闵行区建设项目办理流程
【建设】建设项目所有手续办理详细流程
【关键字】建设建设项目从前期立项到竣工备案所有手续办理详细流程项目收费标准责任部门前置条件1. 土地取得1.1征地报批所需文件市、园区规建局审核开发：到市规划局查阅市、园区规划局总工办市、园区规划局研发部明确用地范围市、园区土地处由园区土地处填写1.2土地使用证的办理市、园区规划局研发部确定用地性质市、园区规划局研发部明确用地范围咨询单位经营、总工办、预算提供材料动迁部\相关企业动迁部\相关企业动迁部\相关企业\园区搬迁补偿洽谈动迁部\相关企业\园区动迁部\相关企业\园区开发部\市规建局、园区规建局规划设计方案市土地交易中心、园区科技发展局园区、搬迁企业、评估公司市土地交易中心园区科技发展局详规批复、红线图、开发申请市土地储备中心依缴款证明、摘牌前的保证金市土地储备中心中标通知书园区规建局依摘牌手续园区规建局依摘牌手续园区财政局依摘牌手续园区财政局（市地籍处）依摘牌手续市土地局、园区规建局依摘牌手续园区规建局、土地处依摘牌手续1.3拆迁补偿动迁地块摸底开发部土地规划设计条件及用地范围的确定居民动迁摸底拆迁区域所在政府企业动迁摸底拆迁区域所在政府动迁目标物产权核实土地局、房产局选择拆迁单位拆迁公司经理办公会，招标、投标签订委托拆迁合同拆迁公司董事会办理拆迁许可证开发部、财务部\房产局中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明办理三停手续配套处\煤气、自来水、电业局编制拆迁方案董事会依据市拆迁政策及相关规定发布拆迁公告办公室\大连日报社摸底情况公示拆迁区域所在政府召开居民动迁大会拆迁区域所在政府制定拆迁补偿费发放计划财务部签订拆迁货币补偿协议财务部动迁目标物拆除拆迁公司进行居民回迁安置公证处被拆迁单位拆迁委托评估市房地产评估所拆迁补偿费确定董事会依据市拆迁政策及相关规定签订拆迁补偿协议财务部动迁目标物拆除拆迁公司拆除现场移交工程部拆迁政策法规搜集归档档案室居民动迁资料归档档案室企业动迁资料归档档案室外理企业居民动迁纠纷法院、执法局、派出所形成委托拆迁单位评价签订委托拆迁终止协议1.4土地变更用途和超面积补交的地价园区规建局、财政局确定最终规划用途和面积2. 勘测设计工作2.1勘察测绘与环评市环保局2.2设计招标提供规划设计方案营销部2.3规划方案设计市交警支队邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会2.4详规方案批复市规划局、园区规建局立项批复、选址意见书2.5扩初设计设计院2.6施工图设计设计院设计院设计院设计院设计院设计院、专业公司设计院、电业局消防局自来水公司、总工办有项目规划批文、小区水内线设计图煤气公司、总工办有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案2.7建筑工程单体施工图审查园区规建局、市建委审图办2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路）相关单位3.工程前期工作3.1建设工程规划许可证研发部\园区规划局单体施工图审批、消防审核3.2城建绿化审批市城建局、区城建局规划批复3.3人防设计审核、批复及履约保证手续总工办\市人防办人防建设立项通知单3.4消防审核、批复本内阁3.5政府代收费墙改办规划批复市水务局规划批复市经贸委散装水泥办规划批复水土保持办规划批复房产局白蚁防治办公室质量处\市建委统筹办规划批复人防办规划批复3.6市政手续市城建局市政处规划图纸、工程预先提要求交通口岸管理局规划图纸、工程预先提要求市城建局市政工程质量检查站工程预先提要求路灯处规划图纸、工程预先提要求3.7建设项目有关手续招标委员会\市建委招标办3.8办理建筑工程施工许可证3.9办理预\销售许可证开发部、营销部\市房产局、房屋测绘部门详规方案批复、规划、施工进程市房屋测绘管理部门建筑施工平面图3.12增容项目大连水务局、项目部、总工办详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。
闵行区建设项目办理流程
闵行区建设项目办理流程上海市闵行区建设项目办理指南（征询版）上海天华建筑设计有限公司2022年6月《上海闵行区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、闵行区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：1、闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市闵行区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：第一章闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章闵行区建设项目办理流程注解。
2、本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
前言............................................................. ............................................................... ...............................1第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程............................................................. ....................4第二部分上海市闵行区建设项目办理流程............................................................. . (7)第一章建设项目办理流程示意图............................................................. ..................................8第二章闵行区建设项目办理流程注解............................................................. (12)（一）土地获取及规划阶段............................................................. (12)1.招标、拍卖、挂牌用地审批............................................................. ......................122.申请《选址意见书》........................................................... .....................................123.申请建筑工程规划设计要求............................................................. .......................134.项目核准............................................................. ......................................................145.工程报建............................................................. ......................................................156.修建性详细规划的审核............................................................. ..............................15（二）方案阶段............................................................. .. (16)1.设计招投标（上海市建设项目共性环节）.........................................................162.方案征询.............................................................. .....................................................163.申请方案批复.............................................................. .............................................184.申请环评批复.............................................................. .............................................195.申请可行性研究报告批复.......................................................................................196.申请《建设用地规划许可证》............................................................ . (20)（三）初步设计阶段............................................................. .. (21)1.扩初征询............................................................. ......................................................212.抗震超限专项审批（上海市建设项目共性环节）.............................................233.申请扩初批复............................................................. ..............................................233.初步设计概算（上海市建设项目共性环节）.. (24)（四）施工图阶段............................................................. . (24)1.施工图审查............................................................. ..................................................242.施工报建............................................................. ......................................................253.申请《建设工程规划许可证》........................................................... ....................264.室外管线综合设计（上海市建设项目共性环节）.. (27)（五）开工阶段..............................................................271.办理《建设工程施工许可证》........................................................... ....................272.办理防雷检测............................................................. ..............................................283.建设工程报监............................................................. ..............................................284.开工放样复验............................................................. ..............................................285.地名申请............................................................. ......................................................296.申请编订门弄(楼)号牌............................................................. ..............................297.面积预测............................................................. ......................................................308.申请预售证............................................................. ..................................................30（六）竣工交房阶段............................................................. (31)1.地籍修测及地籍图............................................................. ......................................312.竣工验收............................................................. ......................................................323.新建住宅交付使用许可证............................................................. ..........................334.新建房屋初始权登..................................34附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程 (36)附页三：设计概算............................................................. ............................................41附页四：室外管线综合设计流程............................................................. ....................42附页五：上海市建设项目规划管理电子报件.............................................................44附录：闵行区各职能部门信息............................................................. . (45)第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
建设项目流程
建设项目流程建设项目是指在规定的时间内、按照一定的质量标准和成本要求，完成某项工程建设任务的过程。
建设项目的流程是指从项目立项到项目完成的整个过程中所需要遵循的步骤和程序。
下面将对建设项目的流程进行详细介绍。
首先，项目立项是建设项目流程的第一步。
项目立项阶段需要进行项目可行性研究，包括市场调研、技术可行性、经济可行性等方面的研究，以确定项目的可行性和必要性。
同时，还需要进行项目的初步设计和规划，明确项目的总体目标、规模和投资规模。
接下来是项目招投标阶段。
在项目招投标阶段，需要进行项目的招标公告、投标文件的编制、投标人的资格审查、投标报价的评审等一系列程序。
通过招投标，可以选择到具备实力和经验的承建单位，确保工程质量和工期。
然后是项目设计阶段。
项目设计是建设项目流程中非常重要的一环，需要进行初步设计、施工图设计、工程量清单编制等工作。
设计阶段需要充分考虑工程的可行性、经济性和安全性，确保设计方案符合国家相关标准和规范。
接着是项目施工阶段。
项目施工是建设项目流程中最为关键的阶段，需要进行施工准备、施工组织设计、施工现场管理等工作。
在施工过程中，需要严格按照设计图纸和工程规范进行施工，确保工程质量和安全。
最后是项目竣工阶段。
项目竣工是建设项目流程的最后一个阶段，需要进行工程验收、竣工资料的整理和归档等工作。
在竣工阶段，需要对工程进行全面检查，确保工程符合相关标准和规范，达到设计要求。
总的来说，建设项目的流程包括项目立项、招投标、设计、施工和竣工等阶段。
每个阶段都有其特定的程序和要求，需要严格按照相关规定进行操作。
只有在每个环节都做好工作，才能确保建设项目顺利完成，达到预期的效果。
上海市项目建设流程
上海市项目建设流程1.项目拟建：项目拟建是项目建设的起点，包括项目的初步构想、可行性研究等。
在拟建阶段，项目发起人需要确定项目的目标、时间、预算以及资源需求，并对项目进行初步可行性评估。
2.项目立项：项目立项是项目进入正式开展前的决策环节，需要由相关部门进行评审和批准。
在上海市，项目立项通常需要上报给上海市发展和委员会进行审批，并按照要求提交相关申请材料，包括项目建议书、可行性研究报告等。
3.项目规划：项目规划是指根据项目的性质和要求，制定项目的开发规划和设计方案。
在上海市，项目规划需要按照相关法律法规的要求进行，包括城市规划、土地利用规划等。
项目规划需要进行前期研究和勘测，确保项目的合理性和可行性。
4.项目设计：项目设计是指根据项目规划的要求，进行具体的工程设计和技术方案编制。
在上海市，项目设计需要根据相关标准和规范进行，包括建筑设计、结构设计、电气设计等。
项目设计需要进行图纸绘制和计算，并进行审核和评审。
5.项目审批：项目审批是指将项目的设计方案提交给相关部门进行审批，获取施工许可证和相关批文。
在上海市，项目审批一般需要提交建设工程规划许可证申请和施工图审查申请等材料。
审批过程中需要进行技术评估、环境评估等，确保项目符合相关法律法规的要求。
6.项目施工：项目施工是指根据批准的设计方案和施工许可证进行实际的施工建设。
在上海市，项目施工需要按照相关法律法规的要求进行，包括办理建设工程开工手续、组织施工人员和设备等。
施工过程中需要进行监理和质量检查，确保项目质量和进度。
7.项目验收：项目验收是指在项目施工结束后，由相关部门进行验收和备案。
在上海市，项目验收需要根据相关标准和规范进行，包括工程竣工验收、设备验收等。
验收通过后，发放竣工验收文件和相关证明，并将项目纳入档案管理。
综上所述，上海市项目建设流程包括项目拟建、项目立项、项目规划、项目设计、项目审批、项目施工、项目验收等环节。
每个环节都需要按照相关法律法规的要求进行，并需要经过相关部门的审批和备案。
上海工程建设项目报批报建程序
目录一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）31.受理条件 (3)2.申请材料 (3)二、划拨土地审批（规土局） (3)1.申请条件 (3)2.行政审批申请材料目录 (3)三、使用集体建设用地审批（规土局） (3)1.受理条件 (3)2.申请资料 (3)四、协议出让土地审批（规土局） (4)1.受理条件 (4)2.申请资料 (4)五、招标、拍卖、挂牌用地审批（规土局） (4)1.受理条件 (4)2.申请资料 (4)六、建设项目选址意见书审批（划拨方式提供国有建设用地使用权）（规土局） (5)1.受理条件 (5)2.申请资料 (5)七、可行性研究报告审批（发改委） (5)1.受理条件 (5)2.申请资料 (5)八、建设用地规划许可证申请（规土局） (6)1.受理条件 (6)2.申请资料 (6)九、《建设工程设计方案》审批（规土局） (6)1.准予批准的条件 (6)2.需要提交资料 (6)十、《建设工程规划许可证》审批（规土局） (6)1.准予批准的条件 (6)2.申请资料 (7)十一、建设工程项目报建（建设和管理委员会） (7)1.受理条件 (7)2.需要提交资料 (7)十二、建设工程初步设计审批（建设和管理委员会） (7)1.受理条件 (7)2.申请材料 (7)十三、建设工程项目施工许可证审批（建设和管理委员会） (8)1.受理条件 (8)2.需要提交资料 (8)一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1.受理条件1）属于政府范围内审批范畴2）符合国家有关法律规定、《上海市政府审批的投资项目目录》和本市、本区有关规定3）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划要求4）符合土地利用规划、城市总体规划、环境保护政策的要求，以及节能审查政策的要求。
2.申请材料1）报批项目建议书的请示2）项目建议书（应由具备相应工程咨询资质的机构编制）。
上海建设项目工程前期报规报建所需材料和经过流程
（1）《建设用地规划许可证》（黄证）
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
（2）《建设工程规划许可证》（绿证）
城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）《土地使用权证》
又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
（4）《建设工程施工许可证》
是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
1.相关记录
6.1建设用地规划许可证6.2建设工程规划许可证6.3工程施工许可证
6.4预售许可证
6.5竣工备案表。
建设项目办理流程
建设项目办理流程一、项目立项。
这就好比是建设项目的出生证明。
一般来说，你得先有个想法，这个想法可不是天马行空的哦，得符合市场需求或者城市发展规划之类的。
然后呢，要去相关部门提交项目建议书，这个建议书就像是项目的自我介绍，要把项目的大概情况，像建设的目的呀、规模大小呀、预期效益等都讲清楚。
部门会对这个建议书进行审核，如果通过了，那就可以进入下一个阶段啦。
这时候可能还需要做可行性研究报告，这个报告就更详细了，得从技术、经济、环境等多方面来分析这个项目到底可不可行。
做完报告又得提交审核，要是审核通过了，就会得到项目立项的批复，这时候项目就正式有了名分，可以继续往前走啦。
二、规划审批。
三、土地手续办理。
土地可是项目的立足之本呢。
如果项目用地是通过出让方式取得的，那就要和国土部门签订土地出让合同，按照合同的规定缴纳土地出让金。
这个土地出让金的数额是根据土地的位置、面积、用途等因素来确定的。
缴纳完出让金后，就可以办理国有土地使用证啦。
如果是划拨用地呢，也要按照相关的规定办理划拨用地手续，这也是需要提交一系列的资料，经过审核后才能办理的。
有了土地使用证，项目就可以安心地在这块土地上扎根啦。
四、施工许可办理。
这个阶段就像是项目要开始动真格地建设啦。
要到建设行政主管部门办理施工许可证。
办理这个证需要的资料可不少呢，像项目的立项批复、规划许可证、土地使用证，还有施工单位的资质证明、施工组织设计方案、工程质量监督手续等。
建设行政主管部门会对这些资料进行严格的审核，确保项目具备施工的条件。
审核通过后，施工单位就可以进场施工啦，项目也就从纸上的规划变成了实实在在的建设工程。
五、竣工验收。
项目建设完成后，就到了验收的时候啦。
这就像项目要接受一场大考一样。
要组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。
验收的内容包括工程的质量、安全、环保等各个方面。
如果验收合格了，就可以办理竣工验收备案手续，这个项目就算是圆满完成啦。
如果验收不合格，那就要按照要求进行整改，直到验收合格为止呢。
项目建设手续办理明细及流程
项目建设手续办理明细及流程1、用地许可后，编制项目可行性报告，到行政审批局进行立项工作（危化品项目市局），根据项目性质由第三方机构编制能源评价报告和水土保持方案报告，到行政审批局备案批复。
2、立项批复后，可同时进行安全预评价、职业卫生预评评价、环评报告编制：1）由第三方评价公司编制预评价报告，安全预评价报区应急局上会评审，通过后应急局出具设立批复。
预评价批复后，立即进行设计专篇编制，完成后，区应急局上会评审，通过后应急局出具设计批复。
2）由环评公司编制环评报告，由区环保局组织专家评审，评审后向环保局总量办申请污染物总（约1月），环评批复。
3）第三方机构编制职业卫生预评价报告，专家评审后，编制职业卫生设计专篇，报区卫健委办公室。
3、用地许可后，可与安全、环保、职业卫生同时进行建设工程规划许可证办理。
1）确定建筑设计公司，编制建设工程设计文件等资料，到建设规划局办理建设工程规划许可证。
2）取得建设工程规划许可证后，设计院出具设计图纸，进行图审取得图审合格证明后，确定施工、监理单位，到滨海行政审批大厅，办理施工许可证。
3）消防设计审查,设计单位出具消防设计文件、特殊消防设计技术资料，到建设局消防科，进行消防设计审查，取得消防设计批复（甲、乙类建筑）4）防雷设计审查，设计单位出具防雷设计审查资料（电气施工图、人员资料、）防雷报告。
到市气象局备案以上手续完备后，施工单位办理开工报检。
4、项目建设，项目建设工程中，办理（危险化学品登记，环境应急预案备案、安全应急预案备案，重大危险源备案）5、项目建设完成。
项目验收消防、防雷、建筑主体。
6、进行特种设备登记检验、压力表、有毒报警仪检验、防雷检测等试生产准备），7、到公安部门办理氯气等、易制毒、易制毒、剧毒购买系统备案8、试生产备案（第三方编制试生产报告、试生产方案，聘请5名专家进行审核，验收，应急局复核，通过后，试生产9、竣工验收，办理安全生产许可证、非药品类制毒经营许可。
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上海市闵行区建设项目办理指南（征询版）上海天华建筑设计有限公司2009年6月为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为闵行区）供大家参考。
《上海闵行区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、闵行区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：1、闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市闵行区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：第一章闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章闵行区建设项目办理流程注解。
2、本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、闵行区建设项目相关办事指南可查询网站：/9、资料更新机制：每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。
前言 (1)第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程 (4)第二部分上海市闵行区建设项目办理流程 (7)第一章建设项目办理流程示意图 (8)第二章闵行区建设项目办理流程注解 (12)（一）土地获取及规划阶段 (12)1. 招标、拍卖、挂牌用地审批 (12)2.申请《选址意见书》 (12)3. 申请建筑工程规划设计要求 (13)4. 项目核准 (14)5. 工程报建 (15)6. 修建性详细规划的审核 (15)（二）方案阶段 (16)1.设计招投标（上海市建设项目共性环节） (16)2. 方案征询 (16)3. 申请方案批复 (18)4. 申请环评批复 (19)5. 申请可行性研究报告批复 (19)6. 申请《建设用地规划许可证》 (20)（三）初步设计阶段 (21)1. 扩初征询 (21)2.抗震超限专项审批（上海市建设项目共性环节） (23)3. 申请扩初批复 (23)3.初步设计概算（上海市建设项目共性环节） (24)（四）施工图阶段 (24)1. 施工图审查 (24)2. 施工报建 (25)3. 申请《建设工程规划许可证》 (26)4. 室外管线综合设计（上海市建设项目共性环节） (27)（五）开工阶段 (27)1. 办理《建设工程施工许可证》 (27)2. 办理防雷检测 (28)3. 建设工程报监 (28)4. 开工放样复验 (28)5. 地名申请 (29)6. 申请编订门弄(楼)号牌 (29)7. 面积预测 (30)8. 申请预售证 (30)（六）竣工交房阶段 (31)1. 地籍修测及地籍图 (31)2. 竣工验收 (32)3. 新建住宅交付使用许可证 (33)4. 新建房屋初始权登记 (34)附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程 (36)附页二：上海市抗震超限审批流程 (40)附页三：设计概算 (41)附页四：室外管线综合设计流程 (42)附页五：上海市建设项目规划管理电子报件 (44)附录：闵行区各职能部门信息 (45)第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（二）划拨用地项目根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节： 1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
( 三 ) 自有土地自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准； 4、设计方案审批； 5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
第二部分上海市闵行区建设项目办理流程根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）：1．土地获取及规划阶段——根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。
项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。
（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节： 1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）2．方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计方案审批”环节）3．初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。
（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）3．施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规划许可证”环节）4．开工阶段——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
并开始结构、安装、配套施工。
（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）5．竣工交房阶段——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）第一章建设项目办理流程示意图1．土地招拍挂建设项目办理流程示意图-------------------------------------------------------------------------2．划拨用地建设项目办理流程图以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图3．自由土地建设项目办理流程图以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图第二章闵行区建设项目办理流程注解（一）土地获取及规划阶段重要报批环节：招标、拍卖、挂牌用地审批、申请《选址意见书》、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核1. 招标、拍卖、挂牌用地审批1.1 审批部门：房地局1.2 审批时限：20个工作日1.3 报送资料：1.4 相关表格建设项目用地申请表.doc1.5 获取文件《中标通知书》2.申请《选址意见书》适用范围：除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。
2.1 审核单位：规划局2.2 审核时限：20-40工作日2.3 报送资料：2.4相关表格《建设项目选址意见书》申请表.doc2.5获取文件《建设项目选址意见书》及附图《建设项目选址意见书的通知》3. 申请建筑工程规划设计要求向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布适用范围：1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程；6）旧住房综合改造项目。
3.1 审核单位：规划局（综合科）3.2 审批时限：20-40个工作日3.3 报送资料：3.4 相关表格《建设工程规划设计要求》申请表.doc3.5获取文件《建设工程规划设计要求通知单》及附图4. 项目核准4.1 办理单位：发改委4.2 办理时间：20个工作日4.3 报送资料：4.4 获取文件《项目核准意见》5. 工程报建5.1 办理单位：区建交委5.2 办理时间：3个工作日5.3 报送资料：5.4 获取文件工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）6. 修建性详细规划的审核控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布6.1 审核单位：规划局（综合科）6.2 审批时限：评审会后30-40个工作日6.3 报送资料：6.4 相关表格修建性详细规划申请表.doc6.5 获取文件《修建性详细规划批复》（二）方案阶段重要环节：设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、办理土地证需注意的设计环节：室外管线综合设计1.设计招投标（上海市建设项目共性环节）控制要点：设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。