物业的接管与竣工验收概念及区别
竣工验收及接管验收期物业管理
竣工验收及接管验收期物业管理-商业
（1）商业广场工程竣工验收
在商业广场竣工验收阶段，物业公司将选派工程专业人员参与建设单位进行实施工程竣工验收，并进行现场监督。
根据《建设工程竣工验收备案管理实施细则》等有关规定，从物业管理角度，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；进行图纸选点，实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出评价。
（2）物业接管验收
物业接管验收是在工程竣工验收后进行，也可同时进行。
物业接管验收是开发商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主（商户）进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。
物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。
现场验收的主要项目：土建工程、装饰工程、供配电系统、给安排水系统、电梯系统、空调系统、弱电系统。
●资料交接：产权资料、技术资料、验收资料。
●其他交接：设施设备的备品备件、施工剩余材料备品；具有
保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议）等。
●接管验收注意事项：
1、在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题，同时时尽量统计表验收标准，明确交接双方的责、权、利。
2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿小品等到的类型、数量及其他
要求的参数。
3、针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。
物业接管验收
物业接管验收物业接管验收与竣工验收的区别•物业接管验收：•是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。
•工程竣工验收•竣工验收是指主要建筑一起附属的物业设施设备和相关场地已经建设完成，由施工单位向开发单位进行移交时开发建设单位组织专业人员对项目进行验收，合格后接收并出具接管验收报告。
接管验收条件•一般条件•1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。
一般来说，应取得以下证书：•①工程竣工核验证书•②规划验收证书•③消防验收意见书•④电梯验收结果通知书•⑤燃气管道工程验收证书•⑥城建档案验收证书•⑦人防工程验收证书•⑧已签订《工程保修书》•并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。
•2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。
•二、最低要求•在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：•1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。
•2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。
如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。
•3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。
接管验收依据•参考规范、标准：•《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94•《室内消火栓》GB 3445-93•《消火栓箱》GB 1456l-93•《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-94）•《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）•《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300～305-88•《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）物业接管验收作业指导书……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………11。
物业竣工验收与接管验收概述
物业的竣工验收与接管验收一．物业的竣工验收1．什么是竣工验收？何为竣工？一个建筑工程项目经过建筑施工和设备（设施）安装以后，达到了该项工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
何为验收？承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。
验收的种类2．对于一个大型项目（如XXX……）的验收我们可将其分为：A）隐蔽工程的验收隐蔽工程：工程整体完工后不能够用肉眼所看见的那部分工程或项目。
因此，对于这类工程的验收必须在工程施工中或施工完成后隐蔽前及时进行验收。
（混泥土钢筋是否达到设计要求，预埋管道等）验收的依据是：设计施工图和国家有关技术规范。
验收后双方（甲方施工监理公司工程师，乙方现场施工员）必须在隐蔽工程检查记录表上签字，并以此作为工程竣工验收的依据。
（通常按照专业进行签证）B）分期验收指分期进行的工程项目或个别单位工程(整体)在达到使用条件，并且需要提前使用时所进行的验收。
（万科城市花园、万科四季花城、还有内地经常看到的高楼建设上面施工下面商场已开业）C）单项工程验收指工程项目中的某个单项工程已按照设计要求完成施工并具备使用条件。
如：小区的给排水系统、供配电系统D）全部工程的预验收在进行全部工程验收之前，通常必须先进行预验收，预验收应由建设单位和施工单位、设计单位、监理单位参加。
预验收的主要作用：1．检查、核实所有技术资料的完整性、准确性2．检查每一单位工程的建设施工质量，对工程隐患和遗留问题提出整改意见3．集中解决施工中有争议的问题（遗留下来的）4．督促修缮、收尾工程的迅速完工5．向验收委员会提交验收报告E）全部工程的验收整个工程项目按照设计要求全部完工达到竣工验收标准正式验收根据项目的大小由项目的主管部门或国家有关管理部门的有关人员（专家）参加（主管部门：建设单位即开发商、设计单位、施工单位即承建商、监理单位、环保、公安、消防、或银行）3．竣工验收的程序（框图）4．竣工验收所需要移交的资料项目验收前，施工建设单位将工程项目所有有关技术资料系统整理分类后，在验收时移交建设单位或国家有关主管部门。
(7.4)物业验收与接管20041110--216-221
1 总则1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。
1.2通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护万达品牌。
因此，项目所在公司、物业分公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。
1.3 由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业总经理支付审核的权力。
1.4 在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。
2 相关职责界定2.1 物业分公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。
2.2 项目所在公司负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。
2.3 管理公司物业管理部负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。
3 工作程序3.1 项目物业移交与接管的前提条件a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；b)各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；c)楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；d)卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；f)单体建筑已通过市质检部门验收。
3.2 物业移交通知在具备物业移交条件的前提下，项目所在公司应以正式的书面文件通知物业分公司准备接管验收。
3.3 成立物业接管验收小组及物业移交小组3.3.1 物业分公司总经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。
成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。
接管验收
五）、接管验收阶段1．接管验收接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。
在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。
（1）、接管验收的作用物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。
物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。
接管验收的作用主要体现在：①．明确交接双方责、权、利关系在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。
②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。
同时能够弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
③．为日后管理创造条件通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
④．提高物业的综合效益接管验收可以提高物业的综合效益。
例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。
通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。
⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。
同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。
（2）、接管验收的方式由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同，决定了它们验收的方式的不同。
物业竣工验收与接管验收概述
物业竣工验收与接管验收概述1. 引言在一个物业开发项目完成建设后，物业竣工验收与接管验收是非常重要的环节。
物业竣工验收旨在确保开发商按照设计要求和质量标准完成建设工作，而接管验收则是将物业移交给物业管理公司或业主委员会，确保物业管理能顺利进行。
本文将详细介绍物业竣工验收与接管验收的概述，帮助相关方了解相关程序与要点。
2. 物业竣工验收2.1 验收程序物业竣工验收包括以下步骤：1.建立竣工验收小组：由相关部门和专业人员组成的小组，负责协调和组织工作。
2.准备竣工验收文件：包括工程图纸、施工合同、竣工报告、检查报告等。
3.现场勘察与核实：对竣工的物业进行全面勘察，核实施工质量与设计要求的符合情况。
4.报告编制与提交：根据现场勘察结果，编制竣工验收报告，并向相关主管部门提交。
2.2 验收要点在物业竣工验收过程中，需特别关注以下要点：1.建筑结构与装修：检查建筑物的结构稳定性和装修质量，确保符合相关标准。
2.供水与排水系统：检查供水管道和排水系统的密封性和正常运行情况。
3.电气设备与配电系统：检查电气设备的安全性和配电系统的运行状况。
4.灭火设备：核查物业的灭火系统是否完善，并检查相关设施是否运行正常。
5.室内环境与卫生设施：检查室内环境的舒适性和卫生设施的完善性。
3. 接管验收3.1 验收程序物业接管验收通常包括以下步骤：1.确定接管方：物业管理公司或业主委员会确定接管方，并开展相关准备工作。
2.准备接管验收文件：包括竣工验收报告、物业移交清单、维修保养记录等。
3.室内外勘察与核查：对物业的外部环境、公共设施和室内设备进行勘察核查。
4.整改与修缮：如发现问题或不符合要求的地方，要求开发商进行整改或修缮。
5.接管验收报告编制与提交：根据勘察结果，编制接管验收报告，并向开发商提交。
3.2 验收要点在物业接管验收过程中，需特别关注以下要点：1.外部环境与公共设施：检查物业周围环境整洁、道路通畅与公共设施的完好性。
物业验收
消防验收合格证书
其他资料
甲方、乙方、监理、供应商联系方式 电缆代维护协议
环评报告及验收材料 竣工图备案材料 绿化审批及验收材料
供气设备代维护协议 避雷检测报告 广告位审批手续
停车场审批及验收材料
饮用水箱清洗及水质检验材料 直饮水设备验收及水质检验材料 供暖协议 供气协议
航标灯审批手续
污水排放审批手续 餐饮排烟审批及检测手续 市政设施移交手续 压力容器检验报告
有线电视及电话协议
4）电梯系统 合同
电梯系统设备购买、安装合同（特别是保修条款）
资料
电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、 电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、
产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 设备安装调试记录 电梯设备检验记录、运行许可证 国家特种设备档案 复印件
3）空调系统
合同
空调系统设备购买、安装合同（特别是保修条款）
资料
空调主机、锅炉参数（型号、额定功率、编号等） 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）
设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、
机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 设备运行检验记录、管道水压试验记录 配套装置、仪表、电度表资料 主要材料和制品的合格证或试验记录 配套装置、仪表、水表资料 （检验记录、测试报告、原始数据记录等）
熟悉设备明细表 熟悉图例 掌握基础数据 了解图纸关系
4
5
2、各系统设计说明
1
2 3
结构设计说明（图1、图2）
建筑设计说明（图） 空调设计说明（图） 电气设计说明（图） 给排水设计说明（图）
怎样进行物业的竣工验收与接管验收-
怎样进行物业的竣工验收与接管验收?怎样进行物业的竣工验收与接管验收?作者：佚名时间：2008-7-24浏览量：物业的竣工验收竣工验收及验收种类物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。
物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的条件。
工程项目竣工后,由建筑商向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时,需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程交付手续,建筑商把物业交给开发商,这一交接过程称之为验收。
竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续,通过验收能明确责任,如工程达到设计或合同要求,经验收后,就可解除合同义务。
从物质形态上说,建筑商完成了一项最终建筑产品,而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说,建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。
建筑工程项目的验收不仅有竣工验收,而且有再建工程验收。
它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。
.隐蔽工程验收隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程,在隐蔽之前所进行的检查验收,它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。
隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范,验收是由开发商和建筑商共同进行的,验收后要办理签证手续,双方均要在隐蔽工程检查签证上签字,并列入工程档案。
对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理,处理后进行复核并写明处理情况。
未经检验合格不能进入下道工序施工。
2.单项工程验收单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求时,建筑商便可向开发商发出交工验收通知。
开发商在接到建筑商的交工通知后,应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况,然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。
3.分期验收分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目,或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。
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第一节物业的接管验收.
一、物业的竣工验收
（一）竣工验收及验收种类
1、竣工、竣工验收
竣工：指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，称之为竣工。
竣工验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。
2、分类
（1）隐蔽工程验收：指在施工过程中各项隐蔽工程完成后进行的验收。
（2）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目、或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。
（3）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建设单位进行的验收工作。
（4）全部工程验收：工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准进行的全部工程验收叫全部工程验收。
（二）竣工验收的依据及主要工作
1.依据：
（1）上级文件
（2）工程合同
（3）设计文件、技术说明书
（4）验收规范
（5）建筑安装统计规定
（6）验收引进技术、设备资料
2.做好竣工验收工作
竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。
房地产开发企业应当向主管部门提出进行综合验收申请，主管部门应当在收到申请后1个月内组织有关部门进行综合验收。
验收不合格的，不准交付使用
二、物业的接管验收
（一）竣工验收与接管验收的区别
1.接管验收：由物业管理公司依据建设部《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。
是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地
和环境绿化等。
2.区别：
（1）目的不同：接管是以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，竣工验收是检验工程是否达设计文件规定要求。
（2）验收条件不同：
接管验收：首要条件是竣工验收合格，设备、设施正常
竣工验收：首要条件是施工完毕
（3）交接对象不同：
接管验收：开发商向物业公司移交
竣工验收：建筑商向开发商移交
（4）性质不同：
竣工验收：政府行为
接管验收：企业行为
（5）二者所处的阶段不同：标志——可以交付使用；标志——正式进入使用阶段
（二）接管验收的作用
1.明确交接双方的责、权、利关系
2.充分维护自身和业主的利益
3.为日后管理创造条件
（三）接管验收应具备的条件
１.接管验收前首先须参阅有关文件，以便掌握有关标准与要求。
如建设部《房屋接管验收标准》《建筑工程质量管理办法》《城市住宅小区竣工验收管理办法》
２.必须具备的前提条件：
建筑施工正式完毕；设备设施安装后运转正常；竣工验收已经通过；幢、户编号业经有关部门确认；场地平整；因施工造成的障碍物均已清除；应检索、提交的资料齐全、正确、无误等。
（四）接管验收提交的资料
１.新建房屋接管验收应验交的资料
（１）产权资料４项
（２）技术资料１４项
２.原有房屋接管验收应验交的资料
（１）产权资料５项
（２）技术资料３项
（五）接管验收的标准
１.新建房屋
（１）质量与使用功能的检验：（主体结构；外垟；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消；采暖；附着工程等９项）（２）质量问题的处理：加固、补强、返修；落实保修责任２.原有房屋：
（１）质量与使用功能的检验：４项
（２）危险和损坏问题的处理（属危险的排除后接管；属损坏的协商解决；属法院判决没收的按判决处理）
（六）接管验收的原则及应注意的问题
原则：
原则性与灵活性相结合；细致入微与整体把握相结合。
应注意的问题：
1.人员素质高的管理者和技术人员
2.从物业维护保养角度验收
3.发现问题纪律在案
4.落实保修事宜
5.应移交整套资料
6.只是经营管理权
7.合格应签收合格凭证。