容积率与产品组合测算表.xls
容积率与产品的对应关系
精选
27
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
28
容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
21
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
22
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
13
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
14
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率与产品的对应关系 PPT
不同容积率区间的住宅类型
ห้องสมุดไป่ตู้ 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
▼超高层消化容积率
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
最佳容积率测算模板
业态1 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 4 6 6 6 6 6 6
业态3 0 10 8 4 2 0 0 10 6 4 2 0 0 12 6 4 2 0 2 0 12 8 6 4 2 0
业态4 0 4 4 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 0 4 2 2 2 2 2
20 18 32 30 28 26 24 22 20 18 34 32 30 28 26 24 22 20 36 34 30 28 26 24 22 36 32 30 28 26 24 38 36 32 30 28 26 24 40 38 34 32 30 28 26 40 36 34 32 30 28 36 34 32 30 38 36 34 32 30
最佳容积率测算模板
下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。 业态最高容积率 2 业态占地面积 181731.16 业态建筑面积 业态数量 序号 1 2 项目名称 4 取值 业态1 12% 1.50 业态2 70% 2.00 业态3 13% 2.80 业态4 0% 0.00
36 38 20 22 26 28 30 32 34 36 16 18 22 24 26 28 30 32 12 14 20 22 24 26 28 10 16 18 20 22 24 6 8 14 16 18 20 22 2 4 10 12 14 16 18 0 6 8 10 12 14 4 6 8 10 0 2 4 6 8
6 24 22 20 20 18 16 14 12 10 8 26 24 22 20 18 16 14 12 10 26 24 22 20 18 16 14 12 10 28 26 24 22 20 18 16 14 12 30 28 26 24 22 20 18 16 14 30 28 26 24 22 20 18 16 32 30 26 24 22
最佳容积率测算模板电子表格
935.00 5000.00 14123.95 19123.95
业态4 0%
0.00
10000.00 2760.00 2300.00 230.00 230.00 115.00 138.00
90.39
439.73
850.00 5000.00 -5000.00
0.00
1
比例 业态2 0 0 0 0 2 2 2 2 4 4 4 4 6 6 6 6 6 8 8 8 8 8 8 10 10 10
1 用地比例(基本方案） 2 参考容积率
基本方案综合容积率 基本方案建筑面积 3 售价 4 建造费用 4.1 建安费 4.2 红线内市政费 4.3 小区配套费 5 不可预见费 6 专业人士费 7 管理费用
8 财务费用（建设期2年）
9 销售费用 10 土地取得价格 11 土地增值（扣土地费用） 12 土地增值（不扣土地费用）
0
16
78
6
1.746
0
16
80
4
1.732
0
16
82
2
1.718
0
16
84
0
1.704
0
18
64
18
1.818
0
18
66
16
1.804
0
18
68
14
1.79
0
18
70
12
1.776
0
18
72
10
1.762
0
18
74
8
1.748
0
18
76
6
1.734
0
18
78
4
1.72
容积率表
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
～
42
工艺品及其他制造业
～
43
废弃资源和废旧材料回收加工业
～
注：核算本表给定的容积率指标值时,建筑面积按本规定第条计算,不得根据高度折算。
表－1普通仓库用地容积率指标表
序号
名称
形式
容积率指标
备注
1
肉类冷库
单层
～
?
二层及以上
～
2
蛋品冷库
单层
～
蛋品冷库建设标准
二层及以上
～
～
社区服务
～
～
～
金融邮电
～
～
－
市政公用
～
～
～
行政管理及其它
～
－
－
中学
≯
小学
≯
幼儿园
～
注：本表根据《城市居住区规划设计规范》表给定指标整理而成。
表－1公共设施用地容积率
用地类别
容积率
备注
多层
高层
?
行政办公用地（C1）
市属办公用地（C11）
～
～
?
非市属办公用地（C12）
～
～
?
商业金融业用地（C2）
商业用地（C21）
表－1居住用地住宅建筑面积毛密度
用地类型
建筑层数
建筑面积毛密度
居住区
居住小区
居住组团
一类居住用地
1～3
－
～
～
二类居住用地
4～6
～
～
～
7～9
～
～
～
10层以上
～
～
～
注：本表参考了北京、上海、宁波、广州等城市规定而制定。混合层可按各自比例进行折算。
容积率面积计算表
主体楼梯自行车棚与其他阳台雨蓬总面积规划许可1#一层1071.04 3.7518.81093.591093.59商业1093.591067.326.292--27437.0618.35455.4111840.66屋顶60.5334.5695.0995.0913029.34住宅11935.7512188.86-253.11地下室1065.521065.521065.5214094.86总面积14094.8614316.31060.2-221.44 5.32 2#一层1046.517.711064.211064.21商业1064.211035.828.412--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812008.21住宅10944.0011481.9-537.9地下室1051.3144.41095.711095.7113103.92总面积13103.9213623.81106.1-519.88-10.39 3#一层1228.3517.281245.631245.63商业1245.631218.327.332--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812189.63住宅10944.0011481.926.29地下室1232.444.41276.81276.8013466.4313466.4313922.31222.1-455.8754.7 3A#一层470.48470.48470.48商业470.48526.9-56.42 471.55471.55471.55942.03总面积942.03990.4463.5-48.378.05 4#一层1344.8168.9568.651482.411482.41商业2758.572836.6-78.03 1413.761413.761413.762896.172896.172972.6-76.43 5#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 6#一层919.0340.0226.57985.62985.622--18919.0340.02959.0516303.85屋顶125.07125.07125.0717414.54住宅17414.5418258.6-844.06地下室975.61975.61975.6118390.15总面积18390.1519224.1965.5-833.9510.11 7#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 8#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 9#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 10#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 11#一层1908.89 2.4326.821938.141938.14商业1938.142282.2-344.06 21293.9740.021333.991333.993--18919.0340.02959.0515344.80屋顶125.07125.07125.0718742.00住宅16803.8617250.9-447.04地下室1541.9335.561577.491577.4920319.49总面积20319.4921051.41518.3-731.9159.19 12#一层877.8614.4318.17910.46910.46商业910.46884.62--3611.6626.68638.341276.684--18612.1826.68638.869582.90屋顶83.3883.3883.3811853.42住宅10942.9611481.9地下室880.01880.01880.0112733.43总面积12733.4313214.3847.8-480.8732.21 13#11073.991073.991073.99商业1073.9921074.671074.671074.67商业1074.673758.17758.17758.172906.83商业758.172909.2-2.37社区中心1320.2126.94347.15347.152--3320.21320.21640.42987.57总面积987.57985.3 2.27地下车库15334.23341.9915676.2215676.2215676.229530.979349.79349.712387.9112760.90139344.91144491.86162860.51162860.51168187.2。
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深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
建筑容量
低层独立式住宅 其他低层居住建筑
多层 高层 多层 高层
内环线以内地区
建筑密度D 容积率FAR
20%
0.4
30%
0.9
33%
1.8
25%
2.5
50%
2
50%
总占地面积 总建筑面积 容积率
独立别墅 类别墅
多层 小高层
高层
5000 10000
2.0
容积率
0.3 1.00 1.50 2.80 3.20
覆盖率
18% 32% 30% 25% 18%
产品组合参考1
成本与售价
售价
综合建筑成本
独立别墅
类别墅
多层
小高层
高层
销售收入
注意根据当地市场标准填写
序号
一 二 三 1 2 3 4 5 四 五 六 七
利润测算
项目
总价 (万元)
销售收入
营业税及其他(5.7%)
总成本
土地成本
拆迁成本
建筑成本
财务费用
营销费用(3%)
所得税前净利润
所得税(15%)
所得税后净利润
成本利润率
产品组合参考1
平均层数
1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
占地面积 (㎡)
3,333 1,000
建筑面积 (㎡)
1,000 1,000
高层
30%
3
30%
2
-
-
-
按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行
广州标准《广州市城市规划管理技术规定》
容积率 居住区级 小区级
组团级
建筑密度（%） 居住区级 小区级 组团级
0.8
0.9
30
32
居住区级用地规模：50－100公顷；小区级用地规
1.2
1.2
1.5
25
28
30
15公顷；组团级用地规模：1－5公顷
4
内外环线之间地区
D
FAR
18%
0.35
27%
0.8
30%
1.6
25%
2
50%
1.8
45%
3.5
低层
60%
1.2
50%
1
多层
45%
2
40%
1.6
新城
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
30%
1.4
25%
1.8
50%
1.6
40%
2.5
40%
1
35%
1.2
中心镇 D 18% 25%
30%
40% 40% 35%
1.5
1.5
1.9
22
25
28
2.2
2.2
2.8
20
22
25
心城外（外环线以外地区）
中心镇 FAR 0.3 0.7
一般镇和其它地区
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
1
30%
1
执行
1.2
40%
1.2
1
40%
1
1.2
35%
1.2
-
-
-
用地规模：50－100公顷；小区级用地规模：10－ 15公顷；组团级用地规模：1－5公顷