第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算
工程经济学-第3章 工程经济评价的基本指标及方法
基本指标及方法
第一节
项目经济评价指标概述
一、经济评价指标及指标体系
由于项目的复杂性，任何一种具体的评价 指标都只能反映项目的某一侧面或某些侧 面，而忽略了其他方面。 一些既相互联系又有相对独立性的评价指 标，就构成了项目经济评价的指标体系。 正确选择经济Байду номын сангаас价指标与指标体系，是项 目经济评价工作成功的关键因素之一。
通常要求：基准贴现率货款利率
二、净现值率NPVR (Net Present Value Rate)
1、概念： 是项目财务净现值与项目总投资现值之比 其经济含义是单位投资现值所能带来的财务净 现值
是一个考察项目单位投资盈利能力的动态指标。
2、计算公式
NPV NPVR Ip
投资现值
I p I t ( P / F , ic , t )
t 0
k
3、评价标准： •对于独立方案评价，应使FNPVR≥0，方案才能接 受； •对于多方案评价，凡FNPVR＜0的方案先行淘汰， 在余下方案中，应将FNPVR与投资额、财务净现 值结合选择方案。 4、注意： 计算投资现值与净现值的折现率应一致。
三、内部收益率IRR （Internal Rate of Return） 1、概念；
t NPV (i) （CI CO） （ 1 i ） t t 0 n
NPV1
i*
0 NPV2 ic1
ic2
i
3、IRR的计算方法：线性插值法
4、评判标准：
若IRR≥ic，则 NPV ≥ 0 可行
方案在经济上可以接受；
若IRR＜ic，则NPV ＜ 0 不可行
方案在经济上应予拒绝。
2、理论数学表达式
房地产投资经济评价指标有哪些
房地产投资经济评价指标有哪些广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
那么房地产投资经济评价指标有哪些呢1.投资回收与投资回报：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息;对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款(投资)的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款(投资)的回报部分。
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
2.经济评价指标体系：房地产开发投资项目经济评价的目的.，是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。
其中，静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。
静态指标的计算简便，通常在概略评价时采用。
动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。
动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。
3.全部投资和资本金评价指标的差异：房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案房地产被认为是一种相对较为稳定的投资项目，但是投资者在进行房地产项目投资前，需要对投资项目进行经济评价。
经济评价的目的是为了通过多种经济指标来判断其投资的可行性，从而决定是否进行房地产投资。
本文将介绍房地产投资项目经济评价指标及计算方案。
一、投资概念1.支出在进行房地产投资的时候，需要投入一定的资金来购买物业。
这些购置物业的成本，包括购买物业的价格、装修等费用、中介人员的费用等，都属于投资者的支出。
2.收益房地产投资的收益是指投资者在房地产项目运营期间所获得的售房收入、租金收入等经济收益。
在计算收益时，需要考虑到房屋租金、出售价款等经济收益的市场水平，同时考虑到资金缩水的效应。
3.运营成本房地产投资的运营成本指投资者在房地产项目运营期间所需要支付的费用，在房地产项目投资的计算中需要纳入其中。
常见的运营成本包括房屋维修、物业管理费、购买保险等，这些成本的大小与注资规模有关。
二、经济指标的类别1、静态收益指标静态收益指标是指考虑投资项目的收益可能性时，不考虑时间因素的收益指标。
静态收益指标常见的指标有房地产投资回报率、静态投资回报期、净现值等。
这些指标都通过总收益和总支出计算出来。
2. 动态收益指标动态收益指标是指考虑时间因素后，对投资项目进行经济评价的指标。
动态收益指标常见的指标有动态投资回报期和内部收益率等。
三、经济指标的计算方案1.房地产投资回报率（ROI）房地产投资回报率指比较房地产投资的收益率和投资支出的比率，它可以用于评价投资项目的盈利效应。
通常，ROI指的是在一年收益计算的基础上的回报率。
在计算ROI时，需要考虑到投资者投入的总支出，以及投资项目的总收益。
ROI = （总收益/ 总支出）x 100%2.净现值（NPV）净现值是考虑时间价值的总收益与总支出的差额。
计算方式如下：NPV = [（每年的未来现金流收益/ (1 + r)n）-总投资成本]在这里，r表示贴现率，n表示未来一年的流的个数。
工程经济学 第四章 项目经济评价指标
Pa＝
IB- IA RB- RA
＝
I R
Pa可用方案B较方案A的年等额净收益增量去 补偿其追加投资所需的时间。
上海海洋大学 工程学院----李俊
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第一节 时间型指标
[例1.5]某建设项目有两个可行方案可供选择，其投资与年净 收益如下：
第四章 项目经济评价指标
第一节 时间型指标
是指用时间长短来衡量项目对其投资回收或清 偿能力的指标
第二节 价值型指标
反映一个项目的现金流量相对于基准投资收益 率所能实现的盈利水平
第三节 比率型指标
反映单位投资获益能力或项目对贷款利率最大 承受能力的指标
上海海洋大学 工程学院----李俊
1
第一节 时间型指标
①静态投资回收期
定义：是不考虑资金的时间价值条件下，以项目 净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。
计算式：
Pt
Pt
NCt F (C IC)O t 0
t0
t0
CI：现金流入量
CO：现金流出量
NCFt，(CI－CO)t：第t年的净现金流量
Pt：静态投资回收期（年）
上海海洋大学 工程学院----李俊
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第一节 时间型指标
Pa的优点与不足：
优点：简单方便
缺点：
① 只能衡量两个方案之间的相对 经济性，但不能判定方案的可行 性，也不能说明一个方案比另一 个方案到底好多少。
上海海洋大学 工程学院----李俊
② I和 C（或 R）都很小时， 此指标值可能很大，很容易造成 假象。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短，风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。
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第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态目的及其计算对房地产开发项目的投资效益停止评价时，假定不思索资金的时间价值，称为静态评价，其计算目的称为静态目的。
常用的静态目的有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指项目到达设计消费才干后的一个正常消费年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是调查项目单位投资盈利才干的静态目的。
抵消费期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算消费期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 〔5－10〕项目投资利润率越高，说明项目经济效益越好，否那么说明效益欠佳或盈余。
在应用投资利润率停止评价时，首先要确定一个利润率规范〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此规范时那么接受该投资方案，否那么就拒绝该投资方案。
假设要从多个可接受的互斥方案中停止选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 假设确定的投资利润率规范为20％，那么可接受该投资方案。
投资利润率关于快速评价一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的目的；当项目不具有综合剖析所需的详细资料时，或在树立项目制定的早期阶段或研讨进程对其停止初步评价也是一个有实意图义的目的。
该目的特别适用于工艺复杂而消费状况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：〔1〕经济意义易于了解，净利润是会计人员较为熟习的概念；〔2〕运用复杂、方便；〔3〕思索了投资寿命期内一切年份的收益状况。
其主要缺陷在于：〔1〕没有思索资金的时间价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常希冀所投入的资金可以在较短的时间内足额收回。
用于权衡投资项目初始投资回收速度的评价目的称为投资回收期，它是指以项目的净收益赔偿全部初始投资所需求的时间。
投资回收期普通以年表示，从树立末尾年算起，其表达式为：0)(0=-∑=tP t t CO CI式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。
投资回收期可依据现金流量表〔全部投资〕中累计净现金流量计算求得。
其计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P 〔5－11〕求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比拟，当t P ≤c P 时，说明项目投资能在规则的时间内收回，经济效果好。
例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并应用投资回收期目的对这两个方案停止评价。
表5－6 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元从甲方案计算所得为：5.240020013=+-＝甲t P 〔年〕 由于甲方案各年净现金流量为年值方式，亦可简化计算为：5.24001000=＝甲t P 〔年〕从乙方案计算所得为：5.340020014=+-＝乙t P 〔年〕 假设行业的基准投资回收期为4年，那么甲乙两方案都可以接受。
如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。
投资回收期法的主要优点在于：〔1〕运用复杂、方便。
主要表达在三个方面：一是评价目的计算较为复杂；二是采用该方法只需求确定投资项目前几年的净现金流量，而不用确定投资项目寿命期一切年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。
〔2〕投资回收期的经济意义易于了解。
〔3〕在一定意义上思索了投资风险要素，由于通常投资回收期越短那么投资风险越小。
正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评价时，经常采用该方法，即使在对大型项目评价时，也经常将此法与其他静态目的结合运用。
投资回收期法的主要缺陷有：〔1〕没有思索资金的时间价值，这一点表达在将不同年份的现金流量直接相加。
〔2〕不思索投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目停止全体评价。
〔3〕投资回收期规范确实定主要依赖决策者对风险的态度。
二、静态目的及其计算对房地产开发项目的投资效益停止评价时，思索资金时间价值的方法，称为静态评价，计算的目的称为静态目的。
静态目的比拟片面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评价愈加契合实践，常用的静态评价目的有净现值、外部收益率、投资回收期等。
〔一〕净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规则的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施末尾的基准年的代数和。
用净现值评价开发项目投资效益的方法，称为净现值法。
其计算公式为：∑=-+-=nt t c t i CO CI NPV 0)1()( 〔5－12〕式中 NPV 为净现值；n 为开发项目投资活动有效期；c i 为贴现率或基准收益率。
在应用净现值评价项目时，假定NPV ＞0，表示开发项目方案的收益率不只可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；假定NPV ＜0，那么说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；假定NPV ＝0，那么表示开发项目方案的收益率恰恰等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。
所以，只要NPV ≥O 时，该方案在经济上才是可取的；反之那么不可取。
举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，基准收益率为10％。
甲方案的净现值为：100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432-+++++++++＝甲NPV＝137.24〔万元〕 乙方案的净现值为：100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432-+++++++++＝乙NPV ＝65.26〔万元〕由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。
但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，依据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。
由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只要当后者大于前者时，投资才是有益的。
为了便于思索资金的时间价值，将不同时点上发作的现金流量一致折算为同一时点〔项目实施的末尾时点〕，未来各年净现金流量的现值之和就是停止投资的〝产出〞，而初始投资就是〝投入〞。
例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，假定基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。
甲方案的净现值为：0100010%)(140710%)(140010%)(140032=-+++++＝甲NPV 乙方案的净现值为：乙NPV ＝300×〔P ／F ，10％，3〕－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93〔万元〕甲方案的净现值等于零，恰恰满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。
乙方案的净现值出现负值，说明投资该项目不能取得预期的投资效益，反而招致赔本，故该方案不能被接受。
不美观出，净现值法主要具有以下优点：〔1〕净现值的计算思索了资金的时间价值。
〔2〕净现值能明白反映出从事一项房地产投资会使企业获利〔或赔本〕数额大小。
正由于此，人们通常以为净现值法是投资评价方法中最好的一个，并被普遍运用。
它也有缺乏之处：〔1〕净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大那么所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资本钱所决议。
也就是说，一项投资时机的获利才干大小并不能由净现值目的直接反映出来，一项获利很高的投资时机能够由于筹资本钱较高而使得该项目的净现值较低。
〔2〕净现值目的不能反映投资效率的上下，一项投资规模大、投资利润率低的项目能够具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目能够具有较小的净现值。
〔二〕外部收益率 所谓外部收益率〔IRR 〕，是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。
依据等值的概念，也可以以为外部收益率是指在方案寿命期内使现金流量的净未来值或净年值为零的贴现率。
故外部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。
它反映了项目所占用资金的盈利率，是调查项目盈利才干的主要静态目的。
为了与资本的利率i 加以区别，可以用r 表示方案的外部收益率。
其计算公式如下：0)1()(0=+-=∑=-nt t t r CO CI NPV运用净现值等于零求外部收益率时，可以将净现值NPV 看做是关于r 的一元高次幂函数。
先假定一个，值，假设求得的NPV 为正，那么说明r 值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；假定求得的净现值为负，那么应减小r 值以使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，那么在两者之间肯定存在着使净现值等于零的r 值，该值即为欲求的该方案的外部收益率。
其几何意义如下图。
在评价时，将求出的全部投资或自有资金〔投资者的实践出资〕的外部收益率〔IRR 〕与行业的基准收益率或设定的贴现率〔c i 〕比拟，当IRR ≥c i 时，即以为其盈利才干已满足最低要求，该方案是可以接受的。
下面引见几种计算方法：1．试算法。
由图可以看出，随着贴现率的不时添加，净现值越来越小，当贴现率添加到某一数值时，净现值为零。
此时的贴现率即为外部收益率IRR 。
尔后随着贴现率的继续添加，净现值变为负值。
应用这个特点即可以经过试算，求出外部收益率。
例如，某投资项目各年净现金流量如表5－9所示，求该投资项目的外部收益率。
年份 O 1 2 3 4 5 净现金流量－1002030304050首先适中选择一个贴现率r 值，计算相应的净现值。
假定取r ＝10％，其相应的净现值为：10010%)(15010%)(14010%)(13010%)(13010%)(1205432-+++++++++＝NPV＝23.88〔万元〕试算结果说明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步添加。
当取r ＝15％再次计算得相应净现值NPV ＝7.53，依然大于零，说明还要再增大贴现率r 值，再取r ＝20％停止试算，结果相应净现值NPV ＝－5.75，净现值小于零说明所取的贴现率过大。
重复这种试算进程便可以失掉外部收益率。
2．插值法。
插值法是应用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的外部收益率的近似解，其计算步骤如下：〔1〕经过试算得两个贴现率1r 和2r ，使之满足：0)1(011>+=∑=nt tt r CF NPV0)1(022<+=∑=nt t t r CF NPV〔2〕应用下述公式求近似的外部收益率。