于评估人员进行实际操作并取得合理的评估结果。
二、农地评估的方法和步骤农地评估的方法和步骤主要包括以下几个方面：1.调查评估范围：首先需要对农地评估的范围进行调查，包括评估地块的位置、面积、土地利用状况、地形地貌、土壤类型等情况的调查。
2.土地质量评估：对农地的土地质量进行评估，包括土壤肥力、排水情况、土地坡度等因素的评估，确定土地的适宜农作物类型和生产潜力。
3.土地利用评估：评估农地的土地利用状况，包括目前的农作物种植情况、种植结构和产量等情况的评估，分析土地的现状和潜力。
4.经济效益评估：综合考虑农地的生产成本、市场需求、销售价格等因素，对农地的经济效益进行评估，确定农地的市场价值和使用潜力。
5.社会影响评估：评估农地的土地资源对当地社会经济发展的影响，包括就业机会、农民收入、农村生活水平等情况的评估。
6.农地评估报告编制：根据上述评估结果，编制农地评估报告，明确评估结论和建议，为合理利用和保护农地资源提供依据。
三、常用的农地评估方法目前，常用的农地评估方法主要包括土地生产力评价方法、土地资源评价方法、土地经济价值评价方法和土地市场价值评价方法等。
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农用地估价方法一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1 ．农用地含义根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。
其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。
2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1 ．农用地价格种类（ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。
农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。
（ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种：1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。
一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。
2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。
3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。
4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。
5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。
6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。
7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。
（ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。
1 农用地征用价格属于土地所有权价格。
2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：（1 ）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性，社会经济因素是第二性的。
”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租I在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租n在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。
有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属级差地租I范畴）更为突出。
（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3）农用地价格具有很强的地域性。
由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。
土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。
4 ）农用地价格受报酬递减规律影响很大。
土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华•威斯特（Edward West ）在1815 年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。
该规律认为，随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。
当边际报酬=0 时，总报酬达到最大。
土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租n的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。
（三）农用地价格内涵1 ．土地开发条件农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）估价期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：（1）土地平整程度。
指田块内的土地平整状况。
一般标准农田的田块内部高差在±3cm 左右。
（2）灌排设施完善程度。
指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。
一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90% 以上，丘陵山区达到75% 以上。
（3）田间道路配套程度。
指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m ，路面为泥结碎石）、生产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m ，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m ）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。
（4）供电设施完善程度。
指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。
（5）农田防护设施完善程度。
指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。
一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。
若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m 以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。
2．农用地农用价格构成农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。
由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。
（四）农用地价格影响因素农用地价格影响因素包括 3 个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。
1 ．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。
包括以下 4 个因素。
（ 1 ）气候条件。
太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。
具体可以包括以下气候因子：1 > 10 C有效积温。
2 日照条件，用日照时数来反映。
3 降雨量，一般苏南地区1000mm 左右，有效降雨在4-9 月之间。
4 降雨均衡度。
5 湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度>1.0 ，有利于农作物生产，湿度<0.3 ，为干旱地区，必须要有灌溉才能从事农业生产）。
6 无霜期：无霜期长，作物生产期也长。
7 灾害性天气：如台风、盐潮、霜冻、冰雹等。
（2）地形地貌。
具体可以包括以下因子：1 坡度。
一般按好、较好、一般、较劣、劣可分为0-2°，2°-6°，6°-15 °，15 °-25 °，>25 °五级（当坡度>7 °时，大型拖拉机作业困难；>15 °时，拖拉机需横坡作业，稳定性差。
）2 坡向。
坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。
在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射多，小气候温和。
3 海拔。
海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。
4 地形形状。
即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。
5 侵蚀切割程度。
指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。
如山西、陕西的塬、梁、峁, 鸡爪冲沟。
（3）土壤条件。
具体可以包括以下反映土壤特性的因子。
1 表土层质地。
指土壤剖面中A 层质地，如轻、中、沙、重、粘等。
2 有效土层厚度。
指作物根系可达到的土层的厚度。
一般按好、较好、一般、较劣、劣分为>100cm60-100cm ，30-60cm ，20-30cm ，<20cm 五级。
3 有机质含量。
一般可分为>2.0% ，1.5-2.0% ，1.0-1.5% ，0.6-1% ，<0.6% 五级。
4 盐渍化程度。
一般出现在沿海、圩区、高原。
一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。
5pH 值（酸碱度）。
一般pH=6.5-7.5 ，一般作物易于生长。
pH<4.5 或>9 作物难以生长。
（4）水文状况。
具体可包括二个因子：1 地表水状况。
一般考察是否充足，矿化度高低。
2 地下水状况。
一般考察地下水埋深，矿化度高低。
一般地，灌溉用水矿化度应小于 1.7 克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。
地下水位越高，既影响作物根系生长，也影响排涝能力。
2 ．社会经济因素。
主要包括4 个因素。
（ 1 ）社会经济发展条件。
具体包含以下因子：1 人均收入水平。
人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低。
2 单位土地投入劳动量。
指单位土地上投入的工日数。
工日数多，产量高，成本大。
3 农产品市场供求。
供不应求，农产品价格高。
4 农机应用方便度。
与坡度、田块大小有关。
作业方便，机械费少。
5 人均土地指标。
与精耕细作程度有关。
6 单位土地投入资本量。
指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多，产量多（但报酬递减），成本大。
（ 2 ）土地制度。
具体包含以下因子：1 土地利用规划。
与农用地未来用途有关。
2 耕作制度。
一是与作物种类有关；二是与熟制有关（如一年一熟，一年两熟，两年三熟）。
（ 3 ）交通条件。
具体包含以下因子：1 道路通达度。
与农业物资、农产品运输成本有关。
2 对外交通便利度。
与农产品运出成本有关。
3 道路类型。
与道路通达度有关。
（ 4 ）农田基本设施状况。
是农业生产的重要物质基础。
具体包含以下因子：1 灌溉条件。
指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。
2 防洪排涝条件。
指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。
3 路网密度。
指方便农业生产中机耕、人行便利程度。