地块分析及前期定位规划设计建议
重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同 比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限； 由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪 坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北 碚 北部新区 沙 坪 江北
渝 北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线， 继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部 发展也在提速——
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供 参考： 杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规 划75万平方米； 南坪目前商业营业面积60万平方米。
本报告是严格保密的。
从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老 区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
物业类型 建安成本（元/㎡） 容积率 电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
本报告是严格保密的。
4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力 和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期 利润水平在1000元/平方米以 内，但体量大、市场接受度 高。
——老商圈鱼洞 卖预期 对于龙洲湾新区 来说，取代鱼洞成为 巴南的商业中心不能 一蹴而就，短期之内 来自鱼洞的商业竞争 仍然是龙洲湾商业面 临的巨大威胁； 本项目进行适量 的商业开发是可行且 对现金流有利的，但 对商业的定量还是需 要结合企业的现金流 分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平 方米，其中集中商业2万平方 米； •世纪金源世纪城未来将有大 量商业； •参考龙领国际，本项目开发 进程中按照市场正常接纳度 每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估 计在30万平方米左右，虽 然整体经营状况不佳，但 老商圈的人气仍然使得鱼 洞具有一定优势。
无锡拿地前期可行性分析报告案例
无锡拿地前期可行性分析报告案例一、引言无锡市作为江苏省的重要城市，不断发展壮大。
随着城市规划的不断推进，土地资源逐渐减少，市政府决定进行拿地前期可行性分析，以确保拿地项目的成功实施。
本文将针对无锡市拿地前期可行性分析进行案例分析，为政府决策提供参考依据。
二、项目背景无锡市位于江苏省东部，地理位置优越，交通便利，拥有良好的发展潜力。
市政府希望通过拿地项目的实施，进一步提升城市的发展水平，优化城市功能布局，推动经济的持续发展。
三、拿地前期可行性分析内容1. 市场需求分析：对无锡市房地产市场进行深入研究，了解市场需求的变化趋势，以及未来几年的发展方向。
从消费者需求、购房能力、市场供求关系等角度进行综合分析。
2. 土地资源评估：对无锡市拟拿地的地块进行评估，包括地理位置、土地规划用途、土地面积、土地供应情况等方面进行综合评估，确定该地块是否适合进行拿地项目。
3. 竞争分析：对无锡市同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的竞争对手，以及其项目的优势和劣势。
通过分析竞争对手的市场份额、销售情况等指标，为拿地项目的定位和策划提供参考。
4. 投资回报分析：对无锡市拿地项目进行投资回报分析，包括土地成本、建设成本、销售周期、销售价格等方面进行综合评估，预测项目的投资回报率和盈利能力。
四、可行性分析报告结果根据对无锡市拿地前期可行性分析的研究和分析，得出以下结论：1. 市场需求：无锡市房地产市场需求仍然较为旺盛，尤其是中高档住宅市场和商业地产市场有较大的增长空间。
2. 土地资源评估：拟拿地地块地理位置优越，土地规划用途适宜，土地面积适中，土地供应情况较好，具备进行拿地项目的条件。
3. 竞争分析：市场上已有的竞争对手较多，但拿地项目的定位和策划可以通过差异化来形成竞争优势。
4. 投资回报分析：根据投资回报分析，该拿地项目具备一定的投资回报率和盈利能力，可以为无锡市的经济发展做出积极贡献。
五、结论与建议基于以上分析结果，我们对无锡市拿地前期可行性分析报告提出以下结论与建议：1. 在制定拿地策略时，应重点关注中高档住宅市场和商业地产市场，力争形成自己的市场份额。
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
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03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
地块策划方案
地块策划方案
根据地块的位置和规划要求，我们制定了以下方案：
1. 地块分区规划
地块将被划分为不同的区域，包括商业区、住宅区、公共设施区等。
每个区域将根据实际需求进行规划，以最大限度地满足居民和商户的需求。
2. 设施规划
在地块内部，我们将建立不同的设施，如学校、医院、购物中心等，以确保居民生活的便利性。
此外，我们还将规划公园、运动场所等，为居民提供休闲娱乐的场所。
3. 交通规划
为了方便居民出行，我们将规划合理的交通网络，包括道路、公交站点、自行车道等。
同时，我们也将考虑绿色出行的概念，鼓励居民步行、骑车等环保方式出行。
4. 环境保护
在地块规划中，我们将注重环境保护，保留适当的绿地和树木，保护生态环境。
同时，我们也将规划垃圾处理设施，以确保垃圾得到有效处理。
综合考虑以上各方面因素，我们将制定出一个全面的地块规划方案，以提升居民生活质量，实现地块的可持续发展。
某地块定位及前期策划方案
经济效益评估
土地价值
根据地块的位置、面积、周边环境等因素，评估地块的市场价值 ，为后续的开发提供参考。
投资回报
根据预期的收益和成本，计算投资回报率，评估项目的盈利潜力。
产业带动
分析地块所在区域的产业发展状况，预测地块开发对周边产业的带 动作用。
社会效益评估
01
就业机会
评估地块开发对当地就业的贡献 ，包括直接就业和间接就业机会 。
规划原则
根据项目定位和目标，制定合理 的规划原则，确保地块的高效利
用和可持续发展。
功能分区
根据地块特点和需求，划分不同的 功能区域，如住宅区、商业区、公 共设施区等，以满足不同使用需求 。
交通组织
合理规划地块内的交通流线，确保 交通顺畅、安全，同时考虑未来交 通发展需求。
建筑设计
风格定位
根据项目定位和市场需求，确定建筑设计的风格 和特点，如现代简约、古典欧式等。
3. 材料供应风险：材料供应不及时或质量问题可能导致 工程进度受阻。
•·
2. 施工质量问题：施工过程中的质量问题可能导致项 目交付延误或安全事故。
4. 应对策略：严格把控设计质量和施工过程，加强质 量监管；选择可靠的供应商，确保材料质量和供应稳定 ；制定应急预案，及时处理突发问题。
07
预期效益评估
2. 税收政策调整：税收政策的变化可能 增加项目成本或减少收益。
•·
1. 土地政策变化：土地供应、价格、使 用政策的变化可能影响项目用地获取和 成本。
建设风险
建设风险主要指项目实施过程中可能出现的设计、施 工、材料等方面的问题。
1. 设计缺陷：设计方案不合理、技术可行性差可能导致 建设成本增加或工程延误。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
房地产项目地块分析报告
房地产项目地块分析报告1、地块位置本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。
2、地块经济技术指标备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。
3、地块周边环境地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。
地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。
地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。
1、功能定位都市新核心圈2、规划重点、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；、配套建设一流现代化基础设施系统。
1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。
目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。
2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。
3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。
优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2. 地块周边具有自然景观优势；3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。
劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。
机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。
威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接20xx年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。
苏州高新区站前商务广场前期规划报告
连廊
写字楼
酒店
连廊
酒店式 公寓
项目业态布局建议
■写字楼部分商业业态布局
连廊 连廊
■ 1-2层： 银行 、便利店 、西餐厅 、 咖啡厅 ■3层： 商务配套 ，会客厅 、会议室
办公 大厅
■建议： ■写字楼底商作为1-2层联卖 ， 有利于去化 及后期商家经营 。 ■3层作为写字楼商务配套 ， 发展商持有租
赁。
项目业态布局建议
■原酒店裙楼商业业态布局
连廊
■ 1-2层： 特色餐饮 、休闲餐饮 、特色专 卖
■3层： 酒店餐厅 、娱乐会所 、健身会所 。
连廊
酒店裙楼
■建议： ■裙楼底商作为背靠背的1-2层沿街商铺 ， 有利 于去化及后期商家经营 。
■3层作为酒店配套 ， 发展商持有租赁运营 。
项目业态布局建议
项目位于浒通片区中心区域内 ， 周边规划为生活居住区 ， 围绕生活居住区外围为工 业组团 ， 未来消费力充足 。
城铁新城规划
■商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站 前广场内 。 ■按照苏州高新区总体规划要求 ， 该区域是 高新区 “北扩西进 ”战略重点 ， 是苏州中心 城区西北部城市重点发展片区 ， 是高新区北 部的城市门户 。 ■作为苏州城区的三个城际站点之 一 ， 高新 区站将和苏州轨道三号线 、无锡硕放机场专 线形成换乘 ， 将成为苏州西北部地区重要的 对外交通和换乘枢纽 ， 是创造高新区的现代 服务业核心区和现代化都市形象展示区 ， 具 有展示高新区门户形象 。 ■未来将发展成为高新区北部新城最繁华的 现代商业中心 。 ■拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心 区域 ， 站前广场右侧 ， 牌楼路以西 ， 浒莲路 以北 ， 轻轨三号线及沪宁城铁以东 ， 区位位 置优越 。
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数据分析1：新乡2013年1月份—10月份房地产市场投放，销售面积
100
50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
市场投放 销售面积
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10月
单位
市场投 放
12.62
9.11
13.62
32.47
68.45
47.05
37.16
12.01
44.6
31.1
万平方 米
销售面 积
38.99
周边配套（生活教育）
周边配套（金融）
SWOT分析
• 优势：a)位置优势：临近城市核心，南城中心，商业
价值较高。
•
b)交通优势：交通便利，临近主干道，闹中取静。
•
c)配套完善：教育资源：向阳小学、新乡三十中
学、新乡十中南区等。
• 金融资源：新乡银行、工行、邮政储蓄、中行等。生
活配套：斜对面在建大型百货超市，临街商业、向阳
需求，随着知名开发商纷纷进驻，尤其是国内一线开 发商的进驻，给本地开发商，尤其是新锐开发商，造 成了巨大的压力，市场竞争异常激烈。
• 依照中央政策，新乡加快了老城及城中村改造步伐，
版块描述：
• 东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿
线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。
4200
4100
4000
3900
3800
3700
价格
3600
3500
3400
1
2
3
4
5
6
7
8
9
十
月份 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10
价格 370 371 371 369 371 382 389 386 412 418 元/平方
5
1
8
4
0
6
2
4
8
5米
• 1-10月份销售均价3851元/平方米
• 小结：有此表可以看出，2013年新乡房地产销售价格趋于上涨趋
地块分析
• 地块位置，是城市核心
与城区结合区域，属于 城南中心位置，项目东 临劳动南路，南邻华兰 大道，北边老城改造项 目，南边是在建老城改 造项目上海城，交通便 利，通达性、昭示性良 好，可有效提升商业价 值。项目周边交通、教 育、金融、生活、医疗 等配套完善齐全，临近 新乡河岸观景渠-人民胜 利渠，位置优势明显。
放和销售平均值基本持平。可见目前房地产市场供需趋于饱和，供给略
大于需求。每月的去化量较为平均。这也与多数房地产项目销售策略有
关，尽量符合市场需求，阶段性向市场推出可售房源，保持项目的市场
关注度及热度，在激烈的竞争中保持一定优势。
数据分析2：2013年1-10月份销售价格 （不含经济适用房、团购房、高档住宅）
公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
公园、人民胜利渠景观带等。
•
d)规划优势：政府老城改造步伐加快，周边在建
新建房地产项目定位高端，品质优良，增加项目品牌
价值。
•
e)政策优势：老城改造招商项目，可享受部分政
策、税费优惠。
• 机会：a）旧城改造项目，目前周边竞争项目较少。
•
b) 地处老城区，项目商府房地产发展政策，满足部分客户需求。
新乡华兰大道劳动路 （大型机床厂北院）
地块分析及 前期定位、规划设计建议
第一部分：城市 市场 地块
• 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，
紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖 12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产 业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原 新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。
市场现状：
• 依据{新乡市城市总体规划（2008-2020）}，新乡市
对房地产发展制定了“东移南扩”的发展方针。城市 规划主体方向是东部和南部，相应的软硬件设施逐步 完善。使此区域的房地产开发具备明显优势。东区随 着政府的东迁，教育等优质资源的完善，竞争优势尤 为明显。
• 新乡房地产市场，目前处于发展的成熟期，供应大于
21.7
29.09
28.87
37.28
44.44
43.29
28.26
37.6
30.9
万平方 米
• 1-10月份合计投放量308.23，销售合计338.59.
• 小结：新乡房地产2012年全年投放量379.49万平方米，销售293.2万平
方米。2013年1-4月份年主要是消化上年的存量，6-10月份以后市场投
势。之前，新乡房价在河南省内各地级市处于下游，为价格上涨提 供了一定的空间。居民可支配收入的增加，为价格上涨提供了必要 的条件。目前新乡市场供需已趋于饱和。随着老城改造的步伐加快， 市场投放量将持续增加，会造成供需失衡，加上未来房地产新政策 等不确定因素的威胁，未来新乡房地产价格大涨空间有限，预计将 在4000元/平方米左右徘徊。
• 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心，
板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。
• 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、
• 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量
位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%， 总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增 长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收 入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增 长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年 提高1.8个百分点。