万科金色乐府个案分享
万科智慧社区养老的个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
万科悦府个案报告共28页文档
万科悦府项目个案分析 项目分析—样本间分析
露台
庭院
负一层餐厅
一层餐厅
卧室 客厅
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
万科悦府项目个案分析 项目分析—户型分析
露 台
客厅挑空
上空
下沉式花园
客厅挑空
花园
地下室
户型位置
户型 B1型
套内面 积
（㎡）
可使用面 积（㎡）
整体 开间 进深
181 412 6.6 14.目分析
万科悦府项目个案分析
项目分析—项目介绍 万科悦府位于北部新区金开大道的入口，东面是龙湖南湖郡,南邻棕榈泉国际花园,西面是400 亩的锦湖公园,北连5000亩照母山山脉。
金科东方雅郡
本项目
棕榈泉国际花园
照母山植物园
北部新区
人和立交
万科城
恒大华府
渝北区
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
万科悦府项目个案分析 项目分析—外立面分析
项目建筑风格为赖特建筑风格,建筑颜 色由下浅上深的混合搭配，主要由深褐 色与米黄色两种色系组成，带有一种美 式现代感。
目前该种风格在重庆较为少见，比较 典型例子有保利·小泉别墅。
涂料
石材
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
21 17 19 18
15 12 11 8 7 4 1 23
售房部
运动公园
项目地址： 占地面积： 物业类型：
户型面积：
北部新区金开大道
13.8万㎡
联排、双拼别墅 联排181-187 双拼240-270
建筑面积： 容积率：
规划户数：
7.8万㎡ 0.6
281
在满足容积率的前提下，对别墅与高层项目分别进 行单独开发，开发思路清晰，避免混合开发拉低了别 墅产品的品质。
万科金色家园-营销策划报告.doc
万科金色花园-营销策划报告一、项目研析（一）项目概况项目名称：万科金色家园项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋开发商：南京万科置业有限公司区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建设周期：3年技术经济指标占地面积：59500㎡容积率：2.75建筑面积：141600㎡建筑密度：25.7%绿化率：52.3%（二）优势分析区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。
本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。
本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。
道路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。
同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。
本案目前周边交通配套非常便利。
规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近，届时交通将更为便捷。
项目周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。
另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。
发展前景令人乐观。
自然环境本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。
水景资源异常丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的理想地块。
结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。
而且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。
宁波万科金色水岸个案分析1744277695
万科金色水岸
项目产品
周边特殊资源及配套
万科金色水岸
万达商圈
联盛商圈
南部商务区
周边配套： 周边配套： 小区地处万达和联盛两大商圈之内，且比邻鄞州南部商务区 和鄞州高教园区，周边配套相对比较成熟。周边学校有华茂 外国语、万里学院、浙大理工和宁波中学等；银行有鄞州银 行、中国银行和农业银行等；公园有鄞州公园；体育馆有鄞 州体育馆和鄞州游泳馆，医院有明州医院和第二人民医院。 内部配套 小区内设有欧式会所、12班的幼儿园、北美风情商业街等 配套设施。会所营业面积5000多平米，会所内规划有室内 成人儿童2个泳池、室内篮球场、健身房、跑步房、乒乓室、 桌球室、棋牌室等娱乐健身项目。
鄞州高教园区
项目产品
地块信息
地块编 地块名 号 称 用途 土地面积 （M2）
万科金色水岸
地块的主要规划指标要求及挂牌地价：
建筑密 出让 挂牌地价 容积率 绿地 竞买保证 度 年限 （万元/亩 ≤ 率 金（万元） ≤ （年） ） 1.70 住宅 70 30％ 商业 40
三期
一期
二期
新城区 庙堰-2 64324 地块 新城区 庙堰-3A 34014 28％ 2006G 居住 地块 21 新城区 92031 庙堰-3B （其中幼 地块 托5000） 合计 190369
项目产品
建筑设计
万科金色水岸
情景花园洋房: 情景花园洋房: 层层退台，一楼到五楼每一户都有一个露台；每户拥有有8米的宽厅。底楼拥有双花园和大约 60平方米的地下室。
项目产品
建筑设计 200平米高层大户 型,4开间朝南,三面 观景。
万科金色水岸
魔术空间
醇品200
醇品200
90平米高层,4米宽的南 向大厅,突破普通高层小 户的平均主义空间设计.
万科公司的入伙收房的案例精选
万科公司的入伙收房的流程很详细，规范，值得一看啊！东海岸（三期B区）入伙流程一、入伙流程客户先在资料岗位填写好个人基本资料468注：红色箭头表示工作人员陪同客户的流线，蓝色箭头表示工作人员单独流线。
二、岗位说明指引岗：包括从高速公路出口到入伙大厅（篮球馆）门口天桥下面共14个岗位，负责指引客户到达活动现场，每个指引岗位都设有指引牌，并在主要岗位设有安全员。
指引岗：该岗位分三个部分。
1、开车门：负责给入伙客户开车嫩打雨伞（无论是否下雨）。
2、喂鱼：负责引导入伙客户向湖中投喂鱼食。
3、照相：负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。
并指引客户到达下一岗位。
接待岗：设于入伙大厅（篮球馆）门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到《入伙通知书》的确认单。
并指引客户到达下一岗位（资料填写岗）。
资料填写岗：负责引导客户填写水、电、煤气等入伙相关资料，并指引客户到达下一岗位（验房岗或收费岗）。
该岗位在引导客户填写资料的时候分两个步骤，首先请客户填写其个人资料，在工作人员填写其他资料及数据的同时，先请客户进入验房环节，待客户验房完毕时，工作人员的资料填写也已完成，这时再请客户回到资料填写岗签字确认。
1、岗位资料中需要有《毛坯房验收部位与标准指引》，在业主填写个人资料后，正式交给客户，然后进入验房环节。
（工作人员需要有统一的口径，强调突出验收部位与标准）。
2、岗位资料中需要有《房屋交付期间陪同验房工作人员工作情况调查问卷》，客户验房完毕回来继续签字确认后，由工作人员指引业主对问卷进行填写。
（需对资料岗人员培训问卷内容及填写要求）。
验房岗：负责陪同客户验收，向客户做验房介绍及指引，记录客户所提问题，做返修登记，抄录水电表。
并指引客户到达下一岗位（再次返回资料填写岗）。
1、《保修服务卡》统一放置在这个岗位，陪同人员上门时带上去，并交给客户。
2、准备两书8套在验房岗，陪同人员上门时带上去，验房完毕或验房过程中客户有保修等疑问时，可以拿出来和客户介绍一下两书的功能，让客户放心，不交给客户。
万科金色家园成交客户购买理由分析(doc)-销售管理【管理资料】
金X家园成交客户购买理由分析报告提纲：定量分析一、背景二、客户购买理由整体分析（一）整体状况（二）分期分析（三）产品线分析（四）工作区域分析（五）职业分析（六）年龄分析定性分析一、背景：1、目的：为了进行消费者购买理由分析，从而促进下一阶段营销推广工作进行；2、抽样方法：电话普调3、样本量：本次对所有金色351组业主进行调查（截至7月16日），其中有效样本176组，％，可以代表整个样本的特征（注：其中一期业主150组，二期业主26组）二、客户购买理由整体分析：（一）整体状况由上图可以看出，占有53％比例的有效客户是因为万X的品牌而购买，说明万X的品牌已经深入人心，而且已经是促成购买的决定性因素，因此在品牌的推广和维护上我们应该加大力度。
万X物业一直以来都是客户对于万X最肯定的一项，因此以绝对优势占据第2位的位置；而对于性价比来说，客户们普遍的态度是：●不与关注，认为无所谓，因为有万X的品牌作为支撑；●认为不能物有所值，价格与性能比不能让其满意，主要反映在工程质量及物业服务上。
（二）分期分析1、一、二期样本比例关系二期85%2、一期分析：从一期客户的电话结果反馈中，可以看出品牌是其购买的最重要因素，性价比仍然是其最不关注的因素，其原因同整体分析结果趋同。
而物业也仍处于第二位的位置，其少于品牌的原因除了物业服务的不尽如人意外，一期业主大部分都还没有入住，因此还没有切身的感受。
3、二期分析纵观二期成交业主的电话反馈则与一期大不相同，其选择万X的最主要原因则是万X的物业服务，而对于品牌的推崇则稍显次之。
而居于第二位的则是品牌与物业，说明二期业主对于物业的关注已经超出我们的料想，因此物业品质的高低将直接影响这部分业主的口碑传播。
而相对于排在最后一位的性价比，则仍与一期趋同，但其原因与一期却大不相同，金色目前已经成交的二期客户中，有70%购买的是129、133的产品，而此部分客层应该说不是金色的主力客层，就其经济能力来看其3679-4279元的单价的确让其有些难以承受。
万科悦府案例分析(完整版)(1)
预留孔
设计及工艺细节分析
•相同的传统元素分别运用在 装饰灯具、花园门、水篦子上， 活泼而典雅，设计感十足。
设计及工艺细节分析
•外墙石材采用干挂法施工， 与湿贴法相比，具有抗变形、 抗开裂、耐久性好的优点。
挑檐、 滴水线
设计及工艺细节分析
窗楣、窗台、挑檐
•窗设置突出的窗台及窗楣， 露台及阳台的外沿、装饰柱均 设置挑檐，有效的防止了外墙 流挂的产生。 •下沉庭院四周顶部均设计了 挑檐及滴水线，下雨时雨水不 会污染墙面。 •配电箱设置在地下车库内， 不影响外立面美观。
•卫生间防水采用双重防水，距地 1.8M满涂高弹（丙稀酸）涂膜防水， 距地0.3M为聚氨酯防水；加强了防 水处理，节约了成本； •建筑门窗使用双层中空LOW-E玻璃， 提高了建筑节能性能的同时，也较好 的保证了别墅的私密性； •室内结构梁预中央空调穿线孔，为 业主后期安装提供便利，同时也为安 装时不对结构造成破坏提供了保障了。
蘑菇面与荔 枝面锈石的 搭配，层次 感、肌理感
丰富
设计及工艺细节分析
门禁系统与 信报箱结合，
做工精细
通气孔外罩
真劈开砖， 质感柔和， 采用专用粘 贴剂，不沟 缝，层次感
强
铝合金玻 璃栏杆， 做工精细， 连接件隐
蔽
设计及工艺细节分析
不锈钢燃 气立管
接口细节
卫生间防 水
设计及工艺细节分析
LOW-E玻璃
立面分析-赖特风格
赖特作品
悦府立面
北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质 朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府， 刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美式 建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化的 致敬。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【金色乐府户型分布】
89平
77平
89平
7#
6#
该项目首批次推出6#、7#号楼共计448套房源，主要以89平套 三产品为主，占比达到50%
6#楼为2梯4户，110平和140平套三套四，可实现双面观景
7#楼为4梯8户，为77平和89平套二套三，临规划道路
89平套三是该项目主力户型和去化户型，110平套四去化相对 较好
89平
110 平 140 平
140
平
110
平
89 ㎡变99 ㎡套三单卫 赠送率11%
【万科金色乐府】
三、金色乐府推广主题
➢该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。 ➢开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主 打价格信息。 ➢总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题 相似。
四、去化情况分析
万科金色乐府个案分析
思源经纪 2013.12.27
一、项目基本概况 二、项目推售节奏 三、项目推广跟踪 四、项目去化分析 五、项目客户分析 六、项目整体总结
一、金色乐府基本概况
占地面积 建面
75亩 20万平
➢大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善， 临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。
教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、 成都市实验中学、成都理工大学、电子科技 大学
医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学 华西口腔医院东区门诊部、华川医院等
银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、 招商银行等
二、金色乐府推售节奏
价格口径：对比 周边保利康桥、 太阳公元项目
价格口径： 12500元/平
➢项目规划：项目占地144.14亩，规划建筑面积约476406 m2，其中
住宅约200280m2，商业276126m2，计划投资19.5亿元，拟修建集高 档住宅、写字楼、高端商场及城市精英SOHO为一体的大型城市综合体 项目。
车位
1:1.1
物业公司 成都万科物业有限公司
建筑类别
高层
装修状况 精装（标准：1600-2000）
进场后该项目推广较少，主 要有行销、路名牌、灯箱等， 主要依靠项目自身规模、万 科品牌吸引地缘性来访，累 计办卡1200组。
临近开盘大规模推广，站台 风暴100块、户外桁架5个， 行销40人，推广力度较大， 截止开盘前累计收取存单近 400余组。
➢总体来看，该项目自拿地到开盘周期为1年，其晒客动作为 乐卡办理、乐卡升级（团购申请）、 存单排号；其晒客节点相对较少，且后期存单进行排号对客户意向度把控不足，导致其开盘排号 转化率仅45%。
价格口径：12000元/ 平，低于金域蓝岸价
格
7 月项目打围， 2012年10月拿地月 行销开始办卡 9月26日正式亮相
10月1日样板 间开放，乐卡
12月7日 存单排号
升级
蓝岸存单客户收口
12月21日 正式开盘
进场前期主要推广渠道为 行销、社区巡展，通过办 理乐卡进行收口；前期累 计办理乐卡500余张
➢从该项目蓄客量来看，该项目来访主要依靠自然来访，其自身规模、万科品牌影响力对地缘性客户具有较强 吸附，同时其来访量与其价格释放口径有一定关系。 ➢从该项目释放的价格口径来看，前期释放口径对比区域高端代表性项目，后期样板间开放后释放12500元/平 均价，客户热情较高，后期在蓝岸项目蓄客期间，再次释放口径低于蓝岸项目12000元/平价格，低价口径释放 促进客户热情，同时降低了客户心理价格预期，导致后期排号收口不佳，开盘两次延迟。
7#6号房
39
33
12450
111
7#7号房
39
29
12400
111
6#3号房
36
套三双卫
110
124
11
13000
143
6#4号房
36
19
12800
140
6#1号房
38
套四双卫
140
153
10
13100
180
6#2号房
38
9
13600
187
总计
413
182
12100
去化率
32% 46% 46% 43% 23% 85% 74% 31% 53% 26% 24%
容积率 楼层状况 建筑形态 梯户比 绿化率
公摊 交房时间 开发商 物业管理
公司 开盘时间
4.0 37、40层
高层 2T4、4T8
40% 15% 2016年 成都传媒文化置业有限公司 成都万科物业有限公司 预计2013年12月
➢项目背景： 2012年10月成都传媒以楼面地价2422元/ m2取得东郊
记忆三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传 媒出让60%股权与万科。双方共同打造此项目，即万科东区音乐公园项 目（住宅案名金色乐府、商业案名万科音乐广场）。
金色乐府去化情况分析
套型
建筑面积 实得面积 （平） （平）
位置
供应套数
去化套数
实现单价 （元/平）
实现总价（万）
7#1号房
37
12
11346
87
套二
77
84
7#8号房39源自181234095
7#3号房
35
16
10990
98
7#4号房
37
16
11049
99
套三单卫
89
99
7#5号房
39
9
12362
110
44%
项目累计推出6#、7#号楼共计413套房源，开盘当日去化182套，整体实现均价 12100元/平，其中套二产品推出74套，去化30套，实现均价11890元/平；套三单 卫产品推出289套，去化103套，实现均价12100元/平；套四产品推出148套，去化 49套，实现均价13200元/平。
现场优惠：按揭5.5%+15000，一次性7%+15000
配合周边的商业氛围，项目自带大体量的 商业、写字楼及SOHO再配合东郊记忆创意产 业园这一高端优雅的氛围。万科抱着势必要将 延续建设路的繁华继续到底的姿态再次发力城 东。
区位配套分析
周边公园众多，配套较为成熟，是城东未来较为理想的居住板块
公园：东郊记忆公园、沙河公园、东区音乐公园、 新华公园
商场： SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集、万象 城
区位价值分析
建设路东区音乐公园区域已被广泛认可，逐渐成为成都新名片
项目紧邻的建设路板块从2007年起就开始 呈现出了蓬勃的发展力，伊藤、SM广场的开业 运营，万科金域蓝湾、龙湖三千里、首创国际 城等项目的热销，均对区域住宅价值进行了明 显的提升，建设路用了六年时间，已经成为集 住宅、商业双管齐下的区域中心 。