新加坡工业园发展模式演变(第四代)
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验（精简篇）
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡在其40多年的工业化发展和工业园区开发经验中通过早期开发综合工业园区，各产业的特色园区、都市型工业园区及为工业产业服务的商务科技园区，到2000年后为促进前沿科技研发为代表的知识型产业发展的纬壹科技城，新加坡累积了各类型工业园区的开发经验。
在不断打造适应当前经济发展需求的各类园区的实践中，主要的成功经验包括：有效征用土地、创造土地和空间、土地集约化使用、打造世界级工业基础设施、打造产业空间载体即各式工业园区、完善的产业政策、教育和职业培训等。
其中，针对新加坡缺乏充足的土地供应而采取的多种有效创造土地和高效利用土地的政策特别是针对提升或淘汰落后、低效产业用地等的措施对清濛园区目前面临的缺乏发展用地和低效用地如何提升等问题有一定的借鉴意义。
新加坡因其国土面积狭小，因此在发展工业用地时十分强调土地的集约利用效率。
但在二十一世纪之前，新加坡仍然有将近四分之一的工业用地被一些低土地利用率、低劳动力增加值的产业和企业所占据，其创造的工业增加值仅占新加坡工业增加值总量的十分之一。
为了提高这些用地的效率，新加坡通过三种措施即通过提高现有工业用地的利用效率和劳动生产率；通过定时检讨各工业用地的承租期限和使用效率；对其旧有和落后工业区的更新、重建计划的实施大大增强了新加坡工业用地的产出效率。
每平方米净用地生产力增加值的平均值由1996年的约700新元/平方米增加到2016年的50新元/平方米。
为了进一步增加工业用地的生产效率，新加坡对原有产出效率较低且占地面积过大的企业提供各种奖励和财务方面的支持，积极鼓励这些企业退还那些因在新加坡工业化发展初期时为了促进工业发展时过多划拨的土地，并给予这些企业保留的工业用地各类津贴和大致3-5%的租金折扣等优惠政策。
在这些企业退还多余的工业用地时，新加坡一般通过相应的勘测和评估后，以当前市场价格收回未到期土地并免除相应的各种行政费用和律师费。
园区的发展历史
园区的发展历史可以归纳为四个阶段：
•第一代产业园。
以蛇口工业区为代表，基本是政府主导建设，多是工业园区，产业起点低，以"三来一补"的形式承接外来加工业务为主。
•第二代产业园。
开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。
•第三代产业园。
高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。
•第四代产业园。
建设规模普遍较大，占地1000多亩，建筑面积100多万平方米，产业新城。
注重产业生态，构建具有自我特色的一两个核心产业链并形成产业集群。
新加坡园区发展经验(裕廊)——下讲解学习
工业园区域拓展
越南新加坡工业园 1995 (500公顷）
一个现代化的综合性工业园区。一流的基 础设施，完善的辅助配套，以满足园区内 员工生活，工作，娱乐和休闲的需求
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工业园区域拓展
国际高技园区, 班加罗尔, 印度 2000 (27公顷)
班加罗尔国际技术园区是印度高新科技 园区的典范。一流的基础设施，完善的 工作，生活和娱乐配套设施，使园区备 受投资商的欢迎
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未来五年拨款161亿元的分配
• 70%投入能取得经济成果的研发活动，比上个五年的 65%拨款要高。设立“企业结盟基金”（IAF）帮助 由本地公共研究机构பைடு நூலகம்企业的合作项目。如罗氏药剂 与本地研发机构设立转化医学研究中心
• 19%为未来创新活动开创知识资本。提供有競争性资 金给研究机构，以刺激创新和最佳点子以及鼓励研发 组织进行更多合作。并在产业未形成前进行投资，为 未来创新项目的基础研究提供知识资本。
高素质人力 资源
高技能劳动员工 低缺勤率
战略合作伙伴
• 服务型安商亲商环境 • 能快速地启动项目
- 一站式的准证批示 - 税务优惠政策 - 提供出租熟地，标准厂房，宿舍住
房
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苏州工业园区招商引资的经验
❖ 明确指导性招商的理念
( ) 以市场导向与战略导向型搜索客户，多种销售手法引进外资
❖ 清晰招商策略
提供临港工业区（约78平方 公里）产业定位、概念性总体规 划和基础设施规划及启动区控制 性规划的规划咨询服务。
新加坡园区发展经验(裕廊)—— 下
新加坡生物科技及医药产业:大士生物医药产业园
规划面积：3.7km2 ，第一家企业进驻园区：1998年 开发模式：产业集群组团的发展模式 招商方向：著名大型制药企业、生物制药企业及各类生物医药公司 已进驻企业数量：11个，批租土地面积介于：4-20公顷 2001年进驻的GSK迄今已投资逾15亿新元在新加坡工厂
新加坡园区发展经验裕廊
概要
简介 扎根本土: 新加坡裕廊工业园区的建设 转型提升：新加坡工业产业发展改革的经验 放眼国际: 园区经济从硬件转移到软件输出 总结
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裕廊国际简介
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新加坡贸工部组织
新加坡贸易与工业部
公用 事业局
经济 发展局
裕廊集团 JTC
(原裕廊镇 管理局)
国际企业 发展局
能源市场 管理局
有助成为研发枢纽（新加坡在国际版权和专利保 护排名第四）
*正确认识知识产权- 拥有权，使用权与商场应用权
公共研发机构需要知识产权专业人员和科技转化管 理系统支撑 •科技局的Exploit Technology成立“商用转化基金” 帮助公共研发机构在转化初期所需经费 * 科技局的公共研发机构和研究人员需了解科技与 发展慨念验证过程和商用转化管理系统，
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新加坡工业化成功是吸取教训不断提升的结果
工业化进程中 曾遇到的问题
工业污染 土地资源缺乏
劳工和技术 人员短缺
货币升值 导致生产 成本上升
产品附加值 低、 缺乏竞争力
问题
区域竞争激烈 利润空间减少
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成功的主要经验 ----- 有限资源 无限创意
有效 征用 土地普通教 育ຫໍສະໝຸດ 职 业培训创造 土地/ 空间
Central Xchange(汇贤谷)：通信及传媒中心 Future Xchanges：预留远景产业发展用地
休闲 5%
启奥生物医药研究园
发展目标： 1）亚洲世界级的生物医药科学研发中心
工作 55%
居住 33%
教育 7%
2）专业的生物医药国际会展会议中心
3）生命科学与生物产业的管理中心 4）生命科学与生物产业的风险投资中心 。
新加坡与苏州工业园区邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第四代新镇TAMPINES
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第四代新镇TAMPINES
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第四代新镇TAMPINES
新镇中心(区域中心)
邻里中心浅析
பைடு நூலகம்
新镇与邻里中心———第四代新镇TAMPINES
新镇中心(区域中心)
500m
500m500m
500m
邻里中心浅析
城市与区域中心——城市中心
乌节路
白沙浮/ 梧槽区
新加坡河 新市中心
邻里中心浅析
暂未开放区域
新加坡城市中心、区域中心、区域副中心详细研究 （裕廊东区域中心研究）
邻里中心浅析
扉页
1. 新加坡城市结构 2. 城市与区域中心 3. 新镇与邻里中心
邻里中心浅析
新镇与邻里中心——历年概念规划
新加坡、苏州工业园区邻里中心浅析
中国与新加坡公共设施差异研究系列 [第一部分·简本]：新加坡城市中心体系
邻里中心浅析
1 新加坡城市中心体系
2 中国城市中心体系
3 苏州工业园区邻里中心
4
得与失
邻里中心浅析
扉页
1. 新加坡城市结构 2. 城市与区域中心 3. 新镇与邻里中心
邻里中心浅析
新加坡城市结构——分区
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第五代新镇PUNGGOL
PUNGGOL
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第五代新镇PUNGGOL
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第五代新镇PUNGGOL
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第五代新镇PUNGGOL
邻里中心浅析
新镇与邻里中心———第五代新镇PUNGGOL
新加坡科技工业园区的制度安排
新加坡科技工业园区的制度安排新加坡科技工业园区的制度安排2007-10-11 20:01:00内容提要:本文在对裕廊科技园区实地调研的基础上，对新加坡园区制度安排的特点和产生的原因进行了探讨；具体分析了园区规划、建设、推广销售和服务4个主要工作环节中的制度和政策。
关键词:开发区体制国际比较新加坡研究开发区体制，选择新加坡裕廊有以下几个理由。
一是东亚强政府环境及华人为主的大文化背景，与我国有较多的相似性；二是新加坡是城市国家，开发区作为城市现象，其体制在以城市为背景的地方体制中，便于考察；三是新加坡作为后发国家，在几十年中从第三世界进入第一世界的发展水平，开发区发挥了重大作用。
并且在目前的经济发展水平下，新加坡开发区仍然保持了竞争力；四是我国的特区和开发区的产生和初期发展，与新加坡经验密切相关。
早期体制设计思路，如载体型、公共产品性的开发区产业政策、高强度招商、亲商服务等，都借鉴了新加坡经验；五是新加坡目前是高度规范的开放型经济，其开发区体制可以为我国开发区提供国际化环境中的参考。
一、新加坡工业园的制度安排新加坡园区有两个重要的特色。
首先，是中央和地方政府合一的单一层次体制。
园区是一项地方性工作。
园区的顾客在现代经济中面临着巨大的压力。
速度在很大意义上决定了交易的成本。
一站式服务与其说是一种实际的服务方式，不如说是在投资决策过程中支持商业的一种表示。
新加坡园区的真正优势在于，与政府相关的交易成本很低，其中包括投资许可、营业执照、城市规划与建设设计许可、劳动力、税收、进出口报关服务和其他监管活动。
特别是在一些特殊工业领域的政府投资、集群政策、人力资本政策、资本合作和劳动力合作等，机构之间的协作变得简易。
信息流动被极大地简化了。
交易速度快于其他地区，甚至包括香港在内的几乎世界上所有地区。
德州仪器公司式的奇迹在美国来说是难以置信的。
甚至在国际上的主要城市中，公共管制结构也要比新加坡更为复杂。
东南亚联盟国家的全国、省级和市级政府的结构模式就不能享受这种优势。
新加坡工业园发展模式演变(第一至四代)
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园－典型建筑
German Building －新加坡的德国中小企业的孵化中心
主要功能 ：高科技、软体产业、研发产品设计与开发、资料 处理 辅助功能 ：展览、会议 发展策略 ：特定国家的中小企业公司的孵化点，提供相同背 景的公司交流机会。提供现成的现代化办公室，相关机构服 务如税务等。 占地面积 ：2公顷 容积率 ：1.4 楼层数 ：6 层
（ 如巴西立晶片园 400单 位的职工宿舍） 巴西力晶片制造园
•兀兰晶片制造园
•巴西力晶片制造园 •淡滨尼晶片制造园
SSMC (Systems on Silicon Manufacturing Company)
淡滨尼晶片制造园
兀兰晶片制造园
产业组团：生物制药园
位置
：大士工业区
面积
：一期183公顷，二期188公顷
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
产业类型 面积 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
设施配套
：高科技公司总部，数据与 软件产业研发部门
：33公顷 ：0.5 -4公顷 ：1.4 - 2.5 ：<15 层 ：将城市规划概念融入工业 区规划概念中，介绍花园式、 综合多元化的办公环境，包 括”学、研、玩“等城市主 要元素。
中小型企业(SME)
工业园区规划设计
- 花园式的郊区商业园 新加坡建立了第一个集商业和办公于一体的商业园---国际商业园。在国际商 业园规划中，贸易活动和现代化办公得到有效的结合与发展。园区不仅提供 高质量的基础设施和服务设施，还致力于营造居民、公司企业、国家级研究 机构和高等教育机构等之间所组成的社区精神。
新加坡产业园实施方案
新加坡产业园实施方案新加坡作为一个国际化的城市国家，一直以来都在致力于发展其产业园区，以促进经济的持续增长和创新。
新加坡产业园实施方案是为了更好地规划和管理产业园区，提高其竞争力和可持续发展性而制定的。
本文将从多个方面对新加坡产业园实施方案进行介绍和分析。
首先，新加坡产业园实施方案将重点关注产业园区的规划和布局。
在新加坡，产业园区不仅仅是一个简单的工业区，更是一个集生产、研发、创新和生活于一体的综合性园区。
因此，在规划和布局上，需要充分考虑产业结构的多样性和空间利用的高效性，以满足不同产业的需求，并提高土地利用率。
其次，新加坡产业园实施方案将注重产业园区的基础设施建设。
基础设施的完善将直接影响产业园区的运行效率和吸引力。
因此，新加坡将加大对产业园区基础设施建设的投入，包括道路、供水、供电、通讯等方面，以提高产业园区的整体竞争力。
再次，新加坡产业园实施方案将强调产业园区的环境保护和生态建设。
新加坡一直以来都非常重视环境保护和可持续发展，因此在产业园区规划和建设中，将注重生态环境的保护和修复，推动绿色产业的发展，以实现经济增长和环境保护的双赢。
此外，新加坡产业园实施方案还将加强对产业园区的管理和服务。
通过建立健全的管理体系和提供优质的服务，可以更好地满足企业和员工的需求，提高产业园区的运行效率和吸引力。
总的来说，新加坡产业园实施方案将全面提升产业园区的发展水平和竞争力，为新加坡经济的持续增长和创新注入新的活力。
希望通过本方案的实施，能够为新加坡产业园区的发展开辟新的道路，为新加坡经济的繁荣做出更大的贡献。
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规划条例调整
新的用地分类
-
Business 1 Business 1-White Business 2 Business 2-White Business Park Business Park-White White 取消了工业/ 仓储用地类别
规划条例调整
-
根据对环境的影响程度 划分为B1/B2两大类
生命科学园 One North 纬一生命科学园－BP-W 商业园白地
Fusionopolis
生命科学园 One North 纬一生命科学园－BP-W 商业园白地
Fusionopolis
规划要点： ‐ 综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，学术、研究、居住、娱
乐一体化的休闲现代化环境
‐ 共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休闲设施和学生展览场等 ‐ 国际水准的基础设施，例如便捷的网络基础设施 – 与各研究发展机构
生命科学园 One North 纬一生命科学园
规划特征： ‐基础设施付费共享：会议室、多媒体中心等； ‐廉价的宽频设施； ‐多样化设施聚集一体的环境
生命科学园 One North 纬一生命科学园- BP-W 商业园白地
‐ 在商业园“白色用途”的比例可以超过15％ ‐ 具体比例根据地块的地点决定 (靠近地铁站的地块通常允许较高比例 的“白色用途”) ‐ 规划为BP－W的用地上，白色用途可以容纳在一幢独立的建筑内并 单独出售（地块不需要进一步划分）
“白色用途”包括 以下用途需经过特别申请 - 商店 (包括药店和诊所) - 医疗中心 （Medical center） - 办公（包括银行）商业性学校 - 轻工业 - 餐厅 - 展示 在白地中不允许的用途 - 汽车出租/交易/展示/办公 - 一般工业/特殊工业 - 居住（包括员工宿舍staff quarter和服务式公寓） - 仓储 - 酒店 - 工人宿舍(Worker’s dormitory) - 日间托儿所，幼儿园，学前学后托管中心 - 宗教 - 文化设施/社区中心等 - 公交车/地铁Depot - 体育休闲设施，健身中心 - 加油站 - 停车场
室、医护室、设备间、厕所等)
- 二类电子商务
- 独立的辅助性服务 (如托儿所、
员工餐厅等）
商业园 Business Park - “白色”用途 (‘White’ uses) -15% - 主要用途：85％ 60％
- 高科技制造 - 试验室 - 研发 - 产品设计/开发 - 计算机中心/数据中心 - 软件开发 - 工业培训 -分销中心 - 一类电子商务 - 出版活动
案例分析小结：
5 与之对于的规划条例的不断调整 传统分类－B1/B2/White 容积率不断提高，从1.0-1.4提高到2.0－2.5 建筑覆盖率不断提高。 不再单纯依靠绿地率指标，而是以细致的城市设计导则引导开发。 ‐从花园式环境到城市化的环境，功能越来越复合。 ‐从工业为主＋简单的生活配套发展到商业与工业的协同发展。 ‐开发密度越来越高，并通过细致的城市设计导则控制工业区形态 的发展。
新加坡工业园发展模式演变
1. 第一代：1960s & 1970s 2. 第二代：1980s 3. 第三代：1990s 4. 第四代：2000s
第四代 –2000s
经济发展背景：
产业计划21
高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加 坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、 化学和工程业）。
鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施 最大化利用土地－工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米） 相互促进作用：零售－展示－工业等功能之间的互相促进 增加了设计的复杂性 地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需 要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因 为商业建筑的building footprint可以很大，但工业楼层面积4000～4500之间 （一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本 若地块只有0.5ha，只适宜做纯商业零售 新加坡实际发展下可能的选择 －容积率: 3.0-4.0 －地块面积:1.0~1.5 －建筑高度控制: 40m －最大层数 ：7层 工业楼层层高 4.8~6.15m －建筑覆盖率：最多65％
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地 规划要点小结：
-
环境考量因素：排水、 空气、噪音、土壤污染 等
B1/B2
主要用途 - 至少占总建面的 60% - 制造/装配 - 加工 - 维修/售后服务 - 实验室 - 研发 - 一类电子商务 - 印刷出版 - 仓储 - 市政设施* - 电信* 附属用途 - 最多占总建面的40% - 附属用途(如办公室、会议
生命科学园 One North 纬一生命科学园- BP-W 商业园白地
Fusionopolis 发展策略 ：现代化的综合娱乐、科技、办公开发区 主要功能 ：科技产业与传播产业中心Infocomm
Technology (； 2）大型超市；3）健身中 心；4）会议室；5）500人的表演剧场； 6）公寓 面积 ：1.2公顷 用地类型 ：BP-W [30] 容积率 ：楼层数 ：22 层(Tower 1);24层(Tower 2) 建筑毛面积 ：120,000平方米 建筑净面积 ：54,700平方米（商业园）；24 ,300平方 米 （保留用途） 预计工作人口：3000人 其他 ：中央监控系统－建筑服务、能源管理、设 施服务管理
-
生命科学园 One North 纬一生命科学园
产业类型 面积 用地类型 地块划分 容积率 ：生命科学研发 ：200公顷 ：BP & W (商业园和白地) ： 公顷 ：3.0-4.0
生命科学园 One North 纬一生命科学园
规划特征： live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习的理念，现代化办 公，综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境
出版 消费品 (时装/保健品) 白色用途 食品饮料 物流仓储
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
URA规划要求： - 最多总建面的40％用作B1/B2用途 - 其余用途根据具体地块决定 - 每个楼层至少可以租给两个租户 - 可租售面积： 工业 至少80％ 零售 至少60％
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park
产业类型 ：食品饮料、出版媒体、物流仓 储、消费品（时装/保健品等） 面积 ：15公顷 用地类型 ：B2 地块划分 ：0.5 –1.2公顷 容积率 ：2.0 - 2.5 GFA比例 ：60％－40％ 设计要点 ： － 在基地侧面的装卸货区和地下停车 场入口 － 每个地块只有一个出入口，单入单 出或出入在同一处 － 沿主要步行路线提供拱廊
工业园区规划设计
- live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习 - 土地利用率越来越高，城市化的办公环境 - 功能越来越多样化
- 规划条例调整－White Zone 白地
案例 21世纪的工业园： i_park - BW site 生命科学园： One-north 纬一工业园 仓储式零售/工业零售
仓储-零售 / 工业-零售 Warehouse Retail/Industrial Retail IMM
功能 ：零售（家具/室内设计 /装
修/婚纱/食品等）/ 办公/仓储
面积 ：4.5 公顷 用地类型 ：B1 容积率 ：2.1
建筑占地 ：300m*130m 层数 ：5层 停车 ：露天停车、多层停 车场及屋顶停车
案例分析小结：
1 商业环境的不断变化 劳力密集－技术密集－资本密集－知识密集 2 工作方式的不断变化 简单的劳动－提升劳动技能－良好的形象和环境吸引投资－生活学习工 作娱乐一体化的生活方式，工作与生活之间的界线越来越模糊。 3 工业园区的形态演变 大型低密度工业区－工业组团的出现，开发密度不断提高－新型的工业 园区形态：科技园、商业园、生命科学园、科学企业家园、信息园。 4 规划思想的转变 综合考虑功能、形象、分期开发的灵活性等多方面因素。 不再将工业与居住商业等用地绝对的隔离开来，在工业区内可以容纳的 用地类型越来越丰富。 路网设计更多变化，注重道路等级的划分，更考虑步行者以及各种交通 方式之间的衔接。 更强调人性化的设计，更多绿地和商业设施为劳动者服务。
40％
- 附属办公室 - 休闲设施Leisure facilities - 托儿所 - 诊所 - 附属商店 - 安全设施 - 展示厅 - 员工餐厅 - 存储空间 - 二类电子商务 - 独立的媒体支持服务
白地 White Site
- 白地拥有了更弹性的发展空间。 - 允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套 设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。
仓储-零售 / 工业-零售 Warehouse Retail/Industrial Retail
示范项目: Courts, Dairy Farm(Giant Supermarket) and Ikano(IKEA) ‐ 占地 ：9.3ha ‐ 就业岗位 ：1700员工 ‐ 位置 ：淡滨尼 ‐ 一站式概念：公司总部、仓储物流、零售在同一个地点，促进这些 公司从国内零售巨头提升至区域零售巨头，并作为一个物流仓储分 销中心，充分利用新加坡在物流方面的基础设施和优势 ‐ 成为区域培训基地，每年将有600个员工从国外到新加坡来培训，将 会促进本地的消费。
的优越连通性
‐ 高效的交通网络。(轻轨线, 公交线, 地铁，行人专用道等） ‐ 强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计理念 ‐ 高密度开发，城市化的办公生活环境 ‐ 灵活的用地规划