万科金域学府个案分析
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东莞万科事件分析及对策
东莞万科事件分析及对策一、价格“暗战”——万科事件的前奏2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。
具体情况如下表所示：以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。
这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。
在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。
金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。
从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。
二、万科事件回顾◆ 2月24日——万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。
其降价幅度之大令业界震惊。
◆ 2月29日——在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。
三、万科事件的市场连锁反应万科带头“跳水”——一石激起千层浪，光大、丰泰、新世纪等受万科影响，纷纷跟进“跳水”。
◆市场连锁反应——光大地产光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右的优惠。
光大地产主要打折楼盘：景湖春晓、景湖湾畔。
◆市场连锁反应——其他楼盘3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。
运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布:“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。
”新世纪地产相关负责人，他们也表示:新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。
万科金域学府个案分析
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
题，例如纸板门、劣质地板等 装修的利润令精明客户不信任
最新动态，持续追踪中。 请领导指正！
配置更高端，更具品质感
6 说精装劣势
保利观塘
交房时间，周期大概2年 清水个性处理赠送空间，凭个人喜
好改变居住空间及功能 无后期装修材质及质量问题纠纷 减少精装测算的灰色空间，客户花
钱明明白白
万科金域学府ห้องสมุดไป่ตู้
交房时间暂定2016年12月30日， 较保利周期晚半年
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
题，例如纸板门、劣质地板等 装修的利润令精明客户不信任
最新动态，持续追踪中。 请领导指正！
配置更高端，更具品质感
6 说精装劣势
保利观塘
交房时间，周期大概2年 清水个性处理赠送空间，凭个人喜
好改变居住空间及功能 无后期装修材质及质量问题纠纷 减少精装测算的灰色空间，客户花
钱明明白白
万科金域学府ห้องสมุดไป่ตู้
交房时间暂定2016年12月30日， 较保利周期晚半年
长沙万科·金域华府案例分析
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
万科城案例分析报告
一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科金域华府执行案(2011年猛料)
客群心理—— 从众、追新、崇尚名牌，对外来品牌接受度高。 把握贵阳“认名牌”的主流消费心理，引爆贵阳 居住领域的名牌消费潮流。
贵阳楼市有第一央企品牌、有第一本土品牌、有第一 实惠品牌……他们都是占据着某个领域的第一，真正 领袖贵阳的第一品牌缺位。
锁定 “第一居住品牌Biblioteka ，定格万科品牌形象核心价值：
品牌居住，首选万科
标志城市高端人居品质的居住品牌 改变城市固有生活模式的社区文化
反观爽爽的贵阳之前住得怎样？
爽爽的贵阳，住得有点不爽！
老城区
金阳新区
贵阳，城市在塞车，居住在拥挤， 踩盘遍全城，却没有哪个盘让人心动， 以品质著称的山水黔城，却在诸多细节上大失人心， 贵阳人有亲切的邻里，却没有良好的社区人文和服务相以匹配， 很会享受生活的贵阳人，其实没有好房子、好物业服务、好社区人文
万科劲嘉金域华府项目
广告推广执行案
金燕达观贵阳/2010-07-20
品牌落地部分
品牌主题推演
万科品牌落地的形势与任务
目前的形势
品牌意识强，信赖名牌、大品牌、强势 品牌。“怀疑小房开会不会跑路？品质 消 有没有保障？”
今后的任务
建立万科与“全国名牌、行业第一品牌”的对应 关系，强势出击，让品牌给消费绝对的信心。
对贵阳来说，万科最大的卖点，也是项目的核心概念：
万科出品
产品品质 + 品牌人文 = 高端居住标签
金域华府，万科造
以品牌卖项目，以品质打动市场，以文化感动贵阳， 以全国最好的住宅品牌，匹配爽爽的贵阳！
紧扣项目的核心卖点，项目属性定位：
（方案一）
融汇林湖的城市之美
（方案二）
百万平米林湖城居生活典范
创意表现-户外
PEST分析法万科房地产公司案例
• 3、 规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土 地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵 押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住 房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币 贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得 低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增 加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房 屋的成本。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定 为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共 销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛 山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个 性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、 节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业 要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧 把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因 素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制 冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等 清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循 环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策， 法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带 来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策 营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼 市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适 当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷 款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放 贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范 了房地产行业。
万科金域学府个案分析42页PPT
目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
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中间户型 约占比17% 无阳台，暗卫
中间户型 约占比17% 无阳台，楼下无卧室
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
序号 企业名称 成交金额（亿元） 企业名称 成交面积(万m²)
1
龙湖
2
融创
3
保利
4
金科
5
万科
109.18 81.22 53.83 50.39
50
龙湖 融创 保利 金科 万科
112.81 78.66 69.39 58.96 55.55
1 说品牌—项目篇
➢ 入渝布局比拼 保利入渝11年，22个项目，万科6年
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
竞品个案分析
万科金域学府
竞品个案分析
万科金域学府
一、项目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
1 说品牌—服务篇
➢ 业主活动丰富，文化艺术路线，邻居素质高 1）利用保利集团旗下自有资源，可以联动保利高尔夫球场，保利重庆大
剧院等，为业主提供高品质生活，常年包场大剧院，业主专享，例如俄罗斯 经典芭蕾舞剧《天鹅湖》、《金锁记》等业主包场回馈活动；另外保利邀请 长寿项目业主，体验高尔夫等业主活动，让业主零距离随时享高雅艺术。
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
➢ 2013年在售项目比拼 保利江上明珠前20名，保利山庄洋房排名前10；别墅700万级排名前5； 保利爱尚里高层排名前5名； 保利林语溪售价高于所在区域1000元/㎡ 万科项目无一上榜，销售很难出现畅销状态，
如2013年万科重点打造项目万科金色悦城，开盘成交率不到59%，高层价格增长不足300元/㎡
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
一期组团（翰江组团），全跃层高层+瞰江洋房
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
3、4号地 块
总计
产品 平跃层高层 跃层洋房 独立商业街
——
建筑规模 （万㎡）
6.0
6.0
4.0 16
地块
3、4 号地 块
产品
跃层高层 3T12
保利观塘
纯高层低密度 大中庭，双中庭 超宽楼间距
万科金域学府
混合高层洋房高密度 无中庭，皆楼间绿化 标准楼间距
规划更宜居，更多交流空间， 同时兼顾私密性
2 说产品
保利观塘
5T12户/3T8户 客厅景观阳台平均3-5米，通风
采光好 厨房生活阳台实用性大，L型形
状，动线灵活 赠送面积大，
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
1 说品牌—数据篇
➢ 近年重庆成交排名差距 保利成交体量蝉联前3甲，万科连续两年被挤出前3，位居4、5名 ➢ 2013年具体成交数据 保利2013年成交金额高于万科近4亿，体量高于近15万方。
产品对比
高层跃层60平米一变三
高层跃Байду номын сангаас68平米一变三
产品对比
109平米错跃洋房
局部挑空大阳台，三变四产品，预计120－130万左右的售价，后期 将与本案洋房直接争夺客源
4 说配套
保利观塘
万科金域学府
共享市政中小学
共享市政中小学
内设两大幼儿园，但品牌待定
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
——
11.0 10.0 4.0 68
地块 产品
MINI— 1、2 T12
号地 块 6+1洋房
小户公寓
套内面积
41-51 53 53 67 100 110
19-30
户型占比
40% 20% 20% 20% 50% 50% ——
二、首期推出产品分析
楼栋
面积 区间
全跃层 高层
2栋28F
60-75 ㎡
8+1洋 房
跃层洋房
套内面积 （㎡）
61 60 66 75 108 114
户型占比
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
产品 MINI—T12
建筑规模 （万㎡）
43.0
1、2号地 块
总计
6+1洋房 小户公寓 步行街商业底商
万科金域学府
4T12户，3T12户 客厅阳台较小，平均1.8-2米，
景观面狭小，通风采光较差标准 楼间距 厨房生活阳台实用性大，直通型 或T型形状，动线拥挤
舒适度，尺度感较于万科较好，虽然面积较大，但赠 送更多，实用性更大，更适宜人性化居住。
产品对比
高层平层52平米两变三
户型相较本案更紧凑，功能相当，附带装修，预 计总价相当，将对追求性价客户产生影响
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
交5000VIP
6月初首开 740套高层
升级算价
万科
3月15日 接待中心开放
搜房电商3000抵2万
5月1日 销售中心开放
5月底首开 168套跃层高层1栋洋房
电商3000抵2万
截止到4月26日，万科共办卡约500张，周均来访200组。