土地增值税的税收筹划

纳税人销售旧房及建筑物的扣除项目：取得
土地使用权所支付的金额、与转让房地产有 关的税金、旧房及建筑物的评估价格。
土地增值税的纳税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ应在转让房地产合同签
订后7日内，到房产所在地的主管税务机关办 理纳税申报。
一、利用利息支出进行筹划
凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证
明的利息费用，允许据实扣除，但最高不得超过 按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地
土地增值税
土地增值税是对我国境内有偿转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人征收的一种资源税。
增值额是纳税人转让收入减去税法规定的
扣除项目金额后的余额。
扣除项目
取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 其他扣除项目 旧房及建筑物的评估价格
除销售税金及附加外的可扣除的项目金额
为：200＋900＋（200＋900）×10% ＋
（200＋900）×20%＝1430（万元）
假设销售收入为Q,则税金及附加为5%Q（1
＋7%＋3%）＝5.5%Q。
增值率为＝（Q－1430-5.5%Q）÷（1430＋
5.5%Q）≤20%
Q≤1837.26(万元）
某房地产开发公司开发一批商业用房，支
付的地价款为600万元，开发成本为1000万 元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提 供金融机构证明的应扣除利息为100万元， 如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果 应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划 呢？当地省级人民政府规定的两类扣除比例 分别为5%和10%。
寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超 过扣除项目金额的20%的，免征土地增值 税。
分别核算适用税收优惠政策 控制增值额
某房地产开发公司2015年商品房销售收入
为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿 元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法 规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普 通住宅可扣除项目金额为8500万元，豪华 住宅可扣除项目金额为为2500万元。请问 该房地产开发公司应如何进行税收筹划， 使本年度缴纳的土地增值税较少？
的，节税20万元。
由于两类房产增值率相差很大，只要房地
产开发公司将两处房产安排在一起开发、出 售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一 起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税 的目的。
但是由于低增值率的房产的适用税率可能
会提高，在实践中必须具体测算后才能作出 选择。
三、利用税收优惠进行筹划
纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公
同时会提高低增值率房地产的适用税率，增
加这部分房地产的税负。因此，纳税人需要 具体测算分开核算与合并核算的相应税额， 再选择低税负的核算方法。
某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用
房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收 入300万元，允许扣除的金额为200万元；销 售B房产共取得收入400万元，允许扣除的项 目金额为100万元，对这两处房产，公司是分 开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？
房地产开发费用是指与房地产开发项目有
关的销售费用、管理费用和财务费用。
与转让房地产有关的税金，包括营业税、
城市维护建设税、印花税、教育费附加。
其他扣除项目：针对从事房地产开发的纳
税人，按照取得土地使用权所支付的金额与 房地产开发成本合计金额的20%加计扣除。
级 数
1 2
增值额与扣除项目金额 税率 速算扣除 的比率 （％） 系数（％）
以应选择第二种方式，即不按房地产开发项目分摊 利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这 样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万 元，合理降低税负。
二、不同增值率的房产 是否合并的筹划
由于土地增值税适用四档超率累进税率，若
对增值率不同的房地产并在一起核算，就有 可能降低高增值率房地产的适用税率，使该 部分房地产的税负下降。
独立核算：
普通住宅：增值率＝（10000－8500）
÷8500×100%＝17.65%，免征土地增值税。
豪华住宅：增值率＝（5000－2500）
÷2500×100%＝100%，适用40%的税率，速 算扣除系数为5%。
应纳税额＝2500×40%－2500×5%＝875万元。
不分开核算：
增值率＝（15000－11000）÷11000×100%
不超过50%的部分 超过50%～100%的部分 30 40 0 5
3 4
超过100%～200%的部分 超过200%的部分
50 60
15 35
应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金 额×速算扣除系数
注册于某县城的一家生产企业当月销售8年
前建造的一栋旧办公楼，按照销售合同约定 取得销售收入1700万元，该办公楼原值为 1800万元，经有资格的评估机构评估该办公 楼还有六成新，目前建造同样的办公楼需要 资金2000万元。由于该办公楼原建时属于政 府划拨地，当月销售时补缴了土地出让金 200万元，契税8万元，印花税税率为0.05%， 请计算该企业销售旧办公楼应缴纳的土地增 值税。
（2）合并核算时： 两幢房产的收入总额为700万元，允许扣除
的金额合计300万元；
增值率为：（700－300）÷300×100%＝
133.3%，适用税率50%，速算扣除系数15%；
应纳土地增值税税额为：（700－300）
×50%－300×15%＝155（万元）
通过比较可以看出，合并核算对公司是有利
（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）
×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）
当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，
所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提 供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则 只能按80万元扣除；
当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所
的金额＋房地产开发成本）×扣除比例 （10%以内）
房地产开发企业在进行房地产开发时，如果
公式①中的利息支出大于公式②计算出的利 息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供 金融机构证明；
如果前者小于后者，则企业可以不按照转让
房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提 供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额 增加，土地增值税的计税依据减少。
产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和
房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土
地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除 比例（5%以内）
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支
出或不能提供金融机构证明的，利息支出要 并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付
（1）分开核算时： A房产的增值率＝（300－200）÷200×100%
＝50%，适用税率30%； 应纳的土地增值税为：（300－200）×30% ＝30（万元）。 B房产的增值率＝（400－100）÷100×100% ＝300%，适用税率60%； 应纳的土地增值税为：（400－100）×60% －100×35%＝145（万元）。 共缴纳土地增值税175万元。
印花税＝1700×0.05%＝0.85（万元）
营业税、城建税及教育费附加＝
1700×5%×（1+5%＋3%）＝91.8（万元）
旧办公楼评估价＝2000×60%＝1200（万元） 增值额＝1700－（200+8+0.85+91.8+1200）
＝1700－1500.65=199.35（万元）
增值率＝199.35÷1500.65×100%＝13.28% 应纳税额＝199.35×30%＝59.805（万元）
＝36.36％，适用30%的税率。
应纳税额＝4000×30%＝1200万元。 当企业建造普通住宅的增值率低于20%时，
企业为适用税收优惠政策应进行分别核算以 降低税负。
某房地产开发公司建成并待售一幢普通标准
住宅，同行业房价为1800～1900万元之间， 已知为开发该住宅，支付的土地出让金为 200万元，房地产开发成本为900万元，利息 支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供 金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教 育费附加为3%，不考虑印花税，当地政府规 定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为 10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行 业中较低，又能减轻税负？