房屋的日常维护

• 2、经常清洁检查，发现问题及时处理 • 门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢面影 响正常使用。发现门窗变形或构件短缺失效等现 象，应及时修理或申请处理，以防意外。 • 3、定期更换易损部件，保持整体状况良好 • 对于使用中耗损较大的部件应定期检查更换，需 要润滑的轴心或摩擦部位要经常采取相应的润滑 措施，如有残垢要定期清除。
• （一）地基基础的养护 • 地基属于隐蔽工程，一旦出现问题补救会很困难， 应予以重视，从以下几个方面做好养护工作。 • 1、坚决杜绝不合理荷载的产生 • 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设 计荷载危及整个房屋安全； • 基础附近地表面堆放大量的材料或设备形成较大 的堆积荷载，使地基产生附加沉降从内外两方面 加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合 理荷载状况。
• 4、北方地区外门窗冬季使用管理 • 北方地区冬季气温低、风力大、沙尘多，外门窗 易受侵害。可采用外封式封窗，长期不用的外门 也要封闭，卸下纱窗要清洁干燥，妥善保存，防 止变形。 • 5、加强窗台与暖气的使用管理 • 禁止在窗台上放置容易对窗户产生腐蚀作用的物 体。
• （五）屋面工程维修养护 • 屋面工程施工工艺复杂，防水层最容易受到破坏， 直接影响房屋的正常使用。 • 防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲 刷、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人 为损害以及不合理荷载造成局部破坏和渗漏，维 修难度大，因此要有一个完整的保养制度。 • 1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态 • 一般非上人屋面每季度清扫1次，上人屋面要经常 清扫。
房屋日常养护的内容
• 房屋日常养护是物业服务企业为确保房屋 的完好和正常使用所进行的经常性的日常 修理、季节性预防保护以及房屋的正确使 用维护管理等工作，是物业服务企业房屋 修缮的重要环节。 • 主要包括以下内容：
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（一）地基基础的养护 （二）楼地面工程的养护 （三）楼地面及吊顶工程的养护 （四）门窗工程的养护 （五）屋面工程维修养护 （六）通风道的养护管理 （七）垃圾道的养护管理
• 1、保证经常用水房间的有效节防水 • 对厨房、卫生间等经常用水的房间，要注意保护 楼地面的防水性能，加强对上下水设施的全面检 查与养护，防止管道漏水、堵塞，造成室内长期 积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题， 及时处理或暂停使用。 • 2、避免室内受潮与虫害 • 混凝土的防潮性有限，紧接土壤的楼层或房间， 水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内； 空气湿度（南方）较高，房屋选材不当而返潮， 这是室内潮湿的常见原因。
小心操作，不要乱打乱凿。 • （2）不要往通风管里扔砖头、石块或在通风道上 挂东西，挡住风口，堵塞通道。 • （3）物业服务企业每年逐户对通风道的使用情况 及有无裂缝、堵塞等情况进行检查。发现不正当 使用行为及时制止，发现损坏认真记录，及时修 复。
Hale Waihona Puke • （4）检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的 通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其 是否畅通。 • （5）通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补， 严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 • （七）垃圾道的养护管理 • 垃圾道既是公用设施又是藏污纳垢的地方业主与 物业使用人不够爱护，物业服务企业要加强宣传 教育，垃圾道出现堵塞和损坏时要及时派人修理。 在接管验收时，保洁人员要认真检查，若存在问 题，要求施工单位及时返修清除。平时养护中应
• 5、注意材料的工作环境 • 遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作时， 要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利 环境而受损。 • 6、定期更换部件，保证整体协调性 • 由于各部件的使用寿命不同，需根据材料部件的 使用期限与实际工作状况及时给予更换。
• （四）门窗工程的养护 • 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径， 在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意维修。 在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面： • 1、严格遵守使用常识与操作规程 • 在使用时，应轻开轻关；遇风雨天，要及时关闭 并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞 击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态， 防止变形等。
• 2、防止地基浸水 • 对于地基基础附近的用水设施（上下水管、暖气 管道等）要注意检查其工作情况，防止漏水； • 同时，加强对房屋内部及四周排水设施（排水沟、 散水沟等）的管理与维修。 • 3、保证勒脚完好无损 • 勒脚破损或严重腐蚀剥落会使地基基础受到传力 不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会 因防水失效而产生地基基础浸水的直接后果。
• 4、控制与消除装饰材料的副作用 • 塑料、化纤织物、油漆涂料、化学黏合剂等常在 适宜的条件下产生大量有害的物质，危害人的身 心健康，以及正常工作与消防安全。 • 在选用有机装饰材料时必须对它所能产生的副作 用采取相应的控制与消除措施（如化纤制品除静 电、地毯防止螨虫繁殖等）。
• （三）墙台面及吊顶工程的养护 • 墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分， 通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维 修工序繁琐，常常牵一发而动全身。做好这部分 的养护工作直接关系到业主与物业服务企业的经 济利益。 • 一般由抹灰工程，油漆工程，刷浆工程，裱糊工 程，块材饰面工程，罩面板和龙骨安装工程。在 具体施工方法、材料性能以及可能出现的问题采 取适当的养护措施，应满足以下几个共性要求：
• 未采取补救措施，产生严重的渗漏事故；在增设 隔墙或地面装修时选材过重而形成不合理荷载分 布，甚至危及使用安全等。 • 必须加强对房屋二次装修与改造的科学管理，保 证业主在满足自身需求时，不致损害整个房间的 正常使用。 • 1、定期检查，及时处理 • 一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点 检查，尽早发现问题并及时处理；对使用磨损频 率较高的工程部位，缩短定期检查的周期。
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• 2、加强保护与其他的工程相接处 • 墙台面及吊顶工程经常与其他的工程交叉，在相 接触时要注意防水、防腐、防裂和防胀。 • 3、注意清洁与清洁方法 • 灰尘与油腻等积累太多容易导致吸潮、生虫以及 直接腐蚀材料。根据不同材料各自的性能采用适 当的方法清洁。
• 4、注意日常工作中的防护 • 各种操作要注意，防止擦伤、划伤、刮伤墙台面， 防止撞击。在日常工作中有难以避免的情况要加 设防护措施，如台面养花、 使用腐蚀性材料等应有保护垫层。在墙上悬挂、 张贴物品，也要采取防护措施。
• 4、防止地基冻害 • 在季节性冻土地区地基基础的保温工作很重要， 对需要持续供热设计的房屋，须保证持续供热， 各房屋采暖设施齐备有效。 • 如有闲置不采暖的房间，尤其是地下室，应将门 窗封闭严密。
• （二）楼地面工程的养护 • 楼地面工程常见用材多种多样，如水泥砂浆、大 理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克和缸 砖等。 • 水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、 起壳和裂缝等，木地板容易被腐蚀或虫蛀，纯毛 地毯耐菌性、耐虫性及耐湿性差等。 • 针对楼地面材料的特性，应做好相应的养护工作， 需注意以下几个主要的方面：
• 2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 • 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状 况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记 录。对非正常损坏要查找原因防患；对正常损坏 要详细记录损坏程度。检查后，对发现问题及时 汇报处理，适当调整养护计划。
• 3、建立大修、中修、小修制度 • 根据屋面综合情况，进行全面的大修、中修或小 修，保证屋面整体协调。 • 4、加强屋面使用的管理 • 防止不合理荷载与破坏性操作；注意污染、腐蚀 等常见病；屋面增设各种设备（天线、广告牌等） 不影响原有功能，在施工时，要有专业人员负责， 采用合理构造方法与必要的保护措施。
室内潮湿会影响身体健康，材料化学反应变性失 效（如腐蚀、膨胀、强度减弱等）造成重大经济 损失，必须针对材料的各项性能指标做好防汛工 作（如保持室内良好通风等）。 • 建筑虫害包括直接蛀蚀和分泌腐蚀两种，通常出 现在隐蔽性部位，尤其是分泌物的腐蚀作用，如 白蚁病造成的危害，因此无论是木质结构还是钢 建筑，都必须注重预防虫害。
• 5、建立专业维修保养队伍 • 屋面工程有很强的专业性与技术性，检查 和维修必须由专业人员来负责，可建立较 高水平专业技术人员组成的专职机构。 （六）通风道的养护管理 • 在通风道设计时要尽量选用坚固耐久的材 料；在房屋接管验收时，细致验收，不留 隐患；在房屋使用过程中应注意：
• （1）业主在安装抽油烟机和卫生间通风器时，
• 3、加强对二次装修的科学管理 • 由于个别业主在使用过程中出现功能变化与装修 档次的要求提高，二次装修与改造已成为常见现 象。但业主或业主所雇用的施工人员的专业知识 有限，不懂建筑知识，进行改变房屋结构、拆改 设备或明显加大负荷的破坏性装饰，影响了房屋 的安全性能：或采用不科学的施工方法，经常产 生对房屋极为不利的后果。如在吊顶时砸穿楼板， 导致受力钢筋腐蚀与楼板应力失衡；在地面装修 时破坏了原有防水层而
注意： • （1）指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通。 • （2）搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞， 平时不要用重物敲击垃圾道。 • （3）不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的 垃圾。 • （4）垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通。 • （5）垃圾斗、出垃圾门每年应重漆一遍，防止锈 蚀，延长寿命，降低维修费用。 • （6）垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混 凝土修补，防止破损扩大。