万科品牌研究报告(2001年)

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均值 2.81
万科品牌研究报告
委托方：万科企业股份有限公司 报告方：广州华南国际市场研究有限公司上海分公司 日期： 二零零一年八月二十日
研究背景


成立于1984年5月的万科企业股份有限公司，以房地产为其核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一; 从2000年开始，万科开始进入快速扩张时期。对其品牌管理也相应提高，为此 万科需要解决两个最主要的问题：

总体上来说，消费者已经具有一定的房地产开发商品牌意识，尽管相对于其他 类别的商品来说，房地产消费者的品牌意识还偏低。
– 万科住户的开发商品牌意识明显高于其他竞争对手住户的品牌意识，这说明万科品 牌相对于万科住户来说，具有较高的吸引力。 – 相对而言，在三城市中，深圳消费者的房地产开发商品牌意识最强，而北京次之， 上海最差。这也与这三个地区房地产发展历史、市场成熟度、房地产竞争状况是紧 密相关的。
–能够抢占市场主动，捕捉市场先机，抢先识别市场潜在机会，并使之所为品牌的 优势。 –万科公司品牌的外部公众形象良好，能作为万科的员工能够获得社会的尊敬
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主要结论
万科品牌的SWOT分析

劣势
– 作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住 户的看法存在着较大的差异，说明万科目前在沟通策略方面仍然不足，没有完全有 效地传播万科产品的利益。 – 作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步 加强。 – 内部员工满意度（主要集中在对个人待遇）不高，也制约着万科公司品牌的发展 – 万科品牌形象在区域性方面仍有差异，深圳最强，而上海、北京略弱
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– – – – 房屋的决策购买过程； 万科和其竞争对手的品牌形象； 万科品牌定位测试； 万科企业标识符测试
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研究架构

为了全面地达到研究目的，华南国际提出了分二个阶段的研究计划。 第一阶段: 定性研究
– 小组座谈会

第二阶段: 定量研究
– 定量研究将包含以下两部分：客户研究、企业内部研究
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研究方法和样本设计
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建议




万科的品牌利益 – 功能性利益：在地产基本硬件素质（如设计、建筑质量、外观等）达到较高水平的 基本前提下，更加强调对物业管理、小区规划等软性服务利益的诉求 – 情感性利益：一种独特的文化品味、强调自我的认同 万科品牌的价值和个性： – 年轻的男性 – 具有较高学历的职业人士、经理人 – 重视自我的独特精神追求，而不随社会潮流而动，与时尚显著不同 – 并不张扬，但却具有创新、开拓意识 – 对于地产，更加重视软性服务因子 为什么要相信万科 – 因为万科代表一种地产文化 – 是一种理想，也许可能超前，但却是一种理想的自我 – 万科还具有一种真诚、体贴/关怀的个性，无论在建筑设计或小区物业管理或规划方 面，无不体现万科品牌对消费者的关怀和体贴。 万科的最具差异化因素（品牌核心） – 功能利益：万科的物业管理 – 情感利益：万科的文化
北京 定量
上海 定性，定量
深圳 定性，定量
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定性研究：样本设计

本次研究的消费者定义为：
– – – – 年龄：28-40岁 性别：男女均可 商品房的决策购买者 家庭月总收入：当地中高档

上海：人民币5，000元或以上； 深圳：人民币6，000元或以上
– – – – –

教育程度：大专或以上 婚姻状况：已婚或正要结婚者 工作背景：白领或是其他职业者 居住状况：已购买了中高档房屋或正打算购买中高档房产的消费者 其它：对生活的品质有较高的要求
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建议
万科往哪里走？

万科地产未来的品牌规划：
– 我们的竞争环境： 中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强 在品牌意义的竞争对手主要是中国海外 目前在软性服务定位较强的地产商品牌不多 – 我们的目标消费者 对开发商品牌意识较强 重视房地产软性服务 追求文化内涵和自我认同感
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1. 2 消费者购房时考虑因素分析（功能性因素）——显性重要性 (Q7)
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基数=所有被访者 (510)
开发商的重要程度评价（无其他因素对比下的单一评价）
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1.1 消费者的房地产开发商品牌意识——地区和住户差异(Q6)
2.5 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
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主要结论
万科品牌的SWOT分析

优势 –拥有非常高的知名度 –具有较为独特的形象和功能利益，从而与市场上主要品牌相区隔：
功能方面：以物业管理和小区服务著称 形象利益：注重文化内涵以及对自我的认同

–能够培植较高的客户满意度和忠诚度 –万科具有非常独特的品牌利益，从而也使得品牌也拥有一个独特的目标消费者群
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主要结论
万科品牌的SWOT分析

机会（有利条件）
–随着市场的日益成熟，消费者的房地产开 发商意识必将逐步提高 –万科以软性服务方面著称，也迎合了中高 档房产消费者的需求 –万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和 强化品牌也创造了条件

威胁（不利条件）
–与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论 在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同 性。 –万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完 全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足。 –尽管万科在企业文化、公司品牌建设方面都做 得不错，但员工满意度的不高仍将影响到公司 品牌目标的最终实现以及员工对公司品牌的认 同。 –外部关系人的品牌关系（政府、媒体） –万科的目前定位有可能太超前，其目标消费群 潜力有多大？品牌是否需要适当下移？ –万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺 乏核心的问题
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240 21
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1.2 消费者购房时考虑因素分析 （功能性因素）
1.2 消费者购房时考虑因素分析（功能性因素）
地理位置
交通便利
消费者购房考虑的 第一层面考虑因素
环境景观 房型 建筑质量
消费者购房考虑的 第二层面考虑因素
价格 物业管理 发展商品牌
消费者购房考虑的 第三层面考虑因素
社区文化 保值/增值：
– 但是基于市场的消费者对于万科品牌形象的看法和万科的消费者对于万科品牌的看 法呈现出较大的差异。这种差异主要是由于是否有居住经验而形成的，尤其体现在 品牌的功能性形象方面。


基于市场的一般消费者由于对万科的了解不够深入，对万科的功能性属性除了物业管理 、开发商品牌以外，主要集中在住房的硬件因子方面，如住房的建筑设计、外观等，但 是对万科的软性服务则认识不够。 而万科住户则由于拥有居住经验，对万科的了解也更加深入，因此，其对万科的功能性 形象方面却较多集中在万科所提供的软性服务方面，如万科的社区文化气氛和售后服务
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消费者研究部分
——房屋购买决策过程 ——品牌知名度 ——品牌偏好 ——品牌形象
消费者研究部分
1. 房屋购买决策过程
1.1 消费者的房地产开发商品牌意识 1.2 消费者购房时考虑因素分析（功能性因素） 1.3 消费者购房时考虑因素分析（形象性因素）
1.1 消费者的房地产开发商意识
1.1 消费者的房地产开发商品牌意识
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1.2 消费者购房时考虑因素分析（功能性因素）


相对于第一层面因素而言，房地产开发商品牌在消费者购房时的重要性程度仍 然偏低。另外，增值和保值潜力的重要性程度也不高。 各消费者购买时考虑的因素在各城市之间也存在着一定的差异：
– 地理位置：北京 – 房型：上海 – 物业管理：深圳

万科住户相对比其他竞争对手住户更重视物业管理、小区管理规划、配套生活 设施以及房地产开发商品牌。 而相对忽视地理位置、交通便利性。
座谈会组数为8组，其中每个城市4组：
– 4 组为万科的购买者或意向购买者； – 4 组为竞争对手的购买者或意向购买者