假设开发法案例分析
房地产评估的假设开发法
房地产评估的假设开发法学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”2、适用范围（1）待开发土地评估。
用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。
、（2）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。
（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑费还应包括拆迁费。
3、假设开发法适用的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
（2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
（3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。
（4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
案例四(假设开发和成本法)
案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。
此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。
该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
假设开发法案例分析
假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。
需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。
估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。
（2）预计开发期。
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。
（3）预计开发完成后的房地产价值。
根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。
商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。
（4）测算有关税费和折现率。
建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。
据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。
（5）求取地价。
计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。
假设该地块的出让总价V为。
建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法最基本的公式
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。
所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。
《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。
综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；
②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。
投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。
假设开发法案例
假设开发法案例一、待估对象概况待估对象为一“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10000m2，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7；土地使用权年限为50年，招标出让，出让时间为2004年10月31日。
二、估价要求：需评估该土地在2004年10月31日出让时的价格。
三、估价计算过程1、勘察待估对象（略）2、确定最佳开发利用方式通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：●建筑容积率为7；●建筑总面积为70000m2；●建筑层数为14层；●各层建筑面积均为5000m2；●地上一至二层为商业用途，地上三至十四层为住宅用途。
3、预计开发周期预计该房地产的开发周期为3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。
4、预计出售楼价估价该房地产建造完成后，商业楼可全部售出，其平均售价为4500元/m2；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2500元/m2。
5、估价开发费用及开发商利润●估计总建筑费为5000万元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；●专业费用为建筑费的8％，投入时间与建筑费投入时间相同；●年利率一年期为8％，二年期为10％，三年期为12％；●销售费用为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；●买方需要缴纳的契税等为招标价的3％；●投资利润率为直接投资成本的25％；未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。
在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中各投资年度内的年中投入。
6、地价计算地价＝楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发商利润）拟采用静态法和动态法两种方法试算地价。
设地价为X（万元）。
•静态法(1)总楼价A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（万元）(2)总建筑费B1＝5000（万元）(3)总专业费B2＝B1×8％＝400（万元）(4)投资利息B3＝地价款利息+开发费利息＝X•[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+ （B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+ （B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（万元）(5)总销售费用B4＝A×3％＝585（万元）(6)总税费B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)总利润B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地价计算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350) X＝6049.35（万元）以上计算的地价是无限年期情况下的价格，设土地资本化率为8％，则50年试用期下的地价V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（万元）(9)估价结果总地价为5920.50万元单位地价为5920.5/1=5920.50元/ m2楼面地价为5920.5/7＝845.79元/ m2•动态法计算的基准时间为该土地的出售时间，即2007年10月，年贴现率为10％。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。
为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。
房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。
1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。
这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。
评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。
2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。
其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。
3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。
评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。
（2）收集市场情报。
通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。
（3）制定假设条件。
根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。
（4）计算评估价值。
根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。
（5）评估报告撰写。
将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。
4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。
为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。
对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。
（2）风险分析。
对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。
（3）场景分析。
针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。
5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。
通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。
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假设开发法案例分析
案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。
需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。
估价过程如下：
（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。
（2）预计开发期。
预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。
（3）预计开发完成后的房地产价值。
根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。
商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。
（4）测算有关税费和折现率。
建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。
据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。
（5）求取地价。
计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。
假设该地块的出让总价V为。
建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）
开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）
销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）
购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)
V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）
故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米
楼面地价=1080/5=216元/平方米
备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。
如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为5.49%。
设购买土地的最高报价为X。
计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
(一)用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。
(1)开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／(1+15%)2＝63516068
元＝6351.61万元
(2)销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×(1＋3%＋6%)／(1＋15%)＝3412.17万元
(4)购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
(5)所以用现金流折现法估价的土地价格Ｘ＝6351.61－349.34－341217－0.03X
X＝2514.66万元
(二)用传统方法进行估价
(1)开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元
(2)销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× (1＋3%＋6%)＝39240000元＝3924.00万元
(4)购买土地应缴纳税费＝0.03X
(5)投资利息。
地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝1.03Ｘ×(1＋5.49%)2＋3924.00×(1＋5.49%)－3924.00－1.03Ｘ＝215.43＋0.1162Ｘ
(6)开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%(近似值)
开发利润＝1.03Ｘ×(1+9.51%)2＋3924.00×(1＋9.51%)－3924.00－1.03Ｘ＝373.17＋0.2052Ｘ
(7)土地价格。
Ｘ＝8400.00－462.00－3924.00－(215.43＋0.1162Ｘ)－(373.17＋0.2052Ｘ)－0.03Ｘ
Ｘ＝2537.70万元。