2019年最新-2017年2月深圳御岭公馆集中式商业定位建议33p.ppt-精选文档
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商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
兴业路项目定位报告.PPT课件
项目周边现状——项目四至
北面：圣陶沙骏园
西面：泰华、中信项目
本案
项目南、北、西三面正对住宅 小区，东面临富通城小区大门广场 以及兴业路与西乡大道的交汇处。
精品课件
东面：富通城广场
南面：富通城四期
20
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 2 项目分析及定位
项目周边居住状况
项目周边的建筑以住宅为主。
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
14
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
15
市场研究分析小结
1， 宝安中心区的规划与实施，将极大增强区域对外的辐射力，促 进区域商业的发展；
2， 区域人口基数的增加，以及人均GDP的快速增长，将会对区域 商业的发展提供坚实的基础；
0 2002年
2003年
2004年
2005年
7009 2006年上
宝安房地产市场近年来发展迅猛，呈价量齐升的发展态势。
精品课件
7
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
8
CHAPTER 1
市场研究分析
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
8
深 圳 ·筑 网 地 产
精品课件
9
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
10
人均商业面积
宝安区
人均商业面积
1㎡
人均零售面积
0.79 ㎡
人均餐饮面积
0.21㎡
0.21
商业网点普查结果显示，宝安区人均餐饮面积为0.21㎡ ，仅略高于盐田 区，餐饮有较大的发展空间。
东方龙域-招商定位招商执行报告(汇总)PPT课件
与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90%以上 的面积成功招商，力争实现100%成功招商
—用心，创造价值—
3
商业定位——主题定位
因素分析
论证
定位
合作伙伴——已有伙伴是综合型大型商业 要与乐购形成差异化互补，满足 特定消费需求，满足中高端消费需求 －乐购，中档次，满足日常生活的需求 特定消费需求，满足中高端消费 商业
1F：好家庭、旅行社、户外用
品、中介
C区：活力运
动营
2F：美容瘦身、桌球、茶艺
3F：健身会馆
备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。
—用心，创造价值—
20
众厦招商优势
专业的商业策划能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会及媒体资源
优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金
4
租金优惠及免租期
打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期）
6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。
5
租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。
6
管理费及空调费
均按月包干20-25元/㎡*月。不需中央空调均按月10元/㎡*月﹙最后以物管公司确定 为准﹚
—用心，创造价值—
21
专业的商业策划能力
完成招商策划报告100余份
公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售 （含长春市沃尔玛）
现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城 世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、清华同方、西丽众 冠等
—用心，创造价值—
3
商业定位——主题定位
因素分析
论证
定位
合作伙伴——已有伙伴是综合型大型商业 要与乐购形成差异化互补，满足 特定消费需求，满足中高端消费需求 －乐购，中档次，满足日常生活的需求 特定消费需求，满足中高端消费 商业
1F：好家庭、旅行社、户外用
品、中介
C区：活力运
动营
2F：美容瘦身、桌球、茶艺
3F：健身会馆
备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。
—用心，创造价值—
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众厦招商优势
专业的商业策划能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会及媒体资源
优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金
4
租金优惠及免租期
打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期）
6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。
5
租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。
6
管理费及空调费
均按月包干20-25元/㎡*月。不需中央空调均按月10元/㎡*月﹙最后以物管公司确定 为准﹚
—用心，创造价值—
21
专业的商业策划能力
完成招商策划报告100余份
公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售 （含长春市沃尔玛）
现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城 世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、清华同方、西丽众 冠等
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
《商业业态规划建议》PPT课件
？ ？
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
深圳横岗某房地产项目商业定位报告-106PPT.ppt
PartⅠ 宏观市场 交通网络现状与规划
未来路网规划改善横岗片区交通
横岗周边未来道路交通规划图
清平高速二期
深惠路改造
龙沙路改造
本项目
龙盐路
横坪路
东部过境通道
• 如图所示，未来横岗的公路交通网络 主要会形成“三纵三横”的局面。
• 三条横线主要解决横岗与关外区域的 交通连接、三条纵线主要解决横岗和 关内区域的交通连接。
50000
44101 20% 居第五，与排名第一的南山区有近一倍的
40000 30000 20000
36657
30100 25325 16247 18474 20348 21384 22473
15% 差距，较同为关外区域的宝安区高出44
10%
％
10000
5% • 对商业而言，按照世界银行《世界发展报
地块号 区域分发布展商
现状
G0720912,G07214-13, G07202-16
振业地产
振业城
G08211-4
卓越地产
卓越城市 中心花园
• 横岗土地供应的这种特点决定了横岗的项目 必然以大社区+社区配套商业为主。
资料来源：深圳市国土局统计
未来旧改项目分布图
2006-2010年龙岗区部分旧改项目位置图
截至2005年末，横岗街道的人口数量为253417，居全龙岗区第三。横岗片 区外来人口数量较多，其占总人口的比例为91。流动人口用于购房上的花费 应大于其服务性消费支出。总体而言，人口的增加将刺激横岗住宅、商业的 需求。
根据政府规划和未来旧改项目的信息显示，横岗未来的商业和住宅供应主要 集中在横岗中心区，即横岗镇政府和横岗大厦周边地区，显示横岗未来发展 的重心在该片区。
城市更新专题培训ppt课件
x基准地价
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
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（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
深业上城项目考察分享课件
10深业上城项目案例分享 10
公寓精装：万元精装，集合世界超五星级品牌
?意大利Varenna橱柜
?厨具：嘉格纳、西门子
?卫浴：汉斯格雅、唯宝
?龙头花洒：当代、高仪 11深业上城项目案例分享 11
合作方及团队：项目引入文华东方酒店，为世界三大顶级奢华酒店， 预计2017 年开业
位置：高塔的顶部 15层部分。 这家酒店已经拥有 60多年历史，源自香港， 是与柏悦、四季齐名的世界顶级奢华酒店，以 严格的选址、精致的设施、细致的服务著称， 全球仅 44家，全部设在国际大都会的中心地段 ，比如在伦敦海德公园、纽约中央公园等。 文华东方酒店是西方贵族品尝下午茶的常去 之处，苏菲玛索、张曼玉等都是他的粉丝。 签约情况： 2013年8月19日正式签约，将于 2017年底开业，拥有 190间客房，标间 70平， 大于文华东方在其他城市的平均客房面积。
? 销售状态——商务公寓（在售）
?价格：12 万元/平米（ 440/470 平层公寓毛坯）； 8-9 万元/平米（精装 360 平及以下户 型） ?开盘时间： 2013年9月；开盘价格： 7-8万元/平米； ?去化：现去化率达 76% ，预计回款已超百亿
3 深业上城项目案例分享 3
目录
1 2 3
项目概况 营销管理 规划设计解析
此图为深业上城官网保存的售楼 处开放之初的实景照片，鉴于对 项目整体品质的感受，相信图上 展示即为当时售楼处的实际效果。
21深业上城项目案例分享 21
营销中心：功能示意
四层：小会场
三层：展示、样板间（3套）
直梯 +
消防
二层：接待中心
梯
一层：停车场+销售驻点
22深业上城项目案例分享 22
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
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会所 居委会 物管
400㎡ 200㎡ 150㎡
集中式物业 设置在项目 东南角，主 要考虑辐射 部分江边村 居住人群。
合计 101846㎡
容积率 总户数 建筑覆盖率 停车位 地下室面积
2.6 1194 30% 1019个 31200
项目总体商业面积8250.61㎡(6%)，其中集中式物业约 2247.66㎡(27%)，主要沿松安路一侧分布。
18000㎡(5%) ； 规划集中式商业面积共5200㎡(29%) ；
街铺销售为主，面积集中在13-80㎡之间，目前
空置率高，只引进了部分地产中介、装修建材和 配套类商家。
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商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时 临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。
500㎡ 空置
沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目 占据重要位置。
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市场租金
①
②
③
PART3 租金定位
位置
项目名称
面积（㎡） 租金（元/㎡）
沙江路
①江边村底商（二楼）
65015ຫໍສະໝຸດ 沙江路江边村独栋商业街（共三层）
1000/层
一楼：45 二楼：20 三楼：15
松瑞路
独栋商业大厦（3—6层）
10
好 较好 一般 较差 差 区域规划、商业发展
10
9
8
7
6
走向、项目规模
运营水平
10
好 较好 一般 较差 差 运营主体、运营模式、
10
9
8
7
6
推广力度
合计
100 100 91
82
73 64
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15
二楼租金计算
选取跟项目有一 定可比性的三个 集中式物业进行
对比。
比较得出本项目 二楼集中式物业 的市场参考租金
1400/层
20
沙江路
②西岸华府广富百货(二楼)
2600
15
郎碧路
西岸华府一楼集中式
500
35
郎碧路
西岸华府对面商业(二楼)
500
30
郎碧路
西岸华府对面商业(三楼)
500
20
楼岗路
③天虹北面转让餐厅(二楼)
3000
23
107国道
谭头村独立三层商业(9层)
917/层
20
松岗区域集中式商业租金集中在15-30元/㎡之间，老城区的
商业旺区租金相较高且空置率低。
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14
评分标准
市场比较法评分标准
对比因素 分值
评分标准
参考子因素
消费总量
20
高 较高 一般 较低 低 消费人流、车流、
20 18
16
14 12
消费力
采用市场比较法进行租金 的初步估算，再根据业态
物业位置
25
好 较好 一般 较差 差 所在区域、临街程度、
御岭公馆集中式商业定位
2019年2月 富通资产公司
报告大纲
物业概况 市场分析 租金定位 业态定位及招商条件要求 招商阶段划分
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3
项目指标及商业分布
PART1 物业概况
技术经济指标
总用地 总建筑面积
39200.77㎡ 133046㎡ 住宅 93096㎡
商业 8250㎡
计容建筑面 积
9
御岭公馆 西岸华府
规划核心 商业区
片区商业规划
片区规划二类居住用地53万㎡，商业用地15万㎡；本
沿沙江路两侧将成为未来该 区域的商业消费中心。
片区的建设规模总量控制为 267 ～ 293 万㎡， 规划人 口规模为 5.0 ～ 6.2 万人。
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10
竞争对手分析－中海西岸华府
项目规划总建筑面积约36万㎡，商业总建筑面积
入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营 成本。
层高：6－10.675m 进深：30.2m 面宽：7.5m
438㎡
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人流、车流分析
车流:
到达项目车辆只能通过松安 路进行出入，目前的车流量 一般(约8-10辆/分钟) ，海滨 大道和松兴路开通后将增强 项目的可达性，车流将会大 幅度增加(据现场勘察和了解， 两条市政道路在短期内不会 开通)。
600㎡ 中国银行
(开业)
2600㎡ 广富百货
(未开业)
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1500㎡ 肯德基
(销售、未开业)
12
小结
目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业 态档次低且分布零乱；
项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以 居住、大型商业、文化娱乐为主；
该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收 入群体，但需要一个较长的时间过程；
25 23
21
19 17
交通便捷度
及招商策略进行适当调整。 商业环境 20 好 较好 一般 较差 差
20 18
16
14 12
周边环境、 商业氛围
选取了影响集中式物业 经营的几个重要因素进
行对比。
物业素质
15
好 较好 一般 较差 差 物业形象、结构、配
15 14
13
12 11 套、面积、昭示性
商业前景
市场比较法计算表
一、物业比较表
估价对象 御岭公馆二层商业
比较物A 西岸华府广富百货
比较物B 江边村住宅底商
松安路
沙江路
沙江路
438 临街
2600 临街
面积配比不合理
面积：182.73㎡ 层高：6m 进深：15.72m 面宽：3.45m
面积：655.38㎡ 层高：6m 进深：44.3m 面宽：8m
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集中式物业分析
面积：1280.66㎡(一楼842㎡) 层高：6m 进深：39m 面宽：8.1m
烟道 1.3×1.
3
升降 机
6
二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出
为16元/㎡·月。
物业位置 面积(㎡) 临街状况
楼层 结构 租金价格(元/㎡·月) 比较权重
消费总量 (20) 物业位置 (25) 商业环境 (20) 物业素质 (15) 商业前景 (10) 运营水平 (10) 合 计 (100)
比较标的物名称 西岸华府广富百货
江边村住宅底商 天虹北面转让餐厅 御岭公馆二层商业
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4
物业现状
集中式商业部分已完成商业包装。
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5
物业存在问题： 1F
部分进深过大
划分街铺过多， 减少集中物业昭示 面且不利于分割
面积：128.89㎡ 层高：4－7.1m 进深：11.62m 面宽：10.85m
物业不方正，异 形铺位多
部分内部存在异 形柱
人流:
达到项目的人流主要通过松 安路进入项目，目前人流稀 少，主要是项目所处位置偏 僻，以及项目还未入伙且无 开业商店。
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PART2 市场分析
车流 人流
8
片区商业发展现状
项目所在片区目前 商业氛围淡薄，现 有商业业态档次较 低， 缺乏品牌商家， 商业以临街分布为 主。
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