生态办公区EOD

生态办公区-常规标准 生态办公区 常规标准
生态办公区 VS 传统办公楼
生态办公区 人均建筑面积（㎡） 人均建筑面积（㎡） 容积率 绿地率 工作模式 休闲场所 体育设施 交流场所 功能 硬件设备 目标企业 入驻企业 国际案例 国内案例 自用VS投资 自用VS投资 VS 21~28 ≥0.5 ≥30% 24小时 休息室、厨房、娱乐室、餐厅、咖啡厅 健身房、篮球场、足球场、网球、沙滩排球、乒乓 球 除会议室外，还配备餐饮、半开放式茶座、观景台 等非正式交流场所 集办公、研发、物流于一体 网络、通信、高功率电力、备用发电机 脑力型、创意型、传媒型 高科技、IT、大学产学基地、人才培训中心、创意 企业 美国微软总部、美国谷歌.0~4.0 ≥20% 8小时 茶水间 无 会议室 传统商务功能 网络、通信 传统商业型 金融、中介、房地产、贸易 -
主要規律
区位郊区化： 区位郊区化：郊区、半郊区、边缘新城 环境健康化： 环境健康化：高绿化率、低建筑密度、依山伴水、 “零污染”排放 建筑个性化： 建筑个性化：内部设计后现代化，外部设计现代化、透明化 设施定制化： 设施定制化：专用设备、电力设施、通讯设备 面积迷你化： 面积迷你化：小独栋办公楼群，建筑面积1500-5000平方米/栋
生态办公区-配套设施 生态办公区 配套设施
设计目标
创意性、灵感性 缓解压力 灵活性工作时间 娱乐、社交、饮食 学习 电力、通讯 健身
配套设施
后现代主义、视野开阔，高净层高、低楼高、高绿化率 家元素、多功能性、舒适性；室内双层设计 浴室、桑拿、洗衣房、午休间 讨论区、游戏区、中西饮食、茶点区 多个图书点、报刊、网络 高电路功率、360度网络覆盖、防雷、防断电 体育设施：篮球、网球、沙滩排球、桌球、乒乓球、桌上足球、 游戏厅、泳池案例借鉴： 案例借鉴：北京大厦大厦智能化的室内设计
精于心， 精于心，简于形
中庭 室内篮球场 员工休息室 大厅
案例借鉴： 案例借鉴：谷歌总部
谷歌总部生活解密
•带泳池的办公楼 •个性化的私人交流空间 •随处可得的美食 •精致舒适的图书馆 员工私人交流屋 图书馆
小型泳池
免费美食
生态办公区——案例指标分析 案例指标分析 生态办公区
生态办公区——谷歌总部 谷歌总部 生态办公区 谷歌总部-设计特点 谷歌总部 设计特点
楼层低 谷歌总部占地面积11万平方米，建筑面积19 万平方米。办公楼区 由30多栋大小相近的办 公楼组成，楼高大约为4-5层。 人均建筑面积高 区内共入驻8000余员工，人均建筑面积高达 24平方米（甲级办公室：12-15平方米） 绿化率高 全区容积率1.73（上海办公楼：4.0），绿地 率为0.62（上海办公楼：0.35）。 其中，区 内建有一个2万平方米的公共公园，人均公 园面积达2.5平方米。 设施人性化 •18个咖啡馆、餐厅 •2个洗衣房 •2个小型游泳池 •1个健身房 •10个ATM机 •9000个太阳能电池板（铺设在8个屋顶+2个 停车场顶上），发电量为160万瓦 •2000个地下停车位 •水景、喷泉、水池、广场
谷歌总部-美国西雅图郊区 谷歌总部 美国西雅图郊区
什么叫生态办公区？ 什么叫生态办公区？ 生态办公区 定义
生态办公区（Ecological Office District），又叫校园式办公社区（Campus Office），公园式办公 楼，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、 科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、 低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。
非直观原因： 非直观原因：
企业经营 合作与成长 企业文化 定制设施：数据中心、会议中心、健身设备、便利店、关联企业圈 社区化办公，员工衣食住行都在办公社区附近，为员工之间互相交流、 分享经验、项目合作提供了很大的帮助。 社区化办公能够形成一种企业荣誉感，企业责任感，促进企业文化建 设、企业凝聚力和员工忠诚度。
生态办公区-优越性 生态办公区 优越性 直观原因： 直观原因：
财务成本 交通 人性化设计 企业形象 租金、购买成本低、财务成本可控、员工低生活成本 员工居住于区内或者区域附近，上下班交通便利 校园式办公楼布局，别墅式社区设计，集工作、家居、休闲于一体 民主、自由化形象；改变传统办公的压抑、行政化形象
生态办公区——微软总部 微软总部 生态办公区 微软总部-设计特点 微软总部 设计特点
楼层低 微软总部占地面积121.4万平方米，建筑面积逾77万 平方米。办公楼区由110余栋大小相近的办公楼组成， 楼高大约为3-4层。 人均建筑面积高 区内共入驻3.5万余名员工，人均建筑面积高达22平 方米（甲级办公室：12-15平方米） 绿化率高 全区容积率0.63（上海办公楼：4.0），绿地率为 0.82（上海办公楼：0.35）。 其中，区内建有一个 2万平方米的公共公园，人均公园面积达2.5平方米。 获租户亲睐 微软1986年以租赁的方式搬入其现今的总部。并于 2006年以2.1亿美元（约合14.7亿元）买下该总部。
济 总部经济
“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者 适合的区域，把生产制造基地 布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。而企业总部所在区域 所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。
总部经济的特点
1、产业效应 即产业重塑。一个企业总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与该总部相配套的各种服务业，如 传媒、公关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。 2、就业乘数效应 总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服 务产生的就业将会大大增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做就业乘数效应。 3、社会资本效应 一个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高，城市将会更快地融 入国际化中。这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。 4、消费带动效应 企业总部的迁入，将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。同时，公 司总部的高级白领阶层是高消费群体，他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实 现。 5、税收供应效应 由于结算中心一般设在企业总部，因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收的贡 献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。
名称 类型 地址 楼高（ 楼高（m） 地上楼层 地下楼层 地下车位 建筑面积(㎡) 占地面积(㎡) 容纳员工 人均面积(㎡) 容积率 绿地率 主体幕墙 物业价值以及投 资方式
1美元=7.0人民币计算
谷歌总部(2006) 建筑群（30座） 美国加州山景城 17~22 4~5 2000 190,000 110,000 8,000 24 1.73 0.62 玻璃 先租后买22亿元
生态办公区——理念 理念 生态办公区 美国谷歌总部
起源和理念
它的首创者是贝尔电话和美国通用食品公司， 该理念起源于1940年代，并在1950年代初 成为热点。 生态办公区倡导“商务休闲办公”理念，营 造的是田园式的办公场所，让入住者“在办 公中休闲，在休闲中办公”
美国微软总部
目前在国际上，边缘新城小独栋楼群已成国际办公的主 流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科 技企业有着不可抗拒的吸引力。他们从中央商务区的高 楼里出来，搬进自己拥有产权的新城独栋建筑，同时这 些建筑往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性 化。单体建筑面积一般为1500至5000平方米，区域内绿 化率高，实现“零污染”排放。办公区不会像中央商务 区那样形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态 办公区的区域。
生态办公区-特点 生态办公区 特点 微软总部足球场 谷歌总部-沙滩排球场 谷歌总部 沙滩排球场
主要特点
1、自然环境优越。 、自然环境优越。 生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60%以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山 丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底 的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 2、人文环境协调。 、人文环境协调。 绿色生态办公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定 做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公 区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。 3、高环保节能。 、高环保节能。 绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装 有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有 一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减 少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。。 4、低成本优势。 、低成本优势。 随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿 色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。
简介——“别墅式办公区” 简介 “别墅式办公区”
生态办公区就是办公楼中的“小别墅区”，往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域 内绿化率高，产业实现“零污染”排放。有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、 通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材 料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、 自然通风系统等一应俱全。另外，每栋办公楼都设有量大厦 (2009) 独栋大厦
微软总部 建筑群（110座） 美国西雅图 13~17 3~4 770,000 1,214,000 35,000 22 0.63 0.82 玻璃+混泥土 先租后买14.7亿 元