同创联行2011年6月7日邢台城市综合体项目规划建议报告

邢台城市综合体项目规划建议报告2011年6月7日北京同创联行邢台项目组同创联行简介8年 发展历程累计操盘90余个销售总额近240亿 在北京注册成立同创联行公司2003Since 战略回归环渤海，山西省地产金牌代理行 中国房地产营销机构50强 2009 立足北京，运作项目三个奠定发展基础山西分公司正式运营2004 根植山西市场，向外发展对各种物业类型代理销售的全面探索，2005 旅游地产启动，全面建设知识管理平台 北京地产新锐代理行2006苏州市场启动， 北京地产策划50强 2007 风雨兼程，强势突破。

山西分公司荣获十大金牌地产服务企业 2008 天津、唐山、张家口项目即将启动 2010 Agenda 历程全国视角：着重环渤海经济区域针对性为发展商提供专业服务8年经验沉淀同创联行（北京）以北京为中心服务河北、山西、陕西、内蒙以及环渤海经济圈。

致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理同创联行通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力。

至2010年，同创已参与国内90多个地产项目发展顾问；策划和销售代理物业项目达62个；实际销售金额近240亿元；至2010年，同创打造了300多地产精英组成的专业团队；正在操作项目共计20多个；Figures数字同创•基础数据库 •城市宏观数据窗 •广告创意中心 •客户信息系统 •销售管理体系 •严格考核体系 开放资源客户相关业务系统知识管理 •策划平台 · 行政资产管理系统 · 文件管理系统 · 合同管理 · 网上办公系统 职能管理业务系统EIP我们的平台 Our Guarantee 平台不败Our Clients 部分服务项目同创联行的09年部分作品报告提纲Part1 项目目标解读Part2 项目本体分析Part3 市场背景研究Part4 本项目规划建议PART1项目目标解读本项目的开发目标：全部物业尽量变现，快速收益全部物业尽量实现销售，收益以变现为主PART2项目本体分析本项目位于邢台市桥东区东南方向，距市中心仅2公里，周边交通通达性良好本案桥 西 区桥 东 区邢州路桥东区核心本项目受桥东区规划利好，未来周边景观资源丰富，但目前仍属于城中村，周边城市意象较差☐北至村用地边界，东至永强路，西到邢州路，南至村用地边界，冯庄街从基地的中部横穿而过，晋祠路纵贯南北☐邢州南路道路宽阔，环境较好；永强路以废品钢材收购为主，环境较差；基地内部大部分为村民住宅拆迁任务重，用地零散。

☐冯庄街和晋祠路还没有修通。

☐围寨河滨河公园、冯家庄南部的人工河和居住区级公共绿地还没有建设。

公园（规划）ACBD邢台地势西高东低，本项目处于地势较低的东部，且现为旧城村落，周边环境较差，存在一定的认知抗性客户访谈：冯家庄是个村子，里面道路不通，进去可以要是出来可就难了，离市区不远，不过那边环境挺差的。

——出租司机马先生冯家庄在旧城，那边环境太差了，我感觉还不如桥东开发区呢，目前桥西比桥东整体环境好，围绕着达活泉公园现在有好几个高端项目，现在人买房子不愿意去桥东。

——永康城市花园置业顾问赵先生邢台地势就是西高东低的，桥东地势低，冯家庄在人们心目中地势就更低了，现在那里离市区不远但是环境却没办法和市区比，很多人也不愿意过去。

——永辉巴黎置业顾问汪先生冯家庄没去过，听别人说那边还是村子，没什么楼盘，买房没考虑去，老百姓买房还是希望能在交通便利的地方买，我觉得要是村子的话交通肯定也不方便，要是以后环境会好的话可以考虑去看看。

——水岸蓝庭客户陈先生项目经济技术指标项目由A、B、C、D四个单独的地块组成，较为分散，具备一定的综合体特征，为本区域内大盘项目总体指标总建筑用地面积：106763平方米总地上建筑面积：390331平方米项目本体分析小结——结论一项目位于桥东老城区中心，地理位置优越，交通通达性良好；售楼处包装欠佳，缺乏对客户的视觉吸引力和冲击力结论二项目受桥东区规划利好，但现阶段周边环境较差，存在一定的认知抗性；本项目发展前景良好，但现阶段存在一定的认知抗性PART3市场背景研究宏观市场背景研究写字楼/酒店市场研究商业市场研究公寓/住宅市场研究邢台位于河北省南部，是冀南重要的中心城市和新型工业基地城市区位及交通邢台位于河北省南部，冀晋鲁豫四省要冲，境内京广、京九铁路纵贯南北，与京深、青银、邢临高速形成交叉，106、107、308国道和邢德、邢左、邢和等11条高等级公路密布全境，已成为连接东部沿海地区、华北地区和中原地区的重要交通枢纽。

行政区划邢台市下辖2个区（桥东区、桥西区）、2个县级市（沙河市、南宫市）和15个县（清河县、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、临西县、新河县、隆尧县、柏乡县、威县、临城县、平乡县、南和县、巨鹿县），另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。

人口总量截止2006年，邢台市总人口710万，桥东桥西人口为56万人城市地位邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。

近三年GDP年均增长率高达10.5%，经济发展势头良好河北省全省三年内GDP情况（单位：亿元）数据来源：各地统计局网站房地产开发投资额逐年上升，房地产市场发展势头良好（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：元）数据来源：邢台市最近三年国民经济统计公报第二产业占绝对主导地位，工业在经济发展中起支柱作用2010年邢台三大产业占比情况（单位：元）数据来源：邢台市最近三年国民经济统计公报邢台煤炭资源丰富，各区县积极发展优势产业，县域经济十分发达☐沙河市县域经济综合实力连续三年（2004—2006年）位居全省30强之列。

沙河是新兴的工业城市，以采矿、建材、医药化工、纺织、畜牧养殖等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的15%，被誉为“中国玻璃城”。

☐南宫市历来就是冀南经济商贸重镇，素以“小北京”著称，“南宫旱码头、临清水码头”在冀鲁豫交界广为流传。

南宫市域经济特色鲜明。

农业初步形成了优质棉花、无公害蔬菜、畜牧养殖三大主导产业。

优质棉花常年种植面积在50万亩以上，年产皮棉4万多吨，是全国优质棉基地和棉花百强县市。

☐任县工业历史悠久，门类齐全，现拥有机械、轻纺、化工、食品、建材、医药等十几个行业。

主要产品64种，外贸出口产品四大类24个品种。

现在已和美国、法国、香港、台湾等四个国家和地区合资兴建8个企业，并始终保持着良好的合作友好往来关系。

本项目位于邢台中心城区的核心发展区域，处于城区重要发展方向上，未来发展潜力巨大邢台市将积极推进市区与环城五县（市）一体化战略，加快市区到五个卫星城之间的快速公路建设，形成10分钟交通圈。

对“一城五星”实行统一规划，统一管理，整合资源，统筹发展。

促进产业、人口向“一城五星”聚集，合理确定“一城五星”战略支撑产业，综合考虑产业布局，科学确定职能分工，促进“一城五星”经济、社会、文化以及旅游、商业、金融、物流、通讯等服务业全面协调发展。

邢台市城市总体规划（2008-2020）确定“一城五星” 总体布局：“一城”指中心城区，“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城。

本案结论一售楼处包装欠佳，缺乏对客户的视觉吸引力和冲击力 结论二 经济发展势头良好，工业在经济发展中占主导地位，县域经济发达； 邢台地理位置优越，为冀南重要的中心城市和新型工业基地； 项目外部宏观环境良好，处在城市发展方向上，发展潜力巨大宏观市场背景研究小节——售楼处包装欠佳，缺乏对客户的视觉吸引力和冲击力 结论三本项目处于城区重要发展方向上，未来发展潜力巨大；PART3市场背景研究宏观市场背景研究写字楼/酒店市场研究商业市场研究公寓/住宅市场研究邢台高端写字楼布局：A海鑫写字楼B 秦塬广场写字楼C 燕云台写字楼 D海大商务中心结论一：邢台市场在售写字楼布局较为分散，尚未形成集中区域，发展并不成熟CADB结论二、写字楼市场客群来源单一，客户投资意识较为薄弱，整体需求有限☐使用客户以煤炭、能源等实业型企业和个体为主☐购买客户以投资兼自用需求为主，纯投资意识不高☐客户关注点：仍停留在地段、交通、形象（外立面）等基本层面☐客户访谈邢台的写字楼都建在交通比较便利的地方，客户对这点非常关注，主要还是自己办公用，目前销售情况不是很好，我们正在考虑团购，找邢台的大型能源企业来购买。

——海大商务中心置业顾问冯小姐结论一售楼处包装欠佳，缺乏对客户的视觉吸引力和冲击力结论二邢台写字楼市场的客群来源较为单一，投资意识较为薄弱，整体需求有限 邢台写字楼市场目前仍处于比较滞后的阶段，整个邢台市场大型写字楼的数量非常少，尚未形成集中区域，写字楼未来供应体量不大写字楼产品未形成一定规模，受市场认可度不高写字楼市场研究小结——酒店市场研究中兴街钢铁路本项目结论一：中心区域高档酒店集中钢铁路以东，新华路以西，团结大街往南、中兴街往北片区，已形成聚集效应A 紫金宾馆B 民俗文化园C 邢台宾馆D 白云宾馆E 中北大酒店F 邢州大酒店G 辰光大酒店H 星光大酒店I 翰都饭店结论二：邢台产业结构比较单一，商务人士，整体需求有限☐第三产业虽然比重较大但产业类型单一，酒店客源受限制；☐客户来源单一，集中于第二产业，以洽谈生意的客商为主；☐客户关注点：仍停留在地段、交通、服务等基本层面。

注：邢台市目前第三产业以钢材、零售、餐饮业等传统商贸为主，商务流动人口较少；现代服务产业例如：物流产业、商务快捷酒店、连锁经营零售业等现代服务业处于初步发展阶段，对于带动酒店客源作用有限。

结论一结论二结论三酒店市场研究小结——市区较繁华地段已形成酒店聚集，竞争激烈；酒店的客流不稳定，资本回收周期较长，回收速度较慢；本项目周边商业氛围尚待培育，暂不具备理想的酒店经营环境；市场竞争激烈，本案优势不明显，投资酒店风险较高PART3市场背景研究宏观市场背景研究写字楼/酒店市场研究商业市场研究公寓/住宅市场研究结论一：邢台市商业集中分布在中兴大街两侧，现有成熟商圈距离本项目位置较近邢台市目前主要商业业态有食杂店、 便利店、折扣店、 超市、大型超市、 百货店、专业店、 专卖店、家居建材 商店、购物中心、电视购物、网上商 店等12种零售业态 和餐饮、娱乐、休 闲等服务业态新 世 纪 广 场家 乐 园 购 物 中 心结论二：邢台市商业仍以传统的百货经营模式为主，缺乏集购物、休闲、娱乐于一体的大规模综合商业类别位置代表场所国内和区域知名品牌消费品城市的商业核心区域大洋百货、银座区域和大众品牌消费品商业重点区域网店的商业场所家乐园购物广场市场类消费品城市的专业市场和集贸市场豫东市场、义乌市场、特色商业街结论三：市场上在售商铺价格在20000元/平米以上，业内人士对商业市场的前景较为看好天一城——集中商业，共计2层，一层临街、二层隔断，面积在140-300平米，价格在420-1200万元，出售的商铺不必须自己经营，可委托开发商代为出租，开发商保证15年收回成本。