上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
年度报告上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
（年度报告）上海宝山区月浦镇项目市场评估报告上海宝山区月浦镇项目市场评估方案市场、建议前言方案针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
方案将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为方案整体思路：三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正于改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将和壹大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境壹般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建和扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点内部➢地块区域地段优势较强➢地块量体较瘩，具备较强可塑性➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟➢整体生活环境适度，生活品质壹般➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区情况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来见，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢ 从宝山中部及南部区域来见：宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2宝山市场分布特点➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函
上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2016.01.27•【字号】沪水务〔2016〕189号•【施行日期】2016.01.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利其他规定正文上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函沪水务〔2016〕189号宝山区水务局：你局《关于报审〈宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告〉的请示》（宝水务〔2015〕195号）及相关材料收悉。
经研究，函复如下：一、为消除月浦塘、新横浜、庙楼浜、老练祁河、泗塘河的淤积现象及护岸安全隐患，提高区域防汛除涝能力，改善区域水环境，原则同意你局上报的宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告。
二、原则同意该项目的工程规模和建设标准。
主要工程内容为：整治河道5739.70米，挖填土方155793.70立方米，新建护岸11338.70米、防汛通道16827.05平方米、亲水平台12座、水闸（闸孔净宽4米）2座、桥梁1座，种植绿化87513.09平方米等。
在下阶段工作中，请根据工可报告的技术评估意见，进一步优化工程设计方案，严格控制投资规模。
三、项目总投资7178.47万元，其中：工程费用5887.71万元，独立费用744.21万元，预备费530.55万元，供电外线费16万元。
工程费用由市给予适当补贴。
四、该项目建设的法人单位为宝山区水利管理所。
五、请你局据此抓紧开展项目前期工作，按规定完善相关手续，并按照“项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制”的要求进行工程建设。
特此函复。
附件：宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究估算审核咨询报告（略）上海市水务局2016年1月27日。
上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知-
上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市绿化和市容管理局关于宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目验收结果的通知宝山区绿化和市容管理局：根据《关于印发〈2016-2018年上海市生态廊道建设项目实施管理办法〉的通知》（沪绿容〔2016〕231号），我局委托第三方机构，对宝山区2016年度月浦镇生态廊道建设项目进行验收。
验收结果通知如下：一、项目基本情况2016年度月浦镇生态廊道建设项目批复建设面积112亩，申请验收面积114.91亩。
建设内容包括土地平整、栽植苗木、道路建设、标识牌等。
主要种植树种为香樟、水杉、香橼等。
二、验收基本情况根据验收办法要求，验收小组对建设项目程序和竣工材料进行了检查，并就造林质量对该建设项目抽取5块样地进行抽样检查，抽样面积18.91亩，占项目总面积比例17%。
三、面积测量结果根据地调院测量，2016年度月浦镇生态廊道建设项目测量面积为114.91亩。
四、验收中存在的问题（一）竣工材料竣工图编制不规范，无标识牌相关图纸。
（二）建设质量部分地块种植杀头苗木。
五、验收意见同意2016年度月浦镇生态廊道建设项目通过验收。
建议项目建设单位更换所有杀头苗木，对少量死亡的苗木进行适时补植。
2020年7月14日——结束——。
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复文章属性•【制定机关】上海市规划和自然资源局•【公布日期】2022.08.26•【字号】沪规划资源施〔2022〕307号•【施行日期】2022.08.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复沪规划资源施〔2022〕307号宝山区规划和自然资源局:你局《关于宝山区2022—2024年国土资源利用计划联动方案编制工作的情况报告》（宝规划资源用〔2022〕1号）及相关材料收悉。
按照《关于编报国土资源利用计划联动方案的函》（沪规划资源施〔2021〕460号）和相关工作要求，经审核，现对宝山区2022年国土资源利用计划方案批复如下：一、总体要求按照“上海2035”总规及国土空间近期规划确定的规划目标，结合你区国土资源利用现状和潜力，统筹下达2022年国土资源利用计划。
国土资源利用计划执行应引导开发建设向重点区域集聚，充分保障重大项目用地需求，持续提升土地资源节约集约化水平，强化国土空间高质量利用，切实保障国民经济和社会发展用地需求。
二、计划下达（一）土地准备计划1.土地储备计划下达宝山区2022年土地储备计划41.40公顷，包含通南路站小五角场地块等12幅地块（详见附件1，面积以实测为准），有效期1年。
请你区按照国家和本市有关要求，统筹项目和资金管理，加强储备土地临时利用监管，加快土地储备实施，优化地类结构，完善地块实施情况台账，做好自然资源部土地储备监管系统、上海市土地储备信息的填报和动态维护，及时补充填报历年结转地块信息，实现储备土地全覆盖、标准化、信息化管理。
同意月浦镇H1-03地块（老宝冶宿舍）等20幅地块列入宝山区2023—2024年土地储备滚动计划，总面积约56.89公顷（详见附件2，面积以实测为准）。
滚动计划应聚焦重点、稳定库容，是编制后续年度储备计划的提前谋划，不可作为土地储备项目立项依据。
污水处理工程的基坑设计与施工处理分析
污水处理工程的基坑设计与施工处理分析摘要：污水处理工程是一项复杂工程，其基坑的设计和施工都是较为关键的环节，直接影响到整个工程的质量，本文以实际污水收集管线完善工程为例，对该项工程中的基坑设计及实际施工处理进行简要研究。
关键词：摇管技术；基坑设计；基坑施工；污水处理工程引言：当前，我国正在全面推进城市化建设，而污水处理工程的规模也在不断扩大，施工技术也在不断提升，污水处理是维护城市环境的重要工作，因而污水处理工程的施工也是十分重要，基于此，本文对污水处理工程中的基坑设计和施工处理进行了分析。
1.工程概况本工程项目的地理位置位于上海市宝山区月浦镇老蕰川路和盛石路，污水处理工程的基坑设计范围也围绕着盛石路，其周边的环境包括绿地、厂房以及多条河流，且整个道路下的管线较多，包括电力、燃气、通信以及给水等多种类型的管线，主要采用非开挖微型顶管施工工艺组织施工的方式，整体工程工22段，其施工管道的总长为858米，管径为DN300和DN600，对工作井的施工主要采用摇管施工技术，其中使用的摇管筒型号为φ2090、φ2590以及φ3590，最为关键的是φ3590型号的摇管筒施工，其主要是为了解决一体化泵站配套φ3590工作井问题。
2.污水处理工程的基坑设计污水处理工程的基坑设计应当按照相应的设计规程来完成，主要依据建筑施工基坑处理技术规程以及该施工项目当地的污水处理工程岩土工程实际勘察报告，进一步保证污水处理工程的施工质量达到标准。
本工程的施工难点为工程线路较短，且环境的变化较大因而对整个施工的技术要求和组织要求较高，其中作为重要的环节就是顶管坑、接收坑摇管施工以及管道顶进施工环节，因而为了保证施工能够顺利推进，整个工程的多方主体也应当相互协调，共同探讨出可靠的施工方案，进一步确保施工顺利推进[1]。
根据本工程地质环境的特征，选用了摇管技术进行施工，该技术与普通支护技术相比操作更为简便，且施工占地面积较小，适用于这类地质环境复杂且施工工期紧张的工程，且能够在一定程度上提升功效，减小施工噪音和交通压力。
上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）》的批复
上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）》的批复文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府•【公布日期】2019.08.21•【字号】宝府〔2019〕140号•【施行日期】2019.08.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文上海市宝山区人民政府关于《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）》的批复宝府〔2019〕140号月浦镇人民政府：你镇《关于报批<上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）的请示》（宝月府〔2019〕34号）及附件收悉。
经研究，现批复如下：一、原则同意《上海市宝山区月浦镇郊野单元（村庄）规划（2017—2035年）》（以下简称《月浦郊野单元》）的规划范围和规划期限，即月浦镇城市开发边界外的区域，位于东至杨盛河，西到罗店镇，北邻罗泾镇，南接杨行镇，规划范围总用地面积约9.5平方公里。
规划期限至2035年。
二、原则同意《月浦郊野单元》确定的功能定位，即发展成为宝山北部以产城融合为特色的生态宜居型新市镇。
三、严格落实建设用地“负增长”的总体要求，至2035年，规划控制月浦镇城市开发边界外建设建设用地面积约292.8公顷（不含机动指标），农用地约546.5公顷，水域及未利用地约109.7公顷。
四、原则同意《月浦郊野单元》确定的镇村体系、村庄布局规划、道路交通规划、公共服务设施配置以及分期建设目标。
建设实施中可根据周边用地情况进行方案优化。
请你镇接文后按实施计划有序推进乡村振兴建设、加强减量化等相关工作。
特此批复。
2019年8月21日。
上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见》的通知
上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见》的通知文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府•【公布日期】2024.09.28•【字号】宝府规〔2024〕1号•【施行日期】2024.09.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见》的通知各镇人民政府，各街道办事处，区政府各委、办、局：现将《宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见》印发给你们，请认真按照执行。
2024年9月28日宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见为贯彻执行《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，推动我区集体土地房屋补偿征收工作规范化，现结合我区实际情况，就我区集体土地房屋补偿工作的实施意见制定如下：一、适用范围在本区行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本实施意见。
二、职责分工区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。
区规划资源局组织实施本区的征地房屋补偿工作，并负责本区征地房屋补偿的业务指导和监督管理等工作。
区建设用地事务所具体实施征地房屋补偿工作，可委托房屋征收事务所等实施单位承担征地房屋补偿具体工作，对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
区发展改革委、区农业农村委、区建设管理委、区司法局、区人力资源社会保障局、区住房保障房屋管理局、区城管执法局、区财政局、区市场监管局、区审计局等部门协调做好征地房屋补偿工作。
各镇人民政府、街道办事处、园区管委会、配合做好征地房屋补偿工作。
三、征地房屋补偿范围征地房屋补偿范围根据拟征地范围确定。
房屋部分位于拟征地范围内，该部分拆除后影响房屋连接体安全或者生活使用功能的，可将整体房屋纳入征地房屋补偿范围。
建设项目用地涉及已征未拆房屋的，区规划资源局可按照建设项目用地范围，确定房屋补偿范围。
宝山环保规划环境现状与评价
2 环境现状与评价2.1 环境空气污染源分析与环境空气质量现状评价2.1.1 环境空气污染源现状分析宝山区作为上海市重工业基地，其大气污染物排放量在全市占很大比重。
2003年，宝山区工业废气排放量为4806亿标m3，占全市工业废气排放总量的61.6％。
其中部市属的污染企业主要位于宝钢工业区和吴淞工业区，包括宝山钢铁、上海一钢、上海五钢、华能国际电力、上海石洞口电厂等。
其余区级污染企业零星分散在月浦镇、罗店镇、杨行镇、顾村镇等地。
2.1.2 工业废气中主要污染物排放量统计根据2003年宝山区环境统计年报，宝山区的宝钢工业区、吴淞工业区和石洞口二个电厂等主要污染源的废气排放量、二氧化硫、烟尘以及粉尘等污染物的排放量都占绝对比重（见表2-1）。
与吴淞和宝钢工业区相比，其它污染源所占份额较小，主要分布在月浦镇、罗店镇、杨行镇、以及顾村镇等乡镇及其周围，对局部小区域范围内的环境空气质量有一定影响。
表2-1 宝山区工业废气污染物中污染物排放量统计表（资料来源：根据《宝山区2003年环境统计年报工作资料汇总》统计计算）2.1.3 环境空气质量现状评价从历年宝山区监测站点监测数据统计结果及单因子评价来看，宝山区的环境空气质量状况不容乐观，尤其是降尘和二氧化硫污染值得关注。
近年各污染因子污染指数的变化趋势可见下图2-1。
图2-1 宝山区1999－2003年各污染因子污染指数年际变化趋势图通过综合分析评价，在四项污染因子中，降尘的污染贡献最大，占32%，总悬浮颗粒物次之，占29%，氮氧化物第三，占28%，二氧化硫居末，占11%。
降尘和总悬浮颗粒物两项合计占了总污染负荷系数的63%，这说明本区环境空气污染中，尘污染占据了主导地位。
图2-2 1999－2003年宝山区环境空气各污染物等标污染负荷比示意图2.2 水污染源分析及水环境质量现状评价2.2.1 水污染源现状分析宝山区地面水污染物主要来源于工业企业废水、生活污水及畜禽牧场污水。
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X X宝山区月浦镇项目市场评估报告市场、建议前言报告针对XX宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为报告整体思路：壹、项目概览一、地理位置二、项目指标马 桥 河本 案在建商业已有建筑春雷路德都路XX 路富锦路三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将与一大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区状况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域： 5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山市场分布特点➢由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑➢综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
➢其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。
宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。
由上述分析可得出XX 四大产业区房产市场分析给出项目未来发展大框架叁、XX四大产业区房产市场剖析一、产业结构及分布围绕市中心从东南西北四大方位来看：★注：★为本项目所在区域二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析小结➢早期各区域产品基本都以多层为市场主流。
➢嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
➢多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
➢市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、XX整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
➢未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目➢鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
➢从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。
2、价格比较分析13 / 5414 / 54小结➢四大产业园区房产市场都保持增长势头。
➢闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
➢本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
➢鉴于目前XX购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目3、客源比较分析小结➢由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。
➢随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
➢宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目➢经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
➢宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
➢项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
➢宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
➢未来区域产品去化将有相当压力。
三、比较分析总结及X围框定在价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。
在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。
项目价格定位X围4000元/M2——4500元/M2项目价格缩小定位肆、宝山区总体市场概述一、市场供需状况分析：➢商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。
➢供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。
➢宝山房产市场供应存在上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。
附表：近年宝山区房地产与全市市场比较➢宝山区房地产市场历年来并非是XX市场的主流区域。
其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的一成。
二、价格走势附图：宝山区商品住宅价格走势图50010001500200025003000350040002000年一季度2000年二季度2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度2003年一季度分析：➢ 宝山住宅均价排位为XX12个行政区的末次。
➢ 宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持在2600-2900元/M 2。
➢ 自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/M 2大关。
附图：商品住宅价格走势图1000200030004000500060002000年2001年2002年上半年2002年下半年2003年一季度分析：➢ 宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，与全市均价差距较大（1000-1700元/M 2），并有逐渐放大之势。
➢ 从近年来全市房价来看， 2000年至2003一季度房价上涨1397元/M 2， 涨幅达36.4%。
其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。
➢ 相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M 2，涨幅为24.4%。
其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。
（三）商品房成交状况⏹主力成交均价➢主力单价X围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。
➢各季均值在3500元/M2左右浮动，该均价不但是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。
⏹主力成交单套面积➢单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。
➢各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。
⏹主力成交单套总价➢主力X围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重在92%左右。
➢各季峰值维持在30万元/套，2002年一季度的比重达到50.4%，可见该峰值在区域内处于高成交比重。
➢单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值在32-33万元套的X围内，在全市处于较为低下的位置。
附表：宝山区商品住宅各项成交指标26 / 54二、区域市场（一）区域市场分布1、宝山中心地区⏹区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。
⏹区域概述➢临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划X围。
➢整个区域以同济路为界，划分为东西两块。
东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。
➢交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联系。
➢房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。
2、月浦镇⏹区位：地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。
⏹区域概述➢受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。
➢镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。
➢镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。
➢区域内主要依靠蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进行对外联系。
3、共康地区⏹区位：地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。
⏹区域概述➢本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。
➢区内居住区集中，生活环境较好。
➢作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。
➢受XX新路高架、地铁一号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。
4、高境、淞南地区⏹区位：地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。
⏹区域概述➢区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。
➢居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。
➢区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。
5、顾村、杨行地区⏹区位：位于宝山区中部。
⏹区域概述➢区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。
➢区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营能力尚显不足。
➢生活机能不成熟，商服设施均集中在镇中心。
➢房地产市场发展受交通因素影响较大。
6、大华地区⏹区位：位于宝山区的最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。
⏹区域概述➢依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。
➢XX北部地区的大型居住区，目前总规模已达120万M2。
房地产市场表现活跃。
➢商服完善，生活机能成熟。
➢公共交通发达，随着地铁M7线（规划中）的通车，将进一步提高区域交通便捷度。
7、祁连镇⏹区位：位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。
⏹区域概述➢大部分地区为工业区，区域环境待进一步改善。
➢XX大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。
➢商服设施主要集中在镇中心和XX大学周边。
➢房地产主要围绕XX大学进行开发。
➢区域交通尚不完善，随着地铁M7线（规划中）的通车，交通状况有望得到改善。
（二）区域竞争市场分析根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。
三、项目周边市场分析（一）产品分析1、产品形态公寓型产品⏹多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。
⏹小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。
该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。
⏹高层：为目前市场的空白产品。
别墅、类别墅型产品⏹类别墅产品：主要为联排别墅，目前在推个案仅1个——“锦秋加州花园”。
其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。
⏹别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。
2、面积配比⏹市场供应主力房型为3R，市场比例达到47.4%；次主力房型为2R，市场比例达到34.4%。