第4章 房地产开发经营经济评价指标与方法

▪ P——现值； ▪ F——终值、将来值； ▪ A—— 年金、等额序列支付
1）发生在年末 2）连续 3）等额（并非等值）
各符号的具体含义
▪ G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；
▪ s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值； ▪ n——计息周期数；
▪ i——每个计息周期的利率。
资金等值计算
一次支付终值公式：
税金：土地增值税
▪ 土地增值税 ：土地增值税是对有偿转让
国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物的单位和个人征收的一种税。
▪ 土地增值税＝土地增值额×税率 ▪ 土地增值额＝转让房地产收人－扣除项目
金额
税金：土地增值税
土地增值税实行四级超额累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％、超过50％， 100％， 200％税率分别为30％； 40％； 50％； 60％。
名义利率与实际利率的关系
名义利率与实际利率存在着下述关系： 1)实际利率比名义利率更能反映资金
的时间价值； 2)名义利率越大，计息周期越短，实
际利率与名义利率的差异就越大； 3)当每年计息周期数m＝1时，名义利
率与实际利率相等； 4)当每年计息周期数m>1时，实际利率
大于名义利率； 5)当每年计息周期数m→∝时，名义利
经营收入
▪ 经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入 ▪ 销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入
+配套设施销售收入 ▪ 出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租
金收入
（２） 利润
▪ 经营利润＝经营收入－经营成本－期间费 用－经营税金及附加－土地增值税
▪ 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 ▪ 税后利润＝利润总额－所得税 ▪ 可供分配利润＝税后利润－(法定盈余
F P (1 i ) n
一次支付现值公式：
P F (1 i ) n
等额支付终值公式： 等额支付偿债基金公式
F A (1 i ) n 1 i
：A F
i
(1 i ) n 1
等额支付现值公式：
P
(1 i ) n A
1
i (1 i ) n
资金回收公式：
A P i (1 i ) n (1 i ) n 1
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
项目总投资
▪ 开发建设投资 ➢ 土地费用 ➢ 前期工程 ➢ 基础设施建设费 ➢ 公共配套设施建设费 ➢ 建筑安装工程费用 ➢ 开发间接费用
第4章 房地产开发经营经济评价指标与方法
第4章 房地产开发经营经济评价指标 与方法
▪ 4.1效益和费用的识别 ▪ 4.2经济评价指标及其计算方法 ▪ 4.3经济评价指标计算实例
4.1效益和费用的识别
▪ 4.1.1名义利率与实际利率 ▪ 4.1.2 资金等效值与复利计算 ▪ 4.1.3 投资与成本 ▪ 4.1.4房地产投资分析中的投资与成本 ▪ 4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金 ▪ 4.1.6 房地产投资经济效果的表现形式
项目投资分类
➢ 固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的 资金。
固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、 机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的 设备、工具、器具等。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
➢ 流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
盈利能力指标
清偿能力
静态指标
动态指标
指标
房
成本利润率
财务内部收 借款偿
地
益率FIRR
还期
产 开
投资利润率
财务净现值 利息备
FNPV
付率
资本金利润率 动态投资回 偿债备付
发
收期Pb
率
投 静态投资回收期Pb
资产负债率
资
房地产投资项目经济评价指标体系
▪ 沉没成本
➢ 过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。
▪ 边际成本
➢ 企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。
▪ 变动成本和固定成本
房地产开发项目中投资与成本
投资形式 经营方式
投资
成本
出售
开发投资 出租
经营
置业投资
出租 经营
开发建设过程中 的资金投入
开发建设过程中 的资金投入
开发建设过程中 的资金投入
计中使用的成本概念不完全相同
投资分析需要列入的用于某种特定的用途而放弃的其他各种用 途的最高收益。
▪ 经济成本
➢ 除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业 自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的 那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。
税金：房产税
▪ 房产税
房产税是以房产为课税对象，向产权所 有人征收的一种税。 ▪ 房产税税额＝房产余值×1．2％； ▪ 房产税税额＝房产租金收入× 12％。 ▪ 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前 列支。
税金：企业所得税
▪ 企业所得税：是对实行独立经济核算的房地产开发 投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
土地增值税税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额 ×速算扣除系数。
速算扣除系数的数值如下； ▪ 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. ▪ 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 ▪ 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 ▪ 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
▪ 房地产置业投资项目的期间费用计为运营 费用。
4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金
（１） 经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地
产商品或自营时的货币收入。包括销售收 入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售 单价，
出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋 租金单价，
自营收入＝营业额一营业成本一自营 中的商业经营风险回报。
资金等值计算
等差序列现值公式：
P
A1
(1 i)n 1
i1 in
G i
(1 i)n 1
i1 in
n (1 i)n
等差序列年费用公式：
A
A1
G
1 i
n (1 i)n
1
等比序列现值公式：
P
i
A1 s
1
1 1
s i
n
is
nA1
1 i
is
等比序列年费用公式：
A
A1
购买房地产时的 资金投入
购买房地产时的 资金投入
开发成本
开发成本＋ 出租成本
开发成本＋ 经营成本
购买成本＋ 出租成本
购买成本＋ 经营成本
4.1.4房地产投资分析中的投资与成本
▪ 房地产生产经营活 动中的投资与成本， 与一般工业生产活动 有较大差异。
直接投资
开发投资 置业投资
开发建设投资构成
1. 土地费用 2. 前期工程费用 3. 基础设施建设费用 4. 建筑工程安装费用 5. 公共配套设施建设费用 6. 开发间接费用
➢ 维修费用（预备费）
成本的概念
▪ 成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
▪ 产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
▪ 产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
▪ 投资分析中使用的成本概念与企业财务会
➢投资回收是指投资者对其所投入资本的回收； ➢投资回报是指投资者所投入资本在使用过程
中所获得的报酬。
▪ 居民储蓄（无风险投资）：
还本=投资回收 利息=投资回报
两者的关系可以从资金回收公式中反映
APi(1i)n P•i P•i (1i)n1 (1i)n1
投资回报率为i 前者就是投资回报 后者就是投资回收
4.1.1名义利率与实际利率
▪ 名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率， 它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
▪ 实际利率，指一年内多次复利时，每年末终 值比年初的增长率。
▪ 名义利率与实际利率的关系式：
i= (1+r/m)m-1
▪ r——名义利率为，m——年计息次数 r/m——每一计息周期的利率 i——实际利率
7. 财务费用 8. 管理费用 9. 销售费用 10. 开发期税费 11. 其他费用 12. 不可预见费用
房地产项目开发建设完成后，可能形成 一定比例的开发企业资产，主要包括固定 资产、无形资产和递延资产。
▪ 一、固定资产包括开发企业办公用房、开 发企业机器设备和运输设备，以及自营的 商业和服务业用房等。
▪ 二、无形资产主要包括土地使用权等。
▪ 三、递延资产主要包括开发企业的开办费 和租入固定资产的改良支出等。
2)开发产品成本
▪ 按照国家有关财务和会计制度， ▪ 通过开发建设投资的合理分摊 ▪ 分别估算每种产品的产品成本
3)经营成本
经营成本是指房地产产品出售、出租时， 将开发产品成本按照国家有关财务和会计制 度结转的成本。主要包括： ▪ 商品房销售成本 ▪ 配套设施销售成本 ▪ 房地产出租、经营成本
▪ 所得税税额＝应纳税所得额×税率。 ▪ 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 ▪ 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
▪ 契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：