2020年民间资金借贷房产抵押三大风控核心
房贷抵押贷款风控,这些要点不能疏忽
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本文讨论的房贷不包括银行按揭及抵押贷款。
银行房贷业务模式已经很成熟了，本文主要讨论民间房产抵押贷款的风险问题。
因为从业人员早期缺乏完善的房产评估、信用评估、公证办理、他项权证办理、法院诉讼、法院执行、司法拍卖流程及实操经验，导致操作风险、信用风险、评估风险大量聚集，操作不当便会导致本金套牢及亏损。
民间房产2012年开始在杭州市场上流行。
速贷邦、浙财、民贷通、金优等公司迅速的完成了数亿的资金对接，出借人跟借款人直接设定抵押登记并P2P放贷，风险暴露后速贷邦停止了房贷业务。
早期大家简单的认为抵押绝对安全，后期在处理逾期房产的过程中面临价格波动、购房政策限制、流拍、司法耗时等众多问题，出借理财人慢慢认识到出借风险，杭州不少理财客户出借近千万本金最后手上持有近5套商品房，变现难，自此民间房贷市场逐步萎缩。
后来宜信、玖富、信而富等公司也陆续推出了放贷业务，不过市场交易量并不高。
有房产且还愿意拿来民间抵押的客户毕竟是少数紧急特殊人群，毕竟年化融资成本高达25%，长期使用大额P2P房贷资金负担很重，难以持续。
房产抵押贷款一般流程：房贷客户正常模式应该是短期周转，最好半年以内，长期使用大额高成本资金是不可持续的。
房贷资料：夫妻双方身份证、结婚证、户口本、房产证、土地使用证、契证、双方信用报告、双方银行流水及其他正常证明；信用评估：主要评估信用记录情况、负债情况及民间负债情况；房产评估：评估价格时多参考几家报价，例如我爱我家的报价更客观；实地征信：注意外围调查，邻居沟通，考察家庭情况、不良嗜好、民间负债，重点询问房产是否出租，产权有无纠纷；合同公证：确定是否可以做强制执行公证（逾期是可以省掉法院起诉的环节，直接拍卖变现）或者委托买卖公证；抵押登记：确认本人亲自到场，预防“假老婆”代签法务风险；房产拍卖：现在很多拍卖通过网络操作，拍卖有流拍风险，紧急情况自己拍下，流拍会直接打折再拍。
房产抵押的核心要点
房产抵押的核心要点房产抵押是指借款人以自有或第三人的房产作为抵押，向银行申请贷款，并以房产作为还款保障，以确保借款人按期偿还贷款本息的一种贷款方式。
在房产抵押中，有几个核心要点需要借款人重点关注和了解。
一、抵押物选择选择合适的抵押物是房产抵押贷款的核心要点之一。
一般来说，房产抵押贷款通常需要借款人提供具有产权的房屋作为抵押物。
选择抵押物时，需要考虑的因素包括房屋的地理位置、房屋的建筑年代、房屋的面积、房屋的房龄、房屋的朝向、房屋的装修情况等。
需要注意的是，对于借款人来说，房产抵押贷款中，房产本身并不是一个可以增值的资产，因此，借款人应该选择有足够价值并且容易变现的房产作为抵押物。
二、抵押物价值评估抵押物价值评估是房产抵押贷款中的另一个核心要点。
银行或贷款机构在评估房产价值时，通常会参考当地房地产市场的价格标准，同时还会考虑借款人的还款能力、信用状况等因素。
借款人应该积极配合评估机构对抵押物进行评估，并提供完整的资料和信息，以确保评估结果的准确性。
同时，借款人还需要了解抵押物评估价格与贷款金额之间的差距，并做好相应的还款准备。
三、贷款利率和期限贷款利率和期限是房产抵押贷款中的重要因素。
借款人需要根据自己的实际情况和需求，选择合适的贷款利率和期限。
一般来说，贷款利率越高，借款人的还款负担越重；贷款期限越长，借款人的还款压力也越大。
因此，借款人在选择贷款产品时，需要综合考虑自己的实际情况和需求，并对比不同贷款产品的利率和期限，选择最适合自己的产品。
四、还款方式还款方式是房产抵押贷款中的另一个核心要点。
不同的贷款产品有不同的还款方式，常见的还款方式包括等额本息、等额本金、按期还息一次还本、递减等。
借款人需要根据自己的实际情况和还款能力，选择适合自己的还款方式。
同时，借款人还需要了解还款方式的变化对自身经济状况的影响，并做好相应的还款计划和准备。
五、提前还款事项在房产抵押贷款中，提前还款也是需要注意的一个核心要点。
个人办理抵押贷款需过“三重关”-房地产经纪人考试.doc
抵押房产买车、抵押房产办留学这些已不再是新鲜儿事。
但近日读者刘先生告诉，自己去办抵押贷款的道路并不顺畅，从咨询可贷款银行、判断银行之间的利率差、到银行审核后的放贷时间，这段时间并不短暂。
事实上，刘先生遇到的问题发生在很多借款人身上，于是的消费者如今开始认可通过中介机构办抵押贷款，且这类业务比重在中介贷款机构的比重越来越高。
第一关：银行放贷收紧进入第四季度后，多家商业银行开始收紧放贷力度。
“主要体现在银行在放款流程和贷款利率方面的把控更加严格，对于借款人来说，获得贷款的时间成本和利息成本将会增加。
”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华介绍，与此相对应，受二套房贷收紧的影响，抵押消费贷款需求明显增加。
“这种不均衡的变化导致目前抵押贷款办理难度增大最为明显。
”“从操作层面来看，个别银行任务完成较好，本年贷款额度已近用完，自然有可能出现阶段性借贷或者暂停部分贷款业务的情形。
”徐东华这样向解释，贷款发放过量不利于金融市场的稳定。
“这与央行提出的‘注重运用市场化手段进行微调’也相符合，各家银行会在具体操作上对不同贷款产品有侧重的、有节奏的进行微调。
”这意味着，个人申请抵押消费贷款是否成功，除了审核个人在银行的信誉度与偿还能力外，还要看房屋是否符合贷款条件。
第二关：银行间贷款利率有差距今年下半年起各家银行根据年贷款额度的余额不同，贷款利率的差异化也日渐明显。
同一笔抵押贷款业务，有的可能是在贷款基准利率下浮5%；有的则要上浮10%甚至。
“在上半年宽松的信贷环境下自然不会出现这种情况，各家银行的产品利率基本一样。
”徐东华表示放贷节奏“前高后低”的状况已然是我国金融市场的常态，而即使是同一贷款产品，在第四季度不同银行也会根据自己的剩余额度调整出不同的执行利率。
第三关：个人申请抵押贷款时间较长刘先生告诉，自己已经咨询的几家银行，一旦自己全程办理抵押消费贷款，一般一个半月到两个月之间，银行在审核借款人抵押消费用途方面会格外的严格，原因就是没有第三方担保。
民间借贷抵押房产诈骗案例
民间借贷抵押房产诈骗案例房屋抵押贷款骗局一：房屋抵押合同莫名变成委托转让2015年以来，发生过不少被骗房产的案件，根据相关媒体报道，仅北京市西城区公安机关就处理了30多起类似案件。
有这样一个真实的案例：在北京生活的高某为了帮助从事建筑工程行业的父亲获取临时周转资金，通过中介公司联系到北京市鸿诚祥兆担保公司，并在接洽后签署了贷款协议。
短短几个月以后，高先生忽然发现自己名下的房产被售出，反应过来以后才发现自己可能被骗了，原来签合同时对方刻意的将部分合同内容进行遮盖，高先生签署协议时未能清楚的看到合同内容，事发后才发现当时签署的可能是房屋委托书。
案件发生一年之后，高先生仍没能解决问题，导致一家人无家可归。
该担保公司利用借款人对相关法律和协议了解程度较浅的情况，非法引导借款人签署委托书，并在不知情的情况下办理了房产抵押手续。
在借款履约期间或到期后，没有通知借款人便将借款本息归还，并凭借代售委托书进行了借款人房产私自售卖的操作。
因此，我们在办理房屋抵押时，一定要反复确认合同内容，明确所有事项后再签署，避免出现案例中高先生类似的情况。
房屋抵押贷款骗局二：轻房屋抵押赚钱，被骗卖房部分贷款机构为了骗取房产，获取中介费，对外宣称抵押房产可以赚钱，并且收益相当可观。
河南的王先生身上就发生了这样的经历，为了拿到每个月高达两万的好处费，王先生稀里糊涂就将房屋进行了抵押。
后来贷款机构工作人员声称解压房产需要王先生去房产局签字，刚开始拿到的好处费让王先生没有多想，结果签字后不久，房产就被出售。
合法渠道卖出的房产让王先生只能进行申诉索赔，但房子是肯定回不来了。
为了一点利益造成这样的损失，实在是不值得，房屋抵押陷阱也实在是让人防不胜防。
房屋抵押贷款骗局三：为了预付利息先预付利息，放款进度就会加快很多，这是一些无良借贷机构哄骗借款人的套路。
一般情况下借款人都是比较着急的，心理防线又比较薄弱，结果被人钻了空子。
实际上预付利息加速放款这样的说法是根本不成立的，我们要知道，贷款这个行业非常注重风控，所以贷款机构对借款人设置的筛选条件也是比较严格的，如用状况、工作稳定性、还款能力等等这些都是最基础的条件，哪里会有无门槛或者预付利息加速放款这样的好事情。
民间借贷风险控制点
风险控制民间借贷流程风险控制点客户公司投资法律部公司风险控制委员会公司财务部提出借贷请求与客户接洽，收集客户资料根据基本指标对客户进行初选告知客户决绝理由，并可将客户资料存档，作为潜在客户根据初步尽调对客户作详细尽职调查报告审核是否同意与客户签订相关合同和办理相关手续借贷后对客户借贷资金的监督结束否是否是发放借贷资金风险点1险风险点2风连接风险点3借贷资金的回收风险点4风险点1控制一、初步了解客户信誉（一）有介绍人，则了解介绍人信誉；（二）若是老客户，则根据公司自己客户资料进行快速判断；（三）新客户也没人介绍的，则进行严格审查；二、要求客户提供以下材料：（一）借款申请人为企业法人客户的，应向本公司提供如下资料：1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、企业法定代表人或负责人身份证、借款卡（年检）2、股东会借款决议书（借款公司提供文本）3、近年财务报表、即期财务报表（加盖企业公章）、银行对账单（银行盖章）4、与借款有关的企业销售合同、租赁合同、服务合同等资料5、特殊行业需提供环境评价资料（环评报告、排污许可证）6、企业信用信息报告7、企业法定代表人或负责人个人信用信息报告（二）借款申请人为自然人客户的，应向本公司提供如下资料：1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件（未婚者需要未婚证明）2、夫妻双方职业及收入证明及家庭财产状况材料3、固定住所证明4、夫妻双方个人信用信息报告风险点2控制一、对客户个人详细调查：主要了解客户的个人（企业的实际控制人）品质及信誉：年龄婚姻状况户籍状况受教育程度从业经历个人嗜好征信记录性格色彩：分析客户性格特征，例如利用“九型人格”；调查周围人际关系网对其个人评价；二、借款企业的基本情况调查：企业基本状况：（1）成立日期、（2）企业名称、（3）企业性质、（4）注册资本、（5）经营范围、（6）其他相关信息；经营管理信息：（1）治理结构、（2）关联企业情况、（3）对外投资情况、（4）企业经营情况、生产经营计划、年度财务收支计划、借入资金来源、还款计划、三、报表调查：收集客户财务报表及其他信息资料：（1）资产负债表、（2）利润表、（3）现金流量表、（4）报表的综合分析；重点审查短期偿债能力：1.营运资本：流动资产÷流动负债；下限100%.200%适当2.流动比率：(货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据)÷流动负债；比率100%适当,小于100，风险大；3.速动比率：速动资产÷流动负债；比率维持1:1正常；4.现金比率：（现金+有价证劵）÷流动负债×100%；现金比率一般认为20%以上为好；5.现金流动负债比率：年经营现金净流量÷年末流动负债；越表表明现金流越高；6.应收账款周转率：当期销售净收入÷（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2;比率越高，短期偿债能力强；7.存货周转率：销售（营业）成本÷平均存货；周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强四、若有必要可进行实地调查：安排两人以上到实地进行调查，整理调查工作底稿，和客户洽谈；了解经营历史询问经营；损益数据盘点存货；固定资产结束调查现场调查实地调查流程及内容；开场核实身份和产权；了解业务结构索要经营单据和资料核实有关经营数据初步分析和判断清点应收；预付账款金额确定应付；预收等负债金额查看现金；银行存款总体思考、明了借贷使用计划结束营业场所调查家庭现场调查询问家庭及开支情；认真做好对客户全面情况的了解工作，根据实地调查情况进行初审，书面提交调查报告，据实报告客户的基本情况、法人代表情况、财务状况、反担保能力、经营情况等。
民间借贷房抵风控三大核心及十大要点
民间借贷房抵风控三大核心及十大要点民间借贷是指私人之间的借贷活动，其中房产抵押是常见的担保方式之一、为了保障借款人和贷款人的权益，需要进行有效的风险控制。
下面将介绍民间借贷房抵风控的三大核心和十大要点。
一、三大核心：1.信用评估：借款人的信用评估是进行风险控制的首要环节。
该评估可以包括借款人的个人信用报告、还款能力分析、征信记录等。
通过信用评估可以了解借款人的还款能力和还款意愿，以此决定是否给予借款。
2.抵押物评估：对房产进行评估是确定抵押物价值的重要手段。
评估师根据不同地区的市场行情、房屋的实际状况和周边环境等因素，对抵押物进行评估，确保其价值足够以覆盖借款金额。
3.合同法律风险控制：借款合同的签订是确保借贷双方权益的法律保障。
因此，在签订合同时要确保合同内容明确、权益平衡、合法合规，避免产生法律纠纷。
二、十大要点：1.准确把握借款人信用情况：通过了解借款人的个人信息、职业背景、资产状况等方面的情况来评估借款人的信用水平。
2.合理判断还款能力：通过评估借款人的收入、固定支出和生活方式等来判断其还款能力，避免借款人过高还款能力的承诺。
3.建立完善的抵押物档案：对借款人提供的抵押物进行详细登记和档案管理，确保借款人无重复抵押的情况，并便于后续管理。
4.严格抵押物评估标准：抵押物评估需要有专业的评估师进行，确保评估准确、公正，并符合相关的法律法规。
5.情况调查和尽职调查：对借款人进行情况调查和尽职调查，了解借款人的社会关系、职业发展、还款记录等信息，以便更准确地评估其信用状况。
6.建立信用监控体系：通过建立信用风险监控体系，及时了解借款人的信用情况变化，避免借款人发生风险后无法及时监控。
7.加强合规管理：在借贷过程中要严格遵守相关的法律法规，避免违规操作，保障借贷双方的合法权益。
8.设定合理的利率和期限：根据借款人的信用状况和抵押物价值，科学设定借款的利率和期限，避免过高的利率和过长的期限造成借款人承担过大的风险。
贷款风险控制措施
贷款风险控制措施1. 引言贷款是金融机构中常见的一种业务，通过向借款人提供资金，帮助其满足个人或企业的资金需求。
然而，贷款业务也伴随着一定的风险，包括借款人的信用风险、市场风险等。
为了有效控制贷款风险，金融机构需要采取相应的措施。
本文将介绍几种常见的贷款风险控制措施。
2. 信用评估信用评估是贷款风险控制的核心环节之一。
通过评估借款人的信用状况，金融机构可以对其还款能力进行判断，从而决定是否批准贷款申请。
信用评估通常包括以下几个方面的内容：•个人或企业的基本信息：包括个人或企业的姓名、年龄、性别、婚姻状况等基本信息；•信用历史：包括个人或企业的过去的贷款记录、还款情况等；•收入和负债情况：评估个人或企业的收入来源和债务情况，以判断其还款能力；•个人或企业的经营状况：对于企业借款人，评估其经营状况、盈利能力等；•其他辅助信息：如资产状况、担保情况等。
在进行信用评估时，金融机构可以采用内部评估模型、外部评级机构的评级等方式进行评估，以确保评估结果的客观性和准确性。
3. 担保物和抵押物要求担保物和抵押物是贷款风险控制的重要手段之一。
金融机构可以要求借款人提供担保物或抵押物作为贷款的担保，以减少风险。
担保物可以是借款人的资产，如房屋、车辆等；抵押物则是为贷款而设立的专门资产。
在要求借款人提供担保物或抵押物时，金融机构通常会要求评估其价值，并确保其价值足以覆盖借款本金和利息。
此外，金融机构还需要确保担保物或抵押物的可变现性以及法律上的有效性。
4. 利率调整和还款方式选择利率调整和还款方式选择对于贷款风险控制同样非常重要。
金融机构可以根据借款人的信用状况、贷款期限等因素决定贷款的利率。
较高的利率可以提高金融机构的收益，并降低风险；而较低的利率可以吸引更多借款人，但也可能增加风险。
此外，在还款方式选择上，金融机构可以根据借款人的还款能力和需求选择不同的还款方式，包括等额本息、等额本金、按月还息等方式。
合理的还款方式选择可以更好地满足借款人的需求，降低贷款违约的风险。
房屋抵押风险控制点(经典李大律师版本)
房屋抵押风控点一、前期尽职调查1、房屋产权归属:a确定是大产权房，而不是经济适用房，两限房，廉租房，公寓等；b确定一套房子一个房本，有多套房子一个房本的现象；c确定对方的婚姻关系，离异是否有产权纠纷，婚姻需要配偶同意，存在办假结婚证的现象，注重细节盘问，单身是否有共有产权；d借款人有且只有一套房，且面积较小，如果借款人因故无法履行还款义务时，即使根据抵押法出借人获得抵押房屋的处置权，但是由于借款人及其家人无其他安身之处拒绝搬迁时，就算申请法律援助，司法机关也会考虑到具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀e 抵押房屋尚有贷款未还，贷款属于二次抵押贷款，对于存在较大未还金额的二次抵押房屋，在对房屋有准确的估价的基础之上，一般要么减少抵押的成数，要么帮借款人偿还首次抵押的未还余额成为第一抵押债权人，即优先受偿人f一般居民的商品房若是划拨属性的话，表明其并未交纳土地出让金，而一般来讲土地出让金是一笔大数目,房屋属性应该属于出让g 抵押房屋有司法和行政限制。
房屋司法限制一般是指房屋所有者因为司法纠纷导致其房屋被司法机关强行封锁；行政限制一般是指房屋为违章建筑、或之前有过交易备案但未撤销等。
有司法和行政限制的抵押房屋存在两种风险。
第一，当司法机关判决被封锁的房屋用于其他赔偿事项时，就自动丧失了其处理权，投资人面临血本无归的风险；第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不确定或者可能过长，导致不能在适当时间内获得处置权，致其不能按时获得处置金，增加了垫付的流动性风险。
h租赁权对抗的风险,买卖不击破租赁风险I,重要的是所在的小区和面积2、借款人信用调查:a人民银行的征信系统可查，注意，是否有多次被调查征信的记录，失信的数额次数b最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单查询；c行业内民间的征信系统共享，大数据库，需要企业到一定规模，要不收费d借款人岁数太大，不满十八周岁，借款人的职业风险较大，借款人和用款人不一致，陷入三角债e身份证，户口本，婚姻证明（北京单身证明已经开不了），房产证（有规定，房屋抵押挂失补办办不了）f能否还款与时间有关系，与金额关系不大，比如一个月的违约了是5%，一年的违约率是10%，10年是80% 3贷款用途调查：a抵押贷款用途是否合法，抵押物成数不宜超过65% 只有当借款用途合法时，出借人的权利才会受到法律保障；反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，则其权益不受法律保护。
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民间借贷房产抵押三大风控关键
关键一必需确保在不通知借款人(原房屋全部权人)、且不经过司法程序情况下，就能将标房产过户(变卖)。
关键二任何情况下全部不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下全部不要包含司法拍卖步骤。
关键三任何情况下全部不要给借款人留有任何手续。
下面叙述民间借贷房抵十大风控关键点
关键点一借条(据)和收条(据)
借条和收条必需打印和手写各一份，而且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人署名五处，由借款人按手印。
收条(据)必需写两套，每套两份(打印和手写各一份)，一套是借款款项收条，另一套是购房定金收条，而且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人署名五处，由卖房人按手印。
切记借款款项收条和购房定金收条，在书面表示意思上不要有任何法律关系，这个必需做精，而且购房定金收条必需注明收到是现金。
关键点二《房屋全权委托公证》
《房屋全权委托公证》是必需做，切记!这个是重中之重，民间借贷房产抵押借款全部实操手续中，只有这个公证书能够实现民间借贷房产抵押三大风控关键中关键一在不通知借款人(原房屋全部权人)、且不经过司法程序情况下，就能将标房产过户(变卖)。
《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下行话一个叫大全委，另一个叫小全委，大全委是委托房屋全部权利项目，也就是通常性权利委托和特殊权利委托;小全委是委托房屋部分权利项目，也就是通常性权利委托。
其中相关房屋继承权委托是在特殊权利中，而且在公证书中要求，此房屋继承人完全由受托人任意指定，这个条款是为了预防借款人(原房屋全部权人)在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力情况下，受托人能够配合她项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，所以《房屋全权委托公证》必需做成大全委。
《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人，原因我会在关键点九里具体叙述。
关键点三《借贷抵押协议》和《房屋买卖抵押(定金)协议》
这两个协议在法律上没有任何联络，《借贷抵押协议》是债权和抵押权司法生效要件，而《房屋买卖抵押(定金)协议》是确定买卖协议关系，而且证实房屋购置方已支付支该标房屋
部分受让价款做为买房定金，是两套完全不相干法律手续。
关键解释
这里所提到《房屋买卖抵押(定金)协议》是沈阳市房产局监制，在二手房经过中介交易时必需签属协议，而且在此协议中，要求受让人在房屋过户前，必需缴纳在《房屋买卖抵押(定金)协议》中所约定房屋成交价减去已支付定金剩下金额价款后，才能由全权委托公证中受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续，而且此剩下金额价款支付过程必需走沈阳市房产局二手房交易专题资金监管账户，所以此协议绝对不会组成流质担保契约。
关键点四《房屋她项权利证》
房屋她项权利这里所说权利是一个复合权利，它是多个权利统称，是在同一标房产上给予多项权利集合名词，其中包含典权、抵押权、租赁权(使用权)、典质权、继承权、甚至还包含此基础上衍生出来另一个用益物权抵押等等。
而且在《担保法》中有明确要求，不动产做为债权担保物权时，必需到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋她项权利证》，只有办了这个证，其抵押权才含有司法生效要件，不会被任何第三方对抗，且确保其对应抵押权顺位优先受偿权顺位。
我们做《房屋买卖抵押(定金)协议》应该是她项，不过现在沈阳市房产局她项办不了这个权利项目，沈阳市房产登记系统中没有这一项，只能做成抵押权，不过为了实现经过中介做二手房非亲属交易，所以沈阳市房产才出了一份标准《房屋买卖抵押(定金)协议》
说到这里我再强调一次，相关网上流传债务人(抵押人)伪造房屋租赁协议在抵押之前说法纯属是扯淡，《中国城市房屋管理法》要求，房屋出租需到当地房产部门进行登记立案(立案后进档案)，不登记不得对抗第三人。
而这个登记立案就是办理房屋租赁权(使用权)她项权利证，假如该房屋办理了租赁权(使用权)她项权利证，在提档时就能查出来，不过我在这篇文章关键点中并没有把提档步骤列出来，是因为办理进押时，假如不提档，房产局根本就不受理进押。
关键点五《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》
这两个协议及协议全部是沈阳市房产局制订政府行政机关固定格式协议，前者是房产局提供电子版，自己打印，后者是房产局统一印刷三联无碳复写协议。
前者法律关键是确立购房定金交付事实，后者是深入确立买卖关系成立，其中在《房屋买卖协议书》中中介方，就是全权委托公证中受托人。
《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》，可完全避免流质担保契约成立。
关键点六《房屋全权委托公证》和《房屋她项权利证》办理时收费发票(前者36元，后全部8元)必需由放款人保留，因为一旦借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中受托代理人配合买房人办理过户，在办理过程中，有时房产局需要受托人提供《房屋全权
委托公证》发票。
关键点七放款、砍头息、手续费收取方法
一定要把全部手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个是命根子。
但这里有两个手续需要另外说明一下
1、她项权利证这个证是在办理完进押手续，拿到房产局受理回执单和发票后三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可(我全部是自取，企业离房产局才一公里多点儿)，这个没必需等三个工作日再放款，拿到受理单就能够放款了，不会有问题。
2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必需在放款后才能让借款人签字，转账之前是拿不到凭证，不过这个背书根本没什么用，房子已经进她项了，而且有两套收条，所以这个无所谓了。
砍头息
我们全部是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要在放款人账户银行流水中表现出来，通常全部是在放款前，给借款用户办张新银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U盾全部放在放款人手里，这边放款到借款人新银行卡中，然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人帐户，或是是直接取现，再或是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费，怎么弄全部行，后续展期也是每两个月付一次砍头息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人帐户，别用放款人账户收利息。
关键点八抵押率在沈阳放贷，抵押率通常全部是做到房屋实际可变现价值5%，最高也就是6%，这是天价了。
关键点九收定金、解押、过户
先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本情况下什么叫逾期
每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在1天之内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。
在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》受托代理人替换原房主和买房人签定买卖协议，然后受托代理人替换原房主配合买房人去房产局办理过户手续，而且经过房产局资金监管代收房款。
收定金
《房屋全权委托公证》受托代理人替换原房主和买房人签定买卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽可能要多收部分，不管多大房子，成交价多少，必需先收不低于房屋过户全额税费定金(房屋过户全额税费我会在以后帖子中具体说明)，以免买房人反悔，假如不交话就不和她扯了，重新寻求买主。
切记，一定是收了定金收再对进行解押，假如买房人反悔，这个定金是不退。
极端情况假如买房人交了定金，解押后反悔，或是房款交不上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原她项权利人，也就是出借人，这时就别在意契税、过户费之类东西了，因为收定金能够覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必需先把房子搞到手，然后再重新寻求买主。
这里就是为何我在关键点二后面提到《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人原因。
因为《房屋全权委托公证》中受托代理人不能把公证书中房产过户给自己。
这里包含到一个解押步骤，这个解押也是由《房屋全权委托公证》受托代理人和她项权利人之间配合完成。
在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局资金监管账户转发到受托人指定账户，这时受托人和出借人(原她项权利人)怎么配合全部行了，全部是自己人，钱已经到手了。
再有一点，假如真碰到房子卖不出去情况，受托人能够直接把房子过户给她项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过户、说收就收，你信吗》帖子中有提到过。
这也是我在关键点二后面提到《房屋全权委托公证》中受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人原因。
关键点十关键解释以下两大关键实际作用
关键二任何情况下全部不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下全部不要包含司法拍卖步骤。
关键三任何情况下全部不要给借款人留有任何手续。
在房产抵押期间，假如出现了抵押权人之外人对该抵押房产申请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》受托代理人是不能直接把房产过户，这个委托公证不能对抗法院查封，这时间抵押权人必需向法院起诉，不过绝对不能以抵押权向法院提起诉讼，必需以买卖协议提起诉讼，这时关键点五中所提到《房屋买卖抵押(定金)协议》和《房屋买卖协议书》会起到很关键作用，以买卖协议提起诉讼，六个月时间就能把房子搞到手，然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外人对该抵押房产申请资产保全查封情况下，最快、最稳妥措施。
当然还有另外一个措施，就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人名义收债权，这个有一定风险，也需要部分特定条件，这个我会在以后帖子中写，本文不具体叙述了。
在网上我看到有部分好友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一住房也能够强制实施拍卖，这个确实是事实，咱先不谈唯一住房实施条件，我们先看一下假如假如以债权和抵押权起诉，变现需要什么步骤需要多长时间
拍卖情况分两种。