经纪人实勘房源技巧,实勘拍照的要求
二手房经纪人勘查与带看
-------- 崔益铭
勘察的含义
对有意向出租或出售的房产进 行实地核实、查看、评估的过 程
勘察步骤
勘察前（研究和准备）
Байду номын сангаас
步
骤
勘查中（沟通、查看、评估）
勘查后（沟通、带看、钥匙）
勘察前
研究：对小区，和周边情况做详细了解，小区租售均 价，物业、水电、停车等。
准备：勘察所需要的工具做准备，名片、卷尺、鞋 套、照相机、委托、勘察表、指南针。
带看前
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小 区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不 必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中， 那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努 力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店 好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢 手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
带看前
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角 度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热 情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就 放心吧！如果客户问您价格，您也不用看我就直接说....就可以。 B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下 联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如 果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，回来您 下意向金我去给您谈，我也希望房东价格相对低一点，我们的目 的是成交。要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您 找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
房源图片的正确拍摄方式
房源图片的正确拍摄方式21世纪可能是图片资源最为丰富的时代，手机的像素也可以与过去的数码相机相媲美，更何况还有形形色色的修图软件，所以几乎每个人都是一个摄影师。
尤其还是在一个看脸的时代，房产经纪人能把房源图片拍好，取得客户的欢心也就变得更容易。
对于很多客户而言，对于一套房子来说，图片是他们唯一的考量因素，只要图片入得了法眼，他们就会选择看房，这就是你的第一步。
首先要养成喜欢拍照的习惯，以数量取胜。
任何素材都要有可挑选性，能多拍就多拍。
更好的光线，更好的角度，更好的构图都可以让你重新取材并更换房源图片，而这些房源图片是让客户在你的房源页面停留的第一要义，所以尽量多拍吧。
其次要学会避重就轻，每个不同的房间当然有不同的优势，所以把这些房间的优势展现出来也是你的工作。
客厅的拍摄站位：较大空间站正面，视野包含五个面，拍出端正的客厅；取对角线，拍出最大视角的客厅。
窗户在取景中线哪一侧，拍摄点则偏向哪一侧。
餐厅拍摄必须包含餐桌。
厨房的拍摄站位：对角线，包含4面（或三面）使视角最大化呈现，若餐厅较小，可俯拍。
卧室：有床必含床、有窗必含窗。
卧室的拍摄站位：选取对角线，尽量将视角最大化呈现。
卧室空间较大，可以平视拍摄；卧室空间较小，可以俯视拍摄。
卫生间必须包含：马桶、淋浴间、洗漱台等，卫生间的拍摄站位：拍全，尽量包含所有的功能性用品。
最后就是要更多的展示细节。
细节往往都是很能打动人的一个东西，每个房子都有他不一样的地方，也许是一个盆栽，也许是一盏台灯，也许是广阔的阳台，也许是西面的落日，只要把这个细节刻意的展现在客户面前，客户就能更有代入感，也更愿意真的去看一眼，去感受一些这些场景、这些画面。
把握好这些拍摄的小技巧，在辅之以合理的文字，带看房的过程会来的更轻松一些。
实勘的技巧(房产经纪人培训)
如何提升实勘质量——拍摄一组好的实勘
大家先评论一下这两张实勘拍得怎么样？ 猜一下客户看到照片后的成交周期？
客户在网上看到照片后2小时内看房，当天签约。
客户在网上看到照片后，提出很多疑问，经过介绍多套房源 再次推荐，多次邀约，才形成带看。此房成交周期21天。
拍摄好实勘技巧
1 怎么拍出高质量的实勘照片？
拍照，客户咨询时，先给客户看 照片。这样既不影响您的生活和工作，
又可以尽快把房子销售出去。
如何争取实勘
告知实勘对业主的优势
一、避免过多的看房打扰业主；
二、帮助业主筛选客户，让客户先看照 片再看房，节省业主/客户时间；
三、实勘后可以加速房源的传播，吸引 更多客户看房；
接待的客户第一时间看户型和 室内照片，客户有意向，再致 电业主，让客户去看房子，这 样，可以节省客户和业主双方 的时间。
实勘技巧
思考：如何提升实勘质量？
1. 明确实勘的意义
如何提升 实勘质量
2. 实勘的 3 种形式 3. 了解不同质量实勘的带来的影响
4. 获取实勘
5. 拍摄一组好的实勘
实勘的意义
帮助网销与网销之间相互分享房源 • 系统中实勘及时呈现，房源详细信息在网销与网销之间快速传递，每个
网销都能掌握更多的房源基础信息
如何争取实勘
告知实勘对业主的优势
一、避免过多的看房打扰业主；
二、帮助业主筛选客户，让客户先看照 片再看房，节省业主/客户时间；
三、实勘后可以加速房源的传播，吸引 更多客户看房；
1. 实地拍照后，照片会上传到公司的内部 系统中，整个北京市的XX员工都可以详 细地了解房屋详细情况，增加宣传覆盖面。 2.在佣金0.5专区、XX帮端口、派报上呈 现、推广房子，更多地吸引客户看房，提
房源实堪照片拍摄
实堪标准
结果 定标准 房间整洁 优图
非毛坯房 照片质量 室内空间 无人物
无修饰 三无 、水印
无倒置 、倾斜 、拉伸 、变形
不要单 一物品 或房间 一角
合格
不要虚 三不 假图片
合格
三不
不要黑 暗、模 糊、曝 光过度
图片比 例
三图
图片数 量
图片设 置
实堪标准
具体说明 房间干净整洁：没有明显的污垢，地 面无纸屑、垃圾等；衣物、被褥、物 品等排放整齐即可 拍摄房源必须有一定装修；需要有基 本的家具（床、桌子、沙发、洗手池 等） 图片清晰，无噪点 图片呈现内容为本房间面积的85%以 上 图片内无真实人物、反射的人物影像 （镜中、玻璃、地面、衣柜等）,如 有照片，需将脸部打上马赛克 1.图片内没有与房源无关的文字、水 纹、边框、签名等修饰（拍摄日期除 外) 2.没有双重LOGO；即上传前图片上不 得有任何水印 1.图片内多数墙角线不与图片底边平 行，即为倾斜； 2.由于拉伸或压缩，导致物品呈现非 原来大小，即拉伸变形 1.至少要有三面墙（包含夹角的两面 墙和地面），小卧室的床面可以替代 地面；三面墙所形成的空间不能只呈 现某种物品，要体现出活动空间； 2.单一物品面积不得占整张照片的 1/2； 3.卫生间马桶盖必须盖上，不得出现 晾挂的隐私衣服（内衣裤及袜子） 1.不要效果图、同户型照片； 2.必须本房源户型图（不得为反户型 图；隔断间户型图可上传两张并标注 清楚原始户型图和隔断后户型图）
1.室内光线明亮，室内物品清晰可 见，白天不逆光拍摄或是室内灯光设 备全部打开时拍摄效果最佳； 2.图片清晰，画面内物品清晰可见， 没有模糊或抖动出现的物品位移或是 重影； 3.图片明显曝光点，如曝光度已看不 清周边物体或窗户框，即为曝光 1.图片为横版且长宽比4：3比例； 2.图片尺寸需为800*600， 3.图片大小需为100-300KB 1.*厨*卫*厅*卧，每个房间至少有一 张图片呈现，不得少于总数； 2.一个功能间照片1-2张（不超过2 张）；不得重复上传 1.标题图：必须为客厅或者卧室，不 得为卫生间或者厨房 2.户型图：必须为本房户型图 3.马赛克：有人的照片可打马赛克， 最好是不要把人拍进去
实勘及实勘技巧
一、实勘的含义和作用
实勘：泛指通过经纪人实地勘察房屋后获得的信息，特指经纪人实地勘 察房屋所拍摄的照片 实勘是了解房源信息不可缺少的一步，通过实勘，经纪人可以更好地了 解业主性格，租房原因及房屋的基本概况，其意义及作用大致可分为以 下三个方面： 1、了解房屋的基本情况 2、与业主形成面对面地交流，更容易议价及拉近与业主之间的距离 3、外网呈现
三、实勘过程中的主要事项
2、实勘过程中，每个功能区都需要拍摄，切记漏拍少拍，争取一张照片体 现一个功能区，切忌拍摄房屋内巷道及各个功能区的交汇。
三、实勘过程中的主要事项
3、拍摄卫生间时，要注意礼仪，坐便器一定要把盖放下来，细节决定成 败。
一、实勘的含义和作用
3、外网呈现 外网呈现，即端口发帖。通过我们的统计，多图优图房源的点击量 会大大超越无图劣图的点击量。 实勘就是评定多图优图的标准。 客户点击帖子希望看见更多的房屋信息，从而优化客户的选择。 谁能揣摩到客户的心理，谁就把握住了客户。
二、实勘的拍摄技巧
1、实勘拍摄时，请选用像素超过1600万以上的相机，这样像素的相机可以达 到较好的拍摄效果，拍摄出来的照片需要修饰，请将实勘照片调至800*600， 统一选用横版照片，具体比例为4:3，不要照出来的照片横的横，竖的竖。
一、实勘的含义和作用
1、了解房屋的基本情况 通过实勘，经纪人能更好地掌握房屋属性，达到未带先看的效果。在向客 户介绍的过程中，可以显得更加从容和专业。
一、实勘的含义和作用
2、与业主形成面对面地交流，更容易议价及拉近与业主之间的距离 实践证明，人与人之间的沟通程度的好坏与沟通方式的不同会产生 不同的效果，其中最佳的沟通方式莫过于面对面的交流，而实勘就 是争取与业主面对面交流的机会，在这样的场合下，与业主议价， 谈付款方式不容易引起业主的反感。
房源实勘的意义是什么？如何房源实勘？
实勘，就是经纪人去实地勘察，了解房源的真实情况，同时拍摄一些吸引客户眼球的图片。
不过，不同的实勘带来的效果是截然不同的，房产经纪人该如何掌握房源实勘技巧，在第一时间抓住客户，拉大与同行的竞争优势呢！一、优质的房源实勘的意义何在？1、帮助经纪人与经纪人之间相互分享房源通过房源实勘，每个经纪人都可以及时掌握房屋的详细信息，然后相互交流，分享传递，这样每个人手里都能掌握更多的房源基础信息，更快的配对客户。
2、房源推广更高效优质的实勘可以提高房源信息的真实性，增加客户的信任度。
3、便于经纪人与客户沟通交流，提高客户的满意度1）提前与客户进行房源互动通过房源实勘，经纪人可以提前展示给客户房屋的基本信息情况，让客户提前感受到全面、真实的房源信息，进行有效的筛选房源，节省客户时间，提高客户的满意度，致使下面的接待邀约工作更加流畅。
2）促进双方建立信任关系通过实勘提前向客户沟通交流房屋的特点，可以有效节省客户无效看房的时间，让客户更加信赖你的服务，愿意放心的交于你去办。
4、减少业主的麻烦优质的房源实勘可以快速让客户配对房源，减少客户反复看房的次数，大大减少业主的麻烦。
二、优质实勘小秘诀1、实勘前的准备，包括：1）自我形象：穿着打扮干净利落，既蓬勃有朝气，又要体现出你的专业化和职业化。
2）实勘工具准备：名片、文具、卷尺、鞋套、物业勘察表等只要能用上的都要带着，出门前反复检查，以防漏拿，造成不必要的麻烦。
3）通知业主准备：告知到达勘察房子的时间（注意：看房时间我们说了算，要告诉业主我们建议的看房时间最能够提现他/她房子的优点，希望他/她配合），以及产权证、身份证等产权相关证件的准备。
2、对房屋每个功能区拍照1）实勘照片标准：--照片覆盖全部功能厅，每个功能厅至少1张照片--图片无人物（镜面或照片），无外网LOGO，无多余文字，无多重水印--户型图非手绘，且与户型相匹配；--不拍摄与房源无关或违法照片；--照片尺寸为800*600，比例为4:3（横版，不得为竖版）；--图片不倒置、倾斜、拉伸、变形、模糊、重影、黑暗不清、涂抹修改；--房间整洁，无杂乱衣物；--选择房间最大视角拍摄，不能只拍摄房间一角或单一物品。
小区房源拍照工作方案
小区房源拍照工作方案随着房地产市场的不断发展，房屋出租和出售的需求也在不断增加。
而在这个信息化的时代，房源的拍照工作显得尤为重要。
一张清晰、精美的照片可以吸引更多的潜在客户，提高房源的曝光率，从而促进房屋的出租和出售。
因此，小区房源拍照工作方案就显得尤为重要。
一、拍摄前的准备工作。
在进行小区房源拍照工作前，首先需要进行一系列的准备工作。
首先是对房源进行整理和清洁，确保房屋内外的环境整洁、干净。
其次是对房屋进行布置，摆放家具、摆设花卉等，使房屋看起来更加温馨舒适。
另外，需要对拍摄设备进行检查和准备，确保相机、三脚架、灯具等设备的正常运转。
二、拍摄角度和光线。
在进行小区房源拍照工作时，选择合适的角度和光线是非常重要的。
首先要选择合适的角度来拍摄房屋，一般来说，可以选择从门口、客厅、卧室等不同角度进行拍摄，以展现房屋的整体布局和空间感。
另外，光线也是非常重要的因素，充足的自然光可以使照片更加明亮清晰，因此可以选择在白天进行拍摄，打开窗户让阳光充分照射进来。
三、摄影器材的选择。
在进行小区房源拍照工作时，摄影器材的选择也是非常重要的。
一般来说，可以选择单反相机或者微单相机进行拍摄，因为这些相机具有更好的画质和更丰富的功能，可以更好地展现房屋的细节和质感。
另外，三脚架、灯具等辅助设备也是必不可少的，可以帮助我们更好地控制光线和角度，拍摄出更加专业的照片。
四、后期处理和修图。
在完成小区房源拍照工作后，还需要进行后期处理和修图工作。
首先是对照片进行整理和筛选，选择出最佳的照片进行后期处理。
在后期处理时，可以对照片进行色彩、对比度、锐度等调整，使照片更加鲜明、生动。
另外，还可以进行修图工作，去除一些不必要的杂物或瑕疵，使照片更加干净整洁。
五、宣传和推广。
完成小区房源拍照工作后，还需要进行宣传和推广工作。
可以将照片上传至各大房地产网站、社交平台等，增加房源的曝光率。
另外，还可以制作房源宣传册或海报，将照片和房屋信息进行整合，以吸引更多的潜在客户。
二手房中介经纪人房源、客源、带看、实勘标准操作规范
有效房源的标准：
1.将房源的户型、面积、小区楼号、装修情况、售价等基础信息填写完整
2.将业主的姓名和有效的联系方式录入系统
3.将地下室、小房、双气等配套设施情况录入系统
17.了解房屋抵押状况并录入系统
18.了解客户职业等个人信息并录入系统
19.查看业主的身份证并留存复印件
20.通过和客户沟通交流，和客户签署独家委托房屋买卖协议
有效客源的标准：
1.了解客户买房原因，并将其录入系统
2.记录客户的姓名和有效的联系方式并录入系统
3.询问客户看过的房子的相关情况并录入系统
4.确定客户对房子基本需求信息（小区、面积、楼层、朝向、装修、配套设施）并
录入系统
6.
5.
一、带看前：
1、再次确认时间地点，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺
2、提前与客户房东沟通，防止跳单
3、再次确认房屋的详细信息，总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问
4、准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
5、带看路上，避开竞争对手多以及脏乱差的地带
二、带看中：
1、准时，一定要比客户早到，同时要有同事陪同
2、带看中的沟通，根据客户的需求，进行针对性的介绍，主动引导客户，放大优点，
缩小缺点
B.
C.
4。