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保利珠江新城设计文本
目录A B C D EFGHIJ效果图商业分析区位分析办公楼基地分析酒店式公寓总平面布局分析技术图纸交通组织设计说明A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图A 效果图影响本项目的因素：1、毗邻城市干道及医院，受高架桥噪声的医院后勤出入的干扰。
2、受规划道路开口限制，内部交通压力大。
3、南北地块被市政绿地的道路分隔地面空间不连贯。
4、办公楼需独立,建成后返还杨箕村。
5、区域建设密度高，相互间存在严重干扰。
基地位于广州天河区珠江新城中心地块西侧，用地性质为商业金融用地，由3块用地组成。
项目总体定位为珠江新城大型公寓组团，由酒店精英公寓，高档服务式公寓及写字楼组成。
如何妥善处理好基地内各种矛盾，充分利用有利条件是本设计的出发点。
D 总平面布局分析办公楼位置：1、双侧临城市干道，作为主要展示面。
2、屏蔽黄埔大道高架桥对公寓影响。
3、让出南北相邻地块，便于公寓统一开发。
27M27M1、标准层进深过大，户型及公共交通品质低。
27M 27M1、高厚比悬殊，结构实施度差。
YXX : Y>3 3、存在自身及相邻建筑物视线干扰。
YXX : Y>3S : N=1 : 1NSNS3、朝南与朝北户数均等，南向利用不足。
27M因此，在板式布置的基础上，创造性的在南侧采用折线式体量。
2、减少自身及周边建筑对视干扰。
3、避面免正对南侧医院,降低影响。
引入折线体量，形成办公公寓一体化围合场所，并通过二层及以上空中平台，加强南北公寓联系，为地面层提供适合南方气候的灰空间，吸引人停留，休息。
从而自然的形成：1、办公入口广场 2、绿化商业广场 3、独立的公寓入口区N N SSSN N SSS总平面图1:800技术经济指标: E交通分析本项目三个地块中，南北用地被市政路打断，穿越式交通降低绿化步行区品质，因此，有效实现人车分流，通过用地外市政路解决机动车交通是最有效的方式。
1、分区机动车交通，西侧为办公、商业、货运流线，东侧为公寓流线，将货运后勤集中地下，还给地面一个清洁，宜人的环境3、采用尽端式转盘，减少基地内广场被穿越。
珠江新城CBD工程 群项目
前言20世纪90年代以来，国内城市在上海CBD建设的引领下，意识到CBD对于城市经济发展的重要性，于是纷纷上马CBD项目，先后有36个城市制订CBD 规划并到国务院备案，其中有8个城市己经进入开发阶段。
广州十一五规划对于广州现代化大都市的定位是广州中心城市定位的回归，因而也对广州CBD的建设提出了更高的要求，CBD的功能有待进一步提升。
此外，十一五规划中对现代服务业的布局为“一区集聚、三圈协同、四极带动”，其中的“一区”指的是由珠江新城、琶洲地区和天河北共同组成的城市中央商务区，政府重新给了以珠江新城为核心的中央商务区一个明确的定位，表明它在广州城市CBD建设中独一无二的地位。
同时，在2004年广州珠江新城CBD的各项建设项目陆续开工。
作为一个典型的大型集群项目，珠江新城CBD有上百个项目同时开展。
其规模大、周期长、费用多、综合性强以及项目干系人复杂的特点，对世博会项目群管理（Program Management）提出了很大的挑战。
这就需要构建大型集群项目管理平台，实现协同工作。
珠江新城CBD是一个大型集群项目，项目间普遍存在的管理业务和管理流程的交错，是实现世博会项目群管理面临的第一层挑战。
分角色多层级的管理模式要求管理过程中对信息流进行精确把控，引入一个大型集群项目管理架构，来辅助上百个项目的干系人之间的协同工作是必然选择，同时实现对项目最佳实践的经验积累。
本文会从建设CBD的意义和广州CBD的演变过程，叙述广州建设CBD的必要性。
与此同时，通过对这项目的复杂性和基础层面组织架构的分析，诠释群项目管理的意义。
同时针对广州珠江新城的CBD的建设提出了三个问题：为什么要建？要建设什么？怎么建设（主要围绕道路建设和城中村改造问题）？简单概括为WWH（Why、What、How）。
珠江新城CBD项目策划目录1、CBD概述，珠江新城CBD组织管理2、珠江新城CBD总体规划3、珠江新城CBD市政道路，政府融资4、珠江新城CBD城中村改造，风险、补偿1、概述1.1CBDCBD是中心商务区（Central Business District）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。
广州珠江新城商业地产市场分析
珠江新城商业地产市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (24)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (29)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
最新珠江国际新城全案策划书精品资料
珠江国际新城全案策划书序凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。
凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。
对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。
对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。
对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。
对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。
而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。
想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。
对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。
需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。
第一部分注意！我们面临重重困难一、解析东区市场在2001年——2002年的变化（缩略）l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？l “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。
l 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。
二、通州地产升温，但高档项目前景难料1、 WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。
对比2000年度，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。
2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右，而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。
2、通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。
开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。
第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布⏹写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供应量⏹写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
⏹2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
⏹稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
市调部提供珠江新城分析
二、珠江新城区域研究根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。
➢市政动态珠江新城规划定位本工程位于天河区的珠江新城区。
珠江新城是XX城市中心的核心位置，规划X围：北起黄埔大道，南至珠江，西以XX大道为界，东抵华南快速干线。
占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。
经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。
珠江新城位于新城市中轴线之上，属于XX市的核心地带的区位充分显示出其在XX未来开展中的重要地位。
珠江新城在XX定位是：二十一世纪中央金融商务区〔CBD〕，规划开展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
对?珠江新城规划检讨?的判断在2002年年中，XX市政府审议通过了?珠江新城规划检讨?。
在公众眼里，曾被确切定位为XX二十一世纪ＣＢＤ的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。
此时，距１９９２年初XX市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。
新规划对原有规划进展了以下六大调整：1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。
2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园９所，增设小学１所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。
3)改变小地块开发“楼看楼〞的模式，采用国际通用的方案单元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。
4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。
5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。
6)必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。
这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD〔中央居住区〕的概念。
珠江新城板块分析
一、珠江新城板块描述珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。
它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。
珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。
规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。
从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。
二、历史记忆◆80年代珠江新城的初步形成广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。
◆90年代初珠江新城规划出台根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。
于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。
《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。
1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。
广州珠江新城方案设计AECOM
花园园路
Neighborhood Road
地下室车行入口
Basement Entry
落客点
Drop off
人行流线分析
Gallery Experience Analysis
图例
Legend 主要景观走廊
Main Corridor
景观步道
Pedestrian
公共人行道
Public Side Walk
8.60
7.90
8.65
7.90
雪茄吧 Cigar Bar
慢跑径 艺术接待厅 Exercise Art Reception
Path
东入口艺术花园 East Entry Garden
15.80 8.30
7.90 8.65
10.15 8.60
8.60
7.90
7.90 8.65
7
3
4
2
1
局部放大平面图
Blow up Plan
2.0 项目愿景
Project Vision
1.0 基地分析
Site Analysis
3.0 方案一
Option 1
4.0 方案二
Option 2
项目定位
Project Position
• 尊贵度假 Luxury Resort • 时尚生态 Stylish Ecology • 艺术人文 Art & Culture
建筑入口
Building Entry
入口花园、大堂
Entry Courtyard/Lobby
人防出口
Emergency Exit
09:00
15:00
日影分析
Shadow Analysis