商铺公摊(完整)
商场的公摊面积怎么计算
商场的公摊⾯积怎么计算 ⼀、商场的公摊⾯积怎么计算 商铺公摊⾯积简⽽⾔之就是商铺的公⽤⾯积，公⽤⾯积越⼤，商铺的得房率就越低。
国家规定商场内商铺的公摊不超过６０％。
商场公摊在５０％左右是⼀个合理⽔平。
⼀般沿街店铺公摊在１０％－２０％左右，部分商场的公摊在２５％－４０％，⼤多数较⾼端的商业地产公摊甚⾄超过了５０％。
⼀般在购买商铺签订购房合同时，合同上会写明商铺的公⽤⾯积以及商铺⾯积等。
这些数据都是由房产测绘师所测量出来的，购房者可以根据这个知道商铺的公摊⾯积⼤⼩。
第⼀步：分摊系数＝需要分摊的公⽤⾯积之和／各套内建筑⾯积之和＝（总建筑⾯积之和⼀各套内建筑⾯积之和）／各户套内建筑⾯积之和。
第⼆步：各套房的公⽤分摊⾯积＝分摊系数×各套内建筑⾯积。
⼆、公摊表内容 １、将整幢建筑的建筑⾯积、套内建筑⾯积之和、不应分摊的建筑⾯积等基本数据告知购房⼈，以便购房⼈通过这些数据求出其他数据，以明确⾃⾝的权益； ２、开发商也应将购房⼈应分摊的公有公共部位的⾯积总值及各构成项⽬的⾯积加以列明，以备购房⼈查验和监督。
除此之外，购房⼈有权⾃查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关⽂件，⽐如最终设计图纸或者最终设计⽅案、最终⾯积测量报告、各种数据的计算⽅式及其⽂件等等。
三、公摊原则 １、商品房公⽤⾯积的分摊以幢为单位。
分摊的公⽤建筑⾯积为本幢内的公⽤建筑⾯积，与本幢不相连的公⽤建筑⾯积不得分摊到本幢房屋内； ２、为整幢商品房服务的公⽤建筑⾯积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公⽤建筑⾯积，由受益的各套商品房分摊； ３、公⽤建筑⾯积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑⾯积的具体部位，但任何⼈不得侵占或改变原设计的使⽤功能。
备注：此⽂章为转载。
一、商铺分割的原则
、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位1 10 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25元/ m2/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
公摊面积计算标准
公摊面积计算标准
公摊面积指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
根据不同的建筑类型和楼层高度，公摊面积的范围也会有所不同。
一般来说，多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％
~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。
公摊面积的计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数×套内建筑面积，其中套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)。
在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。
房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
因此，购房者在购买房屋时需要了解房屋的公摊面积范围，以便做出合理的决策。
总之，公摊面积的计算标准是一个比较复杂的问题，需要根据具体情况进行计算。
购房者在购买房屋时需要了解自己的公摊面积范围，以便做出合理的决策。
同时，政府和相关部门也需要加强监管和管理，规范开发商的行为，保障消费者的合法权益。
商铺使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么
商铺使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
商铺的购买现在也是非常的火爆，但是我们知道购买商铺也是要注意很多的问题的，尤其是使用面积和建筑面积的换算，不然会对以后的使用带来不必要的麻烦。
所以在购买商铺的时候一些概念要弄清楚，那么商铺使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么？一、商铺使用面积和建筑面积如何换算？1、商铺使用面积和建筑面积换算方式为：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；公摊面积＝建筑面积公摊系数；公摊系数＝建筑总公摊面积建筑总建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积。
2、商铺公摊换算方式为：公摊系数＝公摊面积／（除法）套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。
国家目前对于商铺公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。
3、一般商铺的公摊面积都是要比住宅大，这样是为了消防的原因，另一方面是因为商铺要公摊的楼梯和走道甚至天井面积偏多。
商铺公摊系数的高低从某种角度上说也意味着购物环境的好坏，会对商铺的经营产生不同的效果。
二、商铺使用面积和建筑面积换算公式？1、换算公式：商铺实际面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。
2、套内的使用面积（商铺套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以商铺水平投影面积按以下规定换算）：（1）商铺套内房屋使用面积包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等商铺空间面积的总和；（2）套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入商铺使用面积；（3）不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入商铺使用面积；（4）商铺内墙面装饰厚度计入使用面积。
3、商铺套内墙体面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中商铺各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按商铺水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明.doc
公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
公共部位与公用房屋分摊建筑
面积是指电梯、楼梯及该单位
商品房墙身部分的面积
房型建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积+设备房分摊面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙身面积+套内阳台面积
（注：套内阳台面积为阳台面积的一半）
公共分摊面积=套内建筑面积×公共分摊面积系数
公共分摊面积系数=需要分摊的分摊面积总和÷参加分摊的各单元建筑面积总和
设备房分摊面积=套内建筑面积+设备房分摊面积系数
设备房分摊面积系数=需要分摊的设备房面积总和÷参加分摊的各单元建筑面积总和
2006年11月18日。
房地产项目商业销售百问
商铺销售问答1.商业总建筑面积有多大？答:16694.94m22.总共规划有多少个铺面？答：91个铺面。
3.商铺层高、净高是多少？答:一层层高5.1∏Γ6.Om,其余商铺一层层高为5.4m。
4.商铺的开间是多少？答:正常的商铺一层、二层的开间均为为6叫进深为14πΓ17.8m°位于主楼下的商铺开间6πΓ12πι,进深不等。
5.商铺的面积区间是多少？答：商铺56∏f~240ιtf06.商铺建筑结构是怎样的？答：框架结构，在主楼范围内的商铺局部有剪力墙，楼梯为混凝土。
7.商铺什么时候能交付？答：工程交付时间为：一期2023年12月。
8.商铺分布在哪几栋楼？答：1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼平街层位置。
9.商铺的每户用电负荷是多少？答：用电负荷为250W/irf。
10.商铺是否配备排烟管道？能否做餐饮？答：每间商铺预留有餐饮接入条件，预留孔洞靠近商铺的后面。
11.商铺的交付标准是怎样的？答：a.外墙：加气混凝土砌块，真石漆；b.内墙：混凝土空心砌体，墙面抹灰至结构板底；c.天花：毛坯结构面（模板缝打磨处理）；d.楼（地）面：混凝土地面不找平（商铺门安装按铺装完成面标高安装）；e.门窗：铝合金玻璃门窗；f.室内楼梯：楼梯板底模板缝打磨处理；楼梯安装栏杆（找平和地面由业主自理）g.卫生间：预留上下水接入条件；地面按现有结构板，不回填，墙面抹灰至板底。
h.空调：无，预留后期安装空调条件；空调机位墙面、天花刷乳胶漆，底面不找平。
1弱电系统：安装弱电信息箱，配管预埋，用户自行申请开通；j.供电：分表到户，户内做至配电箱，住户自行配置出线管线；k.消防系统：按照消防规划设喷淋系统、烟感系统；1预留厨房排油烟接入条件；m.燃气：商业预留燃气接入条件；n.公共部分地面、墙面、顶棚；12.商铺的物业费用是怎么计收的？答:按建筑面积核算，以3.30元/平方米/月收取。
13.商铺的水电费标准？答：按南宁市的商业水电费标准收取，具体参照供水公司和供电局的收费标准。
商场建筑商铺公摊面积标准
商场建筑商铺公摊面积标准
商场建筑商铺公摊面积标准
一、公摊面积的构成
商场建筑商铺的公摊面积主要由以下部分组成：
1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室等共有建筑面积的分摊。
2.套（单元）与公共建筑空间之间包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
二、不应分摊的共有建筑面积
以下部分不应分摊为共有建筑面积：
1.从属于人防工程的地下室、半地下室。
2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
3.幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
三、公摊面积的计算方法
商场建筑商铺的公摊面积计算方法通常采用以下步骤：
1.计算整栋建筑物的建筑面积。
2.根据建筑物中可分摊的共有建筑面积的比例，计算每户商铺应分摊的共有
建筑面积。
3.将每户商铺的套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数，得到商铺应分摊
的共有建筑面积。
4.将商铺应分摊的共有建筑面积除以套内建筑面积，得到商铺的公摊面积。
需要注意的是，不同地区的商场建筑商铺公摊面积标准可能存在差异，因此在进行计算时，应结合当地的相关规定进行具体计算。
商铺分割和租金方案
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
（8）依此类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系 数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
（9）计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
开间 进深 开间进深比 层高 面积 停车位 配套设施
≥ 5米，多为6－10米 ≥ 12米，多为15－20米 多为1：2，一般≤ 1：4 ≥ 4.5米，以6－7米为佳 ≥ 100㎡，多为200－500㎡ 对停车位要求不高 有足够的电力供应即可
二、商铺分割难题与破解方法
1、商铺分割难题破解 难题1：铺面分割
1、商铺分割常见难题
（1）合理设计商业场所平面布局
方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横 向分割
方法2：以电梯的口为中心进行排列通道， 便于人流分散
方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉 方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计
在两条纵横通道交叉时，如果空间太 小则尽可能交叉，这样对纵横道路视 野有益。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价 公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。 具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积 等因素设定相应的系数值，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺 通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
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在宏观调控的政策之下，住宅投资一路降温，进入冬季，这种态势更加明显。
而与住宅投资形成明显对比的是，商铺投资却是热潮涌动，投资热情一浪高过一浪。
但与住宅相比，近50%或者更高的公摊面积，也引起打算投资商铺市民的普遍关注。
然而，记者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。
应与住宅公摊区分开来看
市民梁先生购买的住宅为多层楼房，房屋建筑面积61.95平方米，套内使用面积为53.40平方米，住宅公摊比例为13.8%左右。
在岳阳大道附近一处楼盘居住的倪先生，购买的是一套高层住宅，房屋建筑面积为71平方米，套内使用面积为53平方米，住宅公摊比例为25%左右。
记者在采访中了解到，根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊比例在10%~15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊比例在15%~20%之间；高层住宅则在20%~25%之间。
另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊面积要多一些，边户公摊面积比非边户的也要多一点。
不少购买商铺的市民，将住宅公摊系数与商铺公摊做比较后发现，商铺公摊显然与住宅公摊差别非常大。
一家地产营销中心的工作人员向记者表示，公司运营的商场项目以服饰为经营方向，出售的室内商铺公摊比例在50%左右。
据了解，按照当前岳阳一些大型商场室内投资商铺的公摊比例来看，40%~50%的公摊比较常见，不过也有一些项目要远远高于这一比例。
“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗？”对此，岳阳房地产业内人士黄先生表示，购买住宅，大家都希望公摊比例习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。
比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。
而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。
“以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。
”黄先生说，如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。
拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。
商铺投资关键看“人气”
在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。
据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，比如上海的新世界百货、厦门的世贸大厦等，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。
公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。
黄先生表示，从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。
假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很吃亏。
但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。
反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。
据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。
由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。
商铺有别于住宅，投资商铺是为了更好地经营，以盈利为目的，那商铺公摊系数到底在多少范围内才更适宜呢？世联怡高市场部经理梁伟表示：“公摊系数越高，表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全，这些都能为商业经营带来如潮的消费群，得到丰厚的经济收益。
高公摊，目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数，50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。
”梁伟介绍，商铺项目和普通住宅不一样，公摊面积算起来较为复杂，目前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应的规定，而对于商业地产并未做上限规定。
而对于较高的公摊面积，商家也表示高公摊并不是完全处于自身利益考虑的，是根据现实情况来制定的。
一位房地产公司负责人表示，商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。
商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。
因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。
如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但逛街的人可能因为过于拥挤而不愿停留，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。
对于商铺而言，投资者投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。
未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。
也就是说，投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。